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Droit commercial

Le droit des affaires en 500 questions

Sans que soit requise une forme particulière, le preneur peut accepter le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur. Toutefois, l’acceptation du principe de renouvellement, qui résulte de l’envoi du congé, n’équivaut pas, à elle seule, à la conclusion d’un nouveau bail. Les parties doivent encore se mettre d’accord sur le contenu du nouveau bail. L’acceptation du preneur fait défa …

Le preneur est-il tenu d’accepter le renouvellement ?

Le bail commercial confère au preneur la propriété commerciale à laquelle il est impossible de déroger. Elle lui ouvre un droit au renouvellement (art. L. 145-8 C. com.), qui présente un caractère d’ordre public, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d'y faire échec étant réputés non écrits (art. L. 145-15) . Le droit au renouvellement est acquis dès la conclusion du bail par le seul effet de la loi. Le preneur peut néanmoins y renoncer de façon non équivoque  si la renonciation, librement consentie , est postérieure à la naissance du droit au renouvellement . Lorsqu’un preneur a valablement renoncé à son droit au renouvellement, le bail cesse de plein droit au terme fixé, sans que le bailleur ait à notifier un quelconque congé .

Certains aménagements conventionnels ne font toutefois pas échec au droit de renouveler le contrat de location. Ainsi, des parties sont libres de convenir d’une prorogation plutôt que d’un renouvellement  ou d’un départ anticipé du preneur .

La mise en œuvre du droit au renouvellement du bail suppose que les conditions pour bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux soient réunies, à savoir l’existence d’un bail portant sur un local ou un immeuble, l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans les lieux loués, et l’immatriculation du propriétaire du fonds au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.

Des juges du fond ne peuvent pas débouter le preneur de sa demande de renouvellement de son bail et ordonner son expulsion sans se prononcer sur la validité de la clause du bail initial stipulant que le locataire ne pourrait faire valoir son droit de renouvellement.

Cass. 3e civ., 25 février 1976, LawLex202300010096JBJ.

Lorsque la correspondance antérieure à la signature du bail de deux ans établit que le preneur savait qu’il disposait du droit de demander le renouvellement du bail pour neuf ans, il s'en déduit qu'en acceptant ce bail dérogatoire, il a manifesté de façon non équivoque sa volonté de renoncer, en toute connaissance de cause, au statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 15 avril 1992, LawLex202100002990JBJ.

Un preneur, qui n’a signé un bail saisonnier que contraint par les manœuvres dolosives du propriétaire, lequel a abusivement exploité sa situation de dépendance, n'a pas valablement renoncé, par cet acte, au droit acquis à la propriété commerciale.

Cass. 3e civ., 17 octobre 2007, LawLex202300010095JBJ.

Si le droit au renouvellement est acquis dès la conclusion du bail par le seul effet de la loi, l'ordre public de protection, qui s'attache au statut des baux commerciaux, ne fait pas obstacle à une renonciation librement consentie, si celle-ci est postérieure à la naissance du droit au renouvellement.

Cass. 3e civ., 4 mai 2006, LawLex202300010094JBJ.

Lorsque la locataire a valablement renoncé au droit au renouvellement, le bail cesse de plein droit au terme fixé sans que le bailleur ait à notifier un congé, de sorte que le maintien dans les lieux du preneur caractérise un trouble manifestement illicite.

Cass. 3e civ., 8 avril 2010, LawLex202300010098JBJ.

Maîtresses de leurs droits et libres de convenir d’une prorogation plutôt que d’un renouvellement, les parties à un bail commercial ont clairement manifesté leur intention en insérant dans le contrat une clause selon laquelle “ la prorogation de bail résultant des présentes ne fera qu’une seule et même chose avec le bail prorogé ”.

Cass. 3e civ., 26 octobre 1977, LawLex202300010182JBJ.

Les dispositions relatives au statut des baux commerciaux, garantissant au titulaire d'un bail commercial le droit au maintien dans les lieux jusqu'au terme convenu, n'interdisent pas au bailleur d'obtenir amiablement le départ anticipé du preneur.

Cass. 3e civ., 18 mai 1994, LawLex202300010183JBJ.

Le preneur a-t-il automatiquement droit au renouvellement ?

Lorsque le bailleur prend l’initiative, il doit en principe délivrer un congé avec offre de renouvellement, par acte extrajudiciaire, et au moins six mois avant la date d’expiration du bail (art. L. 145-9, al. 5, C. com.), date à laquelle il prend effet, et pour le dernier jour du trimestre civil en cas de tacite prorogation (art. L. 145-9, al. 2).

L’article L. 145-11 du Code de commerce précise que le bailleur qui souhaite obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé, faire connaître le loyer qu’il propose. A défaut, le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement, par acte de commissaire de justice, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou dans le mémoire prévu à l’article R. 145-23 (art. R. 145-1 C. com.), étant précisé que “ les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ”, lequel statue sur mémoire (art. R. 145-23 C. com.).

Conseil : Proposer le loyer du bail renouvelé dans le congé avec offre de renouvellement pour éviter une fixation judiciaire.

Dans quel cas le bailleur peut-il prendre l’initiative du renouvellement ?

Sans que soit requise une forme particulière, le preneur peut accepter le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur. Toutefois, l’acceptation du principe de renouvellement, qui résulte de l’envoi du congé, n’équivaut pas, à elle seule, à la conclusion d’un nouveau bail. Les parties doivent encore se mettre d’accord sur le contenu du nouveau bail. L’acceptation du preneur fait défaut lorsque les parties sont en désaccord sur le point de départ du bail renouvelé, élément essentiel de la convention , ou lorsqu’elle n’est pas formulée de manière non équivoque .

En cas de désaccord sur le prix, il est possible de saisir le juge des loyers, afin que celui-ci fixe le loyer du bail renouvelé (art. R. 145-23 C. com.). Si aucune des parties ne saisit le juge dans un délai de deux ans (art. L. 145-60 C. com.), et à défaut d'accord des parties sur le nouveau loyer, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail .

N'est pas valable, l'acceptation par les preneurs, d'une offre de renouvellement de bail commercial alors que les parties sont en désaccord sur le point de départ du bail renouvelé, élément essentiel du contrat.

Cass. civ. 3e, 22 avril 1980, LawLex202100003219JBJ.

Il ne peut être déduit du caractère monovalent des locaux l'acceptation tacite sans équivoque par la locataire de conclure un bail renouvelé d'une durée de neuf ans ferme sans faculté de résiliation triennale, alors que le loyer offert correspondait au loyer stipulé au bail initial, sans constater son consentement à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale du bail.

Cass. civ. 3e, 7 septembre 2022, LawLex202200008698JBJ.

À défaut d'accord des parties sur le nouveau loyer, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration.

Cass. civ. 3e, 28 novembre 2006, LawLex202300010300JBJ.

A défaut de congé délivré par le bailleur pour la date d'expiration contractuelle du bail , le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (art. L. 145-10, al. 1, C. com.). Lorsque le bailleur a délivré congé avec offre de renouvellement pour une date postérieure à l’expiration du bail, le preneur conserve la faculté de demander le renouvellement pour le premier jour du terme suivant. En revanche, le congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur pour une date postérieure à l'échéance contractuelle du bail, prive d'effet la demande de renouvellement formée par le preneur après ce congé .

Seul le propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués peut présenter une demande de renouvellement. Lorsque les locaux sont loués par plusieurs preneurs, engagés solidairement au paiement des loyers et à l'exécution des charges, le bailleur ne peut être tenu de consentir au renouvellement du bail à la demande de l'un d'eux agissant pour son compte personnel . La demande de renouvellement du bail peut également être délivrée par un mandataire du preneur ou par le représentant légal lorsque le preneur est une société.

A peine de nullité, la demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée à une personne ayant qualité pour la recevoir, autrement dit le bailleur . La théorie de l’apparence peut permettre de justifier la notification de la demande de renouvellement au mauvais destinataire. En effet, le mandant peut être engagé sur le fondement du mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisent celui-ci à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs .

La demande de renouvellement doit être notifiée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (art. L. 145-10, alinéa 2, C. com.). Le preneur, lorsqu’il notifie sa demande de renouvellement au bailleur, peut, comme le bailleur, proposer un nouveau loyer.

Par l'expression “ à défaut de congé ” visée par l’article L. 145-10 du Code de commerce, il faut entendre “ à défaut de congé délivré pour la date d'expiration contractuelle du bail ”.

Cass. civ. 3e, 18 décembre 1991, LawLex202300003293JBJ.

Le congé avec refus de renouvellement délivré par un bailleur pour une date postérieure à l'échéance contractuelle du bail, prive d'effet la demande de renouvellement formée par le preneur après ce congé.

Cass. civ. 3e, 21 février 2007, LawLex202300003294JBJ.

Le bailleur, qui a loué l’immeuble à plusieurs preneurs, engagés solidairement au paiement des loyers et à l'exécution des charges, ne peut être tenu de consentir au renouvellement du bail à la demande d'un seul d'entre eux, de sorte que la demande formée par l’un des copreneurs, seul et en son nom, est irrecevable, même si les deux autres preneurs ont accepté le congé mais n’ont pas sollicité le renouvellement.

Cass. com., 9 avril 1962, LawLex202300010404JBJ.

La demande de renouvellement d'un bail commercial qui doit être signifiée au bailleur, ne peut être adressée à une société civile immobilière, prise en la personne de son administrateur, au lieu du bailleur pris en son nom personnel.

Cass. 3e civ., 29 juin 2005, LawLex202300010412JBJ.

Le mandant peut être engagé sur le fondement du mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.

Aix-en-Provence, 15 septembre 2015, LawLex202300011340JBJ.

Le preneur est-il autorisé à demander le renouvellement ?

Le bailleur n’est pas contraint d’accepter la demande de renouvellement du preneur. Il dispose d’un délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement du bail commercial pour faire connaître au preneur, par acte extrajudiciaire , son refus de le renouveler en précisant les motifs de celui-ci (art. L. 145-10, al. 4, C. com.). L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement (art. L. 145-10, al. 4, C. com.).

Le bailleur peut aussi accepter purement et simplement la demande de renouvellement du preneur, mais rien ne l’empêche de demander une modification du prix du bail, conformément à l’article L. 145-11 du Code de commerce, qui précise qu’il doit, dans la réponse, faire connaître le loyer qu'il propose.

Lorsque le bailleur n’a pas fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois suivant la notification de la demande de renouvellement, l’article L. 145-10, alinéa 4, du Code de commerce dispose qu’il “ est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ” .

Le bailleur, qui ne s'est pas opposé à une demande de renouvellement du bail et en a irrévocablement accepté le principe, conserve la possibilité de demander la résiliation du nouveau bail s’il justifie de manquements postérieurs au renouvellement .

Le silence ou la réponse tardive du bailleur entraîne une présomption d’acceptation du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré.

Conseil : Notifier, dans les formes, son intention d’accepter ou de refuser la demande de renouvellement du preneur.

A défaut de figurer dans un acte notifié au preneur, une déclaration de refus de renouveler le bail, faite verbalement par le bailleur, en réponse à l'interpellation du commissaire de justice lui signifiant une demande de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement prévu à l'article L. 145-10 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, LawLex202300010624JBJ.

Le bailleur, qui n'a pas fait connaître s’il entend refuser le renouvellement dans les trois mois de la signification de la demande du preneur, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

Cass. 3e civ., 3 octobre 1990, LawLex202300010625JBJ.

Si le bailleur, qui a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n'est pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer en application de l’article L. 145-11 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 4 mai 2011, LawLex202300010626JBJ.

Le bailleur qui ne s’est pas opposé à la demande de renouvellement du bail ne peut, pour obtenir la résiliation du bail, invoquer des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’est renouvelé.

Cass. 3e civ., 1erfévrier 2018, LawLex202300010940JBJ.

Le bailleur est-il contraint d’accepter la demande de renouvellement du preneur ?

Le bail renouvelé constitue un nouveau bail, et non la prolongation du bail antérieur, même s’il est conclu aux clauses et conditions de l'ancien contrat . Les parties peuvent ne pas reprendre les clauses et conditions du bail expiré. Toutefois, l'insertion de clauses dérogatoires au statut des baux commerciaux dans le bail renouvelé nécessite que soit recueilli l’accord des parties .

Le bail renouvelé doit en principe conserver l’objet du bail expiré et porter sur les mêmes locaux . En revanche, lorsqu’il n'existe aucune indivisibilité matérielle ou conventionnelle entre les locaux, la conclusion d'un bail unique ne suffit pas pour permettre au locataire principal d'obtenir le renouvellement total de son bail . Par ailleurs, le bailleur ne peut, lors du renouvellement, lui imposer une restriction de jouissance non prévue dans le bail expiré .

Un nouveau bail est établi dès lors que les parties sont d’accord sur le montant du prix du bail renouvelé. En cas de désaccord et de recours au juge, les parties doivent dresser un nouveau bail dans les conditions fixées par la décision définitive dans le délai d'un mois qui suit sa signification (art. L. 145-57, al. 2). Si le bailleur n'envoie pas dans ce délai à la signature du preneur un projet de bail conforme à la décision ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail de neuf ans prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation. Dans ce cas, la date de point de départ du nouveau bail est soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (art. L. 145-12, al.3).

À défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail expiré, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix.

Cass. 3e civ., 17 mai 2006, LawLex202300011152JBJ.

Les juges ne peuvent décider que la locataire a accepté l'offre de renouvellement du bail et que celui-ci a été renouvelé pour une durée ferme de neuf années, sans caractériser son acceptation tacite dépourvue d'équivoque, alors que le loyer offert correspond au loyer stipulé au bail initial, et sans constater son consentement à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale du bail.

Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, LawLex202200008698JBJ.

Une cour d’appel ne peut pas retenir, pour annuler la vente en raison du pacte de préférence, que le bail s'étant poursuivi par tacite reconduction, son renouvellement s'est opéré aux clauses et conditions du bail initial, alors que la clause de préférence n'a été stipulée au profit du preneur, au cas de vente, que pour la durée du bail d'origine.

Cass. 3e civ., 13 juillet 1994, LawLex202200003359JBJ.

Si le renouvellement d'un bail commercial s’opère, sauf convention contraire, aux clauses et conditions du bail à renouveler, dès lors que l'objet de ce bail porte sur un terrain nu, celui du bail renouvelé ne peut porter que sur ce terrain nu.

Cass. 3e civ., 3 février 1988, LawLex202300011153JBJ.

Le nouveau bail, qui ne comporte aucun local affecté à l’habitation, seul susceptible de faire l'objet d'une reprise partielle par le bailleur, doit nécessairement porter sur l’ensemble des locaux loués, ce dernier ne pouvant reprendre une cour initialement comprise dans le bail.

Cass. com., 1er décembre 1966, LawLex202300011154JBJ.

Dès lors que le locataire principal a été spécialement autorisé à sous-louer des locaux totalement indépendants du reste de l'immeuble pour une activité distincte de la sienne et que la conclusion d'un bail unique ne suffit pas pour lui permettre d'obtenir le renouvellement total de son bail, il ne peut prétendre à un droit à renouvellement sur la partie des locaux sous-loués dans lesquels son fonds de commerce n'est pas exploité.

Cass. 3e civ., 7 juillet 1993, LawLex202200009886JBJ.

Le bailleur, tenu d'assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée, ne peut, lors du renouvellement d'un bail commercial, lui imposer une restriction à cette jouissance qui n’est pas prévue dans le bail expiré.

Cass. 3e civ., 13 novembre 1979, LawLex202300011156JBJ.

Le renouvellement donne-t-il lieu à la conclusion d’un nouveau bail ?

Élément déterminant du consentement des parties, le prix du loyer résulte de l’accord, exprès ou tacite, des parties, qui doit, cependant, manifester un engagement précis, complet et ferme . Ne caractérise pas l’accord des parties sur le prix du bail renouvelé, le maintien du preneur dans les lieux loués postérieurement au congé avec offre de renouvellement énonçant un nouveau loyer .

En principe, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués (art. L. 145-33, al. 1, C. com.). Toutefois, l’article L. 145-34 du Code de commerce fixe des règles de plafonnement qui en limitent la variation. A moins d'une modification notable des éléments de la valeur locative, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés à l'article L. 112-2, alinéas 1 et 2, du Code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Les règles de plafonnement ne s'appliquent pas au bail dont la durée contractuelle excède neuf ans . L’article L. 145-34 fixe un plafond. Aussi, lorsque la valeur locative des lieux loués est inférieure au loyer du bail expiré  ou au loyer plafond , le loyer du bail renouvelé doit-il être fixé au montant de cette valeur locative.

Les parties sont libres d’aménager les conditions financières du bail et peuvent exclure les règles de plafonnement lors de la fixation du loyer du bail renouvelé . L’exclusion des règles du plafonnement peut aussi résulter d’une renonciation implicite de la part du preneur lors du renouvellement du bail.

En cas de déplafonnement du loyer ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (art. L. 145-34).

Cette valeur est déterminée en fonction des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conseil : Pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, établir une modification notable des éléments de la valeur locative.

Une demande en fixation du loyer du bail renouvelé doit être rejetée dès lors que les parties ont toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat “ aux mêmes clauses et conditions antérieures ” sans mention d’aucune réserve, et qu’elles ont conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent.

Cass. 3e civ., 15 avril 2021, LawLex202200000578JBJ.

Ne caractérise pas l’accord des parties sur le prix d’un nouveau loyer, une cour d’appel qui, ne relevant pas l’existence d’une décision du juge des loyers commerciaux, retient qu’en se maintenant dans les lieux loués postérieurement au congé avec offre de renouvellement, le preneur a acquiescé au nouveau loyer énoncé dans ce congé.

Cass. 3e civ., 20 mai 1992, LawLex202200003400JBJ.

Les dispositions de la loi 86-12 du 6 janvier 1986 n’ont pas modifié l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 (actuel art. L. 145-34 C. com.) qui écarte de son champ d'application les baux d'une durée contractuelle supérieure à neuf ans.

Cass. 3e civ., 7 juin 1989, LawLex202300011161JBJ.

Des juges du fond ne peuvent fixer le loyer du bail renouvelé en application de la règle du plafonnement alors qu’ils constatent que par l'effet de la tacite reconduction, le bail a excédé douze ans.

Cass. 3e civ., 8 novembre 1995, LawLex202300011163JBJ.

La valeur locative des lieux loués étant inférieure au loyer du bail expiré, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur.

Cass. 3e civ., 6 mai 2021, LawLex202100005113JBJ.

Lorsque le preneur demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure à celle du loyer indexé, les juges du fond ne peuvent retenir le loyer plafond sans déterminer préalablement la valeur locative.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, LawLex202300011165JBJ.

Rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé.

Cass. 3e civ., 10 mars 2004, LawLex202100004756JBJ.

A quelles conditions est soumise la fixation du prix du bail renouvelé ?

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail à son expiration. Le Code de commerce lui offre ainsi la possibilité de refuser le renouvellement du bail, sans préciser de motifs, avec pour seule obligation le versement au preneur d'une indemnité d'éviction en réparation du préjudice causé par l'absence de renouvellement (art. L. 145-14 C. com.). Au-delà de ce refus avec indemnité d'éviction, le bailleur bénéficie d'un droit de reprise des locaux loués. Dans ce cas, il refuse le renouvellement sans indemnité mais est tenu de préciser les motifs de la reprise (art. L. 145-17 C. com.). Le bailleur peut invoquer, pour justifier le refus sans indemnité, un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, ou des motifs liés directement à l'immeuble, comme sa démolition pour insalubrité, ou la nécessité de procéder à sa reconstruction. Ce droit de reprise est donc limité puisqu'il ne permet pas de reprendre les lieux loués à l'expiration du bail, mais autorise uniquement une reprise dans des cas où le renouvellement n'est pas dû.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?

Le principe de la liberté de ne pas renouveler a pour corollaire l’obligation du bailleur de verser une indemnité d’éviction au preneur en réparation du préjudice subi du fait du non-renouvellement du bail (art. L. 145-14, al. 1, C. com.). Cette indemnité a vocation à couvrir les frais engendrés par l'installation dans un fonds de même valeur. Le bailleur, qui refuse le renouvellement, ne peut s’affranchir de l'obligation d'offrir une indemnité d’éviction . En revanche, il peut s'en exonérer si, au cours de la procédure de fixation de l'indemnité, il invoque des motifs de refus nés postérieurement au congé ou qui ont été découverts postérieurement, à la condition qu’ils revêtent une gravité suffisante .

De son côté, le preneur, pour prétendre à cette indemnité, doit remplir les conditions du droit au renouvellement et remplir les conditions d'application du statut des baux commerciaux. Dans le cas contraire, le statut peut être dénié au preneur et justifier qu'un refus de renouvellement avec indemnité d'éviction se transforme en renouvellement sans indemnité .

Lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement du bail sollicité par le preneur et offre comme indemnité d'éviction un nouveau bail consenti sur les mêmes locaux, à l'exception de certaines caves remplacées par d'autres, les juges du fond ne peuvent pas déclarer une telle offre “ satisfactoire dans son principe ”.

Cass. 3e civ., 1er février 1989, LawLex202300011377JBJ.

Si la modification des lieux loués par un preneur, qui, en vertu d’un bail interdisant “ tout changement de disposition ou modification au gros œuvre, percement de murs ou autre ” nécessite l’accord du bailleur, elle ne constitue pas un motif grave et légitime de refus de renouvellement dès lors qu’elle n’apparaît pas avoir entraîné une détérioration ou une dépréciation du bien loué.

Paris, 7 septembre 2011, LawLex202200001287JBJ

Les retards de paiement de quelques termes d'occupation ne sont pas d'une gravité telle qu'ils doivent être sanctionnés par la déchéance du droit à indemnité d'éviction.

Cass. 3e civ., 17 octobre 2012, LawLex202300011380JBJ.

L'offre d'une indemnité d'éviction n'interdit pas au bailleur de refuser, par la suite, le renouvellement du bail sans indemnité, s'il établit que les conditions du droit au renouvellement ne sont pas remplies.

Cass. 3e civ., 13 juillet 1994, LawLex202300009507JBJ.

Le preneur peut-il prétendre à une indemnité en cas de refus de renouvellement ?

Le droit de repentir permet au bailleur, qui a refusé le renouvellement du bail commercial, de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en revenant sur son refus. Jusqu'à l'expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le propriétaire peut se soustraire au paiement de l’indemnité d'éviction et consentir au renouvellement du bail (art. L. 145-58 C. com.) . L'exercice du droit de repentir suppose que le congé avec refus de renouvellement du bail soit valable . Le droit de repentir doit en principe être notifié au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mais il peut aussi s’exercer de manière informelle dans la mesure où le bailleur s’est exprimé de façon claire et non équivoque . Il n’en est pas ainsi de l'absence de paiement de l'indemnité d'éviction  ou de la proposition d'un nouveau bail .

L'exercice du droit de repentir suppose que le locataire soit encore dans les lieux loués et qu'il n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation (art. L. 145-58 C. com.). Ces conditions présentant un caractère alternatif et non cumulatif , l’absence de l’une d'elles rend irrecevable le droit de repentir. Ainsi, si le preneur est encore dans les lieux, l'achat d’un terrain postérieurement au refus de renouvellement qui a acquis date certaine avant la notification du droit de repentir, est opposable au bailleur, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de la date de fixation de l’indemnité d’éviction . Le bailleur, qui ne peut plus se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction lorsque le preneur a déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, ne peut pas, sous le couvert de l'offre d'un bail nouveau portant sur les mêmes locaux, recouvrer indirectement le droit de repentir .

L’exercice du droit de repentir respecte les conditions posées à l'article L. 145-58 du Code de commerce lorsque le bailleur a exercé son droit de repentir avant qu'une décision passée en force de chose jugée n'ait été prise concernant le montant de l'indemnité d'éviction et que le preneur n’a pas engagé un processus irréversible de départ des lieux.

Cass. 3e civ., 15 février 2023, LawLex202300011382JBJ.

Une cour d’appel ne peut pas retenir, pour dire que le bail est renouvelé pour neuf ans aux clauses et conditions antérieures, qu'en écrivant au preneur, par lettre, que son bail était reconduit pour neuf ans, le bailleur a exercé son droit de repentir, alors qu'en confirmant le jugement dont il était fait appel, la cour déclarait nul le congé délivré au preneur.

Cass. 3e civ., 15 décembre 1999, LawLex202300011381JBJ.

Le désistement d’instance et d’action constitue l’exercice, par le bailleur, du droit de repentir prévu à l’article 32 du décret du 30 septembre 1953 (actuel art. L. 145-58 C. com.) et suppose nécessairement l’offre de renouvellement du bail auquel il a été mis fin antérieurement par le congé. Cass. 3e civ., 25 octobre 1972, LawLex202300011443JBJ.

Lorsqu’un bailleur a donné congé au preneur avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, avant de céder l’immeuble loué, l’acquéreur peut exercer son droit au repentir en formant une demande tendant à la fixation du loyer.

Cass. 3e civ., 23 février 1982, LawLex202300011444JBJ.

Si l'absence de paiement de l'indemnité d'éviction ne caractérise pas l'intention de renouveler le bail qui a pris fin, le bailleur, qui a délivré des quittances ou avis d'échéance où ont été visés, en règle générale, des loyers, mais aussi, à certaines dates, l'indemnité d'occupation, n’a pas non plus marqué cette volonté.

Cass. 3e civ., 20 juin 1995, LawLex202300011446JBJ.

L’exercice, par le bailleur, de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer.

Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, LawLex202300011448JBJ.

Les conditions fixées par l'article L. 145-58 du Code de commerce ont un caractère alternatif et non cumulatif.

Cass. 3e civ., 14 novembre 1996, LawLex202300011783JBJ.

L'absence de l'une des conditions de l'article L. 145-58 du Code de commerce rend irrecevable le droit de repentir.

Cass. 3e civ., 24 avril 1970, LawLex202300011782JBJ.

Le propriétaire, auquel l'article L. 145-58 du Code de commerce ne permet plus de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction lorsque le locataire a déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, ne peut pas, sous le couvert de l'offre d'un bail nouveau portant sur les mêmes locaux, recouvrer indirectement un droit de repentir qu'il a perdu et faire ainsi échec à la réparation intégrale du préjudice effectivement subi.

Cass. 3e civ., 28 mars 1979, LawLex202300011789JBJ.

Le bailleur peut-il revenir sur sa décision de ne pas renouveler ?

Pour avoir le droit au versement de l’indemnité d’éviction, le preneur doit remplir les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux, et par conséquent du droit au renouvellement, qui suppose l’existence de locaux, l’immatriculation du locataire et l’exploitation effective, au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail, d’un fonds dont le preneur est le propriétaire. Dans le cas contraire, il y a dénégation du statut, laquelle peut être invoquée par le bailleur lors de la délivrance du congé ou en réponse à la demande de renouvellement du preneur, voire jusqu’à l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L. 145-57, alinéa 2, du Code de commerce pour exercer son droit d’option . La dénégation du droit au statut des baux commerciaux n’a pas à être précédée d’une mise en demeure. Le bailleur peut toutefois renoncer à se prévaloir de la dénégation du statut. La renonciation doit être non équivoque et ne peut résulter de la seule connaissance du bailleur de l’absence d’une des conditions statutaires .

Le bailleur peut également refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s’il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (art. L. 145-17, I, 1° C. com.). Le motif invoqué par le bailleur ne doit pas nécessairement être propre au statut des baux commerciaux  ou se rattacher à l’exécution du bail . Le motif grave et légitime du refus de renouvellement peut être constitué par une faute imputable au preneur ou aux personnes dont il répond . Le bailleur ne peut invoquer que les faits imputables au locataire sortant lui-même . Le motif de non-renouvellement ne peut être invoqué que si l'infraction commise s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. L’absence de mise en demeure ne peut être invoquée que par les bénéficiaires du statut des baux commerciaux . Sous peine de nullité, la mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du 1° du I de l'article L. 145-17 (art. L. 145-17, I, 1° C. com.) . La nullité de la mise en demeure qui ne respecte pas ces prescriptions empêche le bailleur d’invoquer un motif grave et légitime à l’appui de son refus de renouvellement, à moins d’en délivrer une autre. À compter de la mise en demeure, le preneur dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la situation, faute de quoi celle-ci est irrégulière. Ce délai ne peut être ni augmenté ni réduit d’un commun accord entre les parties ou par le juge. La régularisation doit être effective dans le mois de la mise en demeure . Lorsque le refus de renouvellement pour motif grave et légitime est acquis, le bail prend fin à sa date d’effet. Outre la perte du droit à indemnité d’éviction, le preneur peut être tenu au paiement de dommages-intérêts si la faute constitutive d’un motif grave et légitime qu’il a commise a causé un préjudice au bailleur .

Le bailleur peut enfin refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction. Il peut se soustraire au paiement de cette indemnité, s’il offre au preneur évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Il est nécessaire que la reconstruction soit totale, et non simplement partielle, ce qui implique une démolition de l’immeuble existant. Le preneur dispose d’un délai de trois mois pour, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente. Le propriétaire peut aussi différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Le preneur a droit à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer. Le droit au renouvellement n'est pas non plus opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains nus. Ce droit de reprise ne peut, en tout état de cause, être exercé que sur la partie du terrain indispensable à la construction.

Conseil : S’assurer que le motif pour refuser l’indemnité d’éviction présente un réel caractère de gravité et que le preneur a bien été mis en demeure d’y mettre fin.

Une cour d’appel ne peut retenir, pour refuser au bailleur d'un local à usage commercial la possibilité de revenir sur son offre de renouvellement de la location, que, l'accord de volontés des parties sur le renouvellement du bail étant acquis, il est sans intérêt d'examiner les griefs allégués survenus postérieurement au renouvellement, sans rechercher si le bailleur ne disposait pas du délai prévu à l'article L. 145-57, alinéa 2, du Code de commerce jusqu'à l'expiration duquel il peut revenir sur son offre.

Cass. 3e civ., 31 octobre 1989, LawLex202300011852JBJ.

La renonciation du bailleur à se prévaloir de l'absence de droit au statut ne peut résulter de sa seule connaissance du défaut d'immatriculation du preneur.

Cass. 3e civ., 19 novembre 2015, LawLex202100001387JBJ.

Une cour d’appel ne peut retenir qu'il est admis que le bailleur peut, à l'appui d'un refus de renouvellement sans indemnité, se prévaloir d'un motif dont il aurait eu connaissance ou qui serait survenu après la signification de son acceptation ou de son offre, mais doit se fonder sur des motifs propres au statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 24 janvier 1996, LawLex202300011857JBJ.

Si le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, le texte n’exige pas que le motif de refus, qui n’est pas légalement défini, se rattache à l’exécution du bail, le bailleur pouvant se prévaloir de faits imputables au gérant de la société locataire que celle-ci a introduit dans les lieux loués et qui la représente.

Cass. 3e civ., 29 juin 1977, LawLex202300011858JBJ.

Le fait du conjoint du preneur, appelé à hanter continuellement les passages communs aux deux logements étroitement contigus, a créé une ambiance de constant et profond malaise, rendant intolérable le maintien dans les lieux des époux locataires, et justifie le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime dès lors que ce trouble constaté se rattache au bail consenti au preneur.

Cass. com., 14 février 1961, LawLex202300011861JBJ.

Le motif grave et légitime du refus de renouvellement peut être constitué par une faute imputable au locataire ou aux personnes dont il répond.

Cass. 3e civ., 11 juin 2008, LawLex202300011859JBJ.

Dès lors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même, il ne peut fonder son refus opposé à la demande du cessionnaire du droit au bail sur des faits imputables au cédant.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, LawLex202300011899JBJ.

Le preneur qui, pour obtenir le droit au renouvellement du bail, ne justifie ni d’une exploitation de son fonds de commerce depuis le temps prévu à l’article L. 145-8 du Code de commerce, ni d’un motif légitime de non-exploitation ne peut invoquer l’absence de la mise en demeure prescrite par l’article L. 145-17 du Code de commerce qui ne peut être soulevée que par les bénéficiaires des dispositions relatives au statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 6 juin 1972, LawLex202300011882JBJ.

Une cour d’appel ne peut retenir, pour condamner le propriétaire à payer une indemnité d’éviction au preneur, qu'il n’a jamais adressé à son locataire une mise en demeure délivrée dans les formes exigées par l’article L. 145-17 du Code de commerce, alors que l'acte de refus de renouvellement vise un certain nombre d’infractions aux clauses du bail, indique que le bailleur entend se prévaloir de ces infractions comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail en application des dispositions de l’article L. 145-17, et reproduit ces dispositions.

Cass. 3e civ., 7 mai 2002, LawLex202300011893JBJ.

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338. Le preneur est-il tenu d’accepter le renouvellement ?

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