Tout le droit des sociétés : droit commun des sociétés et régime propre aux différents types de sociétés

Droit des sociétés

Les sociétés civiles d'attribution sont régies par les dispositions d’ordre public des articles L. 212-1 à L. 212-13 et R. 212-1 à R. 212-16 du Code de la construction et de l'habitation, auxquelles les statuts ne peuvent déroger. Leur objet social consiste principalement dans l'acquisition ou la construction d'immeubles, en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Par conséquent, ces sociétés peuvent recourir au bail à construction . La souscription de parts qui donnent vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeubles d'habitation est assortie d'un délai de rétractation ou de réflexion au profit de l'acquéreur non professionnel, prévu aux articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation. Cette protection est instituée exclusivement pour l’acquisition d’un immeuble à usage d'habitation, et non pour celle d’un immeuble à usage mixte, destiné à la fois à l'habitation et au commerce .

L’article L. 212-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’établissement, avant le commencement des travaux ou l'entrée en jouissance, d’un “état descriptif de division” et d’un “règlement de jouissance”, de même que la mise en corrélation des statuts. L'état descriptif de division répartit l’attribution du local à chaque associé en fonction des parts détenues, tandis que le règlement organise la gestion et l'entretien de l'immeuble ainsi que les conditions de jouissance de celui-ci.

Les associés de sociétés civiles d’attribution sont titulaires de droits qui s'exercent sur l'immeuble social, à savoir la jouissance exclusive d'une partie de cet immeuble et la vocation à son attribution en propriété à la fin de la société. Le droit de jouissance dont bénéficient les associés existe dès avant le partage de l’immeuble et doit être conforme à l'état descriptif . En contrepartie, l'associé a le devoir d'utiliser les locaux dans le respect de leur destination et d'effectuer les réparations locatives. Ce droit revêt un caractère mobilier non opposable aux tiers, de sorte que les créanciers sociaux peuvent saisir et faire vendre l'immeuble. L'attribution en propriété ne peut avoir lieu qu'à l'occasion du partage des biens de la société civile d'attribution, qui résulte le plus souvent de la dissolution de la société.

A côté de la société civile d’attribution, la loi 86-18 du 6 janvier 1986 a créé une autre forme sociale, afin de développer l'investissement immobilier de loisir : la société civile d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Cette dernière permet généralement l’achat à plusieurs d’une résidence secondaire située dans des zones touristiques où l’accession à la pleine propriété est difficile. Chaque associé bénéficie d’une période d’occupation en fonction de ses apports dans le capital social. A l'instar des sociétés civiles d’attribution, elle ne confère à ses associés qu'un droit de jouissance sur le lot défini dans l'état descriptif de division qui correspond aux parts sociales dont ils sont porteurs. En revanche, ce droit de jouissance s’exerce de façon périodique, et il est exclusif de tout droit de propriété ou droit réel sur l'immeuble social. De plus, la responsabilité des associés de telles sociétés est limitée, par dérogation à l'article 1857 du Code civil qui énonce le principe d'obligation personnelle et indéfinie au passif social des associés de sociétés civiles. Dans ces sociétés, chaque associé dispose en principe d'un nombre de voix proportionnel à sa participation aux charges, qui découle elle-même de son occupation des  locaux . Les résolutions qui approuvent les comptes passés sans respecter cette règle, ne peuvent cependant être annulées dès lors que cette ventilation du vote ne constitue pas une disposition impérative dont la violation est  sanctionnée par la nullité . Enfin, le retrait pour justes motifs d'un associé d'une société civile, organisé par l'article 1869 du Code civil, est exclu par l'article L. 212-9 du  Code de la construction et de l'habitation s'agissant des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé .

Cass. 3e civ., 31 mars 2005, LawLex200500006308JBJ.

Cass. 3e civ., 30 janvier 2008, LawLex202300010787JBJ.

Cass. 3e civ., 7 juillet 1982, LawLex202300010788JBJ.

Douai, 24 septembre 2020, LawLex202300003319JBJ

Cass. 3e civ., 29 mai 2002, LawLex202300009811JBJ.

Sociétés civiles d'attribution d'immeubles

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