CA Rennes, 4e ch., 3 décembre 2015, n° 12-04058

Exposé du litige :

M. Maurice B. et Mme Geneviève G. son épouse, alors âgés respectivement de 85 et 88 ans ont signé le 28 mars 2008, par l'intermédiaire de M. P., agent immobilier, un contrat de réservation, d'un appartement de type T3 au prix de 390 940 euro, au sein de l'ensemble immobilier la Charline <adresse>, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement. Ils ont versé un dépôt de garantie de 19 547 euro.

M. B. est décédé le 15 mai 2008 et son épouse le 31 juillet suivant.

Mme Christine B., M. Jean-Charles B., Mme Brigitte B. et M. Dominique B., héritiers de Mme B., ci-après dénommés les consorts B. ont sollicité dans un premier temps l'annulation du contrat de réservation au motif qu'il respectait pas les dispositions relatives au démarchage à domicile, ce que le promoteur n'a pas accepté, puis fait connaître qu'ils n'entendaient pas acquérir le bien, sollicitant la restitution du dépôt de garantie.

La SCCV a fait savoir qu'elle refusait d'annuler le contrat de réservation et accepterait que le contrat de vente ne soit pas régularisé en contrepartie de l'abandon du dépôt de garantie, comme prévu par le contrat de réservation.

En parallèle, M. P. a sollicité des consorts B., le paiement de sa commission d'un montant de 19 164 euro.

A défaut d'accord, les consorts B. ont par exploits des 4 et 5 novembre 2009, fait assigner devant le Tribunal de Saint-Nazaire la SCCV Résidence La Charline et M. P. au visa des articles L. 261 et R. 261 et suivants du Code de la consommation, L. 121-21 et suivants du Code de la consommation, 1147, 1382 du Code civil, afin de voir juger que le contrat de réservation est nul et ordonner la restitution par la SCCV du dépôt de garantie ; à le supposer régulier qu'il n'engage pas les héritiers à acquérir, qu'ils n'entendent pas user de cette faculté, débouter M. P. de sa demande de commission ou d'indemnisation, condamner in solidum la SCCV La Charline et M. P. au regard de leurs fautes à leur verser une somme de 35 000 euro de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d'avoir évité les pénalités fiscales et une perte de valeur de l'immeuble.

Par jugement du 31 mai 2012, le tribunal a:

- débouté les consorts B. de l'ensemble de leurs demandes,

- dit que le dépôt de garantie de 19 547 euro restera acquis à la SCCV La Charline,

- condamné in solidum les consorts B. à payer à M. P. la somme de 19 164 euro en règlement de ses honoraires,

- condamné les consorts B. à payer à la SCCV La Charline comme à M. P. la somme de 2 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné les consorts B. aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.

Les consorts B. ont interjeté appel par déclaration déposée le 18 juin 2012.

Par conclusions transmises le 10 octobre 2013, les consorts B. demandent à la cour de :

Réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Dire que le contrat de réservation signé le 28 mars 2008, à le supposer légalement formé n'engage pas les réservataires ni leurs ayants droits à acquérir, leur donner acte qu'ils n'entendent pas user de la faculté d'acquérir,

Dire que M. P. ne dispose d'aucun droit à commission ni indemnisation,

Dire que la SCCV La Charline et M. P. ont commis des fautes qui leur ont causé un dommage sous forme de perte de chance,

Condamner in solidum la SCCV La Charline et M. P. à leur payer la somme de 35 000 euro à titre de dommages et intérêts,

Prononcer l'annulation du contrat de réservation et condamner la SCCV La Charline à leur payer la somme de 19 547 euro assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2008,

Débouter les intimés de leurs demandes reconventionnelles,

Condamner in solidum la SCCV La Charline et M. P. à leur verser une indemnité de 7 500 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Les appelants font valoir que les termes du contrat de réservation révèlent clairement que les réservataires comme leurs ayants droits ne sont pas tenus d'acquérir les lots; qu'il se distingue d'une promesse synallagmatique de vente. Ils ajoutent qu'en revanche en cas de renonciation à acquérir, les réservataires abandonnent le dépôt de garantie au vendeur.

Ils font grief au tribunal de ne pas avoir analysé les termes du contrat qui ne font que reprendre les textes applicables et d'être allé au-delà de l'argumentation de la SCCV La Charline qui n'a jamais prétendu à l'existence d'une quelconque vente entre les parties.

Ils en déduisent qu'au regard des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, le droit à commission de MP ne pouvait naître que de la signature de l'acte authentique et non du contrat de réservation. Ils relèvent qu'au-delà de sa réfutation d'avoir commis une faute, il s'attache à réfuter la qualification de démarchage à domicile qui ne concerne que la société venderesse et est indifférente pour statuer sur ses droits.

Par ailleurs, ils soutiennent que le contrat de réservation du 28 mars 2008 est nul, puisque signé au domicile de M. et Mme B., il ne respecte pas les articles L. 121-23 et suivants du Code de la consommation, faute de faculté de rétractation et en présence d'un paiement immédiat illicite. Ils estiment que l'on ne peut leur opposer les dispositions de l'article L. 121-22 du même Code qui exclut l'application du droit commun sur le démarchage aux opérations soumises à une réglementation particulière qui ne peut concerner que le démarchage lui-même et non l'existence d'une réglementation spécifique telle celle de la VEFA, observant que le Code de la construction et de l'habitation ne contient aucune disposition relative au démarchage.

Ils reprochent au premier juge d'avoir privilégié la législation propre à la VEFA créant ainsi un dérogation prétorienne à l'application du texte général au prétexte d'une incompatibilité entre les deux réglementations, qui en fait n'existe pas.

Enfin, ils soutiennent que la SCCV a commis une faute en leur enjoignant de manière récurrente par le biais de son notaire de passer l'acte de vente et que M. P. est également fautif pour leur avoir demandé une somme qui n'est pas due, s'obstinant à prétendre avoir été frustré de sa commission, comportement qu'il a poursuivi au travers de sa demande reconventionnelle devant le premier juge comme devant la cour. Ils ajoutent qu'il avait commis un très grossier manquement à son obligation de conseil en obtenant des époux B., contractant affaiblis, un engagement qu'ils n'étaient pas en mesure de financer, puisque sans revente préalable de leur maison, ils ne disposaient pas de la possibilité de financer les lots réservés, comme le montre la déclaration de succession.

Ils estiment que ces fautes conjuguées les ont conduits à différer l'acceptation de la succession de peur d'être tenus d'acquérir un bien d'une valeur égale aux deux tiers de l'actif successoral alors qu'ils devaient régler des droits de succession de l'ordre de 60 %, et donc à différer la mise en vente de la maison qui entre temps a perdu de sa valeur et dont ils ont dû régler les charges, préjudice qui s'analyse en une perte de chance.

Par conclusions transmises le 8 janvier 2013, M. P. demande à la cour de :

Confirmer le jugement sauf à considérer que les discussions sur le démarchage n'avaient pas à s'appliquer au contrat souscrit par les époux B.,

En conséquence, condamner in solidum les époux B. à lui verser la somme de 19 164 euro d'indemnité avec intérêts à compter de la demande devant le tribunal soit le 24 novembre 2010, ou à défaut du jugement, et 2 000 euro de frais irrépétibles

Condamner in solidum les époux B. à lui verser une somme identique au titre des dépens d'appel et à supporter les dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Sans discuter que le contrat de réservation a été signé au domicile de M. et Mme B., il soutient que cette opération ne constitue pas un démarchage à domicile d'une clientèle potentielle, contestant au surplus toute pression sur les réservataires pour obtenir leur consentement. Il en déduit que les dispositions du Code de la consommation qui ont pour but de protéger le consommateur de l'agressivité et de l'abus de puissance économique de certains vendeurs ne sont pas applicables et que le contrat est valable.

Il fait observer que M. et Mme B. avaient manifesté à leur notaire leur intention de vendre leur maison pour acquérir un appartement, que c'est dans ce contexte que le négociateur du notaire l'a contacté pour qu'il leur présente le projet de construction de la résidence ; que des échanges qui en ont suivi M. B. a fait connaître dès le 14 mars 2008 son intention de réserver un appartement et de signer le contrat de réservation ayant sollicité des explications et des modifications d'aménagement des prestations prévues sur les plans. Il en déduit qu'ils ont conclu le contrat en parfaite connaissance de cause, le 24 mars 2008 après avoir réfléchi aux modalités de financement ; que sur ce point leur patrimoine leur permettait cet achat sans recours à un prêt, ni condition relative à la vente de la maison qu'ils devaient vendre. Subsidiairement, il ajoute que la notification du délai de rétractation a bien été faite.

Estimant que les consorts B. ont commis une faute en ne voulant pas réitérer l'engagement pris par M. et Mme B. ont commis une faute, il s'estime fondé à obtenir sa commission ou une indemnité du même montant en application de l'article 1382 du Code civil.

Il conteste la réalité du préjudice allégué par les consorts B. Relevant que les héritiers avaient la possibilité d'accepter la succession sous bénéfice d'inventaire, il impute les retards dans la déclaration de succession comme dans la mise en vente du bien à leur seule inertie. Il ajoute que ces préjudices sont sans lien de causalité avec la faute alléguée à son encontre.

Par ordonnance du 15 mai 2013, le conseiller de la mise en état a déclaré régulières la déclaration et les conclusions d'appel, rejeté l'exception de caducité de l'appel, déclaré irrecevables les conclusions de la SCCV La Charline en date du 14 février 2013, débouté les consorts B. de leur demande de frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 6 octobre 2015.

Motifs :

Sur la validité du contrat de réservation au regard des dispositions sur le démarchage à domicile:

Pour poursuivre l'annulation du contrat de réservation, les appelants invoquent les dispositions du Code de la consommation relatives au démarchage à domicile.

Selon l'article L. 121-21 du Code de la consommation dans sa rédaction applicable au litige, caractérise un démarchage à domicile, le fait pour un professionnel de se rendre au domicile ou à la résidence d'une personne physique, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services. Ce texte à défaut d'exclusions expresses a vocation à s'appliquer au démarchage réalisé par un agent immobilier et à la vente d'immeubles et notamment à la vente en l'état futur d'achèvement.

Par contre, il suppose que le consentement de la personne démarchée soit issu directement de la sollicitation dont elle a fait l'objet à son domicile et donc que la rencontre des volontés sur l'opération en cause s'y soit produit.

En l'espèce, les échanges entre M. P. et le négociateur de Maître D. (pièces 1 de l'intimé) de janvier 2008 révèlent que M. et Mme B. avaient fait connaître à leur notaire dès cette époque leur intention d'acquérir un appartement et de vendre leur maison ; que le programme de construction de la Résidence la Charline leur a été présenté par le négociateur en mars 2008 après obtention de M. P. titulaire d'un mandat de vendre plusieurs lots ( pièce 9) d'information sur ce programme.

Il est établi que les époux B. ont fait part le 14 mars 2008 à M. P. mandataire du constructeur, de leur volonté de réserver l'appartement et le parking litigieux et de signer le contrat de réservation dès que possible, mentionnant dans leur mail leur identité complète et leur régime matrimonial, le prix de vente, ainsi que l'absence de condition suspensive de crédit, ce avec une précision excluant toute notion d'affaiblissement nonobstant leur âge ; qu'ils ont complété les éléments d'identité le lendemain, confirmant ainsi de fait leur intention de réserver ces lots.

Ces éléments démontrent que la signature au domicile de M. et Mme B. le 28 mars suivant, du contrat de réservation des lots constitue seulement la matérialisation de leur part d'un consentement réfléchi à l'opération projetée dans ses différents aspects et d'une rencontre des volontés, intervenue antérieurement au déplacement de l'agent immobilier, lequel apparaît dépourvu d'impact sur l'engagement de M. et Mme B. de réserver ce bien. Dès lors, la conclusion de ce contrat ne relève pas d'un démarchage à domicile et la demande d'annulation pour ne pas respecter les dispositions prévues par la Code de la consommation ne peut être accueillie.

Sur la nature du contrat de réservation:

La lecture du contrat de réservation régularisé entre la SCCV La Charline et les époux B. montre qu'après avoir rappelé le programme de construction envisagé sur le terrain acquis, le réservant, la SCCV confère aux réservataires, M. et Mme B. la faculté d'acquérir par préférence à tout autre, les lots choisis par eux au sein de l'ensemble immobilier pour un prix ferme et définitif. En contrepartie, les réservataires versent un dépôt de garantie égal à 5 % du prix devant être payé sans recours à un prêt.

Ce contrat consacre donc l'engagement du constructeur si le programme immobilier est exécuté de réserver aux époux B. le bien et de le leur en proposer l'acquisition, en contrepartie du versement de leur part d'un dépôt de garantie, mais ne contient pas contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge d'engagement des réservataires de réaliser la vente par la suite. Dès lors contrairement à ce que soutient M. P., il ne constitue pas une promesse synallagmatique de vente valant vente au sens de l'article 1589 du Code civil et les consorts B. bien qu'obligés par le contrat de réservation en leur qualité d'héritiers de Mme B. réservataire, conformément à la clause portée en page 1, soutiennent justement qu'ils n'ont pas d'obligation d'acquérir l'appartement et de régulariser l'acte authentique. Sur ce point, ils ont clairement indiqué le 2 février 2009 par la voix de leur conseil au notaire chargé de recevoir la vente, qu'ils n'accepteraient pas l'offre de vente émise par la SCCV.

Sur les demandes des consorts B.:

Sur la restitution du dépôt de garantie :

A défaut d'annulation du contrat du 28 mars 2008 sur le fondement des dispositions du Code de la consommation relatives au démarchage à domicile, les consorts B. ne peuvent prétendre à la restitution du dépôt de garantie de ce chef.

Sa restitution ne peut s'opérer que dans les conditions prévues par le contrat de réservation dont il n'est pas discuté qu'il est conforme aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation, tant en ce qui concerne le délai de rétractation accordé aux réservataires, qu'en ce qui concerne le montant et les modalités de conservation de ce dépôt par le notaire.

Le contrat indique sans ambiguïté qu'en cas de non réalisation de la vente le dépôt de garantie reste acquis au réservant, hors les cas : d'absence d'offre par le réservant dans le délai fixé, de non réalisation des conditions suspensives et de renonciation du réservataire liée à l'application d'une des causes énoncées à l'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation. Les deux dernières hypothèses de restitution ne concernent pas l'espèce. Il est par ailleurs justifié de ce que la SCCV par le biais du notaire chargé de la rédaction des actes a indiqué à plusieurs reprises qu'elle souhaitait poursuivre la vente et qu'il a été demandé au notaire des consorts B. la communication de la dévolution successorale et des coordonnées des héritiers afin d'établir le projet d'acte de vente devant être présenté au plus tard le 28 mars 2009 (courriers des 24 septembre et 19 décembre 2008, 7 janvier 2009) ; qu'en réponse les appelants ont indiqué le 2 février 2009, ne pas souhaiter accepter l'offre d'acquisition qui pourrait leur être adressée, rendant ainsi inutile l'envoi du projet d'acte aux différents héritiers.

Dans ces conditions, en contrepartie de le refus de poursuivre l'acquisition des lots, les consorts B. conformément aux termes du contrat ne peuvent prétendre à la restitution du dépôt de garantie qui reste acquis à la SCCV La Charline. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Les appelants reprochent à la SCCV La Charline d'avoir abusé de l'autorité conférée à son notaire officier ministériel pour aboutir à une vente.

Or, dès lors que le contrat de réservation est régulier, le refus de la SCCV opposé à la demande d'annulation présentée par les consorts B. en juillet et août 2008 suite au décès des époux B. ne constitue pas une faute. Il en est de même de sa volonté de poursuivre la vente conformément aux termes du contrat de réservation engageant les héritiers des réservataires et d'émettre les projets d'acte de vente, le courrier de son notaire du 7 janvier 2009 révélant en son avant dernier paragraphe que la SCCV avait conscience que les héritiers avaient la possibilité de ne pas régulariser la vente en lui abandonnant le dépôt de garantie.

S'agissant de M. P., il ne peut lui être reproché d'avoir manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. et Mme B. en ne prévoyant pas dans le contrat de réservation une condition suspensive de cession préalable de leur maison. En effet, il résulte du courrier du négociateur de l'étude de leur notaire qu'ils avaient prévu de vendre leur maison, qui était valorisée autour de 300 000 euro à l'époque. Par ailleurs la déclaration de succession produite montre que même vendue à un prix plus bas, les époux B. disposaient d'un patrimoine et notamment de liquidités leur permettant de compléter le financement des lots.

Si M. P. a effectivement rappelé que des honoraires avaient prévu dans le contrat de réservation, que les consorts B. devaient honorer, il apparaît que le préjudice invoqué par ces derniers est en fait sans lien avec le comportement de l'agent immobilier ou de la SCCV.

En effet, les appelants soutiennent que dans l'incertitude de l'issue du présent litige, ils ont tardé à accepter la succession, ce qui a généré des pénalités fiscales et tardé à vendre la maison ce qui a conduit à une cession à des conditions financières moins défavorables. Or, au regard de cette situation d'incertitude et du litige avec la SCCV, les consorts B. avaient la possibilité, qu'ils n'ont pas souhaité utiliser, dans le délai prévu par les articles 770 et suivants du Code civil, d'accepter la succession de Mme B. à concurrence de l'actif net, ce qui en maintenant une distinction entre leurs patrimoines personnels et le patrimoine de la succession, leur permettait dès lors qu'ils ne souhaitaient pas conserver la maison, de la mettre en vente rapidement limitant ainsi les effets de la dégradation du marché immobilier à compter de 2009 et les mettait à l'abri des pénalités fiscales. Leur choix de privilégier une autre option ne peut être imputé aux intimés.

En conséquence, ils doivent être déboutés de leur demande indemnitaire. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de paiement de M. P :

Celui-ci sollicite des consorts B. le paiement de 19 164 euro montant de la commission porté dans le contrat de réservation ou une indemnité du même montant.

Le contrat de réservation inclut en page 5 dans le prix de la vente si elle se réalise, une somme de 19 164 euro au titre des honoraires de l'agent immobilier. Cependant, ainsi que le rappellent justement les appelants, l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 énonce que l'agent immobilier a droit au paiement d'une commission pour les opérations effectivement conclues et constatées dans un acte contenant l'engagement des parties. Or, ainsi qu'il est indiqué plus haut, le contrat de réservation ne contient aucun engagement d'acquérir de la part des réservataires qui ont toujours la possibilité de ne pas accepter l'offre de vente du constructeur contre abandon du dépôt de garantie. En l'espèce, seule la signature de l'acte authentique de vente pouvait générer un droit à commission pour l'agent immobilier.

Par ailleurs, les consorts B. n'ont commis aucune faute privant M. P. d'un droit acquis à rémunération, en refusant comme le permettait le contrat, d'accepter l'offre de vente en contrepartie de la perte du dépôt de garantie. Il ne peut donc solliciter une indemnisation égale au montant de sa commission. Il sera en conséquence débouté de sa demande en paiement et le jugement réformé sur ce point.

L'équité commande que chacune des parties conserve la charge des frais irrépétibles qu'elle a engagés tant en première instance qu'en appel. Les demandes seront rejetées et le jugement sera réformé en ce sens.

Les consorts B. comme M. P. succombant en leurs prétentions respectives, il sera fait masse des dépens tant de première instance que d'appel qui seront supportés pour les 2/3 par les consorts B. et pour 1/3 par M. P.

Les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Par ces motifs LA COUR, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté les consorts B. de leurs demandes contre la SCCV La Charline et M. P., Réforme pour le surplus, Statuant à nouveau, Déboute M. P. de sa demande en paiement contre les consorts B. de la somme de 19 164 euro à titre de commission ou d'indemnisation, Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, Fait masse des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour les 2/3 par les consorts B. et pour 1/3 par M. P, Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.