Ministre de l’Économie, 17 avril 2003, n° ECOC0300300Y

MINISTRE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE

Maîtres,

Par dépôt d'un dossier dont il a été accusé réception le 18 mars 2003, vous avez notifié le projet d'acquisition de la société Insignia Financial Group par la société CBRE Holding Inc. Cette opération a été formalisée par un accord conclu le 17 février 2003.

I. Les entreprises concernées et l'opération

CBRE Holding est une société de droit américain à la tête d'un groupe (ci-après "CBRE") qui fournit des services immobiliers de par le monde. CBRE a réalisé en 2002 un chiffre d'affaires total consolidé de 1 245 millions d'euro, dont [...] millions dans l'Union européenne et 27,8 millions en France.

Insignia Financial Group est également une société de droit américain à la tête d'un groupe (ci-après "Insignia") qui fournit des services immobiliers dans le monde. En France, Insignia exerce ses activités au travers du sous-groupe Insignia-Bourdais. Insignia a réalisé en 2002 un chiffre d'affaires total consolidé de 766,4 millions d'euro, dont [...] millions dans l'Union européenne et 45,8 millions en France.

Compte tenu des chiffres d'affaires des entreprises concernées, l'opération ne revêt pas une dimension communautaire et est soumise aux dispositions des articles L. 430-3 et suivants du Code de commerce relatifs à la concentration économique.

II. Définition des marchés

* Marchés de produits et de services

CBRE et Insignia sont tous deux présents dans le secteur des services immobiliers.

Il ressort de la pratique décisionnelle du ministre et de la Commission européenne que, en matière de services immobiliers, il convient de distinguer les services destinés aux entreprises (immobilier commercial) d'une part, et ceux destinés aux particuliers (immobilier résidentiel) d'autre part.

Au cas d'espèce, la majeure partie des activités de CBRE et d'Insignia en France relèvent du courtage pour la location ou l'investissement en matière d'immobilier commercial (respectivement [...] % et [...] % de leur chiffre d'affaires en France).

Dans la mesure où les activités de services immobiliers hors courtage (1) des deux entreprises concernées ne conduisent soit à aucun chevauchement soit à des chevauchements faibles, elles ne seront pas analysées dans le cadre de cette décision.

En matière de gestion d'actifs immobiliers destinés aux entreprises, le ministre a déjà eu l'occasion de poser la question d'une délimitation plus fine qui distinguerait notamment, conformément à la pratique usuelle des opérateurs, (i) les bureaux, (ii) les locaux commerciaux et (iii) les autres locaux d'activité, tout en laissant la question ouverte.

Pour la même raison, la même question peut être posée pour le courtage en matière d'immobilier commercial. A cet égard, il convient de noter que CBRE et Insignia sont essentiellement spécialisés dans le courtage pour bureaux ([...] % et [...] % du chiffre d'affaires de courtage pour respectivement CBRE et Insignia).

Par ailleurs, sans conclure à l'existence de marchés séparés, CBRE a proposé de distinguer, d'une part, le courtage en location et, d'autre part, le courtage en investissement. La question d'une délimitation plus fine en ce qui concerne le courtage en matière de bureaux peut cependant être laissée ouverte, dans la mesure où, quelle que soit la délimitation retenue, les conclusions de l'analyse demeureront inchangées.

Pour les besoins de la présente décision, il sera donc retenu un marché du courtage en matière de bureaux.

* Dimension géographique

En matière de services immobiliers, tant le ministre que la Commission européenne ont déjà posé la question d'une dimension locale, sans toutefois trancher cette question. Ainsi le ministre a eu l'occasion de souligner dans une décision récente (2) que "la dimension locale se justifie notamment par les différences existant entre les régions ou les métropoles régionales, en termes de prix et de demande dans l'immobilier. C'est également souvent sur une base régionale, voire infra-régionale, que les professionnels de l'immobilier analysent ces marchés (3)."

Pour les besoins de la présente décision, sans qu'il soit besoin de trancher la question de la délimitation géographique exacte du marché, l'analyse sera limitée à Paris et sa périphérie dans la mesure où CBRE n'exerce son activité que sur cette zone.

III. Analyse concurrentielle

Les positions combinées de CRBE et Insignia sont les suivantes en valeur pour l'année 2002, en matière de courtage pour bureaux sur Paris et sa périphérie :

EMPLACEMENT TABLEAU

A l'issue de l'opération, CRBE deviendrait le premier opérateur en matière de courtage pour bureaux en Ile-de-France. Il serait suivi de près par Atis Real (Courtage total : [20-30] %; courtage location : [20-30] % ; courtage investissement : [0-10] %). Il existe par ailleurs plusieurs autres opérateurs significatifs (parmi lesquels : Jones Lang Lasalle, DTZ , Keops, Cushmann & Wakefield) dont les parts en matière de courtage pour bureaux sur cette zone géographique sont comprises entre [0-10] % et [10-20] %.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il ressort que l'opération notifiée n'est pas de nature à porter atteinte à la concurrence sur les différents marchés concernés, notamment par création ou renforcement de position dominante au profit de CBRE.

Je vous informe donc que j'autorise cette concentration.

Je vous prie d'agréer, Maîtres, l'expression de mes sentiments les meilleurs.

NOTA : A la demande des parties notifiantes, des informations relatives au secret des affaires ont été occultées et la part de marché remplacée par une fourchette.

Ces informations relèvent du "secret d'affaires", en application de l'article 8 du Décret n° 2002-689 du 30 avril 2002 fixant les conditions d'application du livre IV du Code de commerce relatif à la liberté des prix et de la concurrence

NOTES

(1) Expertise, gestion immobilières notamment.

(2) Décision du ministre en date du 08/11/2002, relative à l'acquisition de Simco par Gecina (en cours de publication au BOCCRF).

(3) Voir en outre l'affaire Paribas / Ecureuil-Vie / ICD n° IV/M. 1242 (décision du 31/08/1998), dans laquelle les parties ont proposé une dimension locale (région de Lombardie en l'espèce) pour la location à usage commercial.