CA Rennes, 4e ch., 24 avril 2014, n° 11-08697

Suivant convention du 19 septembre 1995, Monsieur Claude Bougis a donné à bail à la société SFR une parcelle sise à Brusvily cadastrée n° 359 section C moyennant un loyer annuel de 3 500 F HT pour une durée de 12 ans, indexé sur le coût de la construction, à effet du 1er novembre 1995.

Le 29 mai 2007, M. Bougis a signé, avec la société Feridis, un compromis de vente d'une partie de la parcelle litigieuse (250 m2) au prix de 10 000 euro.

D'autres bailleurs ont signé des compromis de même nature avec la société Feridis.

Informée de ce que certains de ses bailleurs avaient été approchés par les mandataires de la société Feridis, la SFR a adressé une lettre circulaire à chacun d'eux afin d'attirer leur attention sur le fait qu'elle n'avait jamais missionné la société Feridis pour procéder à l'achat des terrains loués par elle.

En réponse à cette lettre, les époux Bougis ont informé la société SFR de ce qu'ils avaient été contactés par un mandataire de la société Feridis avec laquelle ils avaient finalement signé un compromis.

Par lettre du 7 janvier 2008, les époux Bougis ont dénoncé leur engagement.

Faute d'accord amiable, les époux Bougis et la société SFR ont, par actes du 16 et 19 mai 2008, assigné la société Feridis et M. Ange devant le Tribunal de grande instance de Dinan pour voir :

- juger nul et de nul effet le compromis de vente conclu entre eux et la société Feridis, portant sur une parcelle de terre cadastrée section C n° 359

- condamner in solidum la société Feridis et Monsieur Ange à verser aux époux Bougis la somme de 6 000 euro à titre de dommages et intérêts,

- juger que la société Feridis et Monsieur Ange se sont rendus coupables de parasitisme et de concurrence déloyale,

- condamner in solidum la société Feridis et Monsieur Ange à verser à la société SFR la somme de 50 000 euro à titre de dommages et intérêts,

- condamner les mêmes au paiement de la somme de 8 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 23 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a :

- rejeté les fins de non-recevoir,

- déclaré le compromis signé le 29 mai 2007 par Monsieur Bougis au profit de la société Feridis inopposable à Madame Bougis,

- prononcé la nullité de la vente conclue le 29 mai 2007 entre Monsieur Bougis et la société Feridis,

- débouté les époux Bougis de leur demande de dommages et intérêts,

- dit que Monsieur Ange et la société Feridis ont commis des actes de concurrence déloyale à l'égard de SFR,

- condamné in solidum Monsieur Ange et la société Feridis à verser à SFR la somme de 1 000 euro à titre de dommages-intérêts,

- condamné in solidum Monsieur Ange et la société Feridis à verser à SFR la somme de 1 000 euro en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La société Feridis a régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 décembre 2011.

Vu les conclusions transmises le 31 janvier 2014 par la société Feridis demandant à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux Bougis de leurs demandes indemnitaires et au titre des frais irrépétibles,

- réformer le jugement pour le surplus et en conséquence de :

- débouter la société SFR et les consorts de l'ensemble de leur demandes, fins et conclusions,

- dire et juger parfaite la promesse synallagmatique de vente valant vente en date du 29 mai 2007 entre Monsieur Bougis et la société Feridis une parcelle de terre de 250 m2 à extraire une plus grande parcelle actuellement cadastrée, commune de Brusvily section C n° 359,

- condamner Monsieur Bougis réitérer la vente en la forme authentique par devant Maître Le Quintrec, notaire à Rennes (35000) dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, passé lequel délai courra une astreinte de 1 000 euro par jour de retard pendant trois mois, délai au terme duquel il sera à nouveau fait droit,

- condamner solidairement SFR et les époux Bougis à lui verser la somme de 10 000 euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre application de l'article 1154 du Code civil,

- condamner solidairement SFR et les époux Bougis à lui verser la somme de 5 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Gauvain Demidoff en application de l'article 699 du même Code,

- à titre infiniment subsidiaire, d'infirmer le jugement du chef de sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euro à titre de dommages intérêts et de 1 000 euro en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions du 15 avril 2013 de la société SFR et des époux Bougis qui demandent à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis signé par M. Bougis au profit de la société Feridis en application du Code de la consommation,

- infirmer le jugement ce qu'il a débouté les époux Bougis de leur demande d'indemnisation,

- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas recherché si la société Feridis ne se serait pas rendue coupable de dol,

- prononcer la nullité du compromis de vente au visa de l'article 1116 du Code civil,

- condamner in solidum la société Feridis et Monsieur Jérôme Ange à verser aux époux Bougis la somme de 6 000 euro à titre de dommages-intérêts,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que Monsieur Jérôme Ange et la société Feridis ont usé de procédés déloyaux à l'égard de SFR engageant leur responsabilité,

- condamner en conséquence in solidum Monsieur Jérôme Ange et la société Feridis à verser à la société SFR la somme de 50 000 euro à titre de dommages intérêts, toutes causes de préjudices confondues,

- débouter la société Feridis de l'ensemble de ses demandes,

- condamner in solidum la société Feridis et Monsieur Jérôme Ange à leur verser respectivement une somme de 8 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2014.

M. Jérôme Ange assigné à personne, par acte du 28 mars 2012, n'a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

Sur quoi

Le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a, écarté le moyen d'irrecevabilité tenant au défaut à la conservation des hypothèques de la promesse de vente, déclaré le compromis inopposable à Mme Bougis et a maintenu en la cause Monsieur Ange dont la responsabilité est recherchée par la société SFR.

Sur la nullité du compromis de vente du 29 mai 2007

La SARL Feridis reproche au premier juge d'avoir estimé que la vente immobilière était soumise aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation, puisque la législation française prise en application de la directive européenne du 20 décembre 1985 concerne la protection des consommateurs dans le cadre de contrats négociés en dehors des établissements commerciaux et ne concerne que les ventes de biens mobiliers.

La société Feridis soutient que les dispositions du Code de la consommation ne sont pas applicables en l'espèce, puisqu'elle n'est pas un professionnel et que les consorts Bougis n'ont pas la qualité de consommateurs puisqu'ils sont vendeurs du bien et sont des professionnels, leur activité agricole étant en lien direct avec la vente d'une parcelle de terre.

La société Feridis fait valoir que la parcelle vendue, n'est pas une parcelle constructible mais une parcelle à vocation agricole, ce qui a été confirmé par une réponse du ministre du 24 juin 2008, qui a indiqué expressément que les parcelles concernées par l'implantation d'antennes de communication restent par nature des zones à vocation agricole.

Elle affirme que contrairement à ce que soutient SFR le seul fait que l'activité soit pas de même spécialité que l'activité du contractant, ne peut justifier l'application des dispositions du Code de la consommation relative démarchage à domicile et que la question qui se pose est celle de savoir s'il existe un lien entre le bien litigieux (une parcelle de terre) et l'activité exercée (exploitant agricole) d'une part et si l'activité était susceptible de retirer un bénéfice de l'opération d'autre part.

La société Feridis appelante soutient que le rapport direct entre les ventes parcelle de terre et l'activité exercée par le vendeur dans le cadre d'une exploitation agricole n'est pas contestable et que la vente aurait profité à l'exploitation agricole et qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du compromis pour violation du Code de la consommation.

Les intimés répliquent que les dispositions des articles L. 121-23 et suivants du Code de la consommation applicables aux transactions immobilières dès lors que le démarcheur propose d'acheter un bien immobilier à une personne physique comme c'est le cas en l'espèce n'ont pas été respectées par la société Feridis société foncière d'investissement, société commerciale qui a agi en qualité de professionnel.

Ils soutiennent qu'il n'y a pas en l'espèce d'exonération au titre de l'article L. 122-22-4° du Code de la consommation, relative aux activités agricoles puisqu'il faut justifier cumulativement du caractère agricole du terrain et du lien direct entre l'opération envisagée et l'activité exercée dans le cas d'une exploitation agricole, industrielle ou artisanale ou autre, ce que ne fait pas à la société Feridis.

Ils estiment que donc c'est à juste titre que le tribunal a estimé que le compromis, qui ne comportait pas de formulaire permettant aux vendeurs d'exercer la faculté de renonciation, était nul de ce fait.

Ils font valoir qu'en outre, la nullité est encourue pour dol d'autant que sur 59 compromis signés, 44 bailleurs ont dénoncé leur signature en motivant leur décision par les manœuvres dolosives dont ils avaient été victimes à savoir que M. Ange mandataire de la société Feridis a indiqué faussement et mensongèrement que la société SFR souhaitait procéder à une simplification de la gestion des conventions relatives à ces antennes relais et que dans l'hypothèse où les bailleurs ne signeraient pas le compromis de vente qui leur était soumis, SFR mettrait un terme au bail signé et procéderait au démantèlement de l'antenne relais, en produisant à l'appui de ses affirmations des plans des installations qui étaient annexées à la convention signée avec SFR et dont seuls elle et ses mandataires étaient réputés avoir connaissance en copie.

Les vendeurs affirment avoir été contactés par téléphone par M. Ange commercial/technicien de sites qui s'est ensuite présenté à leur domicile muni d'un document pré-rédigé et disposant de toutes les données relatives non seulement au site mais également à la convention signée avec la société SFR.

Ils exposent que la démarche de Monsieur Ange a consisté soit à entretenir la confusion entre Feridis et SFR soit à se présenter purement et simplement comme mandaté par cette dernière de sorte que dans tous les cas les propriétaires ont eu la conviction d'avoir affaire à une personne et une société mandatée directement ou indirectement par SFR.

Ils indiquent que M. Ange en sa qualité de mandataire de la société Feridis a mis en avant plusieurs arguments en soutenant mensongèrement que dans l'hypothèse où les bailleurs ne signeraient pas le compromis de vente qui leur était soumis, SFR mettrait un terme au bail signé et procéderait au démantèlement de l'antenne relais et pour donner du crédit à ses affirmations a, dans la plupart des cas produit des plans des installations qui étaient annexées à la convention signée avec SFR et dont seule cette dernière et ses mandataires étaient réputés avoir connaissance et une copie.

Les intimés indiquent également que dans d'autres cas Monsieur Ange n'a pas hésité à se prévaloir de la connaissance qu'il avait du nom de la personne mandatée par SFR lors de la création du site et qu'il a eu recours à un subterfuge plus retors encore en se présentant avec une mallette portant le sigle de la société A Consulting dont il avait été l'animateur lorsqu'il traitait des dossiers en sous-traitance de SFR ou de ses prestataires dans le cadre de la réalisation des sites concernés.

Les intimés réfutent la teneur des courriers mis en avant par la société Feridis et notamment le courrier des époux Gautier en faisant valoir que les manœuvres de la société Feridis ont entraîné une erreur provoquée et déterminante afin d'obtenir l'accord du propriétaire pour signer le compromis et que cette attitude leur a nécessairement causé un préjudice moral en tant que vendeur, dont ils sont fondés à obtenir réparation.

C'est par une exacte appréciation des éléments de la cause directe et des règles de droit applicables que les premiers juges, au terme d'une motivation que la cour adopte, a prononcé la nullité du compromis de vente pour non-respect des dispositions de l'article L. 121-1 du Code de la consommation.

En effet la société la société Feridis, société foncière d'investissement, dont l'activité déclarée sur l'extrait Kbis lui aux débats est 'holding, détention et gestion de portefeuilles de titres, activité de marchand de biens' est un professionnel de l'immobilier.

Dans le cadre de son activité, elle a eu le projet d'acquérir un certain nombre de terrains supportant des pylônes de transmission téléphonique.

Elle a obtenu la signature du compromis de vente litigieux après démarchage à domicile par Monsieur Ange.

En application de l'article 8 de la directive européenne 85-577 du 20 décembre 1985, le législateur français a élargi la protection du consommateur aux transactions immobilières, de sorte que c'est à bon droit que les premiers juges considérés applicables en l'espèce, les règles du démarchage, en écartant le moyen soulevé par la société Feridis tendant à l'application de l'article L. 121-22-4° du Code de la consommation aux termes duquel "les ventes de biens lorsque sont un rapport direct avec les activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole... ou de toute autre profession ne sont pas soumises aux dispositions des articles L. 121-23 à L. 121-29".

En effet la vente d'une parcelle de 250, m2 supportant des installations radioélectriques pour une somme de 10 000 euro ne peut être considérée comme une vente d'une parcelle agricole entrant dans la sphère d'activité professionnelle d'un agriculteur, les installations faisant perdre à la parcelle sa vocation agricole, au sens de l'article R. 143-2 du Code rural, car rendant impossible d'exploitation en raison de la présence sur celle-ci, d'un pylône, d'armoires techniques et d'un périmètre de sécurité réglementaire.

Ainsi le compromis de vente conclu dans le cas d'une opération du démarchage à domicile est soumis aux dispositions de l'article L. 121-23 du Code de la consommation et notamment du 7° qui prévoient à peine de nullité que soit mentionnée la faculté de renonciation prévue à l'article L. 121-25 ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté, et de façon très apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 212-26.

Le compromis litigieux ne prévoyant aucune possibilité de rétractation pour le vendeur une comportant aucun formulaire de rétractation, c'est à bon droit que les premiers juges en ont prononcé la nullité, pour non-respect des dispositions précitées.

La nullité du compromis étant prononcée pour violation des dispositions relatives au démarchage à domicile il n'y a donc pas lieu de rechercher, comme le soutiennent, les vendeurs existence ou non d'un dol.

Le jugement sera confirmé le chef de la nullité prononcée.

Sur les demandes indemnitaires des époux Bougis

Les époux Bougis soutiennent que seules les manœuvres dolosives de M. Ange se présentant faussement comme mandataire de la société SFR les ont amenés à signer le compromis litigieux.

Toutefois, ils ne justifient pas que cette erreur a été déterminante compte tenu notamment du prix très avantageux offert par l'acquéreur.

D'autre part, le compromis étant annulé, les époux Bougis ne subissent aucun préjudice car ils sont restés propriétaires du bien et ont continué à percevoir les loyers.

Il est en outre établi qu'ils ne subissent pas les inconvénients de la procédure commune engagée avec la société SFR qui en assure la charge.

C'est donc à juste titre que les premiers juges ont, en l'absence de préjudice moral ou financier, déboutés les vendeurs de leur demande de dommages-intérêts.

Le jugement sera confirmé de ce chef

Sur les demandes indemnitaires de la société SFR

La société SFR soutient que les manœuvres employées par la société Feridis et ses mandataires caractérisent des agissements parasitaires qui existent par principe en dehors de toute situation de concurrence, en l'espèce l'utilisation des fichiers par Monsieur Jérôme Ange, ancien salarié de SFR dans le but de démarcher les bailleurs de cette dernière de façon systématique et dans le cadre stratégique globale, est incontestablement caractéristique d'un acte de parasitisme.

La société SFR soutient avoir été surprise par l'ampleur des démarches entreprises sur le territoire qui représente plus d'un quart de la France, de la Normandie jusqu'en Poitou-Charentes et être stupéfaite de la rapidité avec laquelle ces actions ont été menées, lesquelles, selon sa propre expérience en la matière, auraient dû nécessiter un travail important et une longue préparation si Feridis n'avait eu recours de manière frauduleuse à ses données personnelles.

Les manœuvres utilisées par la société Feridis destinées à créer une confusion dans l'esprit du vendeur, participent de la constatation de la déloyauté et du parasitisme reproché à la société Feridis, constitutifs d'une faute au moyen des ajustements suivants :

- des propos mensongers consistant à se présenter comme mandaté par SFR dans le but de créer une confusion dans l'esprit des bailleurs

- le démarchage systématique des bailleurs de la SFR dans le cadre d'une stratégie globale de rachat des terrains mis à disposition de cette dernière grâce à l'utilisation déloyale de fichiers tenus par Monsieur Ange ancien salarié de SFR.

Elle estime que l'utilisation par la société Feridis de procédés déloyaux lui a incontestablement causé un trouble commercial qui doit être réparé.

Elle soutient que le but poursuivi par la société Feridis agissant de concert avec Monsieur Jérôme Ange consistait, une fois rachetée la parcelle de terrain sur laquelle les antennes étaient implantées, à renégocier au plus fort le montant de la redevance acquittée par SFR au titre de l'occupation des lieux sous peine de résiliation de la convention concernée, rappelant qu'en exécution de la mission d'intérêt général qui lui est dévolue, elle a l'obligation d'assurer une couverture de réseau sur l'ensemble du territoire.

La société SFR demande à la cour de retenir, la notion de parasitisme qui se définit comme un comportement par lequel un agent économique tire profit du travail d'autrui sans contrepartie financière.

Elle soutient que la SARL Feridis a tenté de racheter dans tout l'Ouest de la France une majorité de terrains sur lesquels se trouvaient des installations SFR et qu'en cas de réalisation de ces acquisitions, elle se retrouvait face à elle en position dominante pour renégocier, à ces conditions le montant des baux indispensables au maintien de son activité.

Elle demande réparation du préjudice moral commercial et financier à hauteur de 50 000 euro.

La société Feridis réplique qu'il n'y a pas lieu comme demande de la société SFR de retenir des actes de concurrence déloyale à son encontre.

La société Feridis soutient que si la société SFR, est obligée de constituer et gérer un patrimoine immobilier pour déployer son réseau, elle n'exerce pas une activité de même nature que la sienne à savoir l'activité de marchand de biens, de sorte qu'il n'existe aucun risque de confusion entre les activités exercées des deux sociétés.

La société Feridis réplique que l'opération réalisée n'est pas illégale ou fautive et n'a occasionné aucun préjudice moral ou financier à la société SFR.

L'action en concurrence déloyale est admise lorsqu'une entreprise a cherché à profiter de manière illégitime de la réputation d'autrui, le risque de confusion trouvant sa source dans une imitation.

La société Feridis dont l'activité principale est une activité de marchand de biens n'exerce pas une activité de même nature que la société SFR même si celle-ci est contrainte de constituer et de gérer un patrimoine immobilier pour déployer son réseau de téléphonie.

En effet si les besoins d'exploitation de son réseau exigent la location ou l'acquisition d'emplacements immobiliers, la société SFR ne peut se prévaloir de l'exercice d'une activité immobilière alors qu'elle ne justifie pas se livrer à des achats d'emplacements aux fins de les revendre, activité commerciale prévue à l'article L. 110-1-2° du Code de commerce, ses acquisitions étant destinées à être utilisées directement et ou à lui permettre de réaliser un bénéfice.

Il n'existe donc pas de risque de confusion entre la société SFR exploitante radiotéléphonie et la société Feridis, marchand de biens.

Le parasitisme se définit comme un comportement par lequel un agent économique tire profit du travail d'autrui sans contrepartie financière.

La société Feridis a tenté de racheter dans tour l'Ouest de la France, une majorité de terrain sur lesquels étaient implantées des installations de la société SFR;

Ces acquisitions réalisées, la société Feridis se trouvait en position dominante pour renégocier, à ces conditions, le montant des baux, lesquels sont indispensables à la société SFR pour la poursuite de son activité.

Le compromis de vente a été signé sous la condition suspensive de la non-résiliation anticipée du bail ou de la convention par le ou les opérateurs de téléphonie mobile locataire de la parcelle, avant la réitération authentique, ce qui établit que la parcelle acquise ne présentait d'intérêt pour la société Feridis qu'autant qu'elle était louée par SFR.

Désirant acquérir des terrains, la société Feridis n'a pas, en l'espèce agi, avec loyauté, car elle a volontairement entretenu une confusion sur l'identité du cocontractant dans l'esprit des propriétaires des terrains.

Il ressort des attestations concordantes, mais qui ne sont pas toutes rédigées en termes identiques que de nombreux propriétaires démarchés à savoir Monsieur Jean-Claude Merrer, Claude Bougis, André Poulard, André Le Goff, monsieur et madame Masangroas, Monsieur Raymond Angeard, Monsieur André Michel, Monsieur Marc Jouan Madame le Tonqueze, monsieur et madame Palaric, Madame Madeleine Monnier, Monsieur Alain Tortelier, Madame Serrand, Madame Leard , Madame Loyer, Monsieur Jean-Luc Cavey, Madame Bernadette Cassard, Madame Lepierre, Monsieur et Madame Berthelot.

En effet M. Ange s'est présenté comme agissant dans l'intérêt de la société SFR, laquelle aurait mandaté la SARL Feridis pour acquérir les terrains, ayant ainsi une confusion dans l'esprit des propriétaires.

La société Feridis ne démontre pas que le fait que la plupart des propriétaires démarchés ont agi conjointement avec la société SFR en annulation des compromis, est suffisant pour mettre en cause l'objectivité de ces attestations, lesquelles ne sont pas toutes rédigées de manière identique, d'autant que 11 propriétaires qui n'ont pas vendu et n'ont pas agi en justice, ont également attesté dans le même sens.

Les 4 attestations en sens contraire versées par l'appelante et établies par le Docteur Salaün, les consorts Nicol, les consorts Gautier, ne sont pas plus suffisantes pour contredire les dizaines d'attestation susvisées faisant état du même comportement du démarcheur.

Ces actes de parasitisme commis par la société Feridis engage sa responsabilité pour faute car elle a tenté de s'approprier le travail antérieur réalisé par la société SFR ayant consisté à négocier avec les propriétaires concernés des baux pour ses installations.

La société SFR a de ce fait nécessairement subi un préjudice, cependant limité, du fait de l'annulation de la vente.

En effet, la société SFR dont l'image n'a pas été discréditée ne justifie avoir subi un préjudice moral, mais elle a, pour remédier aux agissements fautifs de la société Feridis et compte tenu de l'ampleur de l'opération engagée, été contrainte de réagir rapidement, de développer en riposte une stratégie sur plusieurs mois pour défendre ses intérêts, notamment en prenant contact directement ou écrire aux différents propriétaires concernés.

C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité de la société Feridis et de M. Ange et les a condamné, in solidum à verser à la société SFR la somme de 1 000 euro à titre de dommages-intérêts.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

La SARL Feridis succombant son appel, sera condamnée aux dépens et à payer aux époux Bougis et à la société SFR, unis d'intérêts, une somme de 3 000 euro au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs, LA COUR statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne in solidum la SARL Feridis et M. Ange à payer aux époux Bougis et à la société SFR, unis d'intérêt, la somme de 3 000 euro au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Les condamne in solidum aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.