Cass. 3e civ., 10 avril 2002, n° 00-16.939

LA COUR : - Sur le moyen unique du pourvoi principal : - Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mai 2000), que, par acte sous seing privé du 28 septembre 1995, réitéré par acte authentique du 17 janvier 1996, les époux Lopez ont, par l'intermédiaire de M. Grosjean, agent immobilier, vendu une maison, aux époux Fallet ; qu'ayant constaté la survenance de nombreux désordres affectant la structure même de l'immeuble, ces derniers ont, après expertise judiciaire, assigné le 25 février 1997 leurs vendeurs en restitution de tout ou partie du prix de vente de l'immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts ; que les époux Lopez ont appelé M. Grosjean en intervention forcée ; qu'en cause d'appel, les époux Fallet ont présenté les mêmes demandes fondées sur les articles 1116 et 1117 du Code civil, d'une part, et sur les articles 1641 et suivants du Code civil, d'autre part ;

Attendu que les époux Lopez font grief à l'arrêt de dire qu'ils ont commis une réticence dolosive à l'égard des époux Fallet, alors, selon le moyen : 1°) que dans leurs conclusions d'appel, les époux Fallet, au soutien de leur demande en réduction de prix, exposaient que, le 24 août 1996, ils avaient "constaté la rupture de la canalisation d'arrivée d'eau du pavillon consécutive à des crevasses apparues sur le fond ainsi que l'apparition de nouvelles fissures affectant l'ouverture des menuiseries mais aussi d'une manière plus générale, le carrelage et les murs et notamment le mur de soutien de l'habitation, celui de la montée de l'escalier... et le mur droit du couloir ..." ; que leur demande s'analysait ainsi en une action en garantie des vices cachés ; que la garantie des vices cachés constituant l'unique fondement possible de l'action par eux exercée, la cour d'appel, en disant que les époux Lopez avaient commis une réticence dolosive à l'égard des époux Fallet, a violé l'article 1116 du Code civil, ensemble les articles 1641 et suivants du même Code ; 2°) qu'en l'état de ses énonciations, dont il ressort que les époux Lopez avaient donné à l'agent immobilier Grosjean, leur mandataire, tous les éléments d'information sur l'origine des désordres affectant leur pavillon, et notamment la lettre de la SA Freycenon du 25 mars 1993 que l'agent immobilier affirmait avoir adressée par fax aux acquéreurs le 2 novembre 1995, la cour d'appel, qui n'a pas fait apparaître le caractère intentionnel de la réticence dolosive imputée aux vendeurs, a violé l'article 1116 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les époux Fallet avaient signé l'acte authentique de vente avec les seules informations données par le devis de M. Da Costa et l'entretien qu'ils avaient eu avec lui, avec le sentiment que le coût de l'ensemble des réparations serait de l'ordre de 100 000 francs, eux-mêmes ayant obtenu, lors de la signature de la promesse en raison des désordres qui étaient annoncés, une réduction du prix de 735 000 francs demandé, rémunération du mandataire comprise, puisqu'ils avaient acquis au prix de 630 000 francs, rémunération du mandataire comprise, alors que le coût des travaux à entreprendre était d'une toute autre importance, la SA Freycenon ayant indiqué par lettre du 25 mars 1993 à M. Lopez que l'ensemble des travaux de reprises nécessaires seraient d'un coût supérieur à la valeur marchande de la construction, la cour d'appel a pu en déduire, l'existence de vices cachés n'excluant pas, par elle-même, la possibilité d'invoquer le dol, que les vendeurs avaient commis une réticence dolosive ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident : - Attendu que M. Grosjean fait grief à l'arrêt de dire qu'il a failli à son obligation de renseignements et a commis une faute, alors, selon le moyen : 1°) qu'en matière de responsabilité délictuelle, la charge de la preuve pèse sur celui qui réclame l'exécution d'une obligation ; qu'en affirmant que M. Grosjean n'avait pas apporté la preuve de son absence de faute, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ; 2°) que la responsabilité d'une agence immobilière ne peut être engagée sur le fondement de sa responsabilité délictuelle que s'il est établi qu'elle n'a pas communiqué des informations qu'elle connaissait ; qu'à défaut de rechercher si M. Grosjean connaissait, à l'époque de la signature du compromis de vente, l'état de l'immeuble, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. Grosjean soutenait avoir communiqué aux acquéreurs, lors des négociations, puis par courrier et par "fax", les documents qu'il avait pu obtenir des vendeurs, savoir respectivement un devis de 1991 émanant d'un entrepreneur, M. Da Costa, et la première page d'un courrier par lequel M. Freycenon, expert de La Bâloise, fournissait aux époux Lopez un diagnostic précis sur l'origine des désordres et les solutions techniques qui seraient susceptibles d'y porter remède, et constaté que M. Grosjean ne démontrait pas, alors qu'il connaissait parfaitement la situation de l'immeuble, avoir adressé la première page de la lettre du 25 mars 1993 de la société Freycenon aux époux Fallet ou leur en avoir communiqué la teneur, ce qui aurait été de nature à leur permettre d'apprécier l'état de l'immeuble et l'importance des travaux à entreprendre et donc de se déterminer en toute connaissance de cause, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Par ces motifs : Rejette les pourvois.