Le droit européen et français applicable aux réseaux de distribution.
Le Droit de la distribution, deuxième tome du Traité de droit économique, expose, dans une perspective comparative, l’ensemble des règles européennes et françaises : approvisionnement et fourniture exclusifs, distribution exclusive, distribution sélective, distribution automobile.

Droit français de la distribution

L'article L. 145-31 du Code de commerce interdit au preneur de sous-louer, totalement ou partiellement, les murs, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.
Quelle est l'étendue de cette prohibition ? La location-gérance consentie sur le fonds de commerce exploité dans l'immeuble loué doit-elle être annulée, comme constituant un manquement du locataire de l'immeuble, par ailleurs pr …

Sous-location.

V. LESCAILLON, La sous-location prohibée dans un bail commercial et la location-gérance du fonds de commerce, Droit et procédures 1981, 211.

L'article L. 145-31 du Code de commerce interdit au preneur de sous-louer, totalement ou partiellement, les murs, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.

Quelle est l'étendue de cette prohibition ? La location-gérance consentie sur le fonds de commerce exploité dans l'immeuble loué doit-elle être annulée, comme constituant un manquement du locataire de l'immeuble, par ailleurs propriétaire du fonds de commerce, à ses obligations résultant du bail commercial ? Substitué au propriétaire du fonds dans la jouissance de l'immeuble, le locataire-gérant, qui a souvent l'obligation d'exécuter les charges et conditions du bail et de régler les loyers au nom du bailleur, se trouve dans une situation très proche de celle d'un sous-locataire. Toutefois, selon la Cour de cassation, la mise en location-gérance d'un fonds de commerce ne constitue pas une sous-location .

Le preneur des locaux peut être tenté de dissimuler la sous-location derrière un contrat de location-gérance afin de contourner l'interdiction de sous-louer. En outre, la confusion est possible lorsque la gérance porte tant sur la jouissance du fonds que sur celle des locaux. Cependant, la mise en location-gérance d'un fonds de commerce ne constitue pas une sous-location du seul fait qu'elle s'accompagne de la jouissance des locaux . Cette jouissance constitue en effet la conséquence accessoire et nécessaire du contrat de location-gérance . Le contrat portant sur un fonds de commerce s'analyse en une location-gérance, et non en une sous-location déguisée, lorsque l'exploitant poursuit la même activité que le titulaire du bail et qu'aucune indemnité d'éviction n'est stipulée à son profit en cas de refus de renouvellement . En revanche, la qualification de sous-location sera retenue lorsqu'aucun élément du fonds de commerce n'est mis à la disposition du “locataire-gérant” ou lorsque le propriétaire du fonds de commerce continue de se réserver l'exploitation prévue à son propre bail .

Cass., 3e civ., 23 mai 1995, LawLex200200005469JBJ, qui casse et annule Bordeaux, 27 janvier 1993, LawLex200200005971JBJ.

Cass. com., 19 mars 2008, LawLex200800000673JBJ, RLDA, 2008, n° 1615, obs. FILIOL de RAIMOND.

Cass., 3e civ., 9 juillet 2003, LawLex200300003239JBJ, Dr. et patr., décembre 2003, n° 121, 94, obs. CHAUVEL ; LPA, 24 mai 2004, 10, obs. TEILLIAIS : cette jouissance donne droit à une indemnité d'éviction en cas de congé sans offre de renouvellement délivré par le bailleur.

Cass. com., 21 juillet 1999, LawLex200200005233JBJ.

Cass. com., 26 novembre 1997, LawLex200200005069JBJ, RJDA, 1998, n° 40, qui confirme Paris, 20 octobre 1995, LawLex200200005500JBJ ; Paris, 14 mars 1991, LawLex200200005834JBJ : la convention imposant au locataire l'obligation de payer le loyer directement au propriétaire des locaux et de satisfaire à toutes les charges, clauses et conditions du bail initial ne constitue pas une location-gérance, mais une sous-location ; Cass. 3e civ., 5 octobre 1994, LawLex200200005411JBJ : le contrat par lequel le propriétaire du fonds de commerce ne met à la disposition de son cocontractant aucun autre élément du fonds que le droit au bail s'analyse en une sous-location des locaux commerciaux, et non en une location-gérance ; Paris, 20 novembre 2002, LawLex200300000943JBJ : la mise en location-gérance d'un fonds de commerce non prévue dans le bail commercial, sans l'accord du propriétaire des locaux, et portant sur une activité ne relevant pas de l'objet social du loueur du fonds, constitue une sous-location déguisée et prohibée ; Cass. 3e civ., 26 juin 2007, LawLex200700001525JBJ, qui approuve Rennes, 22 octobre 2003, LawLex200700001717JBJ, JCP E, 2007, 2190, obs. BRAULT ; LPA, 20 février 2008, 10, obs. TERRYN ; RJDA, 2007, n° 1066 : un contrat qui permet au locataire de modifier l'enseigne et de changer de type de clientèle, s'analyse non pas en un contrat de location-gérance, mais en une sous-location ; Cass. 3e civ., 7 décembre 2010, LawLex201000001372JBJ, qui estime que l'absence de clientèle exclut l'existence de tout fonds de commerce et donc de tout contrat de location-gérance.

Droit français de la distribution

532. Sous-location.(1)

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Les décisions de justice citées dans ce paragraphe :

Les notions juridiques connexes

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