Introduction

Convention écrite

Déséquilibre significatif

Rupture brutale des relations établies

Enquête de concurrence – Droit français

Action civile de concurrence

Droit français de la concurrence

Enquête de concurrence – Droit européen

Droit européen de la concurrence

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Droit de la distribution

Responsabilité du fait des produits défectueux

Droit de la consommation

Prohibition des mesures d’effet équivalent

Droit européen des affaires

Corruption

Compliance

Droit économique

Pacte d’actionnaires

Révocation des dirigeants

Abus du droit de vote

Sociétés

Action en contrefaçon

Droits conférés par la marque

Conditions de la brevetabilité

Propriété industrielle

Révision du loyer commercial

Renouvellement du bail commercial

Déspécialisation

Baux commerciaux

Réforme du droit des contrats

Réforme du droit des contrats spéciaux

Avant-contrat de vente

Obligation de délivrance conforme

Qualification du contrat d’entreprise

Effets du mandat à l’égard des tiers

Contrats d’affaires

Contrats en cours

Revendications

Plan de cession

Procédures collectives

Atteintes aux données personnelles

Droit pénal des affaires

Droit commercial

Le droit des affaires en 500 questions

Les obligations de l’entrepreneur et du maître de l’ouvrage sont rassemblées dans un même paragraphe. La Commission justifie cette présentation par la difficulté qu’il y a à distinguer les obligations de ces deux parties, souvent imbriquées.

A quoi s’oblige l’entrepreneur qui réalise un ouvrage et, partant, quand engage-t-il sa responsabilité ? L’avant-projet de réforme définit l’étendue de l’eng …

Quel est le nouveau régime applicable à la réalisation de l’ouvrage ?

L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux de la Chancellerie  retient une définition plus précise du contrat de vente que celle de l’article 1582 qui dispose que “ le contrat de vente est une convention par laquelle une partie s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ”.

L’article 1582 de l’avant-projet propose la définition suivante :

« La vente est un contrat par lequel, en contrepartie d’un prix, le vendeur cède, au profit de l’acheteur, la propriété d’un bien corporel ou incorporel.

Le prix consiste en une somme d’argent. Il peut être complété par la fourniture d’un bien ou d’un service.

Les contrats qui ont pour objet une cession de droits sont, en tant que de raison, soumis aux dispositions du présent titre ».

Il est important de connaître les éléments de qualification du contrat de vente puisqu’ils conditionnent l’application de son régime. La définition proposée met en avant les obligations essentielles de la vente : le transfert de propriété en contrepartie du versement d’un prix.

En outre, elle apporte plusieurs précisions.

D’abord, le texte définit ce qu’il entend par “ prix ”. Il s’agit d’une somme d’argent par opposition à la fourniture d’un bien ou d’un service. A défaut, le contrat pourrait être requalifié de contrat d’échange. L’avant-projet n’exclut cependant pas la qualification de contrat de vente, dès lors que la fourniture d’un bien ou d’un service est prévue en complément du prix.

Ensuite, l’objet du contrat de vente est précisé : le contrat peut avoir pour objet un bien corporel ou incorporel. Le troisième alinéa ajoute par ailleurs que les cessions de droits sont soumises, en tant que de raison, aux dispositions relatives au droit de la vente. Si le Code civil ne le précise pas formellement, la jurisprudence admet déjà que la vente puisse porter sur un bien incorporel et offre de nombreux exemples de tels contrats. Ainsi, sont admises la cession d’œuvres de l'esprit, de créances, de clientèle…

Avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux, Commission présidée par le Professeur Philippe Stoffel-Munck, juillet 2022.

Quelle est la définition du contrat de vente retenue par l’avant-projet ?

Comme le Code civil, l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux prévoit des dispositions relatives à la conclusion du contrat de vente qui se trouvent aux articles 1583 à 1594.

Sont mentionnés le formalisme de ce contrat, ainsi que les avant-contrats de vente et d’achat.

Tout d’abord, le principe du consensualisme est réaffirmé . Le seul accord sur la chose et sur le prix suffit à former le contrat qui devient exécutoire à partir de cet instant.

La Commission de réforme n’a pas souhaité, à ce stade, se prononcer sur la question de la solennisation des ventes d’immeubles. La règle pourrait néanmoins être débattue prochainement.

Ensuite trois avant-contrats de vente sont abordés : le pacte de préférence, la promesse synallagmatique et la promesse unilatérale de vente et d’achat.

L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux reprend les règles issues de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, tout en apportant des précisions qui n’avaient pas été envisagées par ses rédacteurs.

Le pacte de préférence est défini par l’article 1123 du Code civil, alinéa 1er :

“ Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ”.

La grande majorité des pactes de préférence sont conclus en préparation d’un contrat de vente. La Commission de réforme a donc souhaité apporter des précisions sur leur régime lorsque le contrat projeté est une vente. Ainsi, outre le renvoi à l’article 1123 du Code civil qui régit le pacte de préférence de droit commun, l’article 1585 de l’avant-projet précise que la préférence peut être accordée à titre onéreux et qu’elle peut être stipulée pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans ce dernier cas, le pacte ne peut être unilatéralement résilié qu’après un préavis, ainsi qu’un délai raisonnable.

Conseil : Prévoir un délai dans le contrat car le délai raisonnable, défini par les usages professionnels, est souvent long.

Enfin, l’article 1586 de l’avant-projet précise que la priorité conférée au bénéficiaire se traduit par le fait, pour le promettant, de notifier son offre de vente au bénéficiaire. Cette notification fait courir le délai durant lequel le bénéficiaire pourra conclure ou non la vente. En cas de refus de l’offre par le bénéficiaire, l’article consacre ensuite la solution jurisprudentielle selon laquelle le promettant ne peut vendre son bien à un tiers qu’aux mêmes conditions ou à des conditions moins avantageuses .

L’avant-projet prévoit plusieurs dispositions consacrées à la promesse synallagmatique de vente. Dans le Code civil, seul l’alinéa 1er de l’article 1589 du Code civil l’aborde. Sont distinguées, ainsi que le fait déjà la jurisprudence, les promesses de vente valant vente car il y a eu un accord sur le bien et le prix sans faire de la réitération du contrat un élément constitutif de l’engagement des parties et celles ne valant pas vente car les parties ont soumis leur engagement à la réitération ultérieure de leur consentement  ou ont érigé tout élément du contrat autre que le bien et le prix en élément essentiel de leur accord. A défaut, la promesse synallagmatique ne valant pas vente est caduque (art. 1587-1 de l’avant-projet). Il s’agit d’une consécration de la jurisprudence . L’avant-projet introduit une innovation à cet égard. Ainsi, lorsque l’engagement est soumis à la réitération du consentement ou à un accord complémentaire, le texte prévoit que ces derniers doivent intervenir dans l’année qui suit la conclusion de la promesse ou tout autre délai convenu entre les parties.

Enfin, toute promesse synallagmatique de vente d’immeuble est caduque si elle n’est pas réitérée devant un notaire dans un délai d’un an à compter de sa conclusion, sauf autre délai convenu entre les parties et à défaut de demande en justice visant à faire constater la vente (art. 1658 de l’avant-projet).

La promesse unilatérale est définie, à l’article 1124 du Code civil comme “ le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ”.

Cet article est applicable aux promesses unilatérales de vente ou d’achat outre les dispositions qui sont proposées par la Commission de réforme. Plusieurs d’entre elles reprennent des solutions dégagées par la jurisprudence :

la levée de l’option doit être faite dans les formes convenues au contrat  (art. 1588, al. 1er, de l’avant-projet) ;

lorsque la promesse a été consentie sans limitation de durée, son auteur ne peut s’en dédire qu’après avoir mis en demeure le bénéficiaire de l’accepter dans un délai raisonnable (art. 1589 de l’avant-projet) ;

une somme peut être prévue en contrepartie de l’exclusivité octroyée par le promettant au bénéficiaire (qualifiée d’indemnité d’immobilisation dans la pratique notariale) ; sauf disposition contraire, elle est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option (art. 1590 de l’avant-projet) ;

quand le montant de la somme convenue porte une atteinte manifestement excessive à la liberté du bénéficiaire de ne pas se porter acquéreur, la promesse unilatérale est requalifiée en une vente assortie d’une clause de dédit (art. 1590, 2eal., de l’avant-projet).

Enfin, le formalisme prévu à l’article 1589-2 du Code civil pourrait être abandonné. Cet article prévoit qu’est “ nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ”. La Commission de réforme estime qu’il n’est pas nécessaire de le conserver.

Dès lors que le consentement des parties à une vente n'est soumis à aucune condition de forme, une cour d'appel ne peut retenir que l'accord des parties ne pouvait être réalisé totalement qu'au moment de la signature de l'acte par l'acquéreur avec des personnes vivantes, sans rechercher si l'acquéreur n'a pas donné son accord avant le décès des vendeurs.

Cass. 3e civ., 27 novembre 1990, LawLex202100006405JBJ.

La vente d’un hangar à des tiers au pacte de préférence, plusieurs années après l’offre de vente au bénéficiaire, est valide et ne viole pas le pacte de préférence, dès lors que la vente du bien aux tiers a eu lieu au même prix que celui qui avait été proposé au bénéficiaire, le fait que l’évolution du marché immobilier et des conditions économiques confèrent aux tiers des conditions plus avantageuses étant indifférent.

Cass. 3e civ., 29 janvier 2003, LawLex202200001075JBJ.

Une cour d’appel ne peut retenir qu’en prévoyant dans la promesse litigieuse que la vente ne prendrait son effet définitif qu'à la date où elle serait reçue par le notaire désigné, les parties ont entendu réserver le transfert de propriété au bénéficiaire au jour de la signature de l’acte authentique, de sorte que, jusqu’à cette date, le promettant ne serait tenu, en cas d’inexécution de son engagement, que d’une obligation de faire ne pouvant engendrer qu’une créance mobilière sous forme de dommages-intérêts, sans préciser si la solennité d’un acte notarié était nécessaire pour engager vendeur et acquéreur dans les liens du contrat définitif.

Cass. 3e civ., 5 janvier 1983, LawLex202100006437JBJ.

Lorsque la promesse synallagmatique de vente prévoit que la réalisation de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à l’établissement d’un acte authentique, avant un terme formel qui s’impose aux parties, et que l’acte authentique n’a pas été établi dans le délai fixé, il y a lieu d'en déduire que la promesse est devenue caduque.

Cass. 3eciv., 2 février 1983, LawLex202300002022JBJ.

Si l’acceptation d’une promesse de vente n’est en principe, soumise à aucune forme, il n’en est ainsi qu’à défaut de stipulations contraires.

Cass. 3eciv. 7 janvier 1987, LawLex202300002028JBJ.

Quelles sont les nouvelles dispositions applicables à la formation de la vente ?

Pour connaître les règles de capacité, qui définissent les personnes aptes à contracter, il faut se référer au droit commun des contrats.

Les dispositions consacrées au droit de la vente, au chapitre intitulé “ qui peut acheter ou vendre ” se contentent de reprendre le principe de capacité des personnes à l’article 1594 du Code civil : “ Tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre. ”

L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux affirme également ce principe à l’article 1595.

L’article 1596 actuel du Code civil prévoit une exception propre aux contrats de vente en énumérant les personnes qui ne peuvent se rendre acquéreur d’un bien, par eux-mêmes ou par personne interposées. Il dispose que :

« Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;

Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ;

Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;

Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ;

Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire. »

L’avant-projet de réforme apporte deux précisions à cette liste. Tout d’abord sont ajoutés les “ intermédiaires ” pour les biens qu’ils sont chargés de vendre ou de négocier. Il est en outre précisé que le contrat échappe à la nullité dès lors que la personne que l’acquéreur représentait ou le constituant d’une fiducie autorise ou ratifie ce contrat. Cette disposition reprend ainsi la solution qui figure à l’article 1161 du Code civil.

Ensuite, si le vendeur est en principe libre de choisir son cocontractant, à titre exceptionnel, la loi confère à certaines personnes un droit de préemption ou de retrait qui permet à son bénéficiaire d’acquérir, par préférence à tout autre acheteur, un bien qui a été mis en vente.

Pour préserver la liberté contractuelle de l’acheteur, l’article 1597 de l’avant-projet précise que la vente conclue dans ce cadre doit l’être aux mêmes conditions que celles prévues dans le contrat initial.

Qui peut vendre ou acheter ?

Le droit positif régissant le contenu des contrats de vente est inscrit aux articles 1598 et 1591.

L’article 1591 dispose que “ le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ” et l’article 1598 que “ tout ce qui est dans le commerce peut être vendu lorsque des lois particulières n’en ont pas prohibé l’aliénation ”.

Ces dispositions qui définissent le contenu du contrat sont apparues insuffisantes pour rendre compte du droit applicable au contenu des contrats de vente, au regard des nombreuses règles dégagées par la jurisprudence.

Le droit commun des contrats, qui a été réformé en 2016, et dont les dispositions sont applicables aux contrats de vente, apporte déjà certaines précisions.

L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux entend reprendre certaines solutions qui avaient été retenues à cette occasion. Sont énoncées, pour les contrats de vente, les conditions classiques : une prestation doit exister au moment de la conclusion du contrat et être sérieuse ; cette prestation doit être licite et déterminée ou déterminable.

Tout d’abord l’objet du contrat doit être dans le commerce. L’avant-projet de réforme reprend la solution classique qui figure à l’article 1598 du Code civil.

En outre, l’avant-projet précise à l’article 1599, le régime des biens qui sont vendus alors que le vendeur n’en était pas le propriétaire (ce que l’on appelle la “ vente du bien d’autrui ») : « La vente du bien d’autrui est nulle. Seul l’acquéreur peut invoquer cette nullité. En tout état de cause, le propriétaire peut revendiquer le bien entre les mains de l’acquéreur. ”

Si le Code civil a toujours consacré la sanction de la nullité, l’avant-projet précise que celle-ci est relative. Cela signifie, conformément à une jurisprudence classique, que seul l’acquéreur peut agir pour faire annuler la vente . Le propriétaire du bien est quant à lui protégé par une action en revendication . La vente échappe à la nullité dès lors que les parties conviennent de retarder le transfert de propriété et que le vendeur s’engage à acquérir le bien avant le moment convenu pour ce transfert (article 1600). La vente porte alors sur un droit conditionnel.

Enfin, le bien vendu et le prix doivent être déterminés ou déterminables. Pour ce qui est du bien cédé, l’avant-projet renvoie au droit commun des contrats qui a dégagé les principes en la matière (art. 1163 du Code civil). Concernant le prix de vente, l’article 1603 de l’avant-projet dispose que : « Le prix de la vente est librement convenu entre les parties, à moins que la loi n’en dispose autrement.

Le juge ne peut se substituer aux parties pour définir lui-même le prix ou leur imposer une méthode de détermination autre que celle qu’elles auraient prévue au contrat. »

Le texte ajoute, reprenant le contenu de l’article 1591 actuel et la jurisprudence , que “ le prix doit être déterminé ou déterminable ” (article 1604). Cela signifie que la détermination du prix ne doit pas nécessiter un nouvel accord des parties et ne doit pas dépendre de la volonté d’une seule d’entre elles.

Conseil : Comment s’assurer que le prix ne dépende de la volonté d’aucune des parties lorsqu’il n’est pas immédiatement fixé lors de la conclusion du contrat ?

Plusieurs modes de fixation du prix peuvent, dans ce cas, être adoptés :

par référence au chiffre d’affaires d’une des parties ou au tarif fournisseur dès lors que ces derniers ne dépendent pas de sa seule volonté.

L’avant-projet précise que les ventes conclues en exécution d’un contrat cadre échappent à cette règle. Il tranche ainsi une controverse doctrinale portant sur l’article 1164 issu de la réforme du droit des contrats de 2016. Celui-ci dispose que dans les contrats cadres, il peut être convenu que le prix sera fixé unilatéralement par une des parties. Certains auteurs ont fait valoir que seuls les contrats cadres échappaient à l’exigence de détermination du prix au moment de la conclusion du contrat, les contrats d’exécution y étant soumis. Cette interprétation conduirait à vider en partie le texte de sa substance.

Pour ce qui est des autres contrats, en principe, seul un accord des parties au moment de la conclusion du contrat permet de déterminer le prix, à l’exclusion de l’intervention du juge. En effet, ce dernier ne peut fixer lui-même le prix (art. 1603) mais seulement, si les éléments objectifs tirés du contrat le lui permettent, liquider le prix (art. 1604, 2ème al.). Il s’agit, selon les commentateurs, d’une légère inflexion du droit positif qui avait été appliquée ponctuellement par la jurisprudence .

Enfin, en vertu de l’article 1604, la vente conclue en méconnaissance de cette règle ne serait plus nulle de nullité relative mais absolue.

La vente de la chose d'autrui est affectée d’une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le seul acheteur, à l'exclusion du vendeur ou du véritable propriétaire.

Cass. 3eciv., 16 avril 1973, LawLex202200000960JBJ.

L’action en nullité de la vente de la chose d’autrui ne peut être exercée que par l’acquéreur et non par le véritable propriétaire, qui ne dispose que d’une action en revendication.

Cass. 3eciv., 9 mars 2005, LawLex202200000061JBJ.

L'article 1591 du Code civil n'impose pas que l'acte porte en lui-même indication du prix mais seulement que ce prix soit déterminable.

Cass. 3e civ. 3, 26 septembre 2007, LawLex202400001884JBJ.

L’article 1591 du Code civil, aux termes duquel le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties, n’exige pas que ce prix soit fixé d’une manière absolue. Le contrat ne méconnait pas cette exigence dès lors qu’il contient une clause laissant au juge la possibilité de déterminer le prix de la vente par voie de relation avec des éléments ne dépendant pas de la volonté des parties ».

Cass. 3e civ., 5 janvier 1972, LawLex202400001885JBJ.

Quels sont les nouvelles règles régissant le contenu des contrats de vente ?

Le Code civil ne mentionne l’effet translatif de propriété de la vente qu’aux articles 1583 et 1585 du Code civil. L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux entend remédier à cette carence, en lui consacrant ses articles 1609 à 1616.

L’avant-projet reprend la règle du transfert immédiat de la propriété, à l’article 1609, alinéa 1er : “ La propriété du bien vendu est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès la conclusion du contrat, quoique le bien n’ait pas encore été délivré ni le prix payé. ”

La jurisprudence actuelle  et l’article 1196 posent déjà le principe.

La règle n’est pas d’ordre public et il est possible, dans le contrat, de retarder le transfert de propriété au paiement du prix ou à la délivrance du bien (article 1196 du Code civil et article 1609 de l’avant-projet). Le transfert de propriété est également retardé lorsque le bien objet de propriété n’est pas encore individualisé (article 1610) ou, pour un bien futur, au moment où il vient à exister (article 1611).

Conseil : Quand peut-il être utile de retarder le transfert de la propriété, après la date de conclusion du contrat ?

Plusieurs raisons peuvent justifier de différer le transfert de propriété :

différer le transfert de propriété au moment du paiement du prix par l’acheteur, pour se prémunir contre son éventuelle insolvabilité ;

ménager à l’acheteur un délai de rétractation durant lequel le vendeur demeure propriétaire du bien ;

différer seulement le transfert de la charge des risques afin de ne pas faire peser sur l’acheteur les risques liés au transport et à la livraison du bien.

L’article 1612, alinéa 1er, précise que : “ Les droits, actions et charges afférents au bien vendu sont transmis de droit à ses acquéreurs successifs ”.

Ces accessoires, transmis automatiquement, sont définis de façon particulièrement large afin de laisser une marge d’appréciation au juge. Les commentateurs de l’avant-projet indiquent qu’il peut s’agir tout autant de créances que de dettes. Ainsi, peuvent être transmis : du point de vue actif, l’action en garantie, des actions en réparation du bien , le bénéfice d’une clause de non-concurrence ; du point de vue passif, des obligations à la charge de l’acquéreur du bien. Ce transfert ne supposerait plus de recours artificiel à certains mécanismes juridiques tels que la stipulation pour autrui mais résulterait du seul effet de la loi. La Commission de réforme prend l’exemple de l’engagement de ne jamais développer telle activité dans tel lieu qui se transmettrait aux acquéreurs successifs du bien auquel il est attaché sur le seul fondement de cette disposition.

Le même article précise ensuite, dans son deuxième alinéa, que “ chaque vendeur conserve les actions en réparation de son préjudice personnel ”. La Commission de réforme donne l’exemple du propriétaire d’un bien endommagé qui doit céder le bien pour un prix inférieur à la valeur qui était la sienne avant la survenance du dommage et souhaite obtenir réparation de ce préjudice alors même qu’il a vendu son bien.

Pour ce qui est des actions transmises à l’acquéreur, l’article 1613 de l’avant-projet précise que : “ Tout vendeur peut opposer à l’action formée contre lui par un acquéreur ultérieur les exceptions de nature à exclure ou à limiter la garantie ou la réparation qu’il doit lui-même à son propre acquéreur ”. Cette disposition consacre une jurisprudence classique  et résulte du caractère “ nécessairement contractuel ” de l’action ainsi transmise.

L’avant-projet présente ensuite la corrélation qui existe, en principe et sous réserve de l’absence de disposition contraire, entre la propriété des fruits produits par la chose et la charge des risques à l’article 1614, alinéas 1 et 2 : “ Les fruits tirés du bien profitent à celui qui, à la date de leur production, s’en trouve propriétaire. Corrélativement, la perte fortuite du bien est à ses risques, à moins que le vendeur n’ait été mis en demeure de le délivrer et sous réserve des dispositions de l’article 1351-1 ”

Enfin l’avant-projet prévoit deux dispositions consacrées à la faculté de rachat (article 1615 et 1616).

La vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements.

Cass. 3eciv., 6 mars 1996, LawLex202100006406JBJ.

Sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire.

Cass. 3e civ., 9 juillet 2014, LawLex202300002141JBJ.

Le fabricant de la chose vendue est en droit d'opposer au sous-acquéreur, exerçant une action contractuelle, tous les moyens de défense qu'il peut opposer à son propre cocontractant.

Cass. 1re civ., 7 juin 1995, LawLex200500005488JBJ.

Quel est le régime applicable à l’effet translatif de la vente ?

Le droit positif soumet le vendeur à plusieurs obligations : il est lié par une obligation d’information vis-à-vis de l’acheteur, doit délivrer une chose conforme et est tenu à une garantie en cas de vice de la chose ou d’éviction.

L’avant-projet introduit la sous-section qui y est consacrée par un devoir d’information et une règle d’interprétation favorable à l’acquéreur. Elle ne vaut que pour ce qui concerne les qualités et caractéristiques du bien vendu : son domaine serait réduit par rapport au droit positif qui ne distingue pas selon les obligations. Pour les autres dispositions contractuelles, l’article 1190 du Code civil s’applique : “ Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. ” Aux termes de l’article 1617 : “ Le vendeur est tenu d’exprimer clairement ce qui se rapporte aux qualités et caractéristiques du bien qu’il cède. Dans cette mesure, les obscurités et ambiguïtés du contrat s’interprètent contre lui ”.

En outre, le vendeur est tenu de délivrer le bien ainsi que ses accessoires (article 1619) au lieu où se trouve le bien lors de la conclusion du contrat et dans un délai raisonnable à défaut de clause contraire (article 1621), à ses frais (article 1622).

Il doit une garantie en cas d’éviction qui peut résulter d’un fait personnel du vendeur (article 1624) ou émaner d’un tiers (article 1625).

A ce titre, l’avant-projet consacre plusieurs solutions jurisprudentielles :

si la première garantie est impérative, la seconde protégeant l’acquéreur contre l’éviction du fait d’un tiers peut être écartée, sauf si le vendeur avait connaissance des vices  ou s’il s’agit d’un vendeur professionnel  (article 1626) ;

le vendeur ne garantit que les troubles de droit occasionnés par des tiers et non les troubles de fait .

L’avant-projet introduit surtout une innovation importante en fusionnant le régime de la garantie des vices cachés avec celui des vices de conformité. La qualification de ces deux notions faisant l’objet d’un contentieux important, les deux fondements seraient désormais regroupés dans un paragraphe unique intitulé “ De la garantie des vices du bien vendu ”.

La garantie devrait jouer lorsque le bien “ est impropre à l’usage habituellement attendu d’un bien semblable ou n’est pas conforme aux spécifications du contrat ” (art. 1641 de l’avant-projet). Cette nouvelle garantie se verrait dotée d’un régime hybride. A certains égards, la protection de l’acheteur en sortirait affaiblie. Selon le texte :

la garantie des vices pourrait être écartée par une clause contractuelle alors que la garantie des vices cachés est aujourd’hui d’ordre public, sauf si l’acheteur est un professionnel de même spécialité  ;

si le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue, ce qui permet d’engager sa responsabilité et de faire jouer la garantie même en cas de clause l’écartant, il pourrait apporter la preuve contraire, aux termes de l’article 1642, al. 2, de l’avant-projet alors que la Cour de cassation consacre aujourd’hui une présomption irréfragable de connaissance des vices  ;

les réserves émises par l’acheteur, qui lui permettent de faire jouer la garantie pour les vices apparents, sans cela présumés acceptés, obéiraient à des règles de forme strictes : elles devraient être écrites, motivées et contradictoires (contresignées) ; si le respect du contradictoire n’est pas possible, les réserves devraient être notifiées au vendeur dans les cinq jours ouvrés à compter de la remise du bien (art. 1643 de l’avant-projet).

Conseil : Il serait dorénavant possible d’introduire une clause aménageant la garantie des vices cachés même dans des contrats conclus entre des personnes autres que des professionnels de même spécialité.

Cependant, le champ d’application de cette disposition risque d’être réduit à une portion congrue dans la mesure où une telle clause :

est réputée irréfragablement abusive dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, lorsqu’elle conduit à “ contraindre le consommateur à exécuter ses obligations alors que, réciproquement, le professionnel n'exécuterait pas ses obligations […] de garantie d'un bien ” (art . R. 212-1 du Code de la consommation) ;

pourrait être considérée comme abusive sur le fondement de l’article 1171 dans un contrat d’adhésion, même conclu entre deux professionnels, dès lors qu’elle crée un déséquilibre significatif.

Il faudrait donc s’assurer qu’une telle clause limitant la garantie ne serait pas sanctionnée sur le fondement de ces textes.

Certaines dispositions nouvelles consacrent une jurisprudence existante :

sur le caractère apparent du vice qui empêche l’acquéreur de se prévaloir de la garantie, l’avant-projet de réforme ne fait que reprendre le Code civil (art. 1642 du Code civil et art. 1643-1 de l’avant-projet) ;

le vendeur et l’acheteur professionnels sont définis comme la personne qui se livre de manière habituelle à des ventes ou à des achats de biens semblables à celui qui est vendu.

D’autres renforcent la protection de l’acheteur. Ainsi, l’article 1650 met fin à une incertitude jurisprudentielle en disposant que “ Le cas échéant, l’existence d’un vice ne fait pas obstacle au droit de l’acheteur d’agir en nullité du contrat pour vice du consentement ”.

En droit positif, le cumul de l’action en nullité et en garantie des vices cachés n’est admis qu’en cas d’action exercée sur le fondement du dol  mais non sur celui de l’erreur .

Concernant sa mise en œuvre, lorsque la garantie est due, l’avant-projet de réforme rappelle le libre choix laissé à l’acheteur entre la restitution du bien contre la restitution du prix ou la restitution d’une partie du prix et la conservation du bien. L’acheteur peut également demander la mise en conformité du bien, sans que le vendeur puisse imposer l’une de ces options (article 1644 de l’avant-projet).

Le vendeur est en outre tenu d’indemniser l’acheteur pour le dommage subi, conformément aux articles 1231 et suivants, lorsqu’il connaissait les vices affectant le bien (article 1645 de l’avant-projet). Ce texte tranche ainsi la question controversée de savoir si la responsabilité du vendeur obéit au droit commun ou relève d’un régime de responsabilité spécifique, en faveur de la seconde interprétation.

Enfin, l’avant-projet consacre une disposition aux délais de l’action en garantie : “ L’action résultant des vices se prescrit par deux ans. Ce délai commence à courir à compter du moment où l’acheteur a découvert ou aurait dû découvrir le vice, sans que l’action puisse être exercée au-delà du délai fixé à l’article 2232. Toute clause contraire est réputée non écrite. ”

Un délai butoir de dix ans est ainsi ajouté à la prescription biennale. Ce dernier point avait également fait l’objet d’une controverse jurisprudentielle : fallait-il appliquer un délai maximal, au terme duquel l’acheteur, quand bien même il aurait ignoré le vice, ne pouvait plus agir. Le cas échéant, se posait également la question de la durée d’un tel délai. La Cour de cassation avait finalement retenu le délai butoir de 20 ans de l’article 2232 du Code civil . La Commission de réforme a inscrit cette solution dans la loi, non sans débattre de la durée du délai butoir devant être retenue.

La clause qui stipule qu’aucun recours ne peut être exercé contre le vendeur du chef des servitudes constitue une simple clause de style qui ne peut l’exonérer des conséquences de la faute qu’il commet, en ne faisant pas mention sur l’acte d’une servitude dont il ne peut ignorer l’existence.

Cass. 1reciv., 21 juin 1967, LawLex202300002318JBJ.

La stipulation qui restreint la garantie due en cas de vente ne peut être invoquée par le vendeur professionnel.

Cass. 3eciv. 11 mai 1994, LawLex200500005487JBJ.

La garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur.

Cass. 1reciv., 28 octobre 2015, LawLex202200000769JBJ.

Une clause de non-garantie des vices cachés, invoquée par le vendeur initial contre le vendeur intermédiaire, doit recevoir application lorsque tous deux sont professionnels de la même spécialité.

Cass. com., 3 février 1998, LawLex200500004305JBJ.

Il convient d’assimiler au vendeur qui connaissait les vices celui qui, par sa profession, ne pouvait les ignorer.

Cass. 1reciv., 21 novembre 1972, LawLex202200000729JBJ.

L'irrecevabilité de l'action en garantie des vices cachés en raison de l'expiration du bref délai ne fait pas obstacle à la requalification de son fondement par le juge, dès lors que le défaut affectant la chose est constitutif d'un dol du vendeur.

Cass. 1reciv., 16 avril 1991, LawLex200500004332JBJ.

L'acquéreur dont la demande en garantie a été retenue sur le fondement des vices cachés, ne peut prétendre à des dommages et intérêts sur celui de l'erreur.

Cass. 1reciv., 14 mai 1996, LawLex200400003432JBJ.

L'action en garantie des vices cachés doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, qui, en la matière, correspond au jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

Cass. mixte, 21 juillet 2023, LawLex202300010599JBJ, LawLex202300010602JBJ, LawLex202300010609JBJ, LawLex202300010618JBJ.

Quelles sont les nouvelles règles applicables aux obligations du vendeur ?

L’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux prévoit, comme le Code civil, des dispositions régissant les obligations de l’acheteur.

A l’obligation de payer le prix, prévue par l’article 1650 du Code civil, l’avant-projet ajoute, à l’article 1651, une obligation de retirer le bien que la jurisprudence avait dégagée de longue date : “ L’acheteur a deux obligations essentielles, celle de payer le prix et celle de retirer le bien. ”

Néanmoins, et conformément à la jurisprudence actuelle, il est exempté de cette dernière obligation lorsque le bien présente des vices apparents (art. 1654).

L’acheteur étant tenu de retirer le bien, il lui revient également d’en supporter le coût (art. 1653 de l’avant-projet).

Concernant le lieu et le moment de l’exécution, aux termes de l’article 1655 de l’avant-projet : “ Les obligations de l’acheteur doivent être exécutées au lieu et au moment convenus par les parties. Dans le silence du contrat, elles doivent être exécutées au lieu et au moment de la délivrance, après l’exécution de celle-ci. ”

Par rapport à l’article 1651 actuel du Code civil, l’avant-projet ajoute ainsi une précision. Si les obligations de l’acheteur doivent être accomplies par défaut au lieu et au moment de la délivrance, ce n’est qu’après l’exécution de cette dernière. On ne peut reprocher à l’acheteur de ne pas avoir rempli son obligation, si le vendeur a empêché le retirement du bien en raison de ses propres manquements .

Concernant les sanctions de l’inexécution, un cas de résolution de plein droit est prévu, plus restreint toutefois que celui aujourd’hui reconnu par le Code civil. Ainsi, selon l’article 1656 de l’avant-projet : “ En matière de vente de biens périssables, la résolution de la vente aura lieu de plein droit et sans sommation, au profit du vendeur, après l’expiration du terme convenu pour le retirement ”.

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