Procédures collectives

Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité du débiteur intervient en cas de décision de non-continuation du contrat par l'administrateur, ou de demande de résiliation ou de constat par le bailleur, selon l'article L. 622-14 du Code de commerce, applicable à la procédure de redressement judiciaire sur renvoi de …

Hypothèses de résiliation

MARTIN, Clause résolutoire et redressement judiciaire, Ann. loyers 1990, 1068 ; SAINT-ALARY HOUIN, La résiliation du bail commercial, LPA 8 juillet 1996, n° 82 ; AUQUE, La résiliation du bail commercial en cas de procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire du preneur, RJ com. 2006, 478 ; ROUSSEL-GALLE, Les "nouveaux" régimes des contrats en cours et du bail, RPC 2009, 55 ; LE CORRE, Questions-réponses sur la résiliation du bail commercial après l'ouverture d'une procédure collective, Gaz. Pal. 18 janvier 2013, 43 ; KENDERIAN, La clause résolutoire du bail commercial, JCP E 2017, n° 1258. 

Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité du débiteur intervient en cas de décision de non-continuation du contrat par l'administrateur, ou de demande de résiliation ou de constat par le bailleur, selon l'article L. 622-14 du Code de commerce, applicable à la procédure de redressement judiciaire sur renvoi de l'article L. 631-14. Les dispositions applicables au contrat de bail en cours se combinent avec les textes du Code de commerce relatifs au bail commercial. De fait, la résiliation du bail peut également intervenir par la mise en œuvre d'une clause résolutoire. 

1) Décision de non-continuation du contrat 

En vertu de l'article L. 622-14, 1°, la résiliation du contrat de bail commercial survient “[a]u jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail”. La décision relève de la compétence exclusive de l'administrateur, quelle que soit l'étendue de la mission qui lui a été conférée . La non-continuation peut être notifiée au bailleur même si l'administrateur dispose des fonds nécessaires au règlement des loyers. La date de prise d'effet de la résiliation est celle visée par le texte, même si l'administrateur a indiqué une date de résiliation ultérieure . En l’absence de toute contestation sur la réception et la portée de la lettre de l'administrateur qui résilie le bail, le juge des référés, saisi après la clôture de la procédure collective, est compétent pour constater la résiliation à la date de sa réception par le bailleur, même si le juge-commissaire, dont la mission s’est achevée avec la procédure, n'a pas été préalablement saisi aux mêmes fins .

2) Mise en œuvre d'une clause résolutoire 

Conformément à l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail, qui prévoit la résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Un contrat de bail est résilié de plein droit dès lors que les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective du débiteur n’ont pas été payés dans le délai d’un mois qui a suivi le commandement de payer adressé au mandataire de justice . La Cour de cassation précise que la demande de résiliation est irrecevable à défaut de délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire . En outre, le mandataire de justice peut solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée . En revanche, le bailleur n’est pas recevable à demander la résiliation d'un contrat de bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire, après l'ouverture d'une procédure collective du preneur, pour défaut de paiement des loyers antérieurs, même s'il a délivré un commandement de payer avant cette date .

3) Demande de résiliation ou de constat par le bailleur 

L'article L. 622-14, 2° prévoit que la résiliation du bail commercial peut également intervenir sur demande en ce sens du bailleur fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges du preneur, afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture. Lorsqu'il ne se fonde pas sur une clause résolutoire, le bailleur des locaux affectés à l'activité de la société débitrice n'est pas dans l'obligation de délivrer un commandement de payer  . Par ailleurs, le bailleur, qui, après renonciation du mandataire de justice à la poursuite du contrat de bail, en poursuit la résiliation, doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits pour leur permettre de faire valoir leurs droits .

Le bailleur peut également demander le constat de la résiliation pour les mêmes causes. Lorsque sa demande de constat ne repose pas sur une clause résolutoire, il n'est pas non plus dans l'obligation de délivrer un commandement de payer au mandataire de justice , ni de lui notifier sa demande dans le cas où il l'aurait signifiée au gérant de la société débitrice . Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats, ainsi que la date de cette résiliation . La compétence conférée au juge-commissaire n'exclut pas celle du juge des référés, appelé à statuer en application de la clause résolutoire insérée dans un bail, indépendamment du déroulement de la procédure collective .

L'article L. 622-14, 2° ajoute que le bailleur ne peut agir en résiliation ou en constatation de la résiliation qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture . Si la procédure collective est ultérieurement convertie, le délai d'action court à compter de la date du jugement d'ouverture de la première procédure . Il peut obtenir la résiliation du bail lorsque sa requête, présentée après la décision ordonnant la cession du fonds, demeure antérieure à la vente aux enchères de celui-ci . Ce délai n'est pas un délai de prescription mais le point de départ de son action en résiliation : l'action doit être exercée après le délai de trois mois et non à l'intérieur de celui-ci . Le texte précise que si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.

Enfin, l'absence de réponse de l'administrateur judiciaire à une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail, adressée par le bailleur d'un immeuble affecté à l'activité de l'entreprise, n'entraîne pas la résiliation de plein droit du bail , dès lors que les dispositions de l'article L. 622-13 ne s'appliquent pas au bail commercial.

Cass. com., 20 septembre 2017, LawLex202100003324JBJ (LJ). 

Cass. com., 24 janvier 2018, LawLex202100002327JBJ (S). 

Cass. com., 15 novembre 2017, LawLex202100003352JBJ (LJ). 

Cass. com., 17 octobre 1989, LawLex202100001115JBJ (LJ). 

V., par analogie Cass. com., 19 février 2013, LawLex202100003351JBJ (LJ). 

Cass. com., 21 février 2012, LawLex202100003353JBJ (LJ). 

Cass. com., 2 mars 2010, LawLex202100002326JBJ (RJ). 

Cass. com., 10 juillet 2001, LawLex202100003323JBJ (LJ).

Cass. com., 28 juin 2011, LawLex202100003347JBJ (RJ). 

Cass. com., 6 décembre 2011, LawLex202100003348JBJ (LJ).

Cass. 3e civ., 13 avril 2022, LawLex202200002466JBJ (S). 

Cass. com., 9 octobre 2019, LawLex202100003349JBJ (LJ).

Cass. com., 1er octobre 2002, LawLex202100002330JBJ (LJ). 

Cass. com., 15 janvier 2020, LawLex202200000401JBJ (LJ) ; Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, LawLex202200000400JBJ (LJ).

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383. Hypothèses de résiliation(1)

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