CA Versailles, 4e ch., 30 mars 1999, n° 3085-97

Faits et procédure

La Tour des Poissons, située 21 rue de Bezons à Courbevoie est un immeuble de grande hauteur de type mixte comportant quarante-deux niveaux dont les quatre premiers et les onze derniers sont à usage de bureaux, les étages intermédiaires étant à usage d'habitation. C'était, en 1971, l'immeuble le plus haut de France, selon son règlement de copropriété publié le 15 janvier de cette même année.

Il est donc soumis à des règles spécifiques notamment en matière de sécurité contre l'incendie.

Cette réglementation ayant été modifiée en 1982, la commission de sécurité des Hauts de Seine demandait à plusieurs reprises, et en dernier lieu en 1987, au syndicat des copropriétaires de se mettre en conformité avec la nouvelle réglementation, ce qui impliquait en particulier la réalisation d'un véritable poste central de sécurité pour l'ensemble de l'immeuble et d'une centrale de production d'électricité de secours.

Les sociétés UAP IARD et UAP Vie (l'UAP) qui était alors propriétaire et ce, depuis l'origine, de la totalité des locaux à usage de bureaux, dans lesquels étaient implantés leurs services informatiques, envisageaient à la même époque de produire du courant électrique et de construire leur propre poste central de sécurité.

Dans un premier temps, une assemblée générale de la copropriété réunie le 20 mai 1986 décidait de construire la centrale de production d'électricité de secours et le poste central sur les parties communes de la copropriété, et mandatait le conseil syndical "pour signer toutes conventions avec l'UAP permettant la construction et l'exploitation pendant une durée suffisante de ces installations".

Cette résolution était confirmée au cours de l'assemblée générale réunie le 4 mai 1987.

Le 3 juillet 1987, l'UAP écrivait au Ministère de l'Intérieur pour obtenir la confirmation de ce qu'elle pouvait ne pas cantonner l'activité de surveillance de son service interne de sécurité aux seuls locaux dont elle était propriétaire, compte-tenu notamment de l'emplacement de ces locaux, et gérer l'ensemble de la sécurité et du gardiennage de la tour, ce qu'elle faisait depuis quinze ans, et ce nonobstant les nouvelles dispositions légales et réglementaires plus contraignantes.

Par lettre du 24 juillet 1987, il lui était répondu que l'obligation de spécialité à laquelle sont soumis les services internes de sécurité ne paraissaient pas faire obstacle à ce que ces derniers, dans des circonstances exceptionnelles, puissent assurer des prestations au profit de tiers.

C'est dans ce contexte que s'organisait, au cours de l'année 1988, la mise aux normes de sécurité de la Tour des Poissons et la réalisation par l'UAP de ses projets propres de production d'énergie électrique.

Par une résolution prise au cours de sa réunion du 17 mai 1988, à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, l'assemblée générale des copropriétaires autorisait son syndic, la société Saggel Vendome, a signer au nom du syndicat, l'acte notarié comprenant "la modification de l'état descriptif de division portant création de lots à prendre sur les parties communes, la cession des lots créés à l'UAP et la clause résolutoire".

L'acte authentique était signé le 26 octobre 1988 et publié avec ses annexes à la Conservation des Hypothèques le 22 décembre suivant. Il comporte, outre un "exposé" des motifs reprenant pour l'essentiel ce qui a été rappelé ci-dessus, trois parties :

- Première Partie : modificatif de l'état descriptif de division par la création du lot 641 situé au rez de chaussée du bâtiment B et du lot 642, situé au sous-sol du bâtiment C, tous deux constitués par des "volumes" permettant l'édification de locaux techniques conformément au permis de construire obtenu par le syndicat, et un certain nombre de millièmes de parties communes,

- Deuxième Partie : vente de ces biens immobiliers et du droit d'édifier une centrale de production d'énergie électrique ainsi qu'un poste de sécurité conformément au permis de construire dont le bénéfice est transféré à l'acquéreur, le prix étant composé de :

1) la somme de 50.000 F payée comptant par l'acquéreur au vendeur par la comptabilité du notaire,

2) l'obligation faite à l'acquéreur de mettre le bâtiment B (poste central de sécurité) à la disposition du syndicat des copropriétaires, afin d'y installer et d'y exploiter dans les mêmes conditions que l'UAP le matériel de contrôle et de commande des installations de sécurité de l'immeuble,

3) l'obligation pour l'acquéreur de fournir la puissance de courant nécessaire à la mise en œuvre des dispositifs de sécurité de l'immeuble conformément aux dispositions réglementaires applicables aux immeubles de grande hauteur pour leur protection contre les risques d'incendie et de panique et notamment système d'alarme et de détection incendie, système de désenfumage, machineries ascenseurs et éclairage des parties communes actuellement secourues.

Etait également prévu dans cette partie de l'acte que les charges afférentes au poste central de sécurité et aux groupes électrogènes seraient réparties entre le syndicat des copropriétaires et l'UAP conformément aux dispositions de la convention établie sous seings privés en date du même jour, dont une copie certifiée conforme était annexée à l'acte.

- Troisième Partie : une condition résolutoire par laquelle, après avoir précisé d'une part que l'obligation prise par l'acquéreur de fournir à l'immeuble le courant électrique de sécurité était une condition déterminante de la volonté des parties sans laquelle elles n'auraient pas conclu la vente, et d'autre part que la qualité de l'UAP de propriétaire des locaux ci-après désignés (les bureaux des onze derniers étages, les locaux du premier étage à usage notamment de cantine, les locaux à usage de réserves et d'archives au sous-sol, rez de chaussée et deuxième étage) était une condition déterminante de son engagement de fournir le courant électrique de sécurité et d'assurer la maintenance des installations de sécurité, les parties convenaient que, si pour quelque raison que ce soit, les biens ci-après désignés (les mêmes que ci-dessus) étaient vendus par l'UAP, la présente vente serait résolue de plein droit sans qu'il soit besoin de procéder à aucune formalité judiciaire.

Il était toutefois spécifié que cette clause était convenue au seul bénéfice du syndicat.

Dans cette hypothèse, le vendeur redeviendrait propriétaire des biens vendus et de toutes les installations qui y auront été réalisées par l'acquéreur, moyennant une indemnité due par le syndicat à l'UAP pour la dédommager des investissements effectués par elle pour l'édification et la mise en place des installations de sécurité, indemnité égale à la valeur comptable résiduelle après amortissement et payable comptant. Il était convenu que la valeur amortissable des installations était estimée à 5 millions de F avec un amortissement linéaire sur cinquante ans.

Une convention sous-seings-privés signée le même jour et annexée à l'acte authentique, après un préambule indiquant notamment que les parties en présence (le syndicat et l'UAP) avaient estimé qu'il était de leur intérêt technique et financier de réaliser et d'organiser en commun l'ensemble des activités se rapportant tant à la sécurité de l'immeuble qu'à la production d'électricité de secours propre à l'UAP et rappelant le contenu de l'acte notarié, prévoyait:

- que le syndicat déléguait à l'UAP l'exploitation et la gestion des activités se rapportant à la sécurité de l'immeuble et notamment les missions relatives au service de sécurité telles que définies par les arrêtés des 18 octobre 1977 et 22 octobre 1982,

- que l'UAP pourrait, si elle le souhaitait confier cette mission soit à une filiale de son groupe, soit à toute société spécialisée en la matière, pour tout ou partie de sa mission et après accord du syndic filiale de son groupe, soit à toute société spécialisée en la matière, pour tout ou partie de sa mission et après accord du syndic,

- que la durée de validité de la convention était liée à la durée de la clause résolutoire stipulée à l'acte authentique, les deux conventions étant indissolublement liées de par la volonté des parties,

- que, si la clause résolutoire jouait, les lots 641 et 642 et les installations de la centrale appartiendraient au syndicat des copropriétaires dans les conditions annexées à l'acte, à l'exclusion de celles qui concernent spécifiquement les locaux de bureaux,

- qu'en contrepartie de cette délégation, le syndicat verserait à l'UAP une participation forfaitaire TTC de 23% des dépenses de fonctionnement, permettant de satisfaire à la totalité des obligations ci-dessus rappelées, avec un plafond de 1.300.000 F, valeur 1987, réactualisé chaque année,

- que cette convention était opposable de plein droit à tout nouveau copropriétaire membre du syndicat.

Cet intéressant montage juridique a fonctionné, semble-t-il à la satisfaction générale, après qu'aient été construits les locaux techniques aux frais partagés des deux parties, mais essentiellement par l'UAP, jusqu'à ce que celle-ci fasse apport de la totalité des locaux de bureaux et annexes, à la société Fineximmo suivant traité sous seing privé du 8 décembre 1992, suivi d'un acte déclaratif notarié du 22 novembre 1993, et que, après quelques tergiversations et tentatives d'accord, le syndicat des copropriétaires ait renoncé définitivement au bénéfice de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente des lots 641 et 642, par la résolution n°5 de son assemblée générale du 9 décembre 1996, aux termes de péripéties dont le rappel est inutile pour la compréhension du litige.

Cette même assemblée générale votait, sous la rubrique "décisions relatives à l'exploitation, la gestion de l'ensemble des activités se rapportant à la sécurité de l'immeuble et notamment les missions relatives aux service de sécurité", une résolution n°6, prenant acte de l'échec des négociations avec l'UAP-IARD et l'UAP-Vie, et mandatant le syndic "pour introduire et notamment à jour fixe ou par conclusions reconventionnelles, une instance au fond devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre à l'encontre de ces sociétés, à l'effet de les contraindre à l'exécution de ce contrat. "

En effet, l'UAP qui était devenue et est encore à ce jour, locataire des locaux cédés à la société Fineximmo, avait informé, par courrier du 22 novembre 1995 le syndic de la copropriété de ce qu'elle avait décidé de résilier le contrat par lequel lui avait été déléguée l'exploitation et la gestion des activités de sécurité et de mettre fin à cette délégation, indiquant que pour permettre à la copropriété de choisir l'entreprise qui lui succéderait, elle prolongerait son intervention jusqu'à la tenue de l'assemblée générale extraordinaire qui devrait en décider, et au plus tard jusqu'au 31 mai 1996.

Après avoir contesté cette décision sous diverses formes, le syndicat des copropriétaires assignait d'heure à heure l'UAP devant le juge des référés pour qu'il lui soit ordonné de continuer à fournir le courant électrique de sécurité et d'assurer la gestion, l'exploitation et la maintenance des installations de sécurité de la tour, conformément à la convention du 26 octobre 1988, sous astreinte.

Par ordonnance du 23 mai 1996, le juge des référés, observant que les parties avaient lié la durée de la convention, sans faire de distinction entre la fourniture d'électricité d'une part et la gestion et la maintenance des installations de sécurité d'autre part, à la prise de position du syndicat sur la mise en œuvre de la clause résolutoire, et que cette option avait été reportée volontairement et expressément par les parties au 31 décembre 1996, enjoignait à l'UAP de poursuivre ses prestations jusqu'à ce que le syndicat se soit prononcé sur la clause résolutoire ou jusqu'au 31 décembre 1996 au moins, sous astreinte de 5.000 F par jour d'abstention.

C'est dans ces conditions qu'autorisée à procéder à jour fixe, l'UAP faisait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Fineximmo, devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, par acte du 28 novembre 1996, pour faire juger :

- que la convention du 24 mars 1988 (en réalité 26 octobre 1988) est un contrat à durée indéterminée,

- qu'est en conséquence valable la décision de résiliation prise par l'UAP par lettre du 22 novembre 1995,

- subsidiairement que ce contrat prendra fin automatiquement le 31 décembre 1996,

- que, de ce fait, le règlement de copropriété redevient applicable à compter de cette date quant à la répartition des charges du service de sécurité de la tour,

- que les clauses de ce règlement ne permettent pas une répartition des charges conformes à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et sont de ce fait réputées non écrites,

- qu'il y a lieu de procéder à une nouvelle répartition et, avant dire droit d'ordonner une expertise,

- que le jugement à intervenir sera déclaré commun à la société Fineximmo.

Le syndicat des copropriétaires, pour s'opposer à ces prétentions, faisait valoir en substance que la clause de répartition des charges de sécurité 23/77% publiée au fichier immobilier s'imposait à tout acquéreur, que l'acte de vente et la convention annexée ne pouvaient être dissociés, que les tentatives de remise en cause de la répartition des charges étaient irrecevables comme prescrites, que l'acte notarié emportait modification du règlement de copropriété, opposable aux propriétaires successifs de l'immeuble et à leurs ayant-droit, que le contrat de vente liant les parties dont le contrat de gestion n'est qu'une modalité de versement du prix était un contrat à exécution instantanée.

Dans des conclusions ultérieures, il soutenait que, si la convention de gestion n'était pas considérée comme l'une des clauses du contrat notarié, elle ne pouvait être analysée que comme un mandat d'intérêt commun qui ne pouvait être résilié que de l'accord des deux parties, et, subsidiairement que comme un mandat soumis à l'article 2007 du Code civil.

Il demandait, à titre reconventionnel, que l'UAP soit condamnée à exécuter le contrat sous astreinte de 20.000 F par jour d'abstention et à lui payer 100.000 F à titre de dommages-intérêts si la demande principale était rejetée et à 10.000.000 F dans le cas contraire, sous réserve d'une expertise.

La société Fineximmo faisait valoir que la répartition 23/77% ne correspond ni au règlement de copropriété, ni au critère légal d'utilité et lui est inopposable, de sorte qu'elle ne doit participer qu'à raison de ses tantièmes, soit 34% jusqu'à ce qu'une nouvelle répartition soit fixée en tant que de besoin par expertise. Elle déniait toute valeur à la publication des accords de 1988 alors que la répartition des charges de sécurité n'avait pas été votée par l'assemblée générale et que la publication n'avait pas été faite en tant que modificatif du règlement de copropriété.

Par jugement du 14 février 1997, le tribunal :

- donnait acte à Maître Didier Segard de sa désignation en qualité d'administrateur ad hoc à la procédure et de son intervention corrélative,

- disait que la convention conclue entre les sociétés UAP et le syndicat des copropriétaires n'était ni un contrat de mandat, ni une modalité d'acquittement du prix des lots 641 et 642, mais un contrat de prestations successives au profit du syndicat,

- constatait que, dès lors que le syndicat ne se prévalait pas de la clause résolutoire du contrat de vente des lots 641 et 642 à laquelle cette convention est indissolublement liée, celle-ci se trouvait désormais être sans limitation de durée,

- disait que les sociétés UAP pourraient y mettre fin dans un "délai raisonnable", c'est à dire lorsqu'il n'y aurait plus coexistence de leurs services et des locaux résidentiels dans la Tour,

- disait n'y avoir lieu en l'état à astreinte,

- disait que la prestation de l'UAP continuerait à faire l'objet par le syndicat des copropriétaires d'un remboursement au prix fixé à la convention,

- donnait acte aux sociétés UAP de ce qu'elles ne pouvaient et ne voulaient pas se voir rembourser le coût d'investissement des installations,

- rejetait comme infondée la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires,

- rejetait comme infondée la demande dirigée par le syndicat contre la société Fineximmo en paiement solidaire de la prise en charge par les sociétés UAP de 77% des dépenses de fonctionnement de la sécurité,

- disait que la société Fineximmo ne participerait à ces dépens que dans le cadre de la participation du syndicat et en proportion de ses tantièmes de copropriété,

- ordonnait l'exécution provisoire,

- disait n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration du 3 avril 1997, la société UAP IARD et la société UAP-Vie par déclarations des 7 et 16 avril suivants.

Les procédures ont été jointes.

Prétentions des parties

L'UAP conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a jugé que la convention du "24 mars 1988" est un contrat de prestations successives à durée indéterminée et à son infirmation en ce qu'il a refusé de valider sa décision de le résilier.

Elle demande que cette décision soit déclarée valable et qu'il soit jugé que, de ce fait, le règlement de copropriété redevient applicable quant à la répartition du service de sécurité de la tour des Poissons, que les clauses de ce règlement ne permettent pas une répartition des charges afférentes à ce service conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et sont de ce fait réputées non écrites, et qu'il y a lieu de procéder à une nouvelle répartition après expertise, en fonction de l'utilité de ce service pour chaque lot.

Elle demande que l'arrêt soit déclaré commun à la société Fineximmo et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer 20.000 F sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Elle fait valoir qu'il est juridiquement impossible de considérer que l'exécution de la convention sous seing privé annexée à l'acte de vente constitue une modalité de versement du prix de vente et qu'au surplus, il n'a jamais été de l'intention des parties de considérer la délégation faite à l'UAP de la gestion et de l'exploitation de ces installations comme un mode de paiement du prix de vente des lots 641 et 642, mais qu'au contraire il s'agissait d'une prise en charge temporaire et ce d'autant plus qu'elle n'était rendue possible que par dérogation à la réglementation applicable.

Il s'agit donc bien, selon elle, d'un contrat de prestations à exécution successive, et à durée indéterminée car il apparaît clairement des accords des parties que le lien de dépendance qui est instauré entre les deux conventions n'a vocation à s'appliquer que dans la seule hypothèse où la clause résolutoire serait mise en jeu et non dans l'hypothèse inverse.

Elle soutient que le lien de dépendance voulu par les parties ne peut s'analyser que selon l'alternative suivante :

- soit la mise en jeu de la clause constitue un terme extinctif de la convention, ce qui est exclu car en raison de la définition même du terme

- soit elle constitue une condition résolutoire, ce qui est le cas puisque la mise en jeu de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente était subordonnée à la survenance d'un événement futur et incertain, à savoir une éventuelle vente par l'UAP de ses bureaux et la volonté du syndicat d'y renoncer.

Elle considère que le tribunal est arrivé au bon résultat en qualifiant la convention de convention de prestations successives à durée indéterminée, mais qu'il l'a fait au terme d'un raisonnement contestable puisqu'il semble avoir considéré que la convention était dans un premier temps à durée déterminée et qu'elle se serait ensuite transformée en contrat à durée indéterminée, faute de mise en jeu de la clause résolutoire.

Elle soutient qu'en réalité la durée de la convention a été, dès l'origine, indéterminée, faute pour la mise en jeu de la clause résolutoire d'avoir pu valablement constituer un terme.

Elle reproche surtout aux premiers juges de ne pas avoir tiré les conséquences juridiques de la qualification adoptée, en refusant de valider sa décision de résilier la convention.

Elle fait valoir que la notion de délai raisonnable sur laquelle s'est fondée le tribunal n'est utilisée qu'en présence d'une offre de contracter faite sans limitation de durée, et que le tribunal ne pouvait fixer unilatéralement une durée et un terme quels qu'ils soient, sauf à violer l'article 1134 du Code civil. Dans l'hypothèse d'une résiliation unilatérale d'un contrat à durée indéterminée, c'est le seul délai de préavis dont il appartient aux tribunaux d'apprécier, en l'absence de dispositions contractuelles, s'il constitue un délai raisonnable.

Elle soutient qu'en ayant perdu la qualité de propriétaire des bureaux qui était une condition déterminante de son engagement d'assurer l'exploitation et la maintenance des installations de sécurité, elle était parfaitement en droit de résilier la convention à durée indéterminée lui confiant la gestion des services de sécurité de l'immeuble et qu'elle n'a commis aucun abus en usant de cette qualité du fait de la longueur du préavis qu'elle a consenti. Elle ajoute que sa décision ne met pas en cause la sécurité de l'immeuble puisque la mise à disposition des locaux et des installations de secours et de sécurité demeure.

Elle reproche encore au tribunal de lui avoir délivré un donné acte qu'elle n'avait pas sollicité.

Le syndicat des copropriétaires articule ses prétentions autour de trois questions :

- les accords de 1988, publiés au fichier immobilier, constituent-ils une modification du règlement de copropriété opposable a l'UAP et à la société Fineximmo, comme copropriétaires, ce qui leur interdit de les remettre en cause ?

- la résiliation par l'UAP de ces accords est-elle valable ?

-dans l'affirmative est-elle génératrice pour le syndicat d'un droit à dommages-intérêts et quel doit en être la montant ?

A la première question, il répond que la convention sous seings privés et l'acte authentique ne constituent qu'un seul et même contrat, indissociable dans sa cause, son objet et ses effets, et qu'il s'agit d'un contrat de vente qui ne peut, en tant que tel être résilié à l'initiative de l'une ou l'autre des parties. Il ajoute que, de même, la renonciation au bénéfice de la clause résolutoire des accords de 1988 par le syndicat, renonciation dont la licéité est admise par les parties, a pour conséquence de maintenir la force obligatoire de ces accords et la répartition des charges qui y est prévue.

Il observe que les assemblées générales ont entériné ces accords et cette répartition pendant près de 10 ans, approuvé les comptes du syndicat, et que l'UAP reconnaît expressément la validité de ces accords de répartition, au moins pour le passé, puisqu'elle conclut que la répartition des dépenses de sécurité ne peut s'opérer selon les dispositions du règlement de copropriété de 1970.

Il soutient que, dans ces conditions, l'UAP ne peut demander à une juge de créer une nouvelle convention en substituant sa décision à l'absence de consentement des cocontractants, ce dont il résulte que cette répartition doit demeurer en vigueur tant que le syndicat des copropriétaires de la Tour n'en aura pas adopté une différente en assemblée générale.

Il fait valoir qu'il s'agit de l'application de la force obligatoire tant du règlement de copropriété modifié en 1988 que de la convention des parties, quelle que soit la qualification juridique donnée à cette convention.

Il soutient, que par l'effet de cette convention, l'obligation pour le copropriétaire des lots 641 et 642 de prendre en charge 77 % des dépenses de sécurité est un accessoire de la propriété de ces lots, transmissible à tout acquéreur éventuel de l'UAP,et que cette répartition est également attachée à la qualité de propriétaire des lots à usage de bureaux, de sorte que l'UAP est bien tenue, par cette répartition, solidairement avec Fineximmo, ou tout au moins qu'elle s'impose à Fineximmo en sa qualité de propriétaire des bureaux, quelles que soient les stipulations du contrat de bail consenti à l'UAP.

A la deuxième question, il répond que, quelle que soit la qualification donnée aux accords de 1988, il demeure que la contrepartie de l'aliénation des lots 641 et 642 ne consistait pas seulement dans l'encaissement d'un prix de 50.000 F sans commune mesure avec leur valeur vénale, mais également dans les obligations de faire énoncées dans ledit acte et dans la répartition des charges du service de sécurité attachant à la propriété de ces lots l'obligation d'en supporter 77% du coût, et que dans le cas contraire, les accords de 1988 se seraient trouvés dépourvus de cause, ce qui engagerait la responsabilité tant de l'UAP que de son notaire envers le syndicat.

Il estime que la convention des parties est sur ce point non équivoque et que les accords de 1988 sont insusceptibles de résiliation unilatérale par l'UAP puisque la répartition des charges est liée à la propriété des lots.

A la troisième question, il répond que le droit à dommages-intérêts du syndicat découle principalement de l'inexécution par l'UAP d'une obligation de faire, subsidiairement du caractère irrévocable du mandat d'intérêt commun, plus subsidiairement des dispositions de l'article 2007 du Code civil.

La société Fineximmo conteste que la convention de 1988 puisse s'interpréter comme une modification du règlement de copropriété, s'agissant d'une délégation de gestion c'est à dire la souscription par l'UAP d'une obligation personnelle à l'endroit du syndicat des copropriétaires, et considère qu'elle n'avait aucun caractère perpétuel puisque son terme était expressément fixé à la résolution voire à la résiliation de la vente des lots 641 et 642 qui sont restés la propriété de l'UAP. Elle soutient que ce n'est pas parce que l'UAP a accepté de souscrire cette obligation personnelle, attachée à l'acquisition des lots 641 et 642 que Fineximmo aurait, par l'effet de l'acquisition des autres lots à usage de bureaux repris cette obligation personnelle.

Elle conclut en conséquence :

- au débouté de la demande de condamnation solidaire de la société Fineximmo avec les sociétés UAP à prendre en charge 77% des dépenses de fonctionnement de sécurité de la tour, dès lors qu'aux termes du règlement de copropriété elle n'est propriétaire que de 34.470/100.500 tantièmes et à la confirmation du jugement entrepris de ce chef,

- à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle s'en rapporte à l'appréciation de la cour quant à la demande de résolution ou de résiliation des conventions de 1988 au titre des charges afférentes au service de sécurité,

- à ce qu'il soit constaté que la règlement de copropriété ne contient aucune clef de répartition spécifique à ces charges,

- à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle s'en rapporte à l'appréciation de la cour sur le mérite d'une mesure d'expertise pour déterminer une clef de répartition conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

- à ce que, dans l'attente de ce rapport, il soit arrêté que les charges demeureront réparties selon les tantièmes définis au règlement de copropriété.

Elle demande enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 30.000 F au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Dans des conclusions ultérieures, en réponse à celles de la société Fineximmo, le syndicat des copropriétaires fait valoir que c'est le propriétaire des bureaux qui a exigé en 1988 la vente des terrains destinés au service de sécurité d'une part et aux groupes électrogènes et de secours d'autre part, afin de lier ces lots aux bureaux dont ils constituaient et constituent toujours l'équipement de service nécessaires, surtout en ce qui concerne les groupes électrogènes dont le syndicat n'avait nul besoin, et qu'il n'aurait jamais consenti à la cession laquelle nul ne pouvait le contraindre si, en contrepartie, le propriétaire des bureaux ne lui avait pas proposé la clef de répartition prévue par la convention et qui vaut, en raison de l'approbation de l'assemblée générale, modificatif au règlement de copropriété même s'il n'y a pas eu refonte de ce règlement.

Sur ce,

Sur la portée de la convention du 26 octobre 1988 :

Attendu qu'il sera liminairement observé que les parties aux actes signés le 26 octobre 1988 n'en contestent pas la validité mais s'opposent sur la qualification qu'il convient de leur donner et sur leur portée ;

Attendu que les actes qui ont été conclus à cette date avaient pour objectif affiché d'assurer la réalisation d'un objectif commun, à savoir la mise aux normes de sécurité de l'IGH mixte que constitue la Tour dite des Poissons, peu important que cette mise aux normes ait été rendue nécessaire ou non par la présence de bureaux, dès lors que ces bureaux faisaient bien partie de la copropriété et que c'est donc bien toute la copropriété qui était concernée, et d'un objectif propre à l'UAP qui était d'assurer une production de sécurité de secours pour ses installations informatiques ;

Que s'il avait été prévu à l'origine que les locaux techniques nécessaires au moins au premier de ces objectifs seraient édifiés sur des parties communes, ce n'est pas cette solution qui a prévalu, et ce pour des raisons qui ne résultent pas des éléments objectifs du dossier; que le syndicat des copropriétaires ne peut, en effet, être suivi lorsqu'il soutient, pour les besoins de son argumentation relative à la modification du règlement de copropriété, que l'UAP a exigé la vente des terrains afin de lier les lots à construire aux bureaux, puisque c'est précisément en raison de cette absence de lien nécessaire et de l'insertion dans l'acte de vente à la fois d'une clause résolutoire et de la faculté consentie au seul syndicat d'y renoncer, c'est dire précisément de l'inverse de ce que prétend le syndicat, que le litige a pu se nouer ;

Attendu quoi qu'il en soit, que les parties ont donc conclu, pour parvenir à leurs objectifs, les deux conventions ci-dessus décrites l'une, par acte notarié, relative aux structures (création des lots privatifs, vente à l'UAP, condition résolutoire) et l'autre, par acte sous seings privés, à la gestion des installations ;

Que ces deux conventions ont été déclarées, dans la convention sous seing privé, "indissolublement liées par la volonté des parties".., bien que ces mêmes parties, une ligne plus haut, ait décidé de lier la validité de la convention de gestion. ... à la clause résolutoire stipulée à l'acte notarié, ce qui faisait l'impasse sur la situation actuelle, à savoir celle où l'UAP vendait ses bureaux et où le syndicat des copropriétaires refusait de récupérer les lots 641 et 642, et surtout, de rembourser à l'UAP son investissement non amorti, étant observé que la situation aurait pu être rendue encore plus scabreuse si l'UAP avait cessé d'occuper lesdits bureaux, ce qui rendait à coup sur la convention d'exploitation et de gestion de la sécurité illicite au regard de la réglementation applicable ;

Qu'il sera enfin relevé une certaine incohérence dans les stipulations relatives à la clause résolutoire, puisqu'il y est dit que l'obligation prise par l'acquéreur de fournir à l'immeuble du courant électrique de sécurité est une condition déterminante de la volonté des parties sans laquelle elles n'auraient pas conclu (étant observé que le syndicat des copropriétaires dit aujourd'hui le contraire puisqu'il affirme dans ses écritures signifiées le 23 novembre 1998 qu'il n'avait nul besoin des groupes électrogènes) et que la qualité de l'UAP de propriétaire des locaux à usage de bureaux était une condition déterminante de son engagement de fournir le courant électrique et d'assurer l'exploitation et la maintenance des installations de sécurité, ce qui justifie au moins logiquement la clause résolutoire en cas de perte de cette qualité, mais pas la faculté donnée au syndicat d'y renoncer, puisque, dans cette hypothèse, la condition déterminante du double engagement de l'UAP disparaît; qu'il sera observé que l'exploitation et la maintenance des installations par l'UAP ne sont pas, dans cet acte, érigées en conditions de l'engagement du syndicat des copropriétaires, contrairement à ce qu' il soutient aujourd'hui ;

Qu'on peut donc déjà constater à partir de cette distinction entre les conditions déterminantes de la volonté des parties de conclure la vente, que l'exploitation et la question ne sont évoquées que du point de vue de l'UAP et qu'elles ne sont pas en tout état de cause présentées comme une condition déterminante de la volonté de contracter du syndicat ;

Attendu que cette convention d'exploitation n'est pas plus une modalité de paiement du prix ;

Qu'en effet, sous la rubrique "prix" ne sont mentionnées que deux obligations de faire à la charge de l'acquéreur (étant observé que, bien qu'elle rappelle qu'un contrat ne peut être qualifié de vente si la contrepartie du transfert de propriété consiste en une prestation autre qu'une somme d'argent, l'UAP ne conteste pas la validité de l'acte notarié par lequel elles est devenue propriétaire des lots 641 et 642, ni les deux obligations de faire qu'elle a contractées en contrepartie de cette cession), à savoir

- mettre la poste central de sécurité à la disposition du syndicat des copropriétaires afin d'y installer et d'y exploiter dans les mêmes conditions que l'UAP la matériel de contrôle et de commande des installations de sécurité

- obligation de fournir la puissance de courant nécessaire à la mise en œuvre des dispositifs de sécurité de l'immeuble (seule condition déterminante de la vente pour le syndicat des copropriétaires) ;

Qu'il s'ensuit que, quel que soit l'intérêt pour le syndicat des copropriétaires de déléguer à l'UAP la gestion des installations moyennant une "participation" de 23% aux charges qui en résultent, cette convention ne constitue pas, à supposer que ce soit juridiquement possible, une modalité de versement du prix de vente dans la commune intention des cocontractants et que, si elle est "indissolublement liée" à la vente des lots, elle n'est pas partie intégrante de cette vente ;

Qu'elle n'est pas plus un mandat d'intérêt commun, qui supposa l'accomplissement par le mandataire d'actes juridiques, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, s'agissant de la délégation d'une prestation matérielle;

Attendu, ceci étant que les parties ont entendu maintenir leurs accords de gestion, y compris la "participation" du syndicat des copropriétaires à 23% du coût de fonctionnement de l'installation dans la limite de 1.300.000 F tant que la clause résolutoire serait en vigueur, c'est à dire tant que l'UAP serait propriétaire de tout ou partie des bureaux, le jeu de la clause résolutoire, provoquée par la vente des bureaux et la décision du syndicat des copropriétaires de ne pas renoncer au bénéfice de cette clause, entraînant automatiquement la résiliation de la convention de gestion des installations, selon le paragraphe 2 de l'article 3 ;

Que la convention est, en revanche, restée silencieuse, sur la situation créée par la renonciation du syndicat à faire jouer la clause résolutoire, c'est à dire sur l'hypothèse où l'UAP demeure propriétaire des seuls locaux techniques, qui, par définition, n'avaient pas de lien nécessaire avec les locaux de bureaux bien qu'ils leur soient indispensables, si l'on en croit la stipulation insérée à l'acte authentique (page 39) selon laquelle "si les biens vendus se trouvaient être la propriété du syndicat des copropriétaires en exécution de la clause résolutoire ci-après arrêtée, ou autrement, le droit pour l'UAP d'utiliser les groupes électrogènes à la production d'électricité de secours à l'usage de ses installations dans les immeubles Les Poissons et Le Zodiaque,... deviendrait une obligation irrévocable que Monsieur de Berne-Lagarde ès qualités (lire le représentant légal du cabinet Sagell-Vendome, syndic) oblige dès à présent le syndicat des copropriétaires à respecter ;

Que la convention ne saurait donc être analysée comme une convention à durée déterminée, insusceptible de résiliation unilatérale avant l'échéance du terme, à défaut de prévision d'un terme extinctif, constitué par un événement futur mais certain, dès lors qu'au moins la vente des bureaux par l'UAP susceptible de faire jouer la clause résolutoire ne revêtait pas ce caractère et qu'aucun terme alternativement tacite n'était prévu en cas de renonciation du syndicat au bénéfice d'une clause résolution, étant rappelé que les contrats perpétuels sont prohibés ; qu'elle ne peut donc s'analyser qu'en une convention à durée indéterminée, donc résiliable par l'une ou l'autre des parties, moyennant un préavis suffisant ;

Attendu qu'il ne peut être soutenu que la résiliation de la convention de gestion n'aurait, en tout état de cause aucune incidence sur la répartition du coût d'exploitation qui résulterait d'une modification du cahier des charges de la copropriété et en particulier que 77% des charges générées par les services de sécurité seraient soit attachés à la propriété des lots 641 et 642, soit à celle des bureaux ;

Qu'en effet, outre qu'aucune assemblée générale n'a pris de délibération en ce sens, force est de constater que cette répartition s'effectue, non pas entre les copropriétaires membres du syndicat, mais entre le syndicat et un tiers, qui se trouve être, au moment de la convention, copropriétaire ; que s'il s'était agi de modifier la répartition des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il eût été décidé d'affecter aux lots à usage de bureaux une quote-part part des charges correspondant pour elle à l'utilité des installations de sécurité (éventuellement équivalentes à 77% du coût), alors que, selon toute probabilité, la répartition actuelle entre les copropriétaires, y compris celui des lots à usage de bureaux, des 23%. qui leur incombent se fait selon les modalités du règlement de copropriété ;

Qu'enfin les termes mêmes de la convention sous seing privé lient la répartition 23/77% à la "délégation" consentie à l'UAP, qui ne pouvait être perpétuelle ;

Qu'il résulte de l'ensemble de ces considérations que la convention sous seing privé du 26 octobre 1988 est un contrat de prestation de service à durée indéterminée, qu'elle est donc résiliable suivant un préavis suffisant et qu'elle n'a entraîné aucune modification des droits réels résultant du règlement de copropriété ;

Attendu que la volonté de l'UAP de résilier la convention en raison de sa perte de qualité de propriétaire des locaux de bureaux, ne peut être considérée comme abusive, au moins en raison de ce qu'elle présentait ouvertement, dans l'acte authentique, cette qualité de propriétaire, comme une condition déterminante de son engagement d'assurer l'exploitation et la maintenance des installations de sécurité, de sorte qu'a contrario, le syndicat des copropriétaires pouvait s'attendre à ce que la perte de cette qualité la conduise à résilier la convention prévoyant cette exploitation; que c'est ailleurs que dans les conditions de la rupture de cette convention que le syndicat des copropriétaires doit rechercher les causes du préjudice invoqué ;

Que le préavis consenti, et a fortiori sa prolongation imposée, de fait, par le juge des référés apparaît avoir été suffisant pour permettre au syndicat, de tirer les conséquences de cette résiliation, à la fois pour la gestion des installations existantes du poste central de sécurité, dont l'UAP ne prétend pas qu'elle ne devrait pas les mettre à disposition du syndicat des copropriétaires, et pour la modification éventuelle à apporter au règlement de copropriété pour le rendre conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, la répartition de ce type de charges devant se faire en fonction de l'utilité des installations pour chacun des lots ;

Que le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a jugé que la convention d'exploitation devrait se poursuivre tant qu'il y aurait coexistence des services de l'UAP et des locaux résidentiels de la tour ;

Qu'il sera encore réformé en ce qu'il a délivré aux sociétés UAP un donné acte qu'elles ne sollicitaient pas ;

Qu'il sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat contre la société Fineximmo en paiement solidaire de la prise en charge par les sociétés UAP de 77% des dépenses de fonctionnement du système de sécurité ;

Qu'étant constaté que le règlement de copropriété inclut dans les charges "ordinaires" celles générées par les services de sécurité, dont certains lots, et notamment les bureaux sont pour partie exonérés (salaires et charges afférents des concierges et éventuellement du personnel engagé pour le bâtiment) en raison de ce qu'ils ont leurs propres préposés, de sorte qu il ne respecte pas les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, il convient de faire droit à la demande de la société Axa Collective, qui a toujours la qualité de copropriétaire, tendant à une expertise pour opérer une répartition de ces charges en fonction de leur utilité pour chaque lot ;

Que les dépens exposés à ce jour, seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires et la société Axa Collective venant aux droits de la société UAP IARD et de la société UAP VIE; qu'en effet, si la société Axa voit accueillir ses prétentions, force est de constater qu'en tant que CCO-signataires, pourtant juridiquement éclairées, de conventions particulièrement mal adaptées, les sociétés UAP ont largement contribué à la naissance et au développement du contentieux dont la cour est aujourd'hui saisie ;

Que l'équité conduit à ne pas allouer d'indemnité pour frais irrépétibles ;

Par ces motifs : Déclare recevable et fondé l'appel de la société UAP IARD et de la société UAP VIE ; Donne acte à la société Axa Collective de son intervention à la procédure comme venant aux droits de ces deux sociétés ; Et réformant le jugement entrepris ; Dit que la convention sous-seing privé du 26 octobre 1988 est un contrat à durée indéterminée susceptible de résiliation ; Constate la résiliation de cette convention par l'UAP ; Dit que l'exercice par les sociétés UAP de leur droit de résiliation n'est pas abusif ; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour résiliation abusive ; Confirme le jugement en ce qu'il l'a débouté des ses prétentions à l'égard de la société Fineximmo ; Dit n'y avoir lieu à délivrer un donné acte à la société Axa Collective ; Constate que les clauses du règlement de copropriété ne permettent pas une répartition des charges afférentes au service de sécurité de l'IGH à usage mixte, conforme aux prescriptions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1945 ; Et avant dire droit sur cette répartition ; Désigne Monsieur Pierre Chatonsky, 2 rue du Petit Valet 92160 Antony, en qualité d'expert, avec mission de proposer une répartition des dépenses de fonctionnement du service de sécurité en fonction de son utilité pour chacun des lots ; Fixe à 30.000 F le montant de la provision, à valoir sur sa rémunération, qui devra être consignée au Greffe (Service des Expertises) à parts égales par le syndicat des copropriétaires Les Poissons et par la société Axa Collective dans le mois de la signification du présent arrêt ; Dit que l'expert déposera son rapport au Greffe de la Cour dans un délai de 4 mois à compter du jour de sa saisine, après consignation de la provision ; Désigne Monsieur Bernard Bureau Conseiller, pour contrôler les opérations d'expertise ; Fait masse des dépens exposés à ce jour dit qu'ils seront supportés pour moitié par la société Axa Collective et pour moitié par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Poissons, avec, pour ceux d'appel, faculté de recouvrement direct pour les avoués de la cause ; Dit n'y avoir lieu à indemnité pour frais irrépétibles.