CA Aix-en-Provence, 1re ch. civ. B, 9 octobre 2003, n° 02-16629

Faits procédure prétentions des parties :

Vu le jugement rendu le 21 mai 2002 par le Tribunal de grande instance de Grasse

Vu l'appel régulièrement interjeté par la société General Mediterranean Holding.

Vu les conclusions déposées par l'appelante le 28 octobre 2002.

Vu les conclusions déposées par la Direction générale de impôts des Alpes-Maritimes le 17 février 2003.

Vu l'ordonnance de clôture rendue le 3 septembre 2003.

Motifs de la décision.

1°) Sur l'assujettissement à la taxe de 3 %.

Attendu que l'article 990 D du Code général des Impôts dispose que les personnes morales qui, directement ou par personne interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France, ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens, sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits.

Attendu que l'article 990 E & 1 dudit Code prévoit que cette taxe n'est pas applicable aux personnes morales dont les actifs immobiliers, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français, et que ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers, les actifs que les personnes morales visées à l'article 990 D, ou les personnes interposées, affectent à leur propre activité professionnelle autre qu'immobilière.

Attendu que la SCI Antibes Piscines a été constituée le 4 septembre 1980 avec pour objet l'acquisition d'un terrain à Antibes avenue Jules Grec et l'édification sur ce terrain d'un ensemble immobilier affecté à l'hôtellerie, les loisirs et le tourisme.

Attendu que cette SCI a été transformée en SNC par décision de l'assemblée générale le 18 juin 1985.

Attendu qu'en 1986 le capital de la SNC Antibes Piscines a été augmenté par création de parts nouvelles, toutes souscrites par la SARL Comil.

Attendu que le capital social de la SARL Comil est détenu à 99 % par la société Mediterranean Holding.

Attendu que dans ces conditions, la SA Mediterranean Holding détient, par l'intermédiaire de sa filiale la SNC Antibes Piscines, des droits sur l'immeuble avenue Jules Grec à Antibes.

Attendu que l'exploitation de cet immeuble a été confiée le 23 janvier 1986 par la SNC Antibes Piscines à la société Gestion Immobilière (GIP).

Attendu que le contrat signé par les parties à cette date stipule que GIP sera responsable de l'action commerciale de la résidence, et que la SNC Antibes Piscines conservera l'entière propriété du fonds de commerce, étant précisé que s'agissant d'une création de fonds, la clientèle proviendra de la seule activité du locataire sous-traitant de GIP.

Attendu qu'il résulte de ce contrat que la SNC Antibes Piscines a loué à la société GIP non pas un fonds de commerce préexistant ou même un fonds à créer et donc sans clientèle, mais un immeuble équipé et aménagé à usage de résidence de tourisme.

Attendu que ce contrat ne peut donc être qualifié de location-gérance à défaut d'existence d'une clientèle au moment du contrat.

Attendu en outre que le contrat en date du 3 mars 1987 par lequel GIP a confié à NPH l'exploitation de la résidence hôtelière stipule le paiement d'une redevance proportionnelle au chiffre d'affaires réalisé par le locataire.

Que les immeubles donnés en location moyennant une redevance calculée d'après le chiffre d'affaires des entreprises locataires ne peuvent être considérés comme affectés à l'exploitation commerciale, au sens des dispositions de l'article 150 A bis du CGI.

Attendu qu'il résulte de ce qui précède que la SNC Antibes Piscines a confié à la société GIP la mission d'exploiter le fonds de commerce attaché à l'ensemble immobilier qu'elle n'a jamais exploité elle-même.

Que les termes du contrat de location intervenu entre GIP et l'exploitant NPH permettent de conclure que l'investisseur, la SA Mediterranean Holding, à travers la SNC Antibes, ne peut être considéré comme l'exploitant direct du bien donné en location, seul l'utilisateur assurant toutes les responsabilités à l'égard des tiers.

Attendu en conséquence que la SA Mediterranean Holding n'entre pas, à travers l'activité de la SNC Antibes, dans le champ d'application de l'article 990 E précité.

Que c'est à bon droit que l'administration fiscale lui a appliqué la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale de l'immeuble détenu par sa filiale, qui ne peut être considéré comme affecté à l'activité professionnelle de celle-ci.

2) Sur la valeur de l'immeuble.

Attendu que la valeur vénale d'un immeuble est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel se trouve l'immeuble avant la mutation, et des clauses de l'acte de vente;

Attendu qu'il convient donc de retenir la méthode d'évaluation par comparaison proposée par l'administration fiscale, méthode qui procède de l'analyse des actes de ventes réalisées entre 1990 et 1995 tant dans le secteur hôtelier que celui des immeubles d'habitation, sur le même secteur géographique que le bien en cause ;

Qu'en effet les méthodes de substitution proposées par l'appelante par la valeur d'utilité, par la valeur de rendement, par la valeur du prix de revient valorisés en valeur d'assurances, ou par la valeur de nuitée, outre qu'elles ne correspondent pas à la définition de la valeur vénale d'un immeuble telle que ci-dessus rappelée, font abstraction d'éléments d'actifs - qui ne peuvent que valoriser le bien - ou retiennent des taux d'abattement injustifiés, qui les rendent inappropriées ;

Attendu que la surface à retenir pour l'évaluation de l'immeuble ne peut être la surface habitable qui exclut les parties communes, les couloirs d'accès, les locaux affectés au personnel d'entretien, les loggias et les terrasses, parties de l'immeuble dont il ne peut être fait abstraction pour son estimation ;

Qu'il convient donc de retenir la surface hors œuvre nette (SHON) pour l'évaluation de la valeur vénale de l'immeuble.

Attendu que l'évaluation de l'immeuble proposée par l'administration fiscale, ne tient pas compte du fonds de commerce.

Que le grief avancé par la SA Général Mediterranean Holding de ce chef n'est donc pas fondé.

Attendu que l'abattement déclaré par l'appelante au motif qu'un second bâtiment appartenant à un tiers, à usage de night-club est enclavé dans son tènement, n'est pas justifié, alors qu'il s'agit d'un local acquis par la société le 1er septembre 1998 pour un prix de 91 469, 41 euro (600 000 francs), et qui n'a jamais été utilisé au cours de la période concernée par le redressement.

Attendu que l'hypothèse soulevée par l'appelante selon laquelle l'immeuble pourrait être vendu par lots, ce qui donnerait lieu à un abattement, ne peut être envisagée puisqu'il s'agit de fixer une évaluation au jour du fait générateur de l'impôt, pour les années 1993, 1994, 1995 et 1996 au cours desquelles la division par lots ne s'est pas réalisée.

Attendu que l'administration fiscale retenant la réclamation de la SA Général Mediterranean Holding a déjà pris en compte dans ses évaluations le dégrèvement de 10 % du fait de la location de la résidence.

Attendu donc que les critiques élevées par la SA Général Mediterranean Holding à l'encontre de la valeur vénale retenue par l'administration fiscale ne sont pas fondées.

Que dans ces conditions la décision entreprise mérite confirmation.

Par ces motifs, LA COUR, statuant publiquement contradictoirement : Confirme la décision entreprise ; Y ajoutant, Condamne la SA Général Mediterranean Holding aux dépens distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.