Tout le droit des sociétés : droit commun des sociétés et régime propre aux différents types de sociétés

Droit des sociétés

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent des organismes de placement collectif qui prennent la forme de sociétés non cotées en bourse, régies par les articles L. 214-86 à L. 214-118 et R. 214-130 à R. 214-160 du Code monétaire et financier. Leur objet social consiste dans l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts dans le publi …

Investissement immobilier sous forme de parts

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent des organismes de placement collectif qui prennent la forme de sociétés non cotées en bourse, régies par les articles L. 214-86 à L. 214-118 et R. 214-130 à R. 214-160 du Code monétaire et financier. Leur objet social consiste dans l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts dans le public. Conformément à l’article L. 214-86, alinéa 2, du même code, elles sont autorisées à procéder à une offre au public de leurs parts sociales, même autre qu’une offre réservée à leurs associés, à un cercle restreint d'investisseurs ou à des investisseurs qualifiés. La gérance des SCPI est assurée par une société de gestion de portefeuille, en vertu de l’article L. 214-98, alinéa 1, du même code, qui doit avoir recueilli l’agrément de l’AMF. La société de gestion investit dans des immeubles dont les loyers sont distribués aux investisseurs au prorata de leur participation dans le capital social. Les investisseurs acquièrent par conséquent des parts d'un patrimoine immobilier, qui, en vertu de l’article L. 211-14 du Code monétaire et financier, ne sont pas négociables. La Cour de cassation en déduit que les parts de SCPI ne constituent pas des valeurs mobilières susceptibles de saisie selon les modalités prévues par l'article R. 232-3 du Code des procédures civiles d'exécution .

Les SCPI présentent des particularités qui expliquent un certain nombre de dérogations aux règles communes applicables aux sociétés civiles, concernant en particulier leur constitution, les organes de contrôle, et les droits et obligations des associés. Les fondateurs sont ainsi tenus de souscrire et de libérer l'intégralité du capital social d’un montant minimal de 760 000 euro avant toute offre au public autre qu'une offre réservée à un cercle restreint d'investisseurs ou à des investisseurs qualifiés. En outre, le capital social doit être divisé en parts d'une valeur nominale d’un montant minimum de 150 euro, conformément aux articles L. 214-87 et L. 214-88 du Code monétaire et financier. De plus, afin d’assurer la stabilité de leur engagement à l’égard des épargnants, l’article L. 214-86, alinéas 3 et 4, du même code, prévoit l’inaliénabilité des parts détenues par les fondateurs, pendant trois ans à compter de la délivrance du visa de l'AMF. Un conseil de surveillance chargé d'assister la société de gestion doit être désigné par l'assemblée générale ordinaire, en vertu de l’article L. 214-99 du Code monétaire et financier. Par ailleurs, la société de gestion de portefeuille a l’obligation de nommer un commissaire aux comptes . L'AMF est chargée de veiller à la régularité des opérations effectuées sur les instruments financiers et veille au respect des obligations professionnelles des SCPI et de leurs sociétés de gestion, conformément à l’article L. 621-9, I et II, du même code. Enfin, l’article L. 214-89 du Code monétaire et financier limite la responsabilité des associés à deux fois la fraction du capital social qu'ils détiennent, mais les statuts peuvent instaurer une responsabilité limitée à hauteur de la quote-part détenue dans le capital social.

Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, LawLex202200011480JBJ, JCP G 2023, n° 201, obs. BARBIERI.

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680. Investissement immobilier sous forme de parts

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