CA Aix-en-Provence, 2e ch., 10 décembre 2009, n° 08-13525

Faits - procédure - demandes

La SARL Sun Immobilia ayant pour gérant Monsieur Bray, qui exploite une agence immobilière, a conclu le 1er mars 2002 un contrat d'agent commercial immobilier sans exclusivité avec Madame Thérèse Masing Ah Hong, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction; ce contrat a été renouvelé chaque année, et a été exécuté sans problème jusqu'à la fin du mois de mars 2006, période au cours de laquelle Madame Theuillon, proposée par Madame Masing Ah Hong pour devenir locataire d'un garage appartenant à Monsieur Ranjanaro qui avait donné mandat à l'agence Sun Immobilia, a été refusée par cette dernière.

Le Tribunal de commerce d'Antibes, par jugement du 4 juillet 2008, a:

- constaté que devant le silence de l'agence Sun Immobilia depuis le 1er avril 2006 est intervenue à ses torts exclusifs la rupture unilatérale du contrat la liant à Madame Masing Ah Hong;

- condamné l'agence Sun Immobilia à payer à Madame Masing Ah Hong la somme de 50 000 euro (soit l'équivalent d'environ 1 année de commissions) au titre de l'indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi (article L. 134-12 du Code de commerce);

- constaté que l'agence Sun Immobilia n'a pas respecté le délai de préavis de 3 mois prévu à l'article L. 134-11 du Code de commerce, et condamné la même à régler à Madame Masing Ah Hong la somme de 12 600 euro à titre de dommages et intérêts avec exécution provisoire;

- condamné l'agence Sun Immobilia à régler à Madame Masing Ah Hong ses commissions non réglées depuis 2002 jusqu'au mois de juin 2006 pour un quantum de 13 246 euro assorti de l'exécution provisoire;

- dit n'y avoir lieu à astreinte contre l'agence Sun Immobilia

- condamné l'agence Sun Immobilia à régler à Madame Masing Ah Hong la somme de 1 500 euro au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La SARL Sun Immobilia a interjeté appel. Concluant le 20 novembre 2008 elle soutient que :

- elle a refusé la locataire proposée par Madame Masing Ah Hong car un locataire avait déjà été trouvé à compter du 31 mars 2006 en la personne de l'acheteur d'un appartement voisin qui faisait de cette location une condition de son achat, et de plus pour ce dernier était intervenue Madame Masing Ah Hong;

- à compter du début du mois d'avril 2006 cette dernière s'est purement et simplement désintéressée de son mandat d'agent commercial, et n'a plus donné signe de vie jusqu'au 20 dudit mois en prétendant, mais à tort faute de preuves, qu'elle-même lui avait demandé le 3, suite à une altercation du 1er de ne plus se représenter; Madame Masing Ah Hong générait en moyenne 20 % du chiffre d'affaires d'elle-même, ce qui fait qu'elle-même n'avait aucun intérêt à mettre fin au contrat; Madame Masing Ah Hong n'avait pas à rendre compte de ses horaires et démarches dès lors qu'elle remplissait ses objectifs ce qui était le cas, et ne disposait d'aucun bureau personnel au sein de l'agence;

- Madame Masing Ah Hong a cessé d'exécuter le contrat de sa propre initiative en l'absence de circonstances imputables au mandant, et elle-même n'a jamais eu l'intention de rompre le contrat, ce qui exclut toute indemnité;

- cette dernière a été chiffrée par Madame Masing Ah Hong à 2 ans de commissions alors que cette durée n'est pas obligatoire, et l'intéressée qui travaillait également pour d'autres mandants ne justifie pas des répercussions financières de la cessation du contrat;

- les documents réclamés par Madame Masing Ah Hong, notamment le relevé des commissions et documents comptables pour les exercices 2002 à 2006, ont été versés aux débats de première instance.

L'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement pour l'indemnité et les dommages et intérêts et de:

- dire et juger que l'intimée est à l'origine de la cessation du contrat d'agent commercial sans que les circonstances permettent d'imputer la rupture des relations contractuelles au mandant;

- débouter Madame Masing Ah Hong de ses demandes au titre de l'indemnité de préavis et de l'indemnité réparatrice en raison de la rupture du contrat;

-infiniment subsidiairement dire et juger que Madame Masing Ah Hong ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle prétend avoir subi à la suite de la cessation de son contrat d'agent commercial, et limiter la condamnation d'elle-même à la somme de 12 600 euro représentant l'indemnité de préavis;

- débouter Madame Masing Ah Hong de ses demandes de remise de documents sous astreinte;

- donner acte à elle-même de ce qu'elle offre de régler à titre de solde de tout compte des commissions revenant à Madame Masing Ah Hong la somme de 13 246 euro TTC;

- condamner Madame Masing Ah Hong au paiement de la somme de 3 500 euro sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions du 6 juillet 2009 Madame Thérèse Masing Ah Hong répond que:

- subitement le 1er avril 2006 l'agence Sun Immobilia lui a ordonné de la quitter, et a réitéré cette volonté le 3 suivant en demandant remise de la clef;

- l'agence Sun Immobilia savait que la locataire Madame Theuillon qu'elle avait trouvée pour le garage de Monsieur Ranjanaro était la seule possible vu l'accord pré-existant de son mandant et de ce bailleur; l'acheteur de l'appartement n'avait pas posé comme condition la location du garage; diverses attestations établissent la réalité des faits et le souhait de l'agence Sun Immoibilia de rompre le contrat; elle-même n'a commis aucune faute en choisissant Madame Theuillon;

- entre le 1er et le 20 avril 2006 elle a pris contact avec un collègue Monsieur Pilost ainsi qu'avec Madame Feral associée de Monsieur Bray mais sans succès; par la suite l'agence Sun Immobilia n'a jamais réagi à sa demande ni aux interventions du médiateur de justice et de l'avocat d'elle-même; ces silences rendent la rupture imputable à la seule initiative de cette agence; en pratique elle-même ne travaillait que pour cette dernière;

- la quasi-totalité de son chiffre d'affaires en 2006 vient de l'agence Sun Immobilia ce qui fait qu'après la rupture et jusqu'à la fin de cette année-là elle n'a quasiment pas été rémunérée;

- la somme de 13 246 euro qu'elle réclamait en première instance pour ses commissions et qui lui a été allouée ne constituait qu'un minimum à parfaire après production des documents comptables de l'agence Sun Immobilia, production qui a été incomplète; le mandant doit en effet remettre chaque trimestre à l'agent commercial un relevé des commissions dues en mentionnant les éléments (détail de toutes les affaires conclues avec l'intervention d'elle-même) sur la base desquels ont été calculées celles-ci.

L'intimée demande à la cour de:

- constater le silence de l'appelante depuis le 1er avril 2006 et le fait que l'intéressée lui avait interdit son accès ce qui l'empêchait de travailler;

- confirmer le jugement, sauf pour d'une part l'astreinte en condamnant l'agence Sun Immobilia à lui remettre, sous astreinte de 100 euro par jour de retard:

- les extraits des documents comptables affichant le détail de l'intégralité des affaires conclues par son adversaire de 2002 à juin 2006;

- un courrier de rupture des relations fixée au 3 avril 2006;

- et d'autre part le montant de l'indemnité de rupture, pour laquelle est réclamée la somme de 1 200 euro représentant 2 ans et demi de commissions;

- juger que la somme de 13 246 euro portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2006;

- prendre acte qu'elle sollicitera la condamnation de l'agence Sun Immobilia aux commissions non réglées après production des documents précités;

- condamner l'agence Sun Immobilia à lui régler la somme de 1 674,40 euro au titre des honoraires réglés à l'huissier de Justice pour faire exécuter la partie du jugement assortie de l'exécution provisoire (cette exécution ayant pris 5 mois et ayant nécessité un commandement de payer et une mise en demeure);

- condamner la même à lui régler la somme de 3 500 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2009.

Motifs de l'arrêt

Sur la rupture du contrat d'agent commercial:

Madame Masing Ah Hong démontre par des attestations des deux personnes concernées que le garage appartenant à Monsieur Ranjanaro devait être donné en location à Madame Theuillon, que ce bailleur avait demandé à l'agence Sun Immobilia de faire signer le contrat de location par cette locataire, et que cette dernière n'a pas pu, en raison de l'opposition de l'agence, signer ce contrat; en outre les attestations du couple Giurato/Ambrosi sont insuffisantes à démontrer que celui-ci faisait de la location de ce garage une condition de son achat d'un appartement voisin; enfin Monsieur Danna a attesté que le 3 avril 2006 Monsieur Bray gérant de l'agence Sun Immobilia avait grossièrement demandé à Madame Masing Ah Hong de se casser.

Par ailleurs et surtout la cour constate que l'agence Sun Immobilia n'a répondu à aucun des 3 courriers que lui ont adressés successivement le 28 avril 2006 Madame Masing Ah Hong elle-même, le 25 mai Monsieur Honoré conciliateur de justice mandaté par l'intéressée, et le 5 juin l'Avocat de la même, pour demander des explications sur le sort du contrat d'agent commercial compte tenu du fait que depuis le 3 avril elle avait interdit à son agent l'accès à ses locaux. De plus l'agence Sun Immobilia ne s'est aucunement inquiétée de l'absence de Madame Masing Ah Hong.

Les 3 attestations versées par l'agence Sun Immobilia sont sans utilité pour celles de Monsieur Bastin et de Madame Foussadier puisqu'elles ne mentionnent pas la cause de l'absence de Madame Masing Ah Hong après le 3 avril 2006, et sujette à doute pour celle de Madame Feral du fait que celle-ci est l'associée de Monsieur Bray gérant de cette agence.

Il résulte des divers éléments précités que la rupture du contrat d'agent commercial de Madame Masing Ah Hong est intervenue à l'initiative de l'agence Sun Immobilia, laquelle à compter du 3 avril 2006 a empêché son agent d'exécuter son mandat sans jamais lui reprocher d'être devenue inactive après le jour précité. C'est donc à bon droit que le tribunal de commerce a imputé la rupture du contrat à l'agence Sun Immobilia.

Sur les demandes chiffrées:

L'indemnité de préavis de 12 600 euro retenue par le jugement n'est contestée par aucune des parties, et sera donc reprise par la cour; s'y ajouteront cependant les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2006.

Par application de l'article L. 134-12 alinéa 1 du Code de commerce Madame Masing Ah Hong a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi; cette indemnité, en raison de la durée des relations contractuelles (4 ans), sera chiffrée à l'équivalent d'environ 2 années de commissions soit la somme de 1000 euro au lieu des 500 euro retenus par le jugement.

Madame Masing Ah Hong ne fournit aucune pièce démontrant même partiellement les affaires conclues avec son intervention, ce qui rend sans fondement sa demande de remise sous astreinte de documents comptables par l'agence Sun Immobilia.

Enfin ni l'équité, ni la situation économique de cette dernière ne permettent de rejeter la demande faite par son adversaire au titre des frais irrépétibles d'appel.

Décision

LA COUR, statuant en dernier ressort, par arrêt contradictoire et prononcé par mise à disposition au greffe. Confirme le jugement du 4 juillet 2008, et en outre alloue à Madame Thérèse Masing Ah Hong, sur la somme de 12 600 euro, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2006; condamne la SARL Sun Immobilia à payer un complément de 50 000 euro au titre de l'indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. Condamne en outre la SARL Sun Immobilia à remettre à Madame Thérèse Masing Ah Hong, sous astreinte de 100 euro par jour de retard à compter du lendemain de la signification du présent arrêt, un courrier de rupture des relations fixée au 3 avril 2006. Condamne en outre la SARL Sun Immobilia à payer à Madame Thérèse Masing Ah Hong : la somme de 1 674,40 euro au titre des honoraires réglés à l'huissier de justice; une indemnité de 3 500 euro au titre des frais irrépétibles d'appel. Rejette toutes autres demandes. Condamne la SARL Sun Immobilia aux dépens d'appel, avec droit pour les avoués de la cause de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.