Tout le droit des sociétés : droit commun des sociétés et régime propre aux différents types de sociétés

Droit des sociétés

Les sociétés civiles d'attribution sont régies par les dispositions d’ordre public des articles L. 212-1 à L. 212-13 et R. 212-1 à R. 212-16 du Code de la construction et de l'habitation, auxquelles les statuts ne peuvent déroger. Leur objet social consiste principalement dans l'acquisition ou la construction d'immeubles, en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associ …

Sociétés civiles d'attribution d'immeubles

BOSGIRAUD, Une société pour un habitat de loisirs, RD imm. 1986, 151 ; BOUCHET, Le statut des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, AJPI 1986, 471 ; FRANK, Les sociétés civiles immobilières d'attribution en jouissance à temps partagé, Administrer juin 1986, 3 ; PEISSE, Un statut pour la "multipropriété", Gaz. Pal. 1986, 1, doctr., 86 ; ZENATI, Sociétés d'attribution, RTD civ. 1986, 442 ; DESURVIRE et LECHAU, La nouvelle réglementation de la jouissance à temps partagé, AJDI 1998, 1035 ; LAGARDE, Note sur la loi n° 98-566 du 8 juillet 1998 (Timesharing), Rev. crit. DIP 1998, 742 ; PERINET-MARQUET, La transposition de la directive sur l'utilisation à temps partiel de biens immobiliers, RD imm. 1998, 591 ; RAYNARD, À propos de la protection du consommateur européen "acquéreur d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers", RTD civ. 1998, 1004 ; SAINT-ALARY, La jouissance de biens immobiliers à temps partiel et la loi n° 98-566 du 8 juillet 1998, D. 1999, 147 ; MARTEL, Une loi pour la confiance... dans les produits du timeshare, RLDA nov. 2009, 7 ; MORTIER, La réforme du timeshare par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, Dr. sociétés 2009, repère 10 ; DURAND-PASQUIER, Le renouveau de la jouissance d'immeubles à temps partagé : la réforme des contrats de commercialisation et de la société d'attribution, Constr.-Urb. 2010, étude 6 ; MESA, La modification du régime de la jouissance d'un immeuble par la loi du 22 juillet 2009, AJDI 2010, 9 ; GASNOS, Sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, in Dalloz Action, Droit de la construction, 7e éd., 2018/2019, n° 504.00 s.

Les sociétés civiles d'attribution sont régies par les dispositions d’ordre public des articles L. 212-1 à L. 212-13 et R. 212-1 à R. 212-16 du Code de la construction et de l'habitation, auxquelles les statuts ne peuvent déroger. Leur objet social consiste principalement dans l'acquisition ou la construction d'immeubles, en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Par conséquent, ces sociétés peuvent recourir au bail à construction . La souscription de parts qui donnent vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeubles d'habitation est assortie d'un délai de rétractation ou de réflexion au profit de l'acquéreur non professionnel, prévu aux articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation. Cette protection est instituée exclusivement pour l’acquisition d’un immeuble à usage d'habitation, et non pour celle d’un immeuble à usage mixte, destiné à la fois à l'habitation et au commerce .

L’article L. 212-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’établissement, avant le commencement des travaux ou l'entrée en jouissance, d’un “état descriptif de division” et d’un “règlement de jouissance”, de même que la mise en corrélation des statuts. L'état descriptif de division répartit l’attribution du local à chaque associé en fonction des parts détenues, tandis que le règlement organise la gestion et l'entretien de l'immeuble ainsi que les conditions de jouissance de celui-ci.

Les associés de sociétés civiles d’attribution sont titulaires de droits qui s'exercent sur l'immeuble social, à savoir la jouissance exclusive d'une partie de cet immeuble et la vocation à son attribution en propriété à la fin de la société. Le droit de jouissance dont bénéficient les associés existe dès avant le partage de l’immeuble et doit être conforme à l'état descriptif . En contrepartie, l'associé a le devoir d'utiliser les locaux dans le respect de leur destination et d'effectuer les réparations locatives. Ce droit revêt un caractère mobilier non opposable aux tiers, de sorte que les créanciers sociaux peuvent saisir et faire vendre l'immeuble. L'attribution en propriété ne peut avoir lieu qu'à l'occasion du partage des biens de la société civile d'attribution, qui résulte le plus souvent de la dissolution de la société.

A côté de la société civile d’attribution, la loi 86-18 du 6 janvier 1986 a créé une autre forme sociale, afin de développer l'investissement immobilier de loisir : la société civile d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Cette dernière permet généralement l’achat à plusieurs d’une résidence secondaire située dans des zones touristiques où l’accession à la pleine propriété est difficile. Chaque associé bénéficie d’une période d’occupation en fonction de ses apports dans le capital social. A l'instar des sociétés civiles d’attribution, elle ne confère à ses associés qu'un droit de jouissance sur le lot défini dans l'état descriptif de division qui correspond aux parts sociales dont ils sont porteurs. En revanche, ce droit de jouissance s’exerce de façon périodique, et il est exclusif de tout droit de propriété ou droit réel sur l'immeuble social. De plus, la responsabilité des associés de telles sociétés est limitée, par dérogation à l'article 1857 du Code civil qui énonce le principe d'obligation personnelle et indéfinie au passif social des associés de sociétés civiles. Dans ces sociétés, chaque associé dispose en principe d'un nombre de voix proportionnel à sa participation aux charges, qui découle elle-même de son occupation des  locaux . Les résolutions qui approuvent les comptes passés sans respecter cette règle, ne peuvent cependant être annulées dès lors que cette ventilation du vote ne constitue pas une disposition impérative dont la violation est  sanctionnée par la nullité . Enfin, le retrait pour justes motifs d'un associé d'une société civile, organisé par l'article 1869 du Code civil, est exclu par l'article L. 212-9 du  Code de la construction et de l'habitation s'agissant des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé .

Cass. 3e civ., 31 mars 2005, LawLex200500006308JBJ.

Cass. 3e civ., 30 janvier 2008, LawLex202300010787JBJ.

Cass. 3e civ., 7 juillet 1982, LawLex202300010788JBJ.

Douai, 24 septembre 2020, LawLex202300003319JBJ

Cass. 3e civ., 29 mai 2002, LawLex202300009811JBJ.

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679. Sociétés civiles d'attribution d'immeubles(1)

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