CA Douai, 1re ch. sect. 1, 24 septembre 2012, n° 12-03199

Par acte notarié du 23 novembre 2009 Monsieur Romain D et Mademoiselle Julie V ont acquis de Madame Carole Q et de Monsieur Reynald L, en liquidation judiciaire, représenté par Maître Nicolas S, liquidateur judiciaire, une maison d'habitation située <adresse>, pour le prix de 200 000 euros.

Par actes d'huissier des 22 et 23 mars 2010 Monsieur D et Mademoiselle V ont fait assigner devant le Tribunal de Grande de Saint-Omer Madame Q, Monsieur L et Maître S, en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur L, pour les voir condamner in solidum, sur le fondement de la garantie des vices cachés, à leur verser la somme de 12 405 euros, coût des travaux de remise en état de l'installation d'assainissement ainsi que des dommages-intérêts et frais de constat d'huissier.

Par conclusions ultérieures ils ont également fondé leur action sur le dol et le défaut de conformité de la chose vendue.

Ils exposaient que le 26 janvier 2010 ils se sont vus délivrer par leurs voisins, les époux B, une assignation en déclaration de jugement commun dans un litige qui les opposait aux précédents propriétaires de l'immeuble au sujet de la fosse septique se trouvant entre les deux fonds, dont les excréments s'épandaient dans leur sous-sol.

Par jugement du 15 juillet 2011 le tribunal a :

- dit irrecevable la demande des consorts D V fondée sur la garantie des vices cachés,

- rejeté les demandes des consorts D V fondées sur le dol et le défaut de conformité et celle subsidiaire d'expertise,

- condamné Monsieur D et Mademoiselle V à payer " à titre de dommages-intérêts " en application de l'article 700 du Code de procédure civile , la somme de 950 euros à Monsieur L et Madame Q et la somme de 950 euros à Maître S, ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur L,

- condamné Monsieur D et Mademoiselle V aux dépens.

Monsieur D et Mademoiselle V ont relevé appel de ce jugement le 7 septembre 2011.

Ils demandent à la Cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

- condamner in solidum Madame Q, Monsieur L et Maître S, ès qualités de mandataire liquidateur de Monsieur L, à leur verser la somme de 12 990,17 euros au titre des travaux de remise en état de l'installation d'assainissement, la somme de 188,55 euros pour frais de constat d'huissier et la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- les condamner in solidum à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre dans le cadre de la procédure initiée par les époux B devant le Tribunal d'Instance de Saint-Omer,

- si la Cour s'estimait insuffisamment éclairée, d'ordonner une expertise pour rechercher la cause des désordres, dire si Madame Q et Monsieur L pouvaient en avoir connaissance, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités et d'évaluer les préjudices et chiffrer le coût des remises en état,

- condamner in solidum Madame Q, Monsieur L et Maître S, liquidateur judiciaire, aux dépens et à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile .

Ils soutiennent que le fait pour Monsieur L et Madame Q de ne pas les avoir informés qu'ils faisaient l'objet d'une procédure initiée par leurs voisins devant le Tribunal d'Instance de Saint-Omer pour nuisance en provenance du réseau d'assainissement est constitutif d'une réticence dolosive et qu'ils n'auraient pas acquis l'immeuble s'ils avaient eu connaissance de cette procédure qui les a conduits à réaliser d'importants travaux de mise en conformité.

A titre subsidiaire ils invoquent le manquement des vendeurs à l'obligation de délivrance d'une chose conforme au contrat et la garantie pour vices cachés de la chose vendue. A ce sujet ils soutiennent que les dispositions de l'article 1649 du Code civil ne peuvent recevoir application puisque la vente n'a pas été faite par autorité de justice mais de gré à gré comme l'indique l'ordonnance du juge commissaire du 3 septembre 2009. Ils ajoutent qu'en toute hypothèse Madame Q, qui était propriétaire de l'immeuble à hauteur de 50 %, ne peut se prévaloir de l'article 1649 puisqu'elle ne fait l'objet d'aucune procédure collective.

Madame Q et Monsieur L ont conclu à la confirmation du jugement et demandé que l'indemnité procédurale qui leur a été allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile soit portée à 3 000 euros. Ils font valoir :

- que si l'acte authentique a été signé le 23 novembre 2009 le consentement des parties à la vente a été donné dans le compromis du 4 août 2009, qu'à cette date ils n'avaient pas connaissance de l'assignation devant le Tribunal d'Instance de Saint-Omer qui ne leur a été délivrée que le 15 octobre 2009, qu'il ne peut donc leur être reproché aucune réticence dolosive, que les appelants ont déclaré dans le compromis de vente avoir reçu toutes les informations nécessaires sur la localisation, l'entretien et le fonctionnement de l'installation d'assainissement,

- que le Tribunal a relevé à juste titre que l'acte de vente ne contient aucune précision sur la nature et l'étendue de l'obligation de délivrance relative au système d'assainissement ; qu'en conséquence les appelants n'apportent pas la preuve d'une différence entre les caractéristiques du bien délivré et celles convenues au contrat ; que le manquement à l'obligation de délivrance n'est donc pas établi ;

- que la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a jugé que la vente d'un immeuble d'un débiteur en liquidation judiciaire par le liquidateur, fut-elle de gré à gré, était une vente par autorité de justice, que l'article 1649 du Code civil excluant la garantie des vices cachés dans les ventes par autorité de justice doit recevoir application ; qu'en outre l'acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés,

- que les appelants n'établissent pas le lien existant entre la délivrance d'une assignation pour trouble anormal de voisinage et la nécessité de créer un nouveau système d'assainissement,

- que l'article 146 du Code de procédure civile interdit au juge d'ordonner une mesure d'instruction pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.

La Selas S, en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur L, a elle aussi conclu à confirmation.

Elle soutient d'une part que l'article 1649 du Code civil fait obstacle à l'action en garantie des vices cachés et d'autre part, que le Tribunal a rejeté les demandes fondées sur le dol et le défaut de conformité par des motifs pertinents qui ne souffrent aucune critique. Elle ajoute qu'aucune pièce ne démontre l'existence du vice et que les consorts D V qui ont entrepris des travaux sur le système d'assainissement sont aujourd'hui dans l'incapacité d'apporter la preuve qui leur incombe.

Elle se porte demanderesse d'une somme complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

SUR CE :

1°) sur la fin de non-recevoir apposée à l'action en garantie des vices cachés

Attendu que par acte notarié du 12 août 2004 Monsieur Reynald L et Madame Carole Q ont acquis en indivision, chacun pour moitié, un immeuble situé <adresse> ;

que par jugement du 21 décembre 2006 le Tribunal de commerce de Saint-Omer a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de Monsieur L, artisan peintre ; que par jugement du 31 mai 2007 cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire,

que par acte d'huissier du 28 mai 2008 la Selas S, liquidateur judiciaire de Monsieur L, a fait assigner Madame Q devant le Tribunal de Grande Instance de Saint-Omer pour que soient ordonnées les opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre elle et Monsieur L et préalablement la vente sur licitation à la barre du tribunal de l'immeuble sis <adresse>;

Attendu que par ordonnance du 3 septembre 2009 le juge commissaire à la liquidation judiciaire de Monsieur L a autorisé la Selas S à faire procéder à la vente de gré à gré de l'immeuble à Monsieur D et Mademoiselle V au prix et conditions qu'il a déterminés ;

Attendu que la vente de l'immeuble d'un débiteur en liquidation judiciaire, fut-elle de gré à gré est une vente qui, d'après l'article L. 642-18 du Code de commerce, ne peut être faite que d'autorité de justice ;

qu'il en résulte que l'article 1649 du Code civil qui dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice doit recevoir application ;

Attendu que Madame Q, copropriétaire indivis du bien vendu n'était pas elle-même en liquidation judiciaire ; que cependant les engagements de vendre contractés par elle et par Maître S en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur L sont indivisibles ; que la vente est unique et revêt un caractère de vente par autorité de justice pour le tout ;

que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré l'action en garantie des vices cachés irrecevable ;

2°) sur le dol

Attendu qu'il est stipulé en page 12 de l'acte notarié de vente du 23 novembre 2009 :

Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :

- qu'il n'existe pas de réseau public d'assainissement ;

- qu'une installation d'assainissement privée existe depuis une date inconnue du vendeur car elle était déjà en place lorsqu'il est devenu propriétaire,

- qu'il n'a rencontré aucun problème particulier avec cette installation.

L'acquéreur déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation, à l'entretien, au fonctionnement concernant l'installation d'assainissement individuel et déclare en faire son affaire personnelle.

Attendu que les vendeurs ne pouvaient déclarer le 23 novembre 2009 ne pas avoir rencontré de problème particulier avec l'installation d'assainissement alors que le 15 octobre 2009 leurs voisins, les époux B, leur avaient délivré une assignation à comparaître devant le Tribunal d'instance de Saint-Omer par laquelle ils demandaient leur condamnation à des dommages-intérêts pour troubles anormaux de voisinage en raison des nuisances apportées par la fosse septique ainsi que leur condamnation sous astreinte à boucher leurs canalisations et à remettre l'installation en état afin que cessent les écoulement d'excréments ;

qu'après la vente de l'immeuble les époux B ont appelé Monsieur D et Mademoiselle V en intervention forcée par acte d'huissier du 26 janvier 2010 ; que les consorts D V ayant procédé aux travaux nécessaires à la cessation des nuisances les époux B se sont désistés de l'action à leur encontre et n'ont maintenu leurs prétentions qu'à l'égard de Monsieur L et de Madame Q ;

Attendu que par jugement du 23 septembre 2010 confirmé par arrêt de la Cour d'appel de Douai du du 2 février 2012 le Tribunal d'Instance de Saint-Omer a condamné in solidum Monsieur L et Madame Q à payer à Monsieur et Madame B la somme de 5 448,32 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles anormaux du voisinage ;

que les juges d'appel ont relevé dans l'arrêt du 2 février 2012 :

Attendu qu'il résulte du constat dressé par huissier du 7 mars 2009 et des attestations de l'entourage de Grégory et Corinne B que ces derniers subissent des odeurs particulièrement nauséabondes, dont l'origine est incontestablement la fosse septique enterrée entre leur propriété et celle des consorts L, eu égard aux matières fécales affleurant dans le regard situé dans le jardin des intimés ;

Attendu que les allégations de Grégory et Corinne B selon lesquelles les fosses des deux immeubles sont communicantes sont confirmées par la photographie versée aux débats, qui permet de constater qu'un tuyau introduit dans le regard de la fosse de l'un des terrains ressort immédiatement par le regard de la fosse de l'autre, très proches l'un de l'autre ; que cette pièce n'a fait l'objet d'aucun commentaire par les appelants ;

Attendu que le constat permet également de confirmer que les intimés ont obturé leurs propres canalisations d'évacuation des eaux usées en direction de la fosse et qu'ils ont mis en place, depuis 2006, un nouveau système d'assainissement indépendant, avec installation d'une fosse septique en façade avant de leur immeuble et de nouvelles canalisations ; qu'ils produisent d'ailleurs des factures d'achat de cette fosse toutes eaux, datées du 14 octobre 2005, pour un montant global de 448,32 euros ;

Attendu qu'il est manifeste que la condamnation de l'usage de cette fosse pour l'immeuble de Grégory et Corinne B n'a pas permis de remédier aux odeurs nauséabondes ;

Attendu qu'au vu de ces constatations la fosse n'est donc plus utilisée que pour l'évacuation des eaux usées de l'immeuble de Reynald L et Carole Q, ce qu'ils ne contestent d'ailleurs pas ; qu'il leur appartient de procéder à son entretien ; que cependant les appelants ne sont en mesure de justifier que d'une seule vidange de la fosse effectuée le 4 décembre 2009 alors qu'ils avaient vendu l'immeuble à Julie V et Romain D ;

Attendu que les appelants ne peuvent sérieusement prétendre que les travaux effectués par les consorts D, dès qu'ils sont rentrés en possession de l'immeuble, sont sans lien avec les nuisances dont se plaignent les intimés ; qu'en effet il résulte tant des conclusions des consorts D que des factures produites aux débats que ceux-ci ont dès leur entrée en possession, fait installer un système d'assainissement autonome avec filtrage et rejet dans la rivière voisine, avec toutes les autorisations nécessaires, pour un coût de plus de 12 000 euros ; qu'ils expliquent d'ailleurs n'avoir appris l'existence de ce litige qu'après la vente, par l'assignation délivrée par les consorts B alors que l'acte authentique mentionnait expressément que les vendeurs n'avaient rencontré aucune difficulté avec leur système d'assainissement ; qu'il est évident qu'ils n'auraient pas entrepris sans délai ces travaux coûteux si le système d'assainissement en place avait été performant et ne générait aucune nuisance...

Attendu qu'il est constant que les nuisances ont cessé depuis la réalisation des travaux par Julie V et Romain D ;

Attendu que les juges d'appel, comme le Tribunal d'instance, a jugé que les nuisances subies par les époux B, constituées par des émanations d'excréments particulièrement nauséabondes, provenaient de la fosse septique qui n'était plus utilisée que par Monsieur L et Madame Q ;

que certes la Selas S, liquidateur judiciaire de Monsieur L n'était pas partie à cette procédure ; que toutefois les consorts D V ont versé aux débats les pièces qui avaient été produites par les époux B dans le cadre de cette instance, qui permettent à la Cour de faire les mêmes constatations et d'aboutir aux mêmes conclusions ;

que notamment il ressort du procès-verbal de constat établi le 7 mars 2009 par Maître M., huissier de justice, à la demande de Monsieur B, que la fosse, à cette date, était remplie d'excréments qui débordaient, dégageant des odeurs nauséabondes alors que Monsieur B avait bouché les canalisations provenant de son immeuble, qui aboutissaient à l'origine à cette fosse et avait réalisé un nouveau système d'évacuation ; que les constations de l'huissier sont confortées par les photographies annexées à son procès-verbal ;

que les consorts D V ont également produit un procès-verbal de constat dressé le 2 février 2010 par Maître D, huissier de justice par lequel ils justifient qu'ils ont déposé les tuyaux d'évacuation qui aboutissaient à la fosse septique installée en mitoyenneté et qu'il n'existe plus aucun débordement de cette fosse sur le pourtour de celle-ci ou sur le terrain alentour, la fosse n'étant plus remplie que d'un liquide provenant des eaux d'infiltrations sans odeur ;

qu'il ressort de l'analyse de ces deux constats que les désordres affectant la fosse septique résultaient de son usage pour l'immeuble des consorts L Q puisque les canalisations en provenance de l'immeuble des époux B étaient bouchées et que les nuisances ont cessé lorsque les consorts D V ont, à leur tour, déposé les tuyaux d'évacuation en provenance de leur immeuble nouvellement acquis ;

Attendu que bien que l'assignation des époux B ait été délivrée aux consorts L Q le 15 octobre 2009, c'est à dire un peu plus d'un mois avant l'acte notarié de vente du 23 novembre 2009, le Tribunal a considéré que le dol n'était pas établi car la réticence ne portait que sur la réception de l'assignation et qu'il n'était pas démontré que le consentement des consorts D V ait été affecté par une tromperie sur le système d'assainissement puisque les désordres pouvaient être constatés visuellement, voire olfactivement par les acquéreurs mêmes non spécialistes qui ont visité l'immeuble avant de donner leur consentement ;

Mais attendu que l'installation d'assainissement n'était pas génératrice de troubles pour l'immeuble vendu et donc visité par les consorts D V mais pour l'immeuble voisin ;

Attendu que les vendeurs ne pouvaient, de bonne foi, déclarer ne pas avoir rencontré de problème avec l'installation d'assainissement alors qu'ils venaient d'être assignés par leurs voisins pour des désordres générés par cette installation ;

que si les acquéreurs avaient eu connaissance de cette assignation et en conséquence des nuisances dont les époux B faisaient état ils n'auraient pas acquis l'immeuble ou ne l'auraient pas acquis dans les conditions qui ont été celles de la vente du 23 novembre 2009 ; qu'ils auraient, à tout le moins, renégocié le prix pour tenir compte du coût des travaux nécessaires ;

Attendu qu'il est indifférent que l'assignation des époux B ait été délivrée à Monsieur L et Madame Q postérieurement à la conclusion de la promesse de vente du 4 août 2009 ; qu'en effet :

- d'une part les éléments d'information qui auraient dû être apportés par les vendeurs avant la régularisation de l'acte de vente devant notaire permettaient de remettre en cause (au besoin judiciairement) la promesse de vente du 4 août 2009,

- d'autre part à la date du 4 août 2009 les consorts L Q étaient déjà au courant des nuisances occasionnées par la fosse septique à leurs voisins ainsi que cela résulte de la lettre que Monsieur et Madame B ont écrite à leur conseil le 16 juillet 2010 en indiquant qu'ils les avaient informés dès 2005 et du courrier recommandé que leur assureur protection juridique leur a adressé le 7 janvier 2009 ; que c'est également de mauvaise foi qu'ils ont déclaré, dans le compromis, qu'ils n'avaient rencontré aucun problème particulier avec l'installation d'assainissement ;

Attendu que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur D et Madame V fondée sur la réticence dolosive ;

Attendu que le droit de demander la nullité du contrat pour dol en application de l'article 1116 du Code civil n'exclut pas l'exercice par la victime d'une action en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par les manœuvres ou la réticence dolosive ;

que si les vendeurs n'avaient pas dissimulé les désordres dont leurs voisins se plaignaient au sujet de la fosse septique les acquéreurs auraient pu renégocier le prix pour demander une réduction correspondent au coût des travaux d'assainissement nécessaires à la remise en état et à défaut d'accord des vendeurs, renoncer à la vente ;

que le préjudice de Monsieur D et de Madame V, en lien direct avec la réticence dolosive, s'établit donc au coût des travaux, soit la somme de 8 990 euros pour réalisation d'un assainissement standard Eparco, selon facture de L'EURL D du 30 juin 2010 et la somme de 585,17 euros pour la livraison et la pose d'un tampon de visite, selon facture de la société F. B en date du 25 juin 2010, soit 9 575,17 euros au total ;

Qu'en revanche il n'est pas justifié que l'installation d'un poste de relevage et la mise en place d'une dalle en béton pour adaptation d'un terrain saturé présentent un lien de causalité avec le dol retenu à l'égard des vendeurs ; que ces postes ne peuvent être admis ;

Attendu que la demande des consorts D V doit également être accueillie pour la somme de 188,55 euros, frais du constat de Maître D, huissier de justice, qui a été utile à la procédure ;

Attendu que Monsieur D et Madame V se portent en outre demandeurs d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice constitué par l'obligation de procéder en urgence aux travaux de mise en conformité, de retarder leur emménagement dans l'immeuble et de subir une procédure judiciaire à l'initiative de leurs voisins ;

que les désagréments qui leur ont ainsi été occasionnés seront justement réparés par une indemnité de 1 000 euros ;

Attendu que dans les motifs de leurs conclusions les appelants demandent les intérêts à compter de l'assignation introductive d'instance ; que cette demande n'ayant pas été reprise dans le dispositif de leurs écritures, la Cour n'en est pas saisie ; qu'il résulte en effet de l'article 954 du Code de procédure civile en sa rédaction issue du décret du 9 décembre 2009 que la Cour d'Appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ;

Attendu que Monsieur L, en liquidation judiciaire depuis le 31 mai 2007, est dessaisi de l'administration et de la disposition de ses biens par application de l'article L 641-9 du Code de commerce ; que par ailleurs les actions concernant son patrimoine sont exercées pendant toute la durée de la liquidation judiciaire, par le liquidateur ;

qu'il s'en suit qu'aucune condamnation ne peut être prononcée contre Monsieur L ; que les demandes de Monsieur D et Madame V ne peuvent être accueillies qu'en ce qu'elles sont dirigées in solidum contre Madame Q et la Selas S, en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur L ;

Attendu que la demande de Monsieur D et de Madame V tendant à se voir garantir des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la procédure initiée par les époux B devant le Tribunal d'Instance est sans objet puisqu'ils n'ont fait l'objet d'aucune condamnation ;

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur D et de Madame V les frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer ; que Madame Q et la Selas S, ès qualités, seront condamnées in solidum à leur verser une somme de 3 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

que les autres parties doivent être déboutées de leur demande sur ce fondement ;

Par ces motifs : LA COUR statuant contradictoirement, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Monsieur D et Madame V fondée sur la garantie des vices cachés, Statuant à nouveau, Condamne in solidum Madame Carole Q et la Selas S, en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur Reynald L, à verser à Monsieur D et Madame V les sommes de 9 575,17 euros et 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour dol et celle de 188,55 euros coût du constat de Maître D, huissier de justice, Constate que la demande en garantie présentée par les consorts D-V est sans objet, Déboute Monsieur D et Madame V de leurs demandes pour le surplus, Condamne in solidum Madame Q et la Selas S, en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur L, aux dépens de première instance et d'appel, Autorise, si elles en ont fait l'avance sans en avoir reçu provision, la SCP CR, avoués au titre des actes accomplis antérieurement au 1er janvier 2012 et Maître C, avocat, au titre des actes accomplis à compter du 1er janvier 2012, à recouvrer les dépens d'appel conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, Condamne in solidum Madame Q et la Selas S, ès qualités, à verser à Monsieur D et Madame V la somme de 3 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour le surplus.