CA Bordeaux, 1re ch. A, 27 octobre 2005, n° 04-02616
BORDEAUX
Arrêt
Confirmation
PARTIES
Demandeur :
Chapellière
Défendeur :
Okada (Epoux), Orga (SCI)
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président :
M. Costant
Conseillers :
Mme Larsabal, M. Sabron
Avoués :
SCP Labory-Moussie, Andouard, SCP Michel Puybaraud, SCP Gautier, Fonrouge
Avocats :
Mes Latournerie, Charpentier, Lief
LES DONNES DU LITIGE
Au début de l'année 2000, la SCI Orga qui souhaitait vendre un immeuble ancien à usage d'habitation et d'entrepôt situé 83, rue Prunier et 22, impasse Conrad à Bordeaux, dans le quartier des Chantons, a mandaté Monsieur Yves Chapellière afin de procéder à une expertise de l'état parasitaire de l'immeuble.
La société sus-nommée a signé le 12 janvier 2000 avec Monsieur Minori 0kada et l'épouse de celui-ci, Madame Chirna Suzuki, un compris de vente portant uniquement sur la partie entrepôt que les acquéreurs souhaitaient transformer en immeuble d'habitation.
Le prix convenu était de 59 455,12 euro ;
Monsieur Chapellière qui avait réalisé une expertise portant sur l'ensemble immobilier avant que la SCI Orga ne décide de le diviser, a établi à la date du 11 janvier 2000 un état parasitaire de la partie entrepôt, vendue aux époux Okada, signalant que "l'examen des ouvrages constitutifs des parties accessibles" de ces locaux "ne révélait aucune trace apparente d'infestation par les termites".
L'acte de vente a été réitéré par acte authentique le 26 juin 2000, en l'étude de Maître Duvert notaire à Bordeaux.
La validité de l'état parasitaire étant limitée à trois mois. Monsieur Chapellière a établi un second rapport daté du 26 juin 2000 rédigé dans les mêmes termes que le précédent ; ce rapport a été annexé à l'acte authentique de vente.
Au cours des travaux de démolition des sous-plafonds, des traces faisant présumer la présence de termites ont été révélées de telle sorte que, par courrier du 6 octobre 2000, les époux Okada ont demandé à l'entreprise d'interrompre ses travaux.
Une ordonnance de référé du 2 avril 2001 a désigné un expert, Monsieur Hugues Soriano; celui-ci a déposé le 29 janvier 2002 un rapport dans lequel il relève des insuffisances de l'expertise de Monsieur Chapellière au regard de la norme XP P 03 200 d'octobre 1998 et chiffre le coût du remplacement des pièces de charpente endommagées à 25 574,97 euro.
Selon acte du 3 décembre 2002, Monsieur et Madame Okada qui invoquaient à l'égard de SCI Orga la garantie des vices cachés régie par les articles 1641 et suivants du Code civil et à l'égard de Monsieur Chapellière les dispositions de l'article 1382 du même code, ont fait assigner ces derniers devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux qui par jugement du 6 avril 2004 a;
- condamné in solidum Monsieur Chapellière et la SCI Orga au paiement de la somme de 25 574,97 euro réclamée sur la base du rapport d'expertise judiciaire au titre du coût du remplacement des pièces de charpente affectées;
- condamné Monsieur Chapellière, seul, à payer aux époux Okada des dommages intérêts de 13 493,20 euro en réparation de leur préjudice de jouissance
- condamné in solidum Monsieur Chapellière et la SCI Orga aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 500 euro sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
- condamné Monsieur Chapellière à relever la SCI Orga indemne de toutes les condamnations prononcées contre elle, y compris au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et à lui payer sur le fondement de cet article une indemnité de 1 500 euro. Monsieur Yves Chapellière a relevé appel de ce jugement dans des conditions dont la régularité ne donne pas lieu à contestation,
Dans des conclusions signifiées le 3 septembre 2004, il conteste sa responsabilité en observant que l'attestation d'état parasitaire établie par ses soins était conforme aux dispositions de l'article R.133-1 du Code de la construction, que l'expert judiciaire a lui-même relevé qu'aucun termite n'avait pu être débusqué dans l'immeuble et que l'arrêté du 10 août 2000 qui a déterminé un modèle d'état parasitaire n'était 'pas entré en vigueur à la date de son intervention.
Monsieur Chapellière ajoute qu'il résulte de l'expertise de Monsieur Soriano que le principal facteur du pourrissement des pièces de bois résultait de l'humidité consécutive au défaut d'entretien de l'immeuble, en particulier au sujet des chéneaux qui étaient endommagés ;
Il relève que son certificat faisait état de la dégradation des ouvrages en bois et qu'aux termes de l'article 4 de la norme XP P 93 200, l'intervention de l'expert n'a pas pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux.
A titre subsidiaire, Monsieur Chapellière fait valoir que époux Okada étaient parfaitement en mesure de se rendre compte de ce que l'état de pourrissement dû à la vétusté et à l'humidité imposait de remplacer les éléments de charpente dont l'impropriété ne résulterait que très accessoirement d'une infestation ancienne par des termites.
Ils ne sauraient dès lors prétendre qu'à la prise en charge des frais de traitement anti-xylophages évalués par l'expert judiciaire à la somme de 64 780 F (9 875,65 euro).
L'appelant ajoute que, si des travaux devaient être mis à sa charge, ils ne pourraient excéder la somme de 4 786,74 euro à laquelle l'entreprise dont l'expert judiciaire a retenu le devis avait évalué une solution moins onéreuse consistant dans un renforcement des fermes, par doublage des poutres existantes, ne nécessitant pas la dépose de la couverture.
Monsieur Chapellière sollicite contre les intimés une indemnité de 1 500 euro sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La SCI Orga forme un appel incident et demande à la cour de la mettre hors de cause.
Elle fait valoir dans des conclusions du 4 février 2005 que les époux Okada ne sont pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés dés lors qu'ils ont pu se rendre compte de la vétusté de l'entrepôt, acquis au prix dérisoire de 1 000 F le m² dans un quartier recherché, et, surtout, parce qu'il résulterait des plans de leur architecte qu'ils n'avaient aucune intention de conserver la charpente existante que son état de dégradation ne permettait pas d'intégrer dans un projet de transformation en habitation.
Il ne serait pas démontré, dans de telles conditions, que le vice allégué ait rendu l'immeuble vendu impropre à la destination à laquelle les acquéreurs la destinaient.
A titre subsidiaire, la SCI Orga forme les mêmes observations que Monsieur Chapellière dans le sens d'une diminution de la partie du prix dont les époux Okada réclament le remboursement au vendeur.
Si leur responsabilité était retenue au titre de l'action estimatoire fondée sur les articles 1641 et suivants du Code civil, ils concluent à la confirmation des dispositions du jugement qui ont retenu leur bonne foi et condamné Monsieur Chapellière dont l'état parasitaire erroné est à l'origine du préjudice invoqué par les acquéreurs, à la relever indemne des sommes mises à sa charge.
La SCI Orga sollicite contre Monsieur Chapellière une indemnité de 3 000 euro sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Monsieur et Madame Okada ont conclu le 13 octobre 2004 à la confirmation du jugement.
Ils observent que le préjudice causé par le certificat erroné de Monsieur Chapellière est en premier lieu constitué par le coût des travaux, non prévus lors de l'acquisition de l'immeuble, que nécessitent les détériorations causées par les termites.
La responsabilité de SCI Orga, vendeur de l'immeuble, est elle aussi engagée pour le montant de ces travaux dès lors que les acheteurs auraient donné un moindre prix s'ils avaient eu connaissance du vice. Enfin, Monsieur Chapellière est responsable, selon les intimés, du préjudice de jouissance causé par la suspension des travaux.
Les époux Okada sollicitent à l'encontre de l'appelant, une indemnité complémentaire de 3 000 euro sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
LES MOTIFS DE LA DECISION
Les dégradations constatées par l'expert judiciaire ne concernent pas l'intégralité de la charpente de l'immeuble acheté par les époux Okada mais seulement six fermes dont trois sont à changer et trois sont à consolider, ainsi que les sablières et une partie des chevrons contrairement à ce que soutient la SCI Orga, la charpente pouvait être conservée une fois effectuées les réparations préconisées et chiffrées par Monsieur Soriano.
Il ne résulte pas des plans annexés à la demande de permis de construire des acquéreurs que ceux-ci avaient opté pour le remplacement de la charpente ancienne par un ouvrage moderne ; ces plans reflètent au contraire le souci de conserver les volumes de l'immeuble et de réutiliser les matériaux anciens.
Même si cet immeuble consistait dans un ancien chai réaffecté à un usage d'entrepôt et qu'il n'ait pas présenté de particularité au plan architectural, il reste que ses volumes et les matériaux avec lesquels il avait été édifié, alliant le bois de chêne pour la charpente à la pierre des murs, présentaient un intérêt déterminant pour les acquéreurs qui souhaitaient le transformer en une habitation de grand standing.
Il est indifférent que le prix d'achat de l'immeuble ait été modique par rapport à ceux observés dans le quartier où il se trouvait ; le projet de réhabilitation des époux Okada était très ambitieux et coûteux et la perspective de devoir débourser en plus une somme importante pour remplacer des éléments de charpente affectés par la pourriture les aurait à l'évidence incités à renoncer à leur projet ou à renégocier le prix.
Enfin les intimés ne peuvent pas prétendre que les époux Okada savaient que des éléments de charpente étaient pourris à la suite de dégradations qui provenaient à la fois d'une humidité excessive consécutive à un défaut d'entretien de la toiture et d'attaques de termites. Les dégradations constatées par l'expert judiciaire n'étaient pas visibles pour un non-professionnel, ce d'autant moins qu'à l'époque de la vente, les éléments détériorés étaient cachés par le plafond dont la démolition a permis aux acquéreurs de découvrir le vice.
Au surplus, le certificat d'état parasitaire rédigé par Monsieur Chapellière était de nature à induire ces derniers en erreur sur l'état de la charpente dans la mesure où il y est relevé dans un paragraphe intitulé " examen visuel des ouvrages en bois ", que les dégradations de ces ouvrages avaient " fait l'objet de réparations à la suite de pourrissement" et non pas, comme c'était le cas, d'une simple consolidation.
Peu importe, sur le plan de la garantie des vices cachés à laquelle est tenu la vendeur, l'importance respective des facteurs qui sont la cause du vice: il résulte des observations ci dessus que l'état des éléments de charpente dont l'expert judiciaire estime le remplacement nécessaire rendait la chose vendue impropre à l'usage auquel les acquéreurs la destinaient, ou diminuaient tellement cet usage que ces deniers, ou bien ne l'auraient pas acquise, ou bien n'en auraient donné qu'un moindre prix.
Les conditions de la garantie régie par l'article 1641 du Code civil sont bien réunies et les époux Okada qui ont opté pour l'action estimatoire sont fondés à réclamer au vendeur, non seulement le coût de travaux d'un traitement curatif anti-xylophage, mais également celui du remplacement des éléments de charpente inutilisables.
La variante du devis auquel se réfère l'expert judiciaire qui consistait dans un simple renforcement des fermes par doublage des poutres existantes, sans dépose de la couverture, est incompatible avec le projet architectural des acquéreurs qui souhaitaient transformer l'entrepôt en maison d'habitation de standing ; c'est la raison pour laquelle l'expert qui considère la charpente utilisable dans la réalisation de ce projet n'en a pas tenu compte.
Il convient de confirmer le jugement en ses dispositions relatives à la garantie des vices cachés dont est redevable la SCI Orga.
Le certificat d'état parasitaire délivré par Monsieur Chapellière n'est conforme ni aux dispositions de l'article R. 133-1 du Code de la construction et de l'habitation, ni à celle de la norme XP P 03 200 d'octobre 1998 annexée au rapport de Monsieur Soriano dont l'intimé ne conteste pas qu'elle était applicable à l'époque de son intervention.
Le certificat litigieux, superficiel et succinct, n'indique pas, notamment, les parties de l'immeuble visitées et celles qui n'ont pu être visitées. Surtout, il ne mentionne pas qu'il existait sur les murs des cordonnets caractéristiques de la présence de termites.
Peu importe que, de la même manière que l'intimé, l'expert judiciaire n'ait pas relevé la présence de termites en activité ; les textes sus visés font en effet obligation au professionnel habilité à établir un état parasitaire d'indiquer, non seulement les éléments infestés, mais également les " éléments ayant été infestés par la présence de termites " dans la mesure où des risques de ré-infestation exigent de procéder à un traitement curatif.
Il est indifférent que les murs aient pu être recouverts de caissons de rangement à la date de l'expertise parasitaire, ou qu'un plafond ait dissimulé la charpente.
Il résulte du rapport de l'expert judiciaire que ces ouvrages n'étaient pas un obstacle aux investigations que les textes sus visés commandaient à un professionnel de mettre en œuvre pour attester valablement de l'état parasitaire de la charpente.
L 'état délivré par Monsieur Chapellière est d'autant plus critiquable que celui ci avait relevé avant que la SCI Orga ne décide de diviser l'immeuble, la présence de termites dans la partie habitation, contigue à la partie entrepôt vendue aux époux Okada.
Monsieur Soriano qui relève que l'intimé a eu accès aux éléments de charpente endommagés puisqu'il indique dans son rapport que ces éléments ont été réparés, estime en outre qu'il " était facile, compte tenu de la vétusté des locaux, de réaliser quelques trémies pour contrôler les sablières et les appuis de fermes en contact avec les murs, d'autant que certains étais et consolidations étaient visibles".
Il indique également que, s'il est certain que des sondages destructifs ne peuvent être pratiqués avant la vente. "l'utilisation d'un stylet, par exemple, permet de détecter le vide des galeries ou les lacunes dues au grignotage des xylophages ".
Il est manifeste, au regard de ces observations, que Monsieur Chapellière n'a pas procédé à un examen sérieux de l'état parasitaire de l'immeuble. Il ne peut pas soutenir que la faute qui lui est imputable n'aurait pas de lien de cause à effet avec le préjudice invoqué par les époux Okada.
En réalité, ces derniers n'auraient pas acquis l'immeuble, ou n'en auraient pas payé le prix demandé, s'ils avaient su que des éléments de charpente devaient être remplacés après dépose de la couverture et qu'il leur faudrait en outre débourser des frais de traitement anti-xylophages.
Il est indifférent que les attaques de termites ne soient pas le seul facteur du pourrissement des éléments de charpente à remplacer et qu'un excès d'humidité, consécutif au défaut d'entretien de la couverture, ait contribué à l'état de pourrissement de ces éléments.
En effet, les acquéreurs auraient été informés de la nécessité de remplacer les éléments affectés par l'humidité et par les termites si Monsieur Chapellière avait signalé, comme il était tenu de le faire, l'existence de ce dernier facteur du pourrissement, relatif aux seuls termites.
Il aurait dû au demeurant, parce que l'humidité favorise la présence de termites, en signaler l'existence dans son état parasitaire.
Le moyen selon lequel l'attestation parasitaire n'a pas pour but de donner un diagnostic de la résistance des matériaux est, au regard de ces observations inopérant.
Il en est de même de celui tiré de ce que les dispositions de l'arrêté du 10 août 2000 qui ont déterminé un modèle d'état parasitaire n'étaient pas en vigueur à la date de la transaction litigieuse; l'expert ne se réfère pas à ce texte qui ne concerne que les conditions de forme de l'état parasitaire, mais uniquement aux exigences de fond qui résultaient de l'article R.133-1 du Code de la construction et de la norme XP P 03 200 d'octobre 1998, applicables à l'époque de l'intervention de l'appelant.
Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux condamnations prononcées contre Monsieur Chapellière, que ce soit au titre des travaux, incluant le coût de la réparation des éléments de charpente affectés par la pourriture, ou de l'indemnisation du trouble de jouissance des époux Okada qui ont dû supporter un loyer pendant la durée de la suspension du chantier nécessitée par les opérations d'expertise judiciaire.
Ces éléments de préjudice sont en effet la conséquence de la faute de négligence imputable à l'intimé qui a engagé sa responsabilité à l'égard des époux Okada sur le fondement de l'article 1383 du Code civil. Il n'est pas démontré, en présence d'un état parasitaire attestant de ce que l'immeuble était sain et que les éléments en bois endommagés par la pourriture avaient été réparés, que la société venderesse connaissait le vice.
C'est par conséquent à bon droit que premier juge a considéré, non seulement que la SCI Orga n'était redevable que de la restitution d'une partie du prix, à l'exclusion des dommages-intérêts relatifs au trouble de jouissance qui n'étaient dus que par Monsieur Chapellière, mais, également, que celui ci devait relever indemne la société venderesse des condamnations prononcées contre elle.
En effet, elle n'aurait pas été exposée à un argument de moins-value de son bien, ou n'aurait pas subi les condamnations sus visées, si l'expert qu'elle a mandaté dans la perspective de la vente avait correctement renseigné l'acquéreur.
Le jugement entrepris sera confirme en toutes ses dispositions.
Monsieur et Madame Okada sont en droit de réclamer à l'encontre de Monsieur Chapellière sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité que la cour fixe à 2 000 euro.
Il n'y a pas lieu, pour des raisons d'équité, de prononcer au profit de la SCI Orga qui a formé un appel incident, la condamnation prévue par l'article sus visé.
Par ces motifs, LA COUR, Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 6 avril 2004 par le Tribunal de grande instance de Bordeaux. Y ajoutant, condamne Monsieur Yves Chapellière à payer à Monsieur et Madame Okada une indemnité de 2 000 euro sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Déboute la SCI Orga de sa demande formée sur le fondement sus visé. Condamne Monsieur Chapellière aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SCP Puybaraud et par la SCP Gautier-Fonrouge, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.