CA Bordeaux, 1re ch. civ. A, 6 novembre 2014, n° 13-02489

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en date du 14 janvier 2009, intitulé bail précaire, Mme Martine Benghiati a donné en location à l'association Emmaus 33 urgence sociale pour une durée de 2 ans à compter du 1er janvier 2009, un immeuble comportant quatre appartements situé <adresse>, devant être mis à disposition de personnes en difficultés, moyennant un loyer mensuel de 2 000 euro hors taxes indexé, payable la première fois le 1er juin 2009.

L'association locataire avait contracté en outre l'obligation de prendre en charge toutes les grosses réparations incombant habituellement au propriétaire ainsi que la remise en état de l'intérieur et de l'extérieur de l'immeuble.

Par acte d'huissier en date du 4 août 2009, Mme Benghiati a fait notifier à l'association Emmaus un commandement de payer portant sur la somme de 6 000 euro représentant 3 mois de loyer (juin, juillet et août 2009), qui est demeuré infructueux.

Par acte d'huissier en date du 24 septembre 2009, Mme Benghiati a fait assigner l'association Emmaus devant le Tribunal d'instance de Bordeaux et a sollicité paiement de loyers et de dommages-intérêts au titre des travaux de remise en état.

Dans ses dernières conclusions, elle a demandé au tribunal d'instance de se déclarer incompétent au profit du Tribunal de grande instance de Bordeaux.

Par jugement en date du 25 février 2013, le Tribunal d'instance de Bordeaux s'est déclaré compétent et a, principalement :

- dit que la convention d'occupation précaire du 14 janvier 2009 conclu entre les parties est illicite pour non-respect de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989,

- condamné l'association Emmaus à payer à Mme Benghiati la somme de 6 600 euro en contrepartie de son occupation des lieux entre le 1er juin et le 9 septembre 2009 avec intérêts au taux légal courant à compter du 24 septembre 2009,

- débouté Mme Benghiati du surplus de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné l'association Emmaus aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Mme Benghiati a relevé appel de cette décision le 19 avril 2013 et par dernières conclusions déposées et notifiées le 8 novembre 2013, elle demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1732 du Code civil, et de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 :

- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'association Emmaus à lui payer la somme de 6 600 euro au titre des loyers dus en contrepartie de son occupation des lieux pour la période du 1er juin au 9 septembre 2009 avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2009 ainsi qu'aux entiers dépens,

- de réformer le jugement pour le surplus et y ajoutant,

- de constater l'absence de volonté expresse des parties de soumettre la location litigieuse aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

- de constater l'existence de motifs justifiant que les parties aient entendu conclure un bail précaire,

- de dire que ce bail ne pouvait être requalifié en bail à usage d'habitation soumise aux dispositions de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

- de constater que l'association Emmaus ne démontre pas avoir respecté son obligation contractuelle de réalisation des travaux,

- en conséquence, de dire que l'occupation des locaux pour la période de janvier 2009 à mai 2009 s'est trouvée privée de toute contrepartie au profit de la bailleresse qui n'a pas perçu les sommes représentatifs des loyers pour la période considérée soit 10 000 euro,

- de constater en tant que de besoin que l'association Emmaus a elle-même proposée à titre transactionnel le versement d'une somme de 18 000 euro comprenant la période incriminée,

- de condamner l'association Emmaus au paiement de cette somme (10 000 euro) avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt,

- de dire que l'association Emmaus n'a jamais prouvé avoir restitué les clés, nonobstant sa libération alléguée des lieux le 9 septembre 2009, de sorte qu'elle est redevable à minima de la somme supplémentaire de 6 432,24 euro correspondants au prorata du mois de septembre 2009, au mois d'octobre et novembre 2009, et au prorata du mois de décembre 2009,

- de condamner l'association Emmaus au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,

- de dire qu'à défaut de rédaction d'un état des lieux contradictoires d'entrée et de la preuve d'un quelconque empêchement imputable à la bailleresse, celle-ci demeure fondée à invoquer la présomption de l'article 1732 du Code civil,

- de constater que l'association Emmaus a elle-même reconnu par courrier du 9 mars 2010 que de nombreux désordres et dégradations étaient imputables aux occupants sous sa responsabilité,

- de condamner l'association Emmaus à lui payer la somme de 50 581,90 euro représentant le coût de reprise du défaut d'entretien et des dégradations imputables aux anciens occupants des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,

- de condamner l'association Emmaus à lui payer la somme de 5 500 euro au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- de condamner l'association Emmaus aux entiers dépens outre les frais d'exécution éventuelle en ce compris une somme équivalente au droit proportionnel éventuellement appelé par huissier en charge de l'exécution forcée.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 11 septembre 2013, l'association Emmaus, appelante incidente, demande à la cour :

- de déclarer l'appel mal fondé,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé illicite la convention d'occupation précaire au regard des dispositions de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989,

- de dire que la convention d'occupation précaire du 14 janvier 2009 s'analyse en un contrat de location à usage d'habitation à durée réduite au sens de l'article 11 alinéa premier de la loi du 6 juillet 1989,

- de constater que ce contrat contrevient aux dispositions de fond et de forme de l'article 11 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989,

- de déclarer le contrat nul et de nul effet,

- à titre subsidiaire de dire nulle et de nul effet la convention d'occupation précaire au regard des règles du bail à loyer de droit commun régi par le Code civil,

- de dire par ailleurs que le consentement de l'association Emmaus a été vicié pour cause de dol conformément aux dispositions de l'article 1116 du Code civil et de déclarer en conséquence la convention nulle et de nul effet,

- à titre infiniment subsidiaire, de déclarer non écrites et non avenues parce qu'abusives et léonines les clauses du contrat de location du 14 janvier 2009 relatives à l'absence de responsabilité du bailleur et aux travaux mis à la charge du preneur,

- en tout état de cause, de dire qu'elle a respecté l'obligation lui incombant de procéder aux travaux de rénovation,

- de constater qu'elle a occupé l'immeuble loué du 1er janvier au 31 août 2009,

- de lui donner acte de ce qu'elle a libéré les lieux le 31 août 2009, et qu'elle a réglé la somme de 6 600 euro mise à sa charge par le jugement,

- de condamner Mme Benghiati à lui payer la somme de 5 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

LA COUR se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties à la décision déférée et aux dernières conclusions précitées.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- L'appel principal est recevable puisque formé le 19 avril 2013 soit moins d'un mois après la signification de la décision intervenue le 29 mars 2013.

2- Sur la détermination du régime juridique applicable :

Contrairement à ce que soutient l'association Emmaus et à ce que le tribunal a retenu, l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être utilement invoqué pour déterminer le champ d'application de cette loi, puisqu'il ne fait que préciser dans quelles conditions un bail d'habitation relevant de la loi peut être conclu pour une durée inférieure à trois ans.

En réalité, il résulte des articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 que celle-ci ne régit pas les locations consenties à des personnes morales, sauf accord exprès des parties.

Il en est ainsi même lorsque les locaux pris à bail par la personne morale sont destinés à l'habitation de personnes physiques en situation de précarité sociale.

Or, en l'espèce, il n'existe aucun accord exprès pour soumettre le contrat à la loi du 6 juillet 1989: les parties n'y ont fait aucune référence, et ont convenu de stipulations contraires à ce texte, en particulier en ce qui concerne la durée du bail, de deux ans sans aucune possibilité de renouvellement ou de prorogation.

Il sera relevé sur ce point que la durée de deux ans figure expressément à l'en-tête du contrat ainsi qu'en page deux (le bail est conclu pour une durée de 24 mois) et seule une erreur de plume explique la mention selon laquelle il prend effet le 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2011 (il faut lire le 31 décembre 2010).

De plus de la convention déroge manifestement aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, concernant les réparations à la charge du locataire; puisque l'association s'est engagée à prendre en charge toutes les grosses réparations incombant habituellement au propriétaire ainsi que la remise en état de l'intérieur et de l'extérieur de l'immeuble.

Le bail se trouve en dehors du champ d'application de la loi susvisée, du seul fait de la qualité de personne morale du preneur et sans fraude à la loi, ce qui rend inopérant l'argumentation de l'association sur l'absence des critères habituellement retenus par la jurisprudence pour admettre l'existence de convention d'occupation précaire.

La loi du 6 juillet 1989 n'était donc pas applicable en l'espèce et les parties ont pu librement et valablement fixer à deux années non renouvelables la durée du bail, et définir leurs obligations respectives par référence aux seules dispositions du Code civil.

3- Sur la validité du bail :

Selon les dispositions de l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.

L'association Emmaus se fonde sur un document établi le 6 avril 2009 par la société Gaz de Bordeaux pour conclure à la nullité du bail pour dol, au motif que la bailleresse aurait conservé le silence sur l'état réel de l'immeuble, alors que celui-ci était quasiment dépourvu d'alimentation en eau et en gaz.

Il ressort de ce document que le preneur avait demandé un devis pour la repose de trois compteurs gaz dans l'immeuble, et la remise en service de la chaudière dans trois logements.

La société Gaz de Bordeaux a relevé lors de sa visite du 27 mars 2009 :

- pour le logement du rez de chaussée :

* la non-conformité du robinet alimentant la chaudière (coût de remplacement de 103,76 euro HT)

* la non-conformité du robinet gaz alimentant la gazinière (coût de remplacement de 182,86 euro HT)

* la vétusté du réseau de distribution hydraulique du chauffage au niveau d'une remontée dans l'une des chambres (avec préconisation de reprise intégrale du réseau en tube cuivre rouge posé sur collier pour un coût de 3 613 euro HT)

- pour les logements niveau 1 et niveau 2 :

* une simple préconisation de remplacement des robinets gaz de la cuisine.

Toutefois, ce document ne démontre pas qu'il n'y avait plus d'alimentation de l'immeuble en eau et en gaz.

Il n'est pas davantage établi que le bailleur privé, non professionnel, ait connu les non-conformités ni a fortiori qu'il ait conservé sciemment le silence sur ce point afin de tromper le locataire; celui-ci étant au demeurant en mesure de se rendre compte de la vétusté générale de l'immeuble.

Par ailleurs, aucun élément objectif ne prouve que la signature du bail aurait été imposée à l'association dans un contexte d'extrême urgence qui aurait vicié son consentement, contrairement à ce que conclut l'association.

Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à voir prononcer la nullité du bail pour dol.

4- Sur l'existence de clauses abusives dans le bail:

Le preneur soutient en outre que plusieurs clauses du bail sont nulles car abusives, au regard de la liste dressée par la Commission des clauses abusives dans sa recommandation numéro 2000-01 du 17 février 2000.

Mais il convient de rappeler que selon les termes de l'article L. 132-1 du Code de la consommation,

"Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat."

Or, l'association Emmaus ne démontre pas que Mme Benghiati soit un professionnel de la location ou de l'immobilier; le seul fait qu'elle lui ait déjà vendu auparavant un immeuble situé étant manifestement insuffisant pour lui conférer cette qualité.

Ce moyen doit donc être écarté.

5- L'association Emmaus conclut en outre au caractère non décent de l'immeuble loué, compte tenu des observations contenues dans le rapport de Gaz de Bordeaux.

Il résulte de l'article 2 paragraphe 4 du décret 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicables également aux baux exclus du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, que le logement doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires , et notamment que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Toutefois, le devis de la société Gaz de Bordeaux n'est pas suffisamment précis et il n'est pas établi, en particulier, que l'installation de gaz équipant l'appartement du rez-de-chaussée comportait un danger pour la sécurité physique ou la santé des locataires.

Au surplus, l'association ne tire aucune conséquence juridique de sa contestation sur ce point, en ce qui concerne l'exigibilité des sommes réclamées.

Ce grief sera donc écarté.

6- Concernant les loyers :

Mme Benghiati soutient que les loyers sont dus pour les mois de janvier à mai 2009, puisque l'association Emmaus n'a pas respecté la clause selon laquelle "compte tenu de l'effort consenti par le bailleur, notamment en ce qui concerne le loyer modéré et la gratuité de 5 mois de loyer, Emmaus s'engage à prendre en charge toutes les grosses réparations qui incombent habituellement au propriétaire ainsi que la remise en état de l'intérieur et de l'extérieur de l'immeuble."

Il résulte de la comparaison entre les factures produites par l'association Emmaus (pièces 3 à 13) et le procès-verbal de constat d'huissier du 16 décembre 2009 que l'intimée a fait réaliser par M. Neculai Ifrim, salarié de Emmaus Développement, des travaux de rénovation partiels dans l'immeuble, comportant la pose de plans de travail, d'éviers, robinetterie, sanitaires, parquets flottants et la réalisation de peintures.

Il convient d'évaluer ces travaux à 6 000 euro en prenant en considération le montant des factures produites (5 667,79 euro TTC) qui n'incluaient pas la main d'œuvre.

Après compensation, la société locataire demeure débitrice d'une somme de 4 000 euro au titre des loyers, compte tenu de l'insuffisance des travaux réalisés.

Pour la période comprise entre le 1er juin 2009 et le 9 septembre 2009, il n'est pas discuté que l'association Emmaus est redevable d'une somme de 6 600 euro.

Ainsi que le bailleur le rappelle à juste titre, seule la remise des clés selon procès-verbal de constat du 19 décembre 2009 a mis un terme à l'obligation du locataire de payer les loyers courants, nonobstant la libération préalable des lieux intervenue le 9 septembre 2009. Une somme complémentaire de 6 432,24 euro est due pour la période du 10 septembre 2009 au 19 décembre 2009.

Par voie d'infirmation du jugement entrepris, il convient de condamner l'association Emmaus à payer à Mme Benghiati la somme de 17 032,24 euro au titre des loyers.

7- Concernant les travaux de remise en état :

Selon les dispositions de l'article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Cette présomption simple, qui s'applique exclusivement aux réparations locatives, peut être combattue par la preuve contraire, notamment par témoignages ou présomptions.

En l'espèce, il n'existe ni état des lieux d'entrée, ni photographies ou attestations relatives à l'état des peintures, revêtements de sol lors de la délivrance des locaux.

La présomption de bon état de réparations locatives n'est donc pas renversée par le preneur.

Le bailleur a produit aux débats (pièce numéro 2) un devis de rénovation établi le 15 février 2010 par l'entreprise Manu multiservices, d'un montant total de 50 581,90 euro.

L'association Emmaus a produit pour sa part un procès-verbal détaillé de constat dressé par huissier le 16 décembre 2009, non contesté, avec photos annexées. Son représentant a par ailleurs expressément reconnu par écrit l'existence de dégradations locatives incombant aux familles qu'il avait installées dans les lieux.

La bailleur estime en premier lieu qu'il est nécessaire, pour tout l'appartement du rez-de-chaussée (sauf la cuisine), de déposer le parquet, d'appliquer une résine d'accroche et de poser du carrelage, pour un coût total de 4 252,72 euro.

Mais il ressort du constat que le sol en parquet flottant est sale dans le couloir, encrassé dans les chambres mais non dégradé, de sorte que la nécessité de le remplacer n'est pas établie pour ces pièces.

Le revêtement de sol ne doit être refait que dans la pièce principale, puisqu'il présente des taches et qu'une partie dans l'angle à gauche en entrant. Cette prestation sera évaluée à 500 euro.

La dépose et repose de 5 radiateurs avec remise en eau ne peuvent être mis à la charge du locataire en l'absence de preuve de dysfonctionnement. La réparation du conduit d'eau de l'un des radiateurs, jugée nécessaire par la société Gaz de Bordeaux dans son rapport du 6 avril 2009, ne trouve son origine que dans la vétusté du réseau hydraulique et non dans une dégradation imputable au preneur, ainsi que cela ressort de la photographie jointe au rapport précité.

Il convient de retenir, comme imputable au preneur sortant, la saleté des murs et plafonds (décrits comme encrassés ou tachés dans le constat), ce qui justifie des travaux à hauteur de 1 186,06 + 2 773,85 + 150,64 = 4 110,55 euro pour la reprise des peintures des murs et plafonds de la loggia.

En revanche, la mise en peinture des portes, menuiseries et radiateurs ne constituent pas des réparations locatives puisque l'huissier les a décrits comme défraîchies ou usagées avec écaillements, ce qui résulte de la vétusté et non de dégradations par les occupants.

Au vu des mentions du constat, la repose des plinthes (absentes, sales ou entachées de peinture) et des seuils est due par le preneur et sera évaluée au vu du devis à 1 012,58 euro. Il en est de même pour la remise en état des prises électriques pour 450 euro (recouvertes de peinture ou dégradées).

Seules deux barres de seuil (et non sept comme indiqué au devis) ont été mentionnées absentes sur le constat ; il en résulte un coût de 84 euro selon le tarif du devis.

La baignoire a été dessertie par le locataire et doit être reposée et raccordée, ce qui représente un coût de 998 euro qui doit être supporté par l'association Emmaus. La peinture doit être reprise dans la salle de bain pour un coût de 265 euro.

Les portes coulissantes du placard de rangement ont été dégradées ; le prix de reprise prévu au devis (350 euro) est excessif et doit être ramené à 150 euro.

Aucune constatation de l'huissier ne justifie la facturation de la peinture de la rambarde ni le nettoyage de la cage d'escalier ; cette demande sera rejetée.

Pour l'appartement du second étage, les constations de l'huissier justifient qu'il soit fait droit à la demande en paiement du bailleur pour les seuls postes suivants :

- les murs du couloir, de la loggia, du cellier et coin toilette comportent des taches, les peintures de la cuisine sont sales ; les frais de peinture seront admis à concurrence de 3 000 euro,

- une prise électrique est dessertie du mur en cuisine, et dans la pièce principale, une prise est manquante et l'autre dessertie; le coût de la reprise (450 euro) est excessif et sera ramené à 200 euro ;

soit un total de 3 200 euro.

Les autres postes ne sont pas justifiés et seront rejetés.

Pour l'extérieur, il est sollicité le nettoyage de la façade au karcher et la pose d'un échafaudage. Cette prestation correspondrait à la remise en état extérieure convenue à la clause spéciale du bail. Toutefois, il a déjà été tenu compte de l'inexécution partielle de cette clause, par l'obligation du paiement mise à la charge du preneur sortant à hauteur de 4 000 euro.

Cette demande doit donc être écartée.

Le bailleur soutient enfin que la peinture de la façade doit être refaite à la suite de tags.

Toutefois, le constat ne fait pas mention de cette dégradation, et aucun autre élément ne permet de conclure qu'il s'agisse d'une dégradation imputable aux occupants de l'immeuble entre le 1er janvier 2009 et le 19 décembre 2009.

Le bailleur doit être débouté de ce chef.

En définitive, le coût des remises en état imputables à l'association Emmaus ressort à la somme de 10 770,13 euro.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de condamner l'association Emmaus à payer à Mme Benghiati la somme de 10 770,13 euro au titre des frais de remise en état de l'immeuble.

Il est équitable d'allouer à Mme Benghiati une indemnité de 2 500 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel.

Dès lors qu'elle succombe en ses prétentions, l'association Emmaus doit être déboutée de la demande formée sur ce même fondement et condamnée aux entiers dépens d'appel.

Par ces motifs LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Reçoit Mme Benghiati en son appel principal et l'association Emmaus 33 urgence sociale en son appel incident, Confirme le jugement, en ce qu'il a condamné l'association Emmaus 33 urgence sociale à payer à Mme Benghiati la somme de 6 600 euro en contrepartie de son occupation des lieux entre le 1er juin et le 9 septembre 2009 avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2009, et en ce qu'il a condamné l'association Emmaus aux entiers dépens, Infirme le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, Condamne l'association Emmaus 33 urgence sociale à payer à Mme Benghiati les sommes suivantes : 6 432,24 euro en contrepartie de l'occupation de l'immeuble entre le 10 septembre 2009 et le 19 décembre 2009, 4 000 euro, en contrepartie de l'occupation de l'immeuble entre le 1er janvier 2009 et le 31 mai 2009, après déduction du montant des travaux réalisés conformément aux stipulations du bail précaire, 10 770,13 euro au titre des frais de remise en état de l'immeuble, Déboute Mme Benghiati du surplus de ses demandes d'indemnisation, Y ajoutant, Condamne l'association Emmaus 33 urgence sociale à payer à Mme Benghiati la somme de 2 500 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette la demande formée par l'association Emmaus 33 urgence sociale sur ce même fondement, Condamne l'association Emmaus 33 urgence sociale aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement au profit de la Selarl Cabinet Noëlle Larrouy, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, outre les frais d'exécution éventuelle.