Cass. 3e civ., 16 décembre 2009, n° 09-10.540

LA COUR : - Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 juillet 2008), que par acte reçu par M. X, avec la participation de M. Y, notaires, la société civile immobilière 19 Allées de Chartres a vendu aux époux Z un appartement situé au troisième étage d'un immeuble lui appartenant ; que l'acte de vente comportait une clause de non-garantie, aux termes de laquelle le vendeur ne donnait aucune garantie des vices cachés susceptibles d'affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d'existence de termites ou autres parasites ; qu'était annexé un certificat établi par la société Capri-Therm le 11 décembre 1996, ne faisant pas mention d'attaques de termites alors qu'un autre certificat du même jour, pour l'ensemble de l'immeuble, mentionnait leur présence ; que, postérieurement à la vente, les époux Z ont découvert la présence de termites et ont, sur le fondement de l'article 1645 du Code civil, assigné en indemnisation la société venderesse, laquelle a appelé en garantie M. Y ;

Sur le premier moyen : Vu l'article 1643 du Code civil ; - Attendu que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;

Attendu que pour débouter les époux Z de leurs demandes, l'arrêt retient, par motifs propres, que la mauvaise foi du vendeur doit être établie pour écarter la clause de garantie des vices cachés et qu'elle ne peut découler de la seule preuve de la connaissance de la présence de termites et, par motifs adoptés, que le vendeur n'a pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble puisque si n'avait été annexé à l'acte que le certificat particulier du 11 décembre 1996 concernant exclusivement les lots acquis par les époux Z, qui ne faisait pas mention d'attaques de termite au troisième étage de l'immeuble, la société 19 allées de Chartres a remis à son propre notaire, pour qu'il la remette au notaire rédacteur, une attestation générale établie le même jour pour la totalité de l'immeuble par la société Capri-Therm, qui mentionnait le passage de termites au troisième étage, et qu'il ne peut être tenu responsable de la non-transmission de cette pièce aux époux Z, dans la mesure où il appartenait à MM. Y et X, qui en avaient tous deux connaissance, d'annexer l'attestation générale à l'acte ou à tout le moins de la porter à la connaissance des acquéreurs et d'en faire mention ; Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le second moyen : Vu l'article 1382 du Code civil ; - Attendu que pour limiter la condamnation de M. Y, notaire, à la seule réparation du préjudice financier subi par les époux Z, la cour d'appel retient que si la faute du notaire est de nature à avoir empêché les acquéreurs d'apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement, elle n'est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'ignorance des acquéreurs, par la faute du notaire, de la présence de termites n'avait pas retardé l'exécution des travaux de réfection de l'appartement, notamment en raison de la nécessaire mise en œuvre d'une procédure judiciaire aux fins d'établir la preuve de la présence de termites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Par ces motifs : Casse et Annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 juillet 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée.