Cass. 3e civ., 8 avril 2009, n° 07-19.690

LA COUR : - Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mai 2007), que selon acte authentique du 25 septembre 2000, reçu par Mme X, notaire, M. Y a vendu à Mme Z et à M. A un immeuble au prix de 830 000 F (126 532, 68 euro) ; qu'à la suite de la découverte de termites, les acquéreurs, après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, ont assigné M. Y, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en restitution de la somme de 30 500 euro sur le prix de vente de l'immeuble ; que M. Y a appelé en garantie le notaire ;

Sur le second moyen, après avis donné aux parties : - Attendu que M. Y fait grief à l'arrêt de le débouter de son action en garantie contre le notaire, alors, selon le moyen, que le notaire qui s'abstient d'informer le vendeur d'un immeuble de l'obligation de fournir un état parasitaire du bâtiment conforme aux dispositions de la loi du 8 juin 1999 et d'attirer son attention sur les conséquences de l'inobservation de cette prescription, à savoir l'inefficacité de la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du Code civil insérée à l'acte de vente, si le vice caché est constitué par la présence de termites, manque à son devoir de conseil et doit réparer le préjudice qui découle directement de sa faute ; qu'en estimant que le préjudice de M. Y ne résultait pas de l'irrégularité, non signalée par le notaire, de l'attestation délivrée par l'entreprise Pellin, mais de l'état de son immeuble, quand, régulièrement informé de ses obligations légales et mis en mesure de fournir un état parasitaire conforme, M. Y, soit, à supposer la présence de termites révélée, n'aurait pas été actionné par ses acheteurs, soit, à supposer que les termites n'aient pas été découverts, aurait pu se prévaloir de la clause d'exonération de garantie pour vice caché insérée à l'acte de vente, de sorte que le manquement du notaire à son devoir de conseil a été à l'origine directe d'un préjudice pour M. Y, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l'article 1644 du Code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de ce cocontractant ; que par ce motif de pur droit, substitué à celui critiqué, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

Mais sur le premier moyen : Vu l'article 1644 du Code civil ; - Attendu que pour condamner M. Y à restituer à Mme Z et à M. A la somme de 30 500 euro, l'arrêt retient que l'expert chiffre à 23 892 euro le coût des remèdes aux désordres constatés et à 1 564 euro le coût des remèdes aux désordres à venir, soit au total 24 112 euro, et que le tribunal, en considération de la nécessité de traiter également l'ensemble des bâtiments annexes de la propriété, au motif que les insectes chassés ont pour habitude de se déplacer sur les immeubles voisins, a exactement élevé à la somme réclamée en première instance de 30 500 euro le montant de la restitution due au titre de la réfaction du prix ; Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur qui a ignoré les vices de la chose vendue ne peut être tenu envers l'acheteur qui garde cette chose, outre les frais occasionnés par la vente, qu'à la restitution partielle du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Par ces motifs : Casse et Annule, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Y à restituer la somme de 30 500 euro avec intérêts, l'arrêt rendu le 29 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée.