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Le droit des affaires en 500 questions

L’article 1124, alinéa 1er, du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme “ le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ”. Aux termes de ce texte, le promettant s'engage donc  …

Qu’est qu’une promesse unilatérale de vente ?

L’article 1124, alinéa 1er, du Code civil définit la promesse unilatérale de vente comme “ le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ”. Aux termes de ce texte, le promettant s'engage donc unilatéralement à vendre au bénéficiaire qui, lui, dispose du droit d'acquérir ou de ne pas acquérir, étant entendu que lorsque ce dernier lève l'option le contrat de promesse est formé.

Auparavant, la jurisprudence définissait la promesse unilatérale de vente négativement, par opposition à la promesse synallagmatique de vente. Partant du présupposé que la promesse de vente, qui contient des engagements réciproques à la charge de chacune des parties, revêt un caractère synallagmatique, la Cour de cassation a déduit le caractère unilatéral d’une promesse de vente de l'absence d'obligations réciproques prévues à la convention. Mais l'existence d'obligations réciproques à la charge des parties n'excluant pas pour autant la qualification de promesse unilatérale, si ces obligations ne sont pas “ régulièrement symétriques ”, la Cour de cassation recherche désormais l'existence d'une obligation de vendre mise à la charge du promettant seul, ou à l'exclusion de toute obligation d'achat pour le bénéficiaire, afin de retenir la qualification de promesse unilatérale .

Selon la jurisprudence, le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation d’un montant tel qu'il le prive de son droit d'option et l'engage tout autant que le promettant entraîne la requalification d’une promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente . En revanche, ni le versement d'un dépôt de garantie d'un montant presqu'égal au prix de la vente , ni la faculté de substitution reconnue à l’acquéreur,  ni la clause qui exclut l’arbitrage du notaire en cas de litige n’ont d’effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse de vente.

Conseil : En cas de litige quant à la qualification de promesse, démontrer qu’un avant-contrat n’est unilatéral que si une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières il y ait engagement.

Le contrat par lequel la partie qualifiée de “ venderesse ” déclare vendre un immeuble à une société qualifiée d'« acquéreur », sous la condition suspensive que cette dernière confirme dans un délai d’un mois son intention définitive d’acquérir, est une promesse unilatérale de vente, car la condition à laquelle la vente est soumise implique que seule, la partie qualifiée de venderesse est engagée.

Cass. 3e civ., 21 novembre 1984, LawLex202100006451JBJ.

Doit ainsi être requalifiée en promesse synallagmatique la promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce qui prévoit une indemnité d’un montant tel qu’elle ne constitue pas simplement la compensation de l’immobilisation du fonds durant une période de trois mois, mais traduit l’engagement de l’acheteur de prendre possession à la date convenue.

Cass. com., 13 février 1978, LawLex202200002402JBJ.

Le versement d'un dépôt de garantie d'un montant presqu'égal au prix de la vente ne prive en rien le bénéficiaire de son droit d'acquérir ou de ne pas acquérir le bien, puisque, s'il lève l'option, le dépôt de garantie est assimilé à un acompte et s'il ne la lève pas, cette somme lui est restituée, de sorte qu'il ne saurait préjudicier à la qualification de la promesse.

Cass. 1re civ., 1er décembre 2010, LawLex202100006424JBJ.

La promesse de vente d’un immeuble, conclue avec faculté de substitution, qui comporte des engagements réciproques, est une promesse synallagmatique de vente, le fait que les bénéficiaires aient seulement accepté l'offre de vente en se réservant la possibilité d'acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers étant indifférent, dès lors que la faculté de substitution stipulée dans une promesse est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat.

Cass. 3e civ., 28 juin 2006, LawLex202100006398JBJ.

Dans une promesse de vente, ni la clause qui exclut l’arbitrage du notaire en cas de litige, ni la faculté de substitution reconnue à l’acquéreur n’ont d’effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse.

Cass. 3e civ., 4 juillet 2007, LawLex202100006434JBJ.

Comme tout contrat, la promesse unilatérale de vente est formée, aux termes de l’article 1113 du Code civil, par la rencontre d’une offre et d’une acceptation .

Au moment de la conclusion de la promesse, le consentement des parties doit être libre et éclairé, conforme au devoir d’information précontractuelle posé à l’article 1112-1 du Code civil , et non vicié par l’erreur, le dol  ou la violence, au sens des articles 1130 et suivants.

La promesse unilatérale préfigurant le contrat de vente, elle doit contenir les éléments essentiels du contrat définitif, à savoir l'accord des parties sur la chose et le prix .

Enfin, le promettant qui s'engage, dès la conclusion de la promesse, à vendre, doit disposer de la capacité et du pouvoir d'aliéner son bien .

A la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, ainsi que le consentement et la capacité du promettant à contracter et de pouvoir disposer de son bien.

Le manquement au devoir d'information précontractuelle est sanctionné par la responsabilité de celui qui en est tenu, mais il peut entraîner l'annulation de la promesse, s'il est à l'origine d'un vice du consentement, en particulier s'il a provoqué une erreur conformément aux articles 1132 à 1136 ou s'il est constitutif d'une réticence dolosive au sens de l'article 1137.

Versailles, 6 janvier 2022, LawLex202200003403JBJ.

La réticence dolosive du promettant rend toujours excusable l’erreur du bénéficiaire lorsque celle-ci a été déterminante dans la décision de ce dernier de signer la promesse unilatérale de vente, de sorte que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente portant sur un fonds de commerce est fondé à obtenir l'annulation de la promesse, lorsqu'il s'est fié aux déclarations des promettants portées dans la promesse et selon lesquelles, à leur connaissance, il n'existait aucune ouverture prochaine d'un commerce semblable à celui objet de l'acte, alors que tel n'était pas le cas.

Cass. com., 13 février 2007, LawLex200700000757JBJ.

Est valablement conclue la promesse unilatérale de cession d’actions dont le prix est déterminable par référence au seul montant des capitaux propres à une date exactement précisée, à l'exclusion de tout autre élément complémentaire de valorisation.

Cass. com., 3 février 2015, LawLex202300000260JBJ.

Doit être annulée, en tant que pacte sur succession future prohibé, la promesse unilatérale de vente qui porte sur un bien dont le promettant n'est pas propriétaire et sur lequel il ne dispose que d'un droit éventuel, de sorte qu'il ne peut conférer au bénéficiaire un droit actuel sur celui-ci.

Cass. 1re civ., 7 janvier 1992, LawLex202300005115JBJ.

Quelles sont les conditions de validité de fond d’une promesse unilatérale de vente ?

Par application de l'article 1172 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats, qui consacre le principe du consensualisme, la promesse unilatérale de vente est en principe consensuelle, à l'instar du contrat de vente qu'elle précède, c’est-à-dire que l'échange des consentements suffit pour conclure la promesse .

Par exception, la solennité de l’acte est nécessaire à la formation de la promesse unilatérale dans deux cas.

D’abord, l'article 1589-2 du Code civil dispose : “ Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du Code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date ”.

Toutefois, hors le cas d'une éventuelle requalification, la Cour de cassation reconnaît la validité d'une promesse unilatérale de vente, même en cas de non-respect du formalisme prévu à l'article 1589-2, lorsqu'elle figure dans un accord comportant un ensemble d'obligations contractuelles réciproques, dès lors qu'il existe un lien de dépendance nécessaire entre ces diverses obligations réciproques, susceptibles de modifier les caractéristiques de la promesse . La Haute juridiction a récemment admis qu'une promesse unilatérale de vente, modifiée par avenant, qui s'insère dans une opération plus globale, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 1589-2 du Code civil, pour autant qu’existe un tel lien de dépendance.

S'agissant des conditions d'application de l'article 1589-2, la jurisprudence considère qu'il ne résulte pas de ce texte que l’acceptation d’une promesse unilatérale de vente doive être formulée par écrit . En revanche, est nulle la promesse unilatérale de vente, recueillie sous la forme d’un procès-verbal de constat d’huissier, dès lors qu’elle ne constitue pas un acte authentique et ne vaut qu’à titre de renseignements.

Ensuite, l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit : “ Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ”. Selon la Cour de cassation, ce texte est applicable à n'importe quelle promesse de vente, qu'elle soit qualifiée de promesse unilatérale ou synallagmatique.

Conseil : Vérifier que, par exception, la promesse unilatérale de vente ne requiert pas certaines formalités à peine de nullité.

Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s’engage à vendre tandis que le bénéficiaire ne contracte pas d’obligation d’acheter, de sorte que l’acte authentique de vente qui suit une promesse unilatérale de vente n’est pas une réitération de vente, mais la réalisation de celle-ci.

Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, LawLex202300002048JBJ.

La promesse de vente incluse dans une transaction n’est pas soumise aux dispositions de l’article 1589-2 du Code civil, dès lors qu’elle n’est qu’un élément de la transaction, qui, elle-même, est une convention stipulant des engagements réciproques interdépendants, et ayant entre les parties autorité de chose jugée.

Cass. com., 24 février 2006, LawLex202300002521JBJ.

L'agent immobilier, bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, qui en fait une abondante publicité dans la presse, manifeste ainsi son acceptation de la promesse.

Cass. 3e civ., 24 février 1976, LawLex202100006118JBJ.

Quelles sont les conditions de validité de forme d’une promesse unilatérale de vente ?

La conclusion d’une promesse unilatérale de vente engage d’abord irrévocablement le promettant.

Conformément aux dispositions de l’article 1124 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats, le contrat de promesse unilatérale, valablement formé, engage définitivement le promettant à vendre au bénéficiaire.

Auparavant, la Cour de cassation refusait de sanctionner la rétractation de l'offre du promettant, avant la levée de l'option par le bénéficiaire, par l'exécution forcée, désormais prévue aux termes du nouvel article 1124 du Code civil. La Haute juridiction estimait que, tant que le bénéficiaire n'avait pas déclaré acquérir en levant l'option, l'obligation de vendre du promettant ne constituait qu'une obligation de faire, susceptible de se résoudre en dommages-intérêts, de sorte que la levée d'option, postérieure à la rétractation de ce dernier, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, et, partant, toute réalisation forcée de la vente.

Mais l'esprit de la réforme du droit des contrats est tout autre. Au lieu de faire référence à la “ rétractation du promettant ” à l'alinéa 2 de l'article 1124, le législateur utilise le terme de “ révocation de la promesse ” unilatérale pour souligner le fait que le contrat de promesse est valablement formé par la seule rencontre de l'offre du promettant de vendre et l'acceptation du bénéficiaire de son droit d'opter, et ce, indépendamment de la levée d'option en elle-même. Autrement dit, en concluant la promesse, le promettant consent à la fois à la promesse et à la vente, tandis que le bénéficiaire ne consent qu'au droit d'opter (ou non) pour la conclusion du contrat projeté. Engagé par la conclusion du contrat de promesse, le promettant s'oblige définitivement et irrévocablement, de sorte qu'en cas d'inexécution, il doit être contraint de s'exécuter.

Revenant sur sa jurisprudence, la Haute juridiction a consacré l’engagement irrévocable du promettant .

Ensuite, la promesse unilatérale de vente entraîne l’acceptation par le bénéficiaire d’un droit d’option.

Le consentement du promettant et du bénéficiaire à la promesse unilatérale de contrat n'implique pas les mêmes droits et obligations. La singularité de l'avant-contrat de promesse unilatérale, une fois conclu, résulte en effet dans l'obligation qu'il impose au promettant de vendre au bénéficiaire, quand ce dernier se voit seulement conférer le droit d'opter (ou pas) pour la conclusion du contrat du vente projeté.

Il en résulte, d'une part, que la qualification de la promesse unilatérale de vente est incompatible avec un accord des deux parties sur le contrat projeté, comme dans le cas d'une promesse synallagmatique de vente, et d'autre part, que le consentement du bénéficiaire est le seul élément qui fait défaut pour que le contrat de vente soit formé .

Conseil : En cas de litige lié au retrait de l’offre par le promettant, vérifier la date de conclusion de la promesse, car les dispositions de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats n’étant pas applicables aux contrats souscrits antérieurement à son entrée en vigueur, la rétractation de l’offre, dans un tel cas, se résout alors en dommages et intérêts.

Le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l'ouverture du délai d'option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire.

Cass. 3e civ., 15 mars 2023, LawLex202300004003JBJ.

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Rennes, 31 janvier 2023, LawLex202300002154JBJ.

Quels effets la conclusion d’une promesse unilatérale de vente emporte-telle ?

Sauf stipulations particulières, la levée de l’option n’est en principe soumise à aucune forme ou modalité particulière . Dès lors, ne saurait contester la perfection de la vente le promettant qui a été informé oralement par le notaire de la levée de l’option. A contrario, dès lors qu’il a été stipulé que la levée d'option devait être matérialisée par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le seul reçu de sommes d’argent délivré par le promettant ne peut valoir levée d'option.

Le consentement du bénéficiaire à la vente, par la levée de l'option, doit cependant intervenir dans le délai stipulé à la promesse, à moins qu'il n'ait été prorogé conventionnellement . Parfois, la levée de l'option est subordonnée à la réalisation d'une condition avant une certaine date. Aussi, lorsqu’une promesse unilatérale de vente stipule que la levée de l'option doit être effectuée dans le mois de la réalisation des conditions suspensives sauf renonciation à leur bénéfice, la vente ne peut-elle être parfaite avant le jour fixé. Si, en général, la promesse unilatérale de vente stipule un terme extinctif, il peut arriver exceptionnellement que les parties n'aient rien prévu. Compte tenu de la prohibition des engagements à titre perpétuel, la levée de l'option doit alors s'effectuer dans un délai raisonnable .

Conseil : Stipuler impérativement un délai d’option dans la promesse afin de prévenir tout litige.

L’acceptation d’une promesse de vente n’est en principe soumise à aucune forme, sauf stipulations contraires, de sorte que lorsqu’il a été stipulé que la levée d'option devait être matérialisée par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le seul reçu de sommes d’argent délivré par le promettant ne peut valoir levée d'option.

Cass. 3e civ. 7 janvier 1987, LawLex202300002028JBJ.

Une cour d'appel ne peut retenir, sans violer la loi des parties, que la levée de l'option, intervenue hors délai, a été faite conformément aux exigences de la promesse unilatérale litigieuse au motif que le promettant avait consenti une prorogation du délai d'option, alors que l'avant-contrat ne prévoyait qu'une prorogation conventionnelle au cas où le promettant n'aurait pas fait parvenir au bénéficiaire les documents nécessaires à l'établissement de l'acte authentique de vente.

Cass. 3e civ., 8 octobre 2003, LawLex202100006108JBJ.

Même en l'absence de fixation d'un terme à la promesse, encourt la caducité la promesse unilatérale de vente, dont l'option n'a pas été levée dans un délai raisonnable, eu égard à la volonté manifestée par les parties au moment de la signature de la convention.

Cass. com., 27 janvier 2021, LawLex202300004465JBJ.

Comment le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente peut-il exercer son droit d’option ?

Par la levée de l’option, le bénéficiaire de la promesse unilatérale consent à conclure la vente .

Par la promesse unilatérale de vente, le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion du contrat de vente dont les éléments essentiels sont déterminés. Une fois l'option levée, la vente doit se réaliser, et selon les conditions prévues dans la promesse.

Le contrat de vente revêtant un caractère consensuel, l'exercice de l'option par le bénéficiaire suffit en principe à sa formation, en application de l'article 1589, alinéa 1er, du Code civil, selon lequel la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. L'option est ainsi valablement levée, après le décès du promettant, ou sa mise en liquidation judiciaire, dès lors que dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, le promettant consent définitivement à vendre. En revanche, une cour d’appel ne peut donner effet au consentement du bénéficiaire, exprimé après l'expiration du délai pendant lequel le promettant s'était engagé, pour déclarer la vente parfaite au motif que le bénéficiaire a levé l’option en assignant le promettant en réalisation forcée de la vente, alors qu'une promesse de vente ne vaut vente que lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En vertu de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou provoquer la résolution du contrat de vente et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Même si le non-respect des stipulations de la promesse unilatérale de vente émane le plus souvent du promettant, qui, malgré la levée de l'option, refuse de vendre au bénéficiaire, de sorte que la sanction de l’inexécution réside souvent dans la réalisation forcée de la vente , elle peut également être imputable au bénéficiaire. Pour justifier l'octroi de dommages-intérêts au promettant à qui le bénéficiaire avait dissimulé une information de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien vendu, la Cour de cassation a énoncé que l'acte authentique de vente qui suit une promesse unilatérale de vente n'est pas une réitération de vente, mais la réalisation de celle-ci, et que, dès lors, c'est à la date de la réalisation de la vente qu'il convient d'apprécier la loyauté, la bonne foi et la sincérité des contractants .

Conseil : Stipuler une clause pénale au profit du bénéficiaire de la promesse afin de contraindre davantage le promettant à respecter son engagement de vendre.

La promesse unilatérale de vente se transforme en vente parfaite, dès que le bénéficiaire de cette promesse a, dans le délai imparti, manifesté, en la portant à la connaissance du promettant, sa volonté d'acquérir la chose aux conditions proposées.

Cass. 2e civ., 21 décembre 1970, LawLex202300005537JBJ.

Il y a lieu de considérer la vente parfaite à l'expiration du délai contractuellement fixé au promettant pour mettre en œuvre la promesse unilatérale de vente qu'il a consentie sur son fonds de commerce, dès lors que le bénéficiaire a levé l'option.

Cass. com., 14 juin 1982, LawLex202200002085JBJ.

Dès lors qu'à la date, matérialisée par la signature de l'acte authentique aux conditions prévues par la promesse unilatérale de vente, la rencontre des volontés du vendeur/promettant et de l'acquéreur/bénéficiaire s'est faite sur un bien immobilier occupé, vendu en tant que tel, alors qu'entre l'acceptation de la promesse et la levée de l'option, le bénéficiaire avait obtenu du locataire en place l'engagement de restituer l'appartement, la dissimulation de la libération des lieux, de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien, traduit l'absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité du bénéficiaire, ouvrant ainsi droit à réparation pour le promettant.

Quels sont les effets de la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ?

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente est libre de donner ou non son consentement à la vente en levant l'option. L'abandon de son droit d'option ne saurait donc lui être reproché, ni fonder un droit à réparation au bénéfice du promettant .

Cela étant, le droit d'option conféré au bénéficiaire par le promettant l'est souvent à titre onéreux. La promesse unilatérale de vente stipule alors le versement d'une “ indemnité d'immobilisation ”, qui représente en général 10 % du prix de vente, payable dès la conclusion de la promesse ou à l'expiration du délai d'option. Si le bénéficiaire lève l'option, l'indemnité constituera une avance sur le prix ; dans le cas inverse, elle restera due au promettant , sauf clause contraire.

L’indemnité, qui peut être fixée par les parties en fonction de la durée de l’immobilisation de l’immeuble, peut être réduite judiciairement dès lors que le bénéficiaire de la promesse renonce d’une façon anticipée à la vente. Selon la Haute juridiction, la stipulation d'une indemnité d'immobilisation au profit du promettant ne constitue pas une clause pénale, dès lors que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente n'est pas tenu d'acquérir.

Conseil : Afin d’éviter tout litige concernant l’indemnité d’immobilisation, prévoir une clause stipulant précisément à quelle partie elle revient qu’en cas d’absence de levée de l’option.

Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ne commet aucune faute en refusant d'acquérir le bien.

Cass. 3e civ., 26 septembre 2012, LawLex202300002087JBJ.

L'indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente, comme acquise au promettant, en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

Cass. 1re civ., 5 décembre 1995, LawLex202200000592JBJ.

Quels sont les conséquences de l’abandon du droit d’opter par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ?

Si le bénéficiaire peut librement renoncer à lever l'option, il peut, dans certaines circonstances, être privé de la faculté d'exercer son droit, soit du fait de la caducité de la promesse, soit parce qu'il s'est substitué un tiers, soit parce que le promettant a vendu le bien à un tiers, en violation de la promesse unilatérale.

La caducité, régie par les articles 1186 et 1187 du Code civil, sanctionne la disparition d’un des éléments essentiels du contrat, postérieurement à sa formation. La promesse unilatérale de vente encourt la caducité :

lorsque son bénéficiaire a laissé s'écouler le délai pour lever l'option  ;

lorsqu’elle prévoyait des conditions particulières concernant la levée de l'option qui n'ont pas été respectées  ;

lorsqu’elle a été conclue sous condition de la réalisation d'une condition suspensive et que la condition est défaillie.

En revanche, ni la mort du promettant , ni sa liquidation judiciaire  ne rendent la promesse unilatérale de vente caduque.

Parfois, le bénéficiaire peut se substituer un tiers, pourvu que la promesse unilatérale de vente le prévoie. Une fois que la substitution a eu lieu, le bénéficiaire ne peut plus en principe exercer son droit d'option . En revanche, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, même après avoir usé de la faculté de se substituer une autre personne, qui n’a pas levé l’option, peut y procéder lui-même, dès lors que le délai d'option n'est pas expiré et que le bénéficiaire substitué avait rétracté son acceptation.

Selon la jurisprudence, le fait pour le bénéficiaire d'une promesse de vente de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance. En outre, même si ce mécanisme s'apparente à la cession de contrat, la Cour de cassation considère qu'elle n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités prévues à l'article 1690 du Code civil exigées pour rendre une cession de contrat opposable aux tiers. L'avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux prévoit toutefois de s'écarter de la jurisprudence, dans un nouvel article 1591, qui disposera que “ l'exercice [d'une faculté de substitution] emporte les effets d'une cession du contrat de promesse ”.

Enfin, il arrive que le promettant, bien qu'irrévocablement engagé par la promesse unilatérale de vente qu'il a consentie au bénéficiaire, viole la promesse en vendant le même bien, objet de la promesse, à un tiers. Une telle violation emporte des conséquences à la fois pour le bénéficiaire et pour le tiers, qui diffèrent selon que ce dernier est de bonne ou mauvaise foi.

Selon l'article 1124, alinéa 3, du Code civil, le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. Il en résulte que :

le promettant qui vend à un tiers le bien, objet d'une promesse unilatérale de vente qu'il avait antérieurement consentie, manque à la parole donnée au bénéficiaire et lui doit réparation de la perte de chance d'acquérir la propriété litigieuse ;

le bénéficiaire est fondé à invoquer contre le tiers à la promesse, soit la faute à laquelle celui-ci se serait associé, soit la faute dont il se serait rendu coupable en acceptant d’acquérir l’immeuble dont il savait qu’il était l’objet d'une promesse unilatérale de vente antérieurement consentie ;

le tiers de bonne foi, c'est-à-dire qui ignorait l'existence d'une promesse antérieure, ne saurait être condamné à réparation ;

la vente réalisée avec un tiers à la promesse, de bonne foi, demeure valable, et opposable au bénéficiaire de la promesse antérieure, tiers à ladite vente .

Conseil : En cas de vente en violation de la promesse, agir à l’encontre du promettant mais aussi du tiers, en invoquant sa mauvaise foi.

Est devenue caduque la promesse unilatérale de vente dont l'option n'a été levée qu'après l'expiration du délai stipulé dans la promesse.

Cass. 3e civ., 17 mars 2016, LawLex202300005718JBJ.

Une promesse unilatérale de vente est devenue caduque à l’expiration de la durée conventionnelle de l'engagement du promettant du fait de la carence du bénéficiaire, dès lors que ce dernier n’avait pas, conformément aux stipulations de l’acte, levé l’option avec le versement effectif du prix à la date à laquelle expirait le délai fixé pour la signature de l’acte authentique.

Cass. 3e civ., 21 octobre 2014, LawLex202300002516JBJ.

Le décès de l’un des promettants ne rend pas la promesse unilatérale de vente caduque, dès lors qu’ils s’étaient engagés à maintenir leur offre jusqu’à une date ultérieure.

Cass. 3e civ., 10 décembre 1997, LawLex202300002489JBJ.

La liquidation judiciaire du promettant est sans effet sur la promesse de vente qu'il a consentie alors qu'il était maître de ses biens, et ne prive pas le bénéficiaire de son droit de lever l'option d'achat.

Cass. com., 7 mars 2006, LawLex202200000591JBJ.

Le substitué qui a levé l’option d’une promesse unilatérale de vente d’un immeuble et conclu la vente ne peut-il plus se substituer les bénéficiaires initiaux de la promesse qui, par l’effet de la levée de l’option, a cessé d’exister.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2001, LawLex202300002776JBJ.

La vente à un second acquéreur d’un immeuble qui a fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente antérieurement consentie, est opposable au bénéficiaire dès lors qu’il n’est pas établi que l'acquéreur se soit associé aux agissements du promettant et ait acquis la propriété litigieuse en connaissance de l’existence de ladite promesse et que la publicité facultative de la promesse, simple mesure d’information des usagers, ne saurait l'emporter sur la publicité obligatoire, même ultérieure, de l'acte de vente.

Cass. 3e civ., 20 février 1979, LawLex202300003070JBJ.

Quand le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente est-il privé de son droit d’option ?

Selon l'article 1589 du Code civil : “ La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ”. Contrairement au mécanisme de la promesse unilatérale, la conclusion de l'avant-contrat de promesse synallagmatique suppose que les deux parties échangent réciproquement leur consentement sans que l'expression de leur consentement soit décalée dans le temps. Une fois conclue, la promesse synallagmatique emporte directement ses effets, dès lors qu'en principe, l'accord des parties sur la chose et le prix suffit à former la vente.

Pour retenir la qualification de promesse synallagmatique de vente, les juges ont d'abord recherché un engagement réciproque des parties. Puis, ils ont considéré qu'une convention qui porte sur des obligations réciproques ne constitue une promesse synallagmatique de vente que si ces obligations sont régulièrement symétriques et qu'à l’engagement de vendre répond un engagement corrélatif d’acheter . La jurisprudence considère également que l'échange d'une promesse unilatérale d'achat et d'une promesse unilatérale de vente réalise une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive, dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et qu'elles sont stipulées dans les mêmes termes.

Enfin, la Haute juridiction considère que la faculté de substitution stipulée dans une promesse est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat .

Conseil : Faire valoir la réciprocité des engagements des parties afin de démontrer le caractère synallagmatique de la promesse.

Doit être requalifiée en promesse synallagmatique la promesse unilatérale de vente qui stipule que le bénéficiaire s'engage définitivement à acquérir dès qu’auront été remplies, avant une certaine date, les obligations mises à la charge du promettant, privant ainsi ledit bénéficiaire de toute faculté d’option.

Cass. 3e civ., 23 janvier 1991, LawLex202100006448JBJ.

Constitue ainsi une promesse synallagmatique de vente la promesse de vente d’un immeuble, conclue avec faculté de substitution, qui comporte des engagements réciproques, le fait que les bénéficiaires aient seulement accepté l'offre de vente en se réservant la possibilité d'acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers étant indifférent.

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente, qui contient les éléments essentiels de la vente, se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par laquelle le promettant et le bénéficiaire manifestent leur volonté de contracter.

Comme pour tout contrat, sont nécessaires à sa validité : le consentement des parties, leur capacité de contracter, et un contenu licite et certain. Les parties doivent donc respecter le devoir d'information précontractuelle, d'ordre public, prévu à l'article 1112-1 du Code civil , et exprimer un consentement exempt d'erreur , de dol  ou de violence, conformément aux articles 1130 à 1144.

Pour que la promesse synallagmatique soit valablement formée et la vente parfaite, le consentement des parties doit en outre porter sur la chose et le prix, qui doivent être déterminés ou déterminables, dans la mesure où l'avant-contrat comprend les éléments essentiels du contrat de vente à venir .

Conclure une promesse synallagmatique implique par ailleurs de pouvoir disposer du bien, objet de la promesse.

Enfin, ledit bien doit être dans le commerce pour pouvoir être aliéné.

Un manquement au devoir d'information précontractuelle ne peut être reproché au promettant qu'autant que l'ignorance, par la bénéficiaire de la promesse synallagmatique de vente, de l'information - un problème d'aération - dont elle soutient avoir été privée, est légitime, tel n'étant pas le cas lorsque cette dernière, avant la signature de la promesse de vente, a visité à cinq reprises le souplex en cause, avec des personnes différentes, de sorte qu'elle a pu se rendre compte de la particularité des lieux et aurait dû être alertée sur le niveau d'humidité du logement.

Riom, 19 octobre 2021, LawLex202100006138JBJ.

Une promesse de vente doit être annulée sur le fondement de l'erreur sur les qualités essentielles, et la clause selon laquelle les acquéreurs s'engagent à souffrir les servitudes, apparentes ou non, continues ou discontinues, doit leur être déclarée inopposable, dès lors qu'ils n'auraient pas acheté le bien s'ils avaient su que la surface utile proposée à la vente était inférieure de près de dix pour cent à celle qu'ils comptaient acquérir et qu'ils devraient supporter un risque d'éviction.

Cass. 3e civ., 15 février 2006, LawLex202300005126JBJ.

Le marchand de bien qui s'abstient de révéler aux futurs acquéreurs que les lucarnes de l'immeuble sur lequel porte la promesse synallagmatique de vente, avaient fait l'objet d'un certificat de non-conformité dont, en tant que vendeur professionnel, il ne pouvait méconnaître l'importance, ni les conséquences juridiques, se rend coupable d'une réticence dolosive, à seule fin de les amener à contracter.

Orléans, 18 décembre 2006, LawLex200700000763JBJ.

En application de l'article 1583 du Code civil, la promesse vaut vente dès que les parties sont convenues du prix et de la chose, même si la chose n'a pas encore été livrée, ni le prix payé.

Cass. 3e civ., 18 février 2009, LawLex202100006408JBJ.

Quelles sont les conditions de validité de fond d’une promesse synallagmatique de vente ?

Le consensualisme est de principe en matière de vente en application des dispositions supplétives l'article 1583 du Code civil. Le seul échange de consentements des parties à la promesse synallagmatique sur la chose et le prix suffit en principe pour conclure l'avant-contrat de promesse synallagmatique de vente, et valoir formation du contrat de vente, sachant que la formation du contrat de vente opère en principe transfert de propriété, mais aussi de la garde et des risques.

Il existe toutefois des exceptions d’ordre jurisprudentiel et légal.

La règle de l'article 1583 n’étant pas d’ordre public, les juges considèrent qu’une promesse de vente vaut vente, lorsque les parties ont donné leur consentement sur la chose et le prix, sauf s'il résulte des circonstances  ou des stipulations de la promesse que les parties ont souhaité retarder la formation du contrat de vente jusqu'à la fixation de ces modalités.

La loi prévoit par ailleurs la solennité des promesses visées à l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation, selon lequel “ toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ”. Les juges veillent au respect de ces dispositions qui visent à “ la protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée ”.

En revanche, les promesses synallagmatiques de vente échappent à la formalité de l'enregistrement, prévue à l'article 1589-2 du Code civil, qui ne vise que les promesses unilatérales de vente.

Conseil : En cas de volonté de déroger au consensualisme de principe de la promesse, préciser expressément que l’accomplissement de telle ou telle formalité retarde la formation du contrat de vente.

Par dérogation à l'article 1583, une promesse synallagmatique de vente ne vaut vente qu’au jour de la signature de l’acte notarié, lorsque toutes les pièces signées, soit séparément, soit simultanément par les parties ne font mention que d'une vente au jour de la signature de l'acte authentique et de simples intentions de vendre et d'acquérir.

Cass. 3e civ., 17 juillet 1997, LawLex202200002072JBJ.

La promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties vaut vente, dès lors qu'il ne ressort pas de ce contrat que ces dernières aient érigé la formalité de la réitération par acte notarié en condition de formation de la vente.

Cass. 3e civ., 10 septembre 2013, LawLex202300004675JBJ.

Quelles sont les conditions de validité de forme d’une promesse synallagmatique de vente ?

En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties , soit d'agir en exécution forcée de la vente, soit d'en demander la résolution et/ou l'indemnisation de son préjudice, sachant que le fait qui justifie l'exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d'exécuter son obligation principale de signer l'acte authentique de vente.

En revanche, lorsque la promesse de vente a été conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, qui ne s'est pas réalisée, le bénéficiaire ne commet pas de faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles, en laissant passer le délai ultime de réitération sans se manifester auprès du promettant.

Si l’absence de réitération de la promesse par acte authentique a causé un dommage à un tiers, ce dernier est fondé à agir en responsabilité délictuelle .

Conseil : Pour se prémunir du non-respect de ses engagement par l’autre partie, stipuler une clause pénale en cas de défaillance de cette dernière.

Lorsque la vente n'a pas été réitérée par acte authentique, le bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente a seul qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat, même si la somme a été versée par un tiers.

Cass. 3e civ., 29 mai 2013, LawLex202100006416JBJ.

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411. Qu’est qu’une promesse unilatérale de vente ?

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Les décisions de justice citées dans ce paragraphe :

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