Tout le droit des sociétés : droit commun des sociétés et régime propre aux différents types de sociétés

Droit des sociétés

La société civile immobilière (SCI), qui offre un régime adapté aux rapports familiaux, est courante entre conjoints, concubins, ascendants ou descendants ou dans le cadre d’une famille recomposée. La création de la SCI dans l’une quelconque de ces configurations donne lieu à une “SCI familiale” également nommée “SCI de patrimoine”, régie par les dispositions communes à toutes les sociétés civiles …

Outil de conservation ou de transmission du patrimoine

COZIAN, Les charmes discrets des sociétés civiles immobilières, RJ com. 1992, 229 ; Du bon usage des sociétés civiles immobilières, D. 1999, Chron., 1999 ; Le charme des sociétés civiles immobilières : charme intact ou charme fané, RJ com. 2004, 64 ; STORCK, FAGOT, de RAVEL d'ESCLAPON, Les sociétés civiles immobilières, LGDJ, 3e éd., 2024.

La société civile immobilière (SCI), qui offre un régime adapté aux rapports familiaux, est courante entre conjoints, concubins, ascendants ou descendants ou dans le cadre d’une famille recomposée. La création de la SCI dans l’une quelconque de ces configurations donne lieu à une “SCI familiale” également nommée “SCI de patrimoine”, régie par les dispositions communes à toutes les sociétés civiles, qui connaissent toutefois certaines adaptations en raison du lien de parenté ou d’alliance unissant ses associés. 

Notamment, la SCI familiale peut conclure un bail d’habitation pour une durée au moins égale à trois ans au lieu d’une durée minimale de six ans. De même, seules les SCI familiales qui remplissent la condition prévue par l'article 13, a), de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, consistant à être constituées “exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus”, peuvent signifier à des locataires un congé au motif d’une reprise pour habiter au profit de l'un de leurs associés . Par ailleurs, elles échappent à la qualification de bailleur professionnel lorsqu’elles louent un bien à des tiers.

La SCI familiale est constituée en vue d’optimiser la gestion du patrimoine, d’en faciliter la transmission et de le préserver.

La création d’une SCI familiale est souvent envisagée dans une perspective de donation d’un bien dont le constituant se réserve l’usufruit. En pratique, le gérant confère la nue-propriété des parts de la société à ses descendants, afin d’amorcer une transmission patrimoniale, tout en conservant le revenu de ces immeubles. De plus, la SCI familiale permet d’éviter les situations de blocage liées à l’indivision.

La SCI familiale présente certains avantages liés aux droits patrimoniaux et à la fiscalité qui favorisent la transmission du patrimoine. De fait, aux termes de l’article 1861, alinéa 2, du Code civil,  les cessions de parts sociales consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément, sauf dispositions contraires des statuts. Par ailleurs, des abattements fiscaux s’appliquent sur les donations de parts, contrairement à un bien immobilier non divisible. Le seul fait de transmettre un patrimoine au travers d’une SCI familiale implique une décote fiscale. 

Fondamentalement, la SCI familiale constitue un outil permettant d’échapper aux hypothèses d'indivision propices au risque de dilapidation du patrimoine, par le recours au mécanisme du démembrement, qui permet d’en stabiliser la détention. En effet, les droits attachés à des parts sociales peuvent faire l'objet d'un démembrement par dissociation de l'usufruit et de la nue-propriété. L'usufruitier conserve alors le droit d'usage et les fruits, tandis que le nu-propriétaire bénéficie du droit de disposer du bien, à condition de respecter les droits de l'usufruitier. Plus exactement, une fois le démembrement des parts sociales réalisé, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne disposent plus librement de la possibilité de céder la pleine propriété de celles-ci mais uniquement de céder ou donner leur propre droit à l’usufruit ou à la nue-propriété des parts. En conséquence, le recours à une SCI familiale contribue à assurer la conservation du patrimoine au sein de la cellule familiale et sa pérennité. 

Cass. 3e civ., 31 mai 2007, LawLex202300010782JBJ, écartant le bénéfice de ce régime de faveur en présence d'un associé unique de SCI ayant racheté les parts des autres associés avec lesquels il n'entretenait aucun lien de parenté ; 28 septembre 2011, LawLex202300010783JBJ, estimant en revanche qu'une SCI dont les parts sont exclusivement détenues par deux frères peut signifier au locataire un congé au motif d’une reprise pour habiter au profit de l’un de ses associés.

Droit des sociétés

676. Outil de conservation ou de transmission du patrimoine(1)

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