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Le droit des affaires en 500 questions

Les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39. Deux types de révision sont envisagées : la révision légale ou triennale (art. L. 145-38 C. com.) et la révision via une clause d’échelle mobile ou d’indexation (art. L. 145-39 C. com.). …

Quelles sont les différentes hypothèses de révision du loyer ?

Les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39. Deux types de révision sont envisagées : la révision légale ou triennale (art. L. 145-38 C. com.) et la révision via une clause d’échelle mobile ou d’indexation (art. L. 145-39 C. com.).

Aux termes de l’article L. 145-38 du Code de commerce, à l’issue des trois premières années du bail, chacune des parties dispose de la faculté de demander la révision du loyer initial, même en l’absence de stipulation contractuelle en ce sens. La révision triennale concerne toutes les locations soumises au statut des baux commerciaux, à l’exception du bail assorti d’une clause recette .

Ces dispositions sont d’ordre public : quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de leur faire échec sont réputées non écrites (art. L. 145-15 C. com.). Les parties ne peuvent pas renoncer par avance à toute révision du prix, mais peuvent le faire dès que le droit à la révision triennale est né et acquis . La renonciation au mécanisme légal de révision nécessite un accord amiable entre les parties, qui peut, notamment, résulter d'une transaction librement conclue entre ces dernières établissant le consentement du preneur à la fixation du prix du bail et sa renonciation expresse à se prévaloir des règles de l’article L. 145-38.

Enfin, la révision triennale ne doit en aucun cas intervenir unilatéralement .

Lorsque les deux composantes du loyer de type binaire comportant une partie fixe et une partie variable sont contractuellement indivisibles, que la partie variable est d'application automatique dès lors que le chiffre d'affaires du preneur atteint le pourcentage exigé et qu'il n'existe aucun élément permettant de soutenir que les parties ont entendu fixer le loyer en fonction de la valeur locative des locaux, la fixation du loyer, ainsi librement déterminé par les parties lors de la conclusion du bail, est licite tant au regard de l'article L. 145-15 du Code de commerce, qu'au regard des textes relatifs aux clauses abusives,

Cass. 3e civ., 10 décembre 2002, LawLex202100004813JBJ.

L’article L. 145-15 n’interdit pas, une fois les conditions de la révision légale réunies, que les parties décident d'un commun accord d'y procéder sans tenir compte des règles de l'article L. 145-38.

En l'absence d'accord des parties, il incombe à celui qui a demandé la révision du loyer de saisir le juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du loyer révisé.

Cass. 3e civ., 12 avril 1995, LawLex202100004019JBJ.

Dans quel cas peut-on demander la révision triennale ?

La révision peut avoir lieu à la demande de l'une ou de l'autre des parties. L’action en révision appartient donc pareillement aux deux parties, lorsque la variation de l'indice défini s'est produite, quel que soit le sens de la variation . Il n’est pas exigé que l'une ou l'autre des parties agisse personnellement. La demande en révision peut ainsi être formée par un mandataire ou un avocat.

La demande en révision est adressée au preneur ou au bailleur, mais ne peut être communiquée à un tiers. En cas de pluralité de bailleurs, chacun d’eux doit être destinataire de la demande.

Conseil : L’indivisaire qui présente la demande de révision doit en avertir les autres.

La demande en révision du loyer commercial constituant un acte d’administration, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent former une telle demande, conformément à l’article 815-3 du Code civil, mais devront en informer le ou les autres indivisaires.

Les loyers peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties, mis à part le cas des baux pourvus d'une clause d'échelle mobile, lorsque l'indice des prix aura varié et que l'action en révision, tendant à l'application de la “ valeur équitable ” du loyer pour une période triennale, est également ouverte aux deux parties, quel que soit le sens de “ la variation de l'indice ci-dessus définie ”.

Cass. com., 22 mars 1966, LawLex202300007358JBJ.

Qui peut demander la révision triennale ?

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable (art. L. 145-38, al. 1). Les trois années doivent être révolues .

Le point de départ du délai de trois ans varie selon qu’il s’agit de la première révision ou des révisions ultérieures. Lors de la première révision du loyer, il est fixé à la date d’entrée en jouissance dans les lieux loués . En cas de renouvellement du bail commercial, le point de départ du délai triennal se situe à la date d'effet du bail renouvelé et non à celle de son exigibilité . Pour les révisions ultérieures, le point de départ du délai de trois ans est la date de prise d’effet du loyer révisé. Les dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce ne s'appliquent qu'aux révisions triennales et en aucun cas à la fixation du prix du bail renouvelé, soumis à un régime juridique propre.

La computation du délai triennal de l’article L. 145-38 du Code de commerce s’opère conformément aux dispositions de l’article 641, alinéa 2, du Code de procédure civile. La demande en révision ne peut ainsi être formée que le jour suivant la date d’expiration du délai de trois ans.

La demande de révision est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (art. R. 145-20) . Elle doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. Toutefois, il est possible, dans l'attente de la publication de l'indice du trimestre dont dépend la variation du loyer révisé, d’indiquer un montant provisionnel .

Conseil : Obtenir l’acceptation de la demande en révision.

La demande en révision, à l’initiative de l’une des parties au contrat de location, nécessite l’acceptation de l’autre partie, soit par un écrit, soit par le règlement des augmentations de loyer. A défaut, le juge des loyers commerciaux doit être saisi pour fixer le prix du loyer révisé.

Une cour d’appel ne peut retenir, pour déclarer recevable la demande en révision du prix d'un bail commercial, que l’article L. 145-38 du Code de commerce n'impose pas que la demande soit formée au jour près au moment du départ de la période triennale, et qu'il faut autoriser les propriétaires, pour qu'ils ne soient pas lésés par un formalisme excessif, à demander l'augmentation de loyer dans un délai raisonnable avant l'échéance à partir de laquelle elle est due.

Cass. 3e civ., 11 juin 1985, LawLex202300008000JBJ.

La date d'entrée en jouissance du preneur, qui constitue le point de départ du délai de trois ans exigé par l’article L. 145-38 du Code de commerce pour que soit recevable une demande de révision du loyer est celle précisée dans le bail, sans qu'il y ait de tenir compte du fait que le preneur a pris possession des lieux avant cette date.

Cass. com., 28 juin 1960, LawLex202300008002JBJ.

Le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du Code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail, même en cas de report de la date d’exigibilité résultant du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer.

Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, LawLex202100001390JBJ.

Des courriers dans lesquels le bailleur informe les preneurs d’une augmentation du loyer d'ores et déjà acquise et du recouvrement des sommes dues en l'absence de paiement sous quarante-huit heures, ne constituent pas une demande de révision du loyer.

Cass. 3e civ., 12 avril 2018, LawLex202100004785JBJ.

La lettre de demande en révision du loyer, qui indique seulement un montant provisionnel, dans l'attente de la publication de l'indice du trimestre dont dépend la variation du loyer révisé, est valable.

Cass. 3e civ., 20 décembre 1989, LawLex202300008125JBJ.

Quand et comment demander la révision triennale ?

Le loyer révisé doit en principe être fixé à la valeur locative (art. L. 145-33), sans tenir compte, pour son calcul, des investissements du preneur, ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours (art. L. 145-38, al. 4).

A défaut de preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (art. L. 145-38).

L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) s’applique lorsque le preneur exploite une activité commerciale ou artisanale, alors que l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) concerne les activités autres tertiaires (art. D. 112-2 C. mon. et fin.).

Le calcul de la révision légale s'effectue en tenant compte des indices, d'une part, du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée, et, d'autre part, du trimestre au cours duquel est intervenue la dernière fixation du loyer, ou de celui en vigueur lors de la signature du bail, s’il s’agit d’une première révision . Pour calculer le loyer révisé, il suffit d’appliquer le nouvel indice du trimestre au loyer à réviser et de prendre comme indice de base celui du trimestre correspondant, tel que convenu dans le bail ou ayant été utilisé lors de la précédente révision.

Lorsqu’est apportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé n’est plus soumis à la règle du plafonnement. Le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative quel que soit le sens de la variation . La modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer et la date de demande en révision. Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire (art. R. 145-6), cette liste n'étant pas limitative. Constituent, notamment, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la transformation d’une rue en voie piétonne  ou l’implantation d’un complexe de cinéma . En revanche, il n’en va pas ainsi de la renégociation des loyers d'entreprises concurrentes .

C’est très exactement en se référant aux indices du coût de la construction publiés par l'INSEE lors de la signature du bail et lors de la demande en révision que des juges du fond ont déterminé le loyer révisé.

Paris, 6 février 2008, LawLex202300007359JBJ.

Lorsque la valeur locative a varié de plus de 10 % à la suite de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé doit être égal à la valeur locative, celle-ci eût-elle variée en sens inverse de l'indice.

Cass. 3e civ., 16 décembre 1998, LawLex202100005694JBJ.

La transformation d’une rue en voie piétonne, modification faite en accord avec les commerçants riverains dans le but d’accroître la commercialité, constitue un fait matériel, au sens de l’article L. 145-38 du Code commerce, et peut autoriser un déplafonnement du loyer s’il est acquis qu’elle a effectivement entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Versailles, 27 avril 1989, LawLex202300008372JBJ.

L’implantation d’un complexe de cinéma constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, laquelle accroît de façon importante la clientèle potentielle du preneur au regard de son activité de brasserie-café-glacier, complémentaire de celle du cinéma, créant ainsi un attrait particulier.

Poitiers, 20 octobre 2020, LawLex202300008374JBJ.

Ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article L. 145-38 du Code de commerce, la modification en faveur d'entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, conventions auxquelles le bailleur et le preneur sont tiers.

Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, LawLex202100006301JBJ.

Comment est fixé le loyer du bail révisé ?

La clause d’échelle mobile permet aux parties de s’accorder sur la variation automatique du loyer, à des échéances déterminées, en fonction d’un indice légalement admissible en relation directe avec l'objet du bail commercial ou l'activité du preneur. Elle s’applique de plein droit sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur. Ce dernier peut ne pas réclamer le montant des augmentations dès leur prise d’effet sans pour autant renoncer à se prévaloir de la clause. Les parties peuvent convenir que le loyer ne pourra prendre effet qu'après une notification préalable du bailleur. Dans ce cas, la révision conserve son caractère d'automaticité . Le bailleur demeure toutefois tenu de porter à la connaissance du preneur le montant du loyer révisé.

Le fait qu'un avenant au bail commercial prévoit que la variation de loyer ne peut prendre effet qu'après une notification préalable du bailleur, n'enlève rien au caractère d'automaticité de la révision, laquelle est de plein droit et dispense le bailleur de toute demande, la notification du montant révisé du loyer ne constituant qu'une modalité de mise en œuvre de cette stipulation qui exige une manifestation de volonté expresse du bailleur.

Nancy, 9 avril 2014, LawLex202100004672JBJ.

Qu'est-ce qu'une clause d'échelle mobile ?

L'article L. 145-39 organise un régime spécial de révision judiciaire du loyer indexé qui se distingue de la révision automatique du loyer en application de la clause d'échelle mobile. Il prévoit que lorsque le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Contrairement à la révision triennale, la mise en œuvre de la révision du loyer indexé n’est soumise à aucun délai. Le texte ne pose aucune autre exigence que la simple constatation de l'augmentation ou de la diminution du loyer par le jeu de la clause d'échelle mobile. Ne distinguant pas qui du bailleur ou du preneur est recevable à agir, la demande est pareillement ouverte aux deux parties.

La demande tendant à la révision du loyer, en application de l'article L. 145-39 du Code de commerce, et sa fixation à une certaine somme, est recevable à tout moment dès lors que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, la variation entre le loyer en vigueur à la date de la demande et le loyer précédemment fixé conventionnellement atteint 25 %. La périodicité triennale du jeu de la clause ne s'oppose pas à ce que, en cours de période, le loyer puisse faire l'objet d'une adaptation .

Conseil : Respecter les règles de forme.

La demande de mise en œuvre de la clause d’échelle mobile doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et préciser à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

La périodicité triennale du jeu de la clause d'échelle mobile ne s'oppose pas à ce que, en cours de période, le loyer puisse faire l'objet d'une adaptation conformément aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce.

Cass. civ. 3e, 22 novembre 1989, LawLex202200000220JBJ.

Quand peut-on mettre en œuvre la clause d’échelle mobile ?

Pour déterminer la variation d'un quart, il convient de comparer au dernier prix fixé par l'accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu'obtenu par le jeu de la clause d'échelle mobile. Lorsque le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart, la révision se calcule selon la valeur locative . Le juge est tenu, sauf accord des parties sur une autre date, d’adapter le jeu de la clause d'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande .

Le loyer ainsi évalué sert de base de calcul pour l’application de la clause d’échelle mobile, tant en ce qui concerne la variation ultérieure de plus d’un quart que l’indexation future du loyer en fonction de la variation de l’indice de référence. Dans ce cas, l’indice de base à retenir pour l’application de la clause d’indexation sera l’indice publié à la date de la demande en révision .

La clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale prévue à l'article L. 145-38 du Code de commerce. Dans ce cas, le loyer révisé doit être égal à la valeur locative, même si elle a varié en sens inverse de l'indice, dès lors que la valeur locative a varié de plus de 10 % par suite de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre la prise d'effet du bail et la demande en révision . En outre, aux termes de l’article R. 145-22, alinéa 2, du Code de commerce, “ si l'un des éléments retenus pour le calcul de la clause d'échelle mobile vient à disparaître, la révision ne peut être demandée et poursuivie que dans les conditions prévues à l'article L. 145-38 ”.

Une cour d'appel ne peut rejeter la demande du bailleur de voir fixer le loyer déplafonné à la valeur locative par application de l’article L. 145-39, alors qu'à la date de la demande, le loyer ayant augmenté de 27,7 % par rapport au prix précédemment fixé contractuellement, les juges auraient dû adapter le loyer à la valeur locative à cette date en application de l’article R. 145-22.

Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, LawLex202100005111JBJ.

La majoration du prix du bail, au-delà du loyer conventionnel, ne peut prendre effet qu'à la date de la demande faite par le bailleur.

Cass. civ. 3e, 27 janvier 1988, LawLex202100006357JBJ.

L’indice de base à retenir pour l’application de la clause d’échelle mobile est, en cas de révision du loyer faite en application de l’article 28 du décret du 30 septembre 1953 (actuel art. L. 145-39 C. com.), l’indice publié à la date de la demande en révision.

Cass. civ. 3e, 12 février 1985, LawLex202200000219JBJ.

Lorsque la clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale prévue à l'article L. 145-38 du Code de commerce, l'application annuelle de l'indice du coût de la construction au loyer en cours devant être distinguée de la révision de celui-ci, la période à prendre en considération pour l'application de cet article va de la prise d'effet de ce contrat à la demande en révision, aucune révision amiable ou judiciaire n'ayant eu lieu depuis la conclusion du bail.

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328. Quelles sont les différentes hypothèses de révision du loyer ?

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