CA Aix-en-Provence, 2e ch., 25 janvier 2012, n° 10-18212

La SARL Foncière Finck S2F, chargée de commercialiser par le Groupe Georges V (Nexity) un programme immobilier dénommé Cap Marine à Cavalaire (83) a confié, le 11 avril 2005, à Monsieur Bertrand Willay, par contrat dit "de mandataire en opérations immobilières", constituant un contrat d'agence commerciale, le soin de notamment présenter à des acquéreurs des biens "issus du portefeuille de l'Agence". Monsieur Bertrand Willay a mis fin à la relation commerciale, le 24 octobre 2005 en invoquant des manquements de sa mandante.

Par jugement contradictoire en date du 2 septembre 2010, le Tribunal de commerce de Fréjus, statuant sur opposition à une ordonnance portant injonction de payer, a débouté Monsieur Bertrand Willay de sa demande en paiement de commissions à hauteur de 11 731,85 euro TTC afférentes à trois ventes (Wilson, Ravet et Bézé) au motif de l'absence de preuves de la réalisation des opérations et l'a condamné à payer à la SARL Foncière Finck S2F la somme de 1 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur Bertrand Willay a régulièrement fait appel de cette décision dans les formes et délai légaux.

Vu les dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 98-1231 du 28 décembre 1998.

Vu les prétentions et moyens de Monsieur Bertrand Willay dans ses conclusions en date du 18 octobre 2010 tendant à faire juger :

que son action n'est pas prescrite, la prescription annale invoquée et tirée de l'article L. 134-12 du Code de commerce ne valant que pour l'indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi et non pour un solde de commissions,

que son droit à paiement même pour des affaires réalisées après la cessation de son mandat est ouvert, l'article L. 134-6 du Code de commerce le prévoyant, sa mandante a perçu du Groupe Georges V (Nexity) postérieurement à la cessation du mandat des commissions pour trois affaires (ventes de 4 appartements dépendant du programme) qu'il avait négociées antérieurement, sans discussion sur l'effectivité de son intervention qui ne peut être qualifiée "d'approximative" ;

Vu les prétentions et moyens de la SARL Foncière Finck S2F dans ses conclusions récapitulatives en date du 25 novembre 2011 tendant à faire juger :

que l'action de Monsieur Bertrand Willay est prescrite en application de l'article L. 134-12 du Code de commerce, qui est de portée générale,

subsidiairement, que Monsieur Bertrand Willay est mal fondé à invoquer un droit de suite concernant des affaires pour lesquelles il ne justifie pas qu'elles ont été la suite, dans un délai raisonnable, de son intervention ou de son entremise, la production de fausses factures étant à l'évidence inopérante pour constituer cette preuve et aucun élément n'étant fourni quant aux circonstances de ses prétendues interventions à l'origine des ventes,

que la participation de Monsieur Bertrand Willay aux opérations immobilières en cause a été "minime" ou "approximative", le droit à "réversion" d'une partie (25 %) des commissions perçues n'étant pas démontré,

que, de plus, Monsieur Bertrand Willay, après sa brusque démission, est passé au service d'un concurrent situé à 700 mètres des bureaux de la SARL Foncière Finck S2F en violation d'une clause de non-concurrence et devra être condamné à des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euro ;

L'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire a été rendue le 2 décembre 2011.

Attendu que la courte prescription (en réalité il s'agit de la déchéance du droit à réparation à défaut de réclamation dans le délai d'une année) édictée par l'article L. 134-12 du Code de commerce ne joue que pour l'indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi revenant à l'agent commercial ; que la prescription concernant l'action en recouvrement des commissions lui revenant est celle de droit commun ; que l'action en paiement engagée par Monsieur Bertrand Willay dans le délai de droit commun, n'est donc pas prescrite ;

Attendu que le contrat dit de "de mandataire en opérations immobilières" prévoit que Monsieur Bertrand Willay sera rémunéré à hauteur de 25 % des commissions HT perçues par la SARL Foncière Finck S2F du Groupe Georges V (Nexity) et que le droit à commissionnement de l'agent commercial sera "acquis dans les 30 jours suivant la date de signature de l'acte authentique de vente du bien immobilier concerné" ; que selon l'article L. 134-7 du Code de commerce "pour toute opération conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission (sa rémunération), lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat" ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté par la SARL Foncière Finck S2F qu'elle a reçu, le 27 juin 2007, de son donneur d'ordres, le Groupe Georges V (Nexity) une rémunération à hauteur de 38 953 euro TTC concernant les trois opérations immobilières pour lesquelles Monsieur Bertrand Willay réclame son commissionnement ; que le débat sur le caractère régulier ou non d'une facturation de la rémunération due à sa mandate par le Groupe Georges V (Nexity), établie directement par Monsieur Bertrand Willay au nom de la SARL Foncière Finck S2F concernant les mêmes opérations est vain, puisqu'il est établi que la SARL Foncière Finck S2F a bien été rémunérée par le Groupe Georges V (Nexity) pour les opérations litigieuses ; qu'il n'est pas contesté par la SARL Foncière Finck S2F que la rémunération qu'elle a perçue du Groupe Georges V (Nexity) résulte de la vente par actes authentiques des quatre appartements aux trois acquéreurs qui avaient été présentés par Monsieur Bertrand Willay ; que celui-ci établit par des attestations circonstanciées délivrées par les trois acquéreurs que les ventes ont été conclues grâce à son intervention ou à son entremise, les attestants spécifiant que Monsieur Bertrand Willay leur a présenté le programme immobilier en cause, (remise de documents et tarifs, visite des appartements et assistance à la conclusion du compromis de vente établi par un préposé du Groupe Georges V (Nexity) dans un bureau de vente) ; que la SARL Foncière Finck S2F s'abstient d'indiquer la date de la réitération des ventes en forme authentique ; qu'aucun délai n'a été fixé par le contrat dit "de mandataire en opérations immobilières" pour permettre à l'agent commercial de bénéficier d'un droit de suite pour les opérations qu'il avait initiées ; qu'il n'est pas avéré que les ventes ont nécessité l'intervention d'autres agents négociateurs après l'intervention efficace de Monsieur Bertrand Willay en ce qu'elle a conduit à la signature de trois compromis ; qu'il s'ensuit que le paiement de la commission revenant à Monsieur Bertrand Willay étant conditionnée par le contrat dit "de mandataire en opérations immobilières" au règlement par le Groupe Georges V (Nexity) de la rémunération de la SARL Foncière Finck S2F, celle-ci ne peut invoquer l'absence de délai raisonnable entre la conclusion des ventes et leur dénouement ; que les trois ventes définitivement conclues par Monsieur Bertrand Willay et faisant l'objet des compromis ont été ultérieurement régularisées, compte tenu de la nature des ventes (ventes en l'état futur d'achèvement), dans un délai raisonnable sur lequel Monsieur Bertrand Willay n'avait aucune influence ;

Attendu que la SARL Foncière Finck S2F a encaissé de la part du promoteur immobilier une rémunération de 38 953 euro TTC pour les opérations immobilières considérées ; que le contrat dit "de mandataire en opérations immobilières" prévoit que la rémunération fixée s'entend hors TVA ; que les commissions dues à Monsieur Bertrand Willay au taux de 25 % doivent être calculées sur le montant hors taxe de la somme perçue TTC de 38 953 euro, soit après application du coefficient de 83,61, permettant de parvenir au montant HT, une somme HT de 32 568,60 euro et une commission de 8 142,15 euro HT sur lequel, selon le contrat dit "de mandataire en opérations immobilières", sera appliqué le "montant légal de la TVA" (19,60 %) pour parvenir à une facturation TTC de 9 738,01 euro ;

Attendu que la SARL Foncière Finck S2F ne démontre pas autrement que par ses affirmations étayées par aucune pièce que Monsieur Bertrand Willay a violé la clause de non-concurrence insérée au contrat dit "de mandataire en opérations immobilières" ;

Attendu que l'équité commande de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ; que la partie tenue aux dépens devra payer à l'autre une somme de 1 800 euro au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence à la date indiquée à l'issue des débats, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Reçoit l'appel de Monsieur Bertrand Willay comme régulier en la forme. Réforme le jugement attaqué dans toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, condamne la SARL Foncière Finck S2F à porter et payer à Monsieur Bertrand Willay la somme de 9 738,01 euro TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2008 et celle de 1 800 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamne la SARL Foncière Finck S2F aux entiers dépens de l'instance, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.