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Le droit des affaires en 500 questions

L’article L. 145-18, alinéa 1, du Code de commerce soumet la déspécialisation plénière à plusieurs conditions cumulatives, dont la réunion doit être établie par le demandeur . L’examen de l’exercice d’une activité nouvelle et différente doit s’effectuer au regard de la conjoncture économique  et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, aux nécessités de laquelle la nouvelle …

Dans quelles conditions un preneur peut-il obtenir la déspécialisation plénière ?

La déspécialisation peut être plénière ou partielle. La déspécialisation plénière, régie par les articles L. 145-48 et suivants du Code de commerce, permet au locataire de demander l'autorisation d'exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier (art. L. 145-48, al. 1). La déspécialisation plénière ou totale, qui entraîne pour le preneur un véritable changement d’activité et une transformation de son fonds de commerce, se distingue de la déspécialisation partielle, qui se caractérise par l’adjonction, à l’activité telle que prévue par le bail, d’activités connexes ou complémentaires. Le législateur a, par ailleurs, prévu une forme particulière de déspécialisation à destination des commerçants souhaitant faire valoir leur droit à la retraite ou bénéficiant d’une pension d’invalidité : la cession-déspécialisation.

Quelles sont les formes de déspécialisation ?

L’article L. 145-18, alinéa 1, du Code de commerce soumet la déspécialisation plénière à plusieurs conditions cumulatives, dont la réunion doit être établie par le demandeur . L’examen de l’exercice d’une activité nouvelle et différente doit s’effectuer au regard de la conjoncture économique  et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, aux nécessités de laquelle la nouvelle activité doit répondre . Les activités envisagées doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble , ainsi qu’à son règlement intérieur .

Enfin, l’article L. 145-48, alinéa 2, interdit au premier locataire d'un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction de se prévaloir du droit à la déspécialisation pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.

Conseil : S’assurer que le même commerce n’existe pas dans le quartier.

L'activité de “ traiteur ” et celle de “ glacier, salon de thé et boulangerie-pâtisserie-chocolatier” ne répondent pas aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ce type de commerce existe déjà dans le quartier.

Les conditions tenant à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution étant cumulatives, il revient au demandeur à la déspécialisation de démontrer qu'elles sont réunies.

Bordeaux, 11 mai 2016, LawLex202200000617JBJ.

Le critère de la conjoncture économique s’apprécie au regard de l’état de santé financière de l’activité du preneur. Si le manque de rentabilité de l’activité justifie la déspécialisation, la désaffectation des locaux qui résulte uniquement d’un choix du preneur, ne démontre en rien que l'activité de dancing qui y était exercée n'est plus rentable.

Versailles, 5 mars 2009, LawLex202200000889JBJ.

Lorsqu'il existe déjà dans le secteur concerné dix agences immobilières dont l'une fait l'objet d'une décision deliquidation judiciaire et une autre d'une procédure de redressement judiciaire et que l'implantation d'une nouvelle agence immobilière ne répond pas aux nécessités d'une organisation rationnelle de la distribution, la demande d'autorisation de déspécialisation aux fins de faire exercer dans les lieux loués une activité d'agent immobilier doit être rejetée.

Cass. 3e civ., 4 novembre 1992, LawLex202300008810JBJ.

Une activité de salon de thé, avec notamment l'installation d'une terrasse extérieure, ne serait-ce que par le risque induit de pollution sonore et olfactive, est incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble en cause.

Bordeaux, 5 mars 2008, LawLex202300008878JBJ.

Dès lors, un changement de la nature de l'activité commerciale, dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce, n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble.

Cass. 3e civ., 10 décembre 1986, LawLex202200000589JBJ.

Le preneur, qui envisage la déspécialisation, doit en faire la demande auprès du bailleur (art. L. 145-49, al. 1, C. com.). Celle-ci doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Le locataire ne peut se contenter d’utiliser une formule générale pour décrire les activités projetées . La demande est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit être dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce qui peuvent conditionner le changement d’activité à la sauvegarde de leurs intérêts (art. L. 145-49, al. 1, C. com.).

Dès réception de la demande, le bailleur doit, dans le mois de celle-ci, en aviser, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ses locataires envers lesquels il se serait obligé, en vertu d’une clause d’exclusivité, à ne pas louer des locaux voisins en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande (art. L. 145-49, al. 2, C. com.). Ces derniers sont alors tenus de faire connaître leur position, à peine de forclusion, dans le mois qui suit la notification.

Dès lors que le preneur, qui exerce initialement une activité d'alimentation générale, a sollicité du bailleur une déspécialisation plénière pour exercer une activité “ tous commerces à l'exclusion de commerce entraînant des nuisances sonores et olfactives ”, cette seule exclusion, sans autre précision, ne permet pas de déterminer la nature des activités qu'il entend désormais exercer et de vérifier si elles sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Versailles, 30 octobre 2007, LawLex202300009214JBJ.

Quels forme et contenu doit présenter la demande de déspécialisation plénière ?

Le bailleur doit, dans les trois mois de la demande de déspécialisation, notifier son acceptation, son refus, ou les conditions auxquelles il subordonne son accord. A défaut, il est réputé avoir accepté la déspécialisation . Il peut notifier sa réponse par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le refus du bailleur doit être motivé . Il peut, conformément à l’article L. 145-53, alinéa 1, être fondé sur la reprise des lieux à l'expiration de la période triennale en cours, soit en application des articles L. 145-18 à L. 145-24, soit en vue d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière, à condition de délivrer un congé à cet effet. Si ces motifs sont faussement invoqués ou s’il n’a pas satisfait aux conditions ayant motivé le rejet de la demande du preneur, le bailleur ne pourra s'opposer à une nouvelle demande de déspécialisation, sauf pour motifs graves et légitimes, à moins que le défaut d'exécution ne lui soit pas imputable.

En cas de refus du bailleur, l’article L. 145-52, alinéa 1, du Code de commerce prévoit cependant que le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle si ce refus n'est pas justifié par un motif grave et légitime, tel que le non-respect des conditions énumérées à l’article L. 145-48 . Si le juge peut autoriser le changement d’activités en passant outre au refus du bailleur, il doit, toutefois, le faire dans le respect des stipulations contractuelles .

Conseil : Ne pas choisir une activité susceptible de produire des nuisances pour le voisinage.

L'exercice de l'activité de bar musical n’est pas conforme à la destination de l'immeuble dont le règlement de copropriété interdit formellement “ tout bruit, tapage nocturne et diurne de quelque nature que ce soit, susceptible de troubler la tranquillité des occupants ”.

Le bailleur, qui n’a pas répondu à la demande du preneur de pouvoir exercer dans les locaux, au lieu du commerce de “ vêtements de cuir et peaux et fourrures ”, tel que prévu au bail, celui de “ prêt-à-porter, articles textiles d'habillement et accessoires, vêtements de cuir et imitation, chaussures, chapellerie, et maroquinerie ”, dans le délai de trois mois de l'article L. 145-49 du Code de commerce, est réputé avoir accepté la déspécialisation plénière demandée et ne peut reprocher au preneur une infraction à la clause de destination du bail.

Paris, 6 mars 2013, LawLex202200000818JBJ.

La volonté du bailleur de se conformer au règlement de copropriété constitue un motif grave et légitime de refuser l’exercice d’activités connexes ou complémentaires contraires à la destination du bail.

Toulouse, 13 avril 2006, LawLex202200000887JBJ.

Si le refus opposé par le bailleur à la demande d'adjonction d'une activité n'est pas inspiré par un motif grave et légitime, l'article L. 145-52 du Code de commerce permet une autorisation judiciaire.

Une cour d'appel ne peut autoriser un changement de distribution des lieux loués, en vue de la déspécialisation plénière de l'activité prévue au bail, alors que le bail prévoit que le preneur s'engage à ne faire dans les locaux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur.

Cass. civ. 3e, 24 juin 1992, LawLex202200000588JBJ.

Le bailleur peut-il refuser la déspécialisation plénière ?

Le changement d'activité peut justifier le paiement par le locataire d'une indemnité égale au montant du préjudice que le bailleur estime subir du fait de la déspécialisation (art. L. 145-50, al. 1, C. com.).

Le bailleur, peut, en outre, et en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la déspécialisation , la modification du prix du bail sans qu'il y ait lieu d'appliquer les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39 relatives aux règles de révision du loyer (art. L. 145-50, al. 2, C. com.) . La modification du prix du loyer, en application de l’article L. 145-50, alinéa 2, du Code de commerce, suppose qu’une procédure de déspécialisation plénière ait été suivie .

Si le bailleur peut demander la modification du loyer, sa demande doit intervenir au moment de la transformation, mais surtout être la contrepartie d'une déspécialisation plénière demandée par le preneur et acceptée par celui-ci.

Versailles, 12 mars 1998, LawLex202300009118JBJ.

Dès lors qu’en cas de changement d’activité, le bailleur peut, en contrepartie de l’avantage procuré, demander, au moment de la transformation, la modification du prix du loyer du bail, une cour d’appel ne peut retenir, dans le cadre d’une déspécialisation plénière, que la fixation du nouveau loyer ne peut être demandée que lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l’article L. 145-47 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 24 juin 1992, LawLex202200000588JBJ.

Dès lors que des locaux ont toujours été à usage de “ tous commerces à l'exception de celui d'alimentation ”, l'activité de bazar exercée dans les lieux, en remplacement d’un commerce de vente de meubles, ne modifie pas leur destination telle qu'autorisée par le bail et ne relève pas d’une déspécialisation plénière dont le bailleur peut se prévaloir pour obtenir le déplafonnement.

La déspécialisation plénière justifie-t-elle le versement d’une indemnité au bailleur et implique-t-elle une modification du montant du loyer ?

Le législateur a créé un cas particulier de déspécialisation pour les commerçants qui souhaitent faire valoir leurs droits à la retraite  ou sont bénéficiaires d’une pension d’invalidité (art. L. 145-51 C. com.). Ils peuvent, conformément à l’article L. 145-51, alinéa 1, du Code de commerce, obtenir la cession-déspécialisation qui leur permet de céder le bail à un acquéreur du fonds en vue d’y exploiter une nouvelle activité. Le Code de commerce n’exige pas une invalidité totale ou une impossibilité d’exercer toute activité professionnelle . Seul le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis à en bénéficier peut obtenir la cession-déspécialisation .

En principe, l’intention du preneur de céder son bail suffit, sans qu’il ait besoin de vendre son fonds ou qu’il soit tenu de présenter un candidat à son acquisition. Cependant, la nature des activités envisagées par le cessionnaire doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (art. L. 145-51, al. 2, C. com.) . En outre, si l’article L. 145-51 autorise la cession dans les cas qu’il énumère, il ne dispense pas pour autant le preneur de respecter les autres clauses du bail, notamment l’obligation d’exploiter et de garnir le local loué .

Le preneur doit signifier, par acte extrajudiciaire , au bailleur, ainsi qu’aux créanciers sur le fonds de commerce, son intention de céder le bail en précisant le prix proposé et la nature des activités dont l'exercice est envisagé. A réception de la signification, le bailleur dispose, dans un délai de deux mois, d’une priorité de rachat aux conditions fixées dans l’acte extrajudiciaire. S’il s’oppose au changement d’activité, il doit saisir le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la signification de la cession de bail. Il ne peut évoquer que des motifs tenant à la compatibilité du commerce envisagé avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble, l’opposition ne devant en aucun cas s’apparenter à un abus de droit.

Conseil : Veiller au respect des clauses de non-concurrence du règlement de copropriété.

Les nouvelles activités dont l’exercice est envisagé dans le cadre de la cession du droit au bail qui seraient de nature à faire directement concurrence à l’un des commerces de l’immeuble, peuvent être incompatibles avec sa destination si elles contreviennent au règlement de copropriété qui aménage et restreint la destination des locaux commerciaux.

Le fait qu'une épouse exploite seule un autre fonds similaire n'est pas de nature à autoriser le bailleur à refuser la cession du bail dont elle est cotitulaire avec son époux, seul immatriculé au registre du commerce pour le fonds exploité dans les lieux, qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.

Cass. civ. 3e, 6 février 2013, LawLex202200000620JBJ.

L'admission d'une pension d'invalidité partielle, qui est liée à l'impossibilité d'exercer l'activité professionnelle de celui qui en bénéficie sans l'empêcher toutefois d'en exercer d'autres, relève du champ d'application de l'article L. 145-51 du Code de commerce.

Montpellier, 3 septembre 2013, LawLex202300009360JBJ.

La faculté offerte par l'article L 145-51 du code de commerce est réservée au seul locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis à en bénéficier.

Aix-en-Provence, 29 octobre 2015, LawLex202300009300JBJ.

Le droit de céder le bail ne peut être limité que dans la mesure où le nouveau commerce serait incompatible avec la destination, les caractères, et la situation de l'immeuble.

Cass. 3e civ., 30 janvier 1991, LawLex202300009297JBJ.

Le preneur qui n'exerce plus aucune activité commerciale et qui, non seulement ne répond pas favorablement à la sommation de reprendre cette activité, mais encore ne peut le faire puisqu'il s'est fait radier du registre du commerce, n'a pas rempli ses obligations de tenir constamment les lieux loués garnis de meubles, objets, mobiliers, matériels et marchandises.

Cass. civ. 3e, 2 octobre 1996, LawLex202300009359JBJ.

La signification de la cession de bail au propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, prévue par l'article L.145-51 du Code du commerce, doit se faire par acte extra-judiciaire, que l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ne saurait remplacer.

Colmar, 29 janvier 2007, LawLex202300009323JBJ.

Dans quels cas, la cession-déspécialisation est-elle ouverte au preneur ?

L’article L. 145-51 du Code de commerce constitue, selon la jurisprudence, un texte autonome qui exclut l’application des dispositions permettant de déroger à la règle du plafonnement et ne permet donc pas une modification du prix du bail . Cette autonomie a pour objectif de faciliter au preneur la cession en maintenant le même prix malgré le changement d’activité. Le régime édicté à l'article L. 145-51 du Code de commerce ne permet donc pas au bailleur de monnayer l'accord donné ou l'absence d'opposition au changement de destination envisagée, contrairement à la déspécialisation partielle (art. L. 145-47 C. com.) ou plénière (art. L. 145-48 et L. 145-49 C. com.) .

La déspécialisation en application de l'article L. 145-51 du Code de commerce, ne permet pas une modification du prix du bail alors que les bailleurs n'ont en aucune façon contesté l'opération de cession-déspécialisation.

Paris, 18 septembre 2008, LawLex202300009380JBJ.

Si la cession du bail commercial, lorsque le preneur fait valoir ses droits à la retraite, ne prévoit pas pour le bailleur de possibilité immédiate de monnayer l'accord donné ou l'absence d'opposition au changement de destination envisagée, ce maintien du loyer aux conditions antérieures dure le temps restant à courir du bail, et ne lui interdit pas d'invoquer ce changement lors du renouvellement du bail, sous réserve que les conditions du déplafonnement à raison du changement de destination soient réunies.

Douai, 25 mars 2021, LawLex202200007789JBJ.

La cession-déspécialisation permet-elle une modification du montant du loyer ?

La cession du droit au bail, dans les conditions de l'article L. 145-51 du Code de commerce, ne prive pas le bailleur du droit d'invoquer, au soutien de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré .

Les conditions imposées pour tout déplafonnement à raison du changement de destination doivent toutefois être réunies pour obtenir une fixation à la valeur locative du prix du bail, à savoir la démonstration du caractère notable de ce changement, lequel est suffisant à justifier le déplafonnement, sans qu'il y ait lieu de rechercher si ce changement a eu une incidence favorable sur l'activité du commerce considéré .

Il ne peut être déduit du non-exercice par un bailleur de son droit de rachat prioritaire ou de l'absence d'opposition en justice à la déspécialisation, sa renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer.

Cass. 3e civ., 15 février 2023, LawLex202300003438JBJ.

Le déplafonnement peut intervenir lors du renouvellement, en cas de modification notable d'un des éléments de la valeur locative, qu'il y ait lieu de rechercher si cette modification a eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

Paris, 20 mai 2020, LawLex202300009381JBJ.

Le bailleur peut-il invoquer un changement de destination en cas de cession-déspécialisation ?

Le preneur peut adjoindre à l’activité initiale, telle que prévue au bail, des activités connexes ou complémentaires (art. L. 145-47, al. 1). La déspécialisation partielle est soumise à l’unique condition du caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité commerciale, dont l’adjonction est envisagée. Il n’est pas nécessaire qu’elle soit prépondérante par rapport à l’activité initiale. En revanche, l’activité connexe ou complémentaire doit être unie à l'activité principale par un lien suffisant.

L’activité connexe s'entend de celle qui présente une similitude, une analogie ou un lien de dépendance des produits en cause ou des méthodes de fabrication . L’activité complémentaire, qui a un caractère accessoire, consiste en une activité qui, sans être en rapport intime avec l’activité autorisée au bail, en est le complément susceptible de favoriser son développement sans en modifier la nature, c’est-à-dire le prolongement raisonnable permettant au preneur un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre non seulement l’évolution technique mais également celle des usages commerciaux et des attentes de la clientèle .

Conseil : Choisir une activité qui constitue un prolongement normal du commerce, une modalité particulière de son exploitation ou prévue par le bail.

Lorsque l'activité constitue un prolongement normal du commerce convenu, il n'y a lieu d'appliquer ni l'article L. 145-47, ni l'article L. 145-48 du Code de commerce, l'initiative du preneur se situant en deçà des prévisions légales pour n'être qu'une adaptation mineure.

La vente de produits d'épicerie et de produits régionaux n'est pas similaire, analogue ou sous la dépendance des activités de commercialisation de produits de boulangerie et de pâtisserie artisanaux ainsi que des plats de traiteur et des sandwiches élaborés sur place.

Caen, 13 septembre 2012, LawLex202200000669JBJ.

La vente de confiserie, chocolat et glaces n’est pas connexe à l'activité de boulanger ou complémentaire de celle-ci, même si la vente de ces produits est souvent pratiquée par des boulangers et que le bail ne comporte sur ce point aucune restriction.

Cass. 3e civ., 16 janvier 1973, LawLex202200000674JBJ.

L’activité de coiffure pour hommes constitue une activité connexe dès lors qu'elle ne correspond pas à une nouvelle conception de l’exercice de l’activité de coiffure pour dames, prévue dans le bail, mais à une extension de cette activité.

Paris, 27 février 2013, LawLex202200001126JBJ.

L’activité de jardinage paraît s’inscrire dans l’évolution des usages concernant l’activité de bricolage, tous les magasins de bricolage ayant aujourd’hui des rayons jardinage avec accessoires et cette activité étant, au reste, mentionnée à la nomenclature de bricolage émanant de la Fédération Professionnelle des magasins de bricolage.

Paris, 10 février 2010, LawLex202200001127JBJ.

L’activité de de “ restauration rapide ” présente un caractère complémentaire à celle de restaurant dans la mesure où elle ne nécessite pas d'aménagements importants et vise la même clientèle qu'elle tend à fixer par l'apport de ce service supplémentaire.

Cass. 3e civ., 19 juillet 2000, LawLex202200000965JBJ.

L’activité de friterie ne peut être considérée comme une activité complémentaire du fast-food dans la mesure où elle nécessite, pour sa réalisation, une installation spécifique des locaux pour leur ventilation et l'évacuation des fumées et des odeurs.

Paris, 28 février 2018, LawLex202200000670JBJ.

En quoi consiste une adjonction d’activité connexe ou complémentaire qui justifie la déspécialisation partielle ?

Si le preneur ne peut, en principe, exercer dans les lieux loués que les activités énumérées dans le bail commercial, il peut toutefois exercer certaines activités qui, sans être expressément visées par le bail, sont incluses dans la destination contractuelle dès lors qu'elles se rattachent naturellement à l’activité initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales. L’adjonction d’une activité incluse échappe à la procédure de déspécialisation et ne peut donner lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé. La caractère inclus ou non de l’activité relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Permettre aux clients de s’asseoir pour consommer constitue une activité incluse dans celle de sandwicherie . La vente de billets d’accès au château de Versailles est incluse dans celle de café, bar, salon de thé, restauration, vente de jeux instantanés de la Française des jeux . L’activité incluse doit être directe et nécessaire. Une activité de réparation constitue une activité nouvelle par rapport à celle de fabrication .

Le fait, dans le cadre de l’exploitation d’une sandwicherie de type turc avec broche verticale, faisant appel à une préparation standardisée, de permettre à ses clients de s’asseoir et de consommer dans une assiette, ne constitue pas une activité contraire à celle de “ restauration rapide, plats à emporter ”.

Paris, 13 février 2008, LawLex202200001269JBJ.

La vente de billets d'accès au château de Versailles doit être considérée comme une activité incluse dans le bail portant sur des locaux à usage de “ café, bar, salon de thé, restauration, vente de jeux instantanés de la Française des jeux ” dès lors qu’il s’agit d’un service offert à leur clientèle par l'ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offre un service de proximité correspondant à l'évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château.

Cass. 3e civ., 16 septembre 2015, LawLex202200001099JBJ.

L’activité de “ réparation de maroquinerie ” constitue une activité nouvelle non incluse dans celle de fabrication de maroquinerie ou de vente de vêtements ou de cadeaux se rapportant à l'activité initiale du preneur.

Paris, 14 février 2007, LawLex202200007447JBJ.

Que recouvre la notion d’activité incluse au bail ?

Le preneur, qui souhaite adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, doit, conformément à l’article L. 145-47, alinéa 2, du Code de commerce, “ faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ” .

Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître au preneur s’il entend contester la connexité ou la complémentarité des activités envisagées (art. L. 145-47, al. 2, C. com.). En revanche, l’assignation à jour fixe, directement délivrée par le preneur, ne vaut pas mise en demeure du bailleur . Le fait que le bail stipule que le preneur ne peut exercer aucune activité connexe ou complémentaire ne le dispense pas, s’il souhaite le faire, d’en informer le bailleur .

Un preneur, qui peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, doit faire connaître son intention au bailleur, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.

Cass. 3e civ., 7 décembre 2004, LawLex202200001107JBJ.

Une cour d’appel ne peut admettre que l’assignation à jour fixe directement délivrée par le preneur vaut mise en demeure du bailleur de faire savoir, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’acte extrajudiciaire prévu par la loi, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de l’activité envisagée.

Cass. 3e civ., 24 février 1976, LawLex202200001108JBJ.

Si une clause d’un bail stipule que le commerce autorisé dans les lieux loués est celui de boucherie chevaline et que le preneur ne peut y exercer aucune autre activité non connexe ou complémentaire, ce dernier, désireux d'exercer des activités qu'il estime connexes ou complémentaires, n'est pas dispensé d'informer le bailleur, conformément à la procédure prévue par l'article L. 145-47 du Code de commerce lui permettant de contester le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées.

Cass. 3e civ., 25 février 1975, LawLex202200001110JBJ.

Comment le preneur peut-il former une demande de changement d’activités ?

La notification par le preneur d’une demande d’adjonction d’activité connexe ou complémentaire vaut mise en demeure du bailleur de fai re connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste ce caractère .

Le bailleur n’est tenu ni d’exprimer son opposition sous une forme particulière , ni de préciser les motifs qui l'ont déterminé . Ainsi, le bailleur peut répondre par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’une simple lettre. Son opposition doit cependant être dépourvue d’équivoque . Il ne peut contester que la connexité ou la complémentarité à l’exclusion de tout autre motif . Même si le bailleur n’a pas manifesté son opposition, une attitude passive ou la simple tolérance  ne valent pas acceptation.

Conseil : Ne pas se contenter d’une absence de réaction du bailleur à la demande de déspécialisation.

L’accord du bailleur ou sa renonciation à tout recours ne peut résulter que d'actes positifs manifestant clairement sa volonté.

L’acte extrajudiciaire par lequel le preneur fait connaître son intention d’adjoindre des activités connexes ou complémentaire de celle prévue au bail vaut mise en demeure du bailleur d’indiquer, dans un délai de deux mois à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

Cass. 3e civ., 1ermars 1995, LawLex202200001113JBJ.

Le bailleur, qui doit, dans le délai d'un mois de la demande qui lui est adressée, faire connaître s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire des nouvelles activités que désire exercer le preneur, n'est pas tenu d'exprimer son opposition sous une forme particulière, l'expression de son désaccord formel au preneur auquel il a consenti le renouvellement du bail, en s’opposant à toute extension ou adjonction d'autres commerces ou activités commerciales, étant suffisante.

Cass. 3e civ., 23 avril 1974, LawLex202200001115JBJ.

Le bailleur n’est pas tenu d’exprimer son opposition à l'extension d'activité envisagée sous une forme particulière ni de préciser les motifs qui l'ont déterminée.

Cass. 3e civ., 6 mars 1973, LawLex202200001114JBJ.

Le bailleur, qui n’est pas tenu de motiver sa contestation, doit manifester de façon non équivoque son opposition à l’adjonction de l’activité envisagée par le preneur, dans le délai imparti.

Cass. 3e civ., 9 février 2017, LawLex202200001116JBJ.

Une exclusivité accordée à un autre locataire dans le même immeuble ne peut faire échec à l’application de l’article L. 145-47 du Code de commerce, qui permet au bailleur de ne contester que le caractère extensif ou complémentaire de l’activité envisagée par le locataire.

Cass. 3e civ., 1er février 1978, LawLex202200001118JBJ.

Un preneur n’est pas en droit d’invoquer un accord tacite du bailleur, qui ne peut résulter d’une simple attitude passive de ce dernier, celui-ci ayant au contraire montré son opposition au comportement de son locataire dès qu’il a pu en prendre connaissance.

Cass. 3e civ., 28 mai 1997, LawLex202200000966JBJ.

La simple tolérance du bailleur, vis-à-vis d'une adjonction par le preneur d’une activité à son activité initiale, ne peut valoir autorisation implicite.

Cass. 3e civ., 26 novembre 1991, LawLex202200001106JBJ.

Le fait qu’un preneur ait appelé son commerce “ Supérette ”, sans opposition de la part de son bailleur, et la circonstance que ce dernier ait visité le commerce, ne suffisent pas à démontrer qu'il a accepté tacitement l’extension à la destination des lieux telle que prévue au bail.

Rennes, 23 novembre 2011, LawLex202200001140JBJ.

Le bailleur peut-il s’opposer à une demande de changement d’activité ?

En cas de contestation par le bailleur du caractère connexe ou complémentaire de l'activité envisagée par le preneur, celui-ci, en application de l’article L. 145-47, alinéa 2, du Code de commerce, peut saisir le tribunal judiciaire, dans le délai de deux ans à compter du refus du bailleur, afin qu’il se prononce en fonction notamment des usages commerciaux, que les juges du fond sont tenus de rechercher d’office .

La connexité ou la complémentarité des activités nouvelles , ainsi que leur autorisation  relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Un jugement qui a autorisé l’extension d’activité étant revêtu de l'exécution provisoire, il ne peut être reproché au preneur d’avoir débuté cette nouvelle activité malgré la procédure d'appel .

Une cour d’appel ne peut décider que l’activité dont l’adjonction est demandée n’est ni connexe ni complémentaire faute de lien avec l’activité principale sans rechercher quels étaient les usages commerciaux en la matière.

Cass. 3e civ., 25 mai 1972, LawLex202200000677JBJ.

L’appréciation par le juge du caractère connexe ou complémentaire des activités nouvelles est souveraine, l’article L. 145-47 du Code de commerce lui imposant seulement de se prononcer notamment en fonction des usages commerciaux.

Bordeaux, 31 mars 2010, LawLex202200001270JBJ.

L'article L. 145-47 du Code du commerce, qui autorise le preneur à adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, donne pouvoir au juge, en cas de contestation, d'autoriser cette activité connexe ou complémentaire en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

Un jugement qui a autorisé l'adjonction d’une activité connexe ou complémentaire à celle inscrite dans le bail, étant revêtu de l'exécution provisoire, il ne saurait être reproché au preneur d’avoir débuté cette activité malgré la procédure d'appel.

Douai, 26 mai 2011, LawLex202200000885JBJ.

La déspécialisation partielle peut-elle être judiciairement autorisée ?

Le preneur ne peut adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle autorisée par le bail qu'à la condition d'avoir notifié son intention au bailleur. Dès lors, toute extension de la destination des lieux sans autorisation préalable de ce dernier ou, à défaut, du tribunal judiciaire, constitue un manquement grave qui peut être sanctionné par la résiliation , qu’elle soit conventionnelle  ou judiciaire , et l'expulsion du preneur , par le refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction , ainsi que par le versement de dommages-intérêts.

L’extension d’activité effectuée par le preneur doit présenter un caractère suffisamment grave pour justifier une résiliation . Constitue un manquement suffisamment grave qui justifie, notamment, le refus de renouvellement, le fait pour le preneur qui a adjoint une activité en violation des clauses du bail autorisant exclusivement un seul commerce de continuer d’exercer la nouvelle activité malgré les mises en demeure d’y mettre fin . Enfin, la résolution s’opère de plein droit lorsque le bail interdit clairement toute adjonction d'activité, sauf à mettre en œuvre les procédures spécifiques préalables prévues par le Code de commerce, qui sanctionnent le manquement à cette obligation par la résolution .

Toute extension de la destination des lieux sans autorisation préalable du bailleur ou, à défaut, du Tribunal, constitue un manquement pouvant être sanctionné par le prononcé de la résiliation du bail ou la constatation de celle-ci par le jeu de la clause résolutoire

Cass. 3e civ., 20 décembre 2000, LawLex202200001752JBJ.

Lorsqu’un preneur, après avoir mis en vente des produits interdits par le bail, n’a pas cessé d’exercer cette activité malgré une sommation visant la clause résolutoire, le bail se trouve résolu par l’effet de cette clause, le preneur ne pouvant se prévaloir d’une forclusion pour défaut de réponse du bailleur à sa demande d’extension intervenue postérieurement à la mise en demeure.

Cass. 3e civ., 20 décembre 1971, LawLex202200001763JBJ.

Une cour d’appel ne peut rejeter la demande du bailleur en résiliation du bail, tout en constatant qu'aux termes de celui-ci, les locaux loués doivent servir exclusivement à l'exploitation du commerce d'hôtel-restaurant, pension de famille, bar, salon de thé et tout commerce similaire et que la faculté d'adjonction d'activités connexes ou complémentaires ne peut être mise en œuvre qu'avec l'autorisation du bailleur.

Cass. 3e civ., 18 mars 1998, LawLex202200001754JBJ.

Une cour d'appel peut accueillir la demande en résolution du bail et ordonner l’expulsion du preneur qui a étendu son activité sans attendre l'issue de son action en déspécialisation et n’a pas obtempéré dans le délai d'un mois au commandement visant la clause résolutoire qui lui faisait injonction de respecter la destination du bail.

Cass. 3e civ., 28 mai 2003, LawLex202200001120JBJ.

Lorsqu'en dépit d'une sommation, un preneur ne s'est pas conformé aux stipulations du bail qui n'autorisait ni l'activité de chauffagiste ni celle de couvreur, le congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, en raison de l'exercice sans autorisation d'une activité autre que celle prévue au bail, est valable.

Cass. 3e civ., 24 octobre 1990, LawLex202100003955JBJ.

Si la vente de confiserie, chocolat et glaces n’est pas connexe ou complémentaire à l’activité de boulanger, l'exercice de cette activité sans autorisation ne constitue pas une infraction assez grave pour entraîner la résiliation du bail, alors que la vente de ces produits est souvent pratiquée par des boulangers et que le bail ne comporte aucune interdiction précise sur ce point.

Le refus de renouvellement du bail est fondé lorsque le preneur a, en violation du bail autorisant exclusivement l’exploitation d’un commerce de bar-restaurant-alimentation, créé, sans l’accord du bailleur, un “ dancing – club de nuit ” et a poursuivi cette activité malgré les mises en demeure d’y mettre fin.

Cass. 3e civ., 29 octobre 1973, LawLex202200001109JBJ.

Dès lors que les stipulations d’un bail interdisent clairement toute adjonction d'activité sauf à mettre en œuvre les procédures spécifiques préalables prévues par le Code de commerce et sanctionnent le manquement à cette obligation par la résolution de plein droit du bail, le juge est dépourvu de tout pouvoir d'appréciation quant à la gravité du manquement, la résolution s'opérant de plein droit.

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349. Dans quelles conditions un preneur peut-il obtenir la déspécialisation plénière ?

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