Cass. 3e civ., 7 octobre 2014, n° 13-19.328

LA COUR : - Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 avril 2013), que par acte notarié du 2 juillet 1999, la Société immobilière familiale du logis moderne (la SIF) a vendu à M. et Mme X un bien immobilier ; que se plaignant de l'aggravation de fissures, M. et Mme X ont assigné la SIF et son assureur, les Mutuelles du Mans assurances (MMA), en garantie des vices cachés ;

Sur le premier moyen : - Attendu que M. et Mme X font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action en garantie des vices cachés, alors, selon le moyen, qu'en n'ayant pas répondu aux conclusions des époux X soutenant, en droit, que lorsqu'une clause contractuelle exonère le vendeur des vices cachés qu'il n'aurait pas connus, conformément à l'article 1643 du Code civil, le point de départ du bref délai pour agir en garantie des vices cachés doit être fixé au jour où l'acquéreur a pu se convaincre de la connaissance qu'avait son vendeur du vice caché et s'est ainsi trouvé dans la capacité d'exercer une action qui lui était auparavant refusée, et en fait, qu'une telle clause était insérée dans l'acte de vente, et que ce n'était qu'à la lecture du rapport du cabinet Cifex du 20 décembre 2003, mettant en cause la responsabilité de la société SIF, qu'ils avaient pris conscience " que le phénomène de fissuration était connu par la SIF dans toute son ampleur et que celle-ci a cherché à minimiser voir à dissimuler matériellement les manifestations du phénomène ", que leur vendeur était de mauvaise foi, que la clause l'exonérant des vices cachés leur était inopposable et qu'ils pouvaient agir en garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé que le bref délai prévu par l'article 1648 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, courait à compter de la date à laquelle à l'acquéreur avait connaissance du vice affectant le bien vendu et que la mauvaise foi du vendeur n'avait aucune incidence sur le point de départ de ce délai, et souverainement retenu que les acquéreurs avaient pleinement connaissance du vice affectant les murs de leur maison dès le mois de septembre 1999, que la lettre adressée par leur conseil à la SIF le 15 février 2002 confirmait qu'ils avaient pleinement conscience du fait que l'aggravation des fissures était due à la sécheresse et révélait qu'ils étaient prêts, dès cette époque, à agir à l'encontre de leur vendeur pour être indemnisés de leur préjudice s'ils n'obtenaient pas la communication des coordonnées de son assureur, la cour d'appel, répondant aux conclusions, en a déduit à bon droit que le bref délai avait commencé à courir, au plus tard, à la date de cette lettre, et que l'action engagée le 28 septembre 2004 était irrecevable ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen : - Attendu que M. et Mme X font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en responsabilité délictuelle formée contre la SIF sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, alors, selon le moyen, que commet une faute délictuelle envers l'acquéreur d'une maison individuelle le vendeur qui, en l'état d'un conflit avec les locataires précédents en raison des fissures dégradant la maison, déclarées en période couverte par un arrêté de catastrophe naturelle due à la sécheresse, ne déclare pas le sinistre à son assureur et se borne à reboucher sommairement les fissures, même s'il ne connaît leur caractère évolutif auquel n'est pas subordonné la déclaration du sinistre, et place les acquéreurs dans l'impossibilité de bénéficier d'une garantie auprès de leur assureur, la période concernée étant antérieure à la vente ; qu'en s'étant fondée sur les circonstances inopérantes qu'il n'était pas démontré que la SIF connaissait le caractère évolutif des fissures et donc la nécessité de déclarer le sinistre à son assureur, qu'une expertise judiciaire en 1995 ne concernant pas leur pavillon avait décrit des désordres n'affectant pas la solidité des ouvrages, que les fissures apparues sur les murs du pavillon 22 ne lui avaient été signalées que le 4 septembre 1998 par ses locataires et qu'il n'était pas démontré qu'à cette époque elle avait conscience de la gravité des fissures et qu'à terme elles risquaient de porter atteinte à la solidité de l'immeuble, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la négligence du vendeur SIF ne résultait pas de la non déclaration d'un sinistre malgré le signalement de désordres par ses locataires en septembre 1998, étant acquis aux débats que la commune d'Evry au temps où la SIF était propriétaire avait fait l'objet de deux périodes de sécheresse ayant donné lieu à deux arrêtés des 24 juin 1997 et 22 juin 1999, antérieurs à la vente du 3 juillet 1999, et de ce qu'il avait " sommairement " rebouché les fissures, les acquéreurs étant privés de toute garantie auprès de leur assureur multirisque habitation, la période concernée étant antérieure à la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que M. et Mme X ne démontraient pas que la SIF avait connaissance du caractère évolutif des fissures et qu'à l'époque du signalement des fissures par les locataires elle avait conscience de la gravité de ces fissures et du fait qu'elles risquaient à terme de porter atteinte à la solidité de l'immeuble, et d'autre part, que la SIF n'avait pas cherché à dissimuler l'existence des fissures à M. et Mme X qui reconnaissaient avoir constaté avant la vente qu'elles avaient été rebouchées, la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, en a déduit que la SIF n'avait commis aucune négligence en ne déclarant pas ce sinistre à son assureur, ni aucune faute en rebouchant sommairement ces fissures, a légalement justifié sa décision ;

Par ces motifs : rejette le pourvoi.