CA Paris, Pôle 4 ch. 9, 8 décembre 2016, n° 14/13605

Selon offre préalable acceptée le 10 janvier 2015 et reprise à l'acte notarié du 1er février 2005, la société Crédit Foncier de France (CCF) a consenti à la SCI Volontia un prêt immobilier Foncier Locaplus d'un montant de 98 523 euros remboursable sur 25 ans, à taux fixe de 4,70% l'an sur une première période de 15 ans puis à taux variable sur une seconde période de 10 ans.

Par acte délivré le 14 juin 2013, la SCI Volontia a assigné le Crédit Foncier de France devant le tribunal d'instance de Paris1er arrondissement afin notamment de voir déclarer non écrite la clause du contrat suivante : 'Toutefois chaque année à la date anniversaire du point de départ de la période d'amortissement, de nouvelles charges seront calculées en majorant l'échéance précédente du pourcentage de variation de la moyenne des quatre derniers indices du coût de la construction ou ICC publié par l'Insee, moyenne visée aux conditions particulières présentes' et dire que le contrat se poursuit en les parties sans cette clause, voir ordonner que les mensualités antérieures supérieures à celle du taux fixe soit 8 562euros soient restituées avec intérêt au taux légal, que les mensualités futures jusqu'à la fin de la 15ème année (2021) seront à 621 euros et qu'à partir de la 16ème année ( février 2021) les mensualités seront variables du fait du taux variables jusqu'en janvier 2023 et condamner la CCF à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par jugement du 8 avril 2014, le tribunal d'instance de Paris 1er arrondissement a déclaré la SCI Volontia irrecevable en son action, débouté le CCF et la SCI de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, rejeté toutes demandes plus amples ou contraires et condamné la SCI Volontia aux dépens.

Par déclaration du 27 juin 2014, la SCI Volontia a interjeté appel du jugement.

Par conclusions du 19 septembre 2016, la SCI Volontia demande à la cour, par infirmation du jugement, de déclarer son action recevable, déclarer que la clause litigieuse susvisée est abusive, réputée non écrite et donc annulée, dire que le contrat de crédit se poursuit entre les parties en dehors de cette clause abusive, d'ordonner que les mensualités antérieures supérieures à celle du taux fixe soit 8 562euros soient restituées avec intérêt au taux légal, que les mensualités futures jusqu'à la fin de la 15ème année (2021) seront à 621euros et qu'à partir de la 16ème année (février 2021) les mensualités seront variables du fait du taux variable jusqu'en janvier 2023 (fin de la 25ème année)et de condamner le CCF à lui payer la somme de 15 000euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, la somme de 5 000euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et de débouter le Crédit Foncier de France de toutes ses éventuelles demandes.

Elle fait valoir qu'elle a découvert que le CCF avait introduit en page 21 du contrat à son insu, contractant profane, une clause qui rendait les mensualités variables alors que la demande de crédit était basée et accordée sur un taux fixe pendant 15 ans et un taux variable pendant 10 ans, que ce comportement abusif rend son action en nullité de la clause litigieuse recevable, qu'en toute hypothèse ce n'est qu'à la suite d'un courrier qui lui a été adressé par le CCF le 14 août 2010 que la clause incriminée a été mise en évidence et que la prescription de son action en nullité ne pouvait être acquise que le 13 août 2015.

Elle soutient qu'il s'agit d'une clause abusive en ce que le rythme de remboursement imposé par la clause conduit à l'amortissement du crédit avant 15 ans soit avant la fin de la période d'amortissement à taux fixe, que les mensualités sont supérieures à celle prévues à l'origine créant un sur-amortissement excessif qui dépasse les capacités de remboursement de la SCI, que le CCF a édicté un nouveau rythme d'échéances rendant opaque la situation pour empêcher toute vérification de l'emprunteur et qu'elle subit des pressions du prêteur en vue de l'encaissement d'indu, qu'il s'agit d'une clause noire au sens de l'article R132-2-1 du Code de la consommation en ce qu'elle restreint l'obligation pour le professionnel de respecter les engagements pris par ses préposés ou ses mandataires et qu'elle lui réserve le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer ou du service à rendre et qu'en raison du caractère non écrit de la clause, tous les indus perçus doivent être restitués et ceux non encore payés, annulés.

Aux termes de ses conclusions du 7 novembre 2014, la SA Crédit Foncier de France demande à la cour de confirmer le jugement et à titre subsidiaire, de débouter la SCI Volontia de la totalité de ses demandes et en tout état de cause, de condamner la SCI Volontia aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SCP H. et associés et à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle soutient que la SCI Volontia a eu connaissance de la clause critiquée dès réception de l'offre de prêt soit le 1er février 2005 date de signature de l'acte notarié et que la prescription quinquennale de l'article 1304 al 1 du Code civil était acquise au 1er février 2010, qu'en toute hypothèse, la SCI Volontia a eu nécessairement connaissance de la clause litigieuse au moment de son entrée en vigueur en févier 2007 et que son action est prescrite.

Subsidiairement, elle fait valoir que la clause de progressivité des échéances n'a pas été introduite abusivement au contrat, que celle-ci est limitée à l'augmentation de l'indice du coût de la construction et que s'agissant d'un emprunt destiné à l'acquisition d'un bien à usage locatif, elle présente l'intérêt de permettre l'amortissement du capital plus rapidement en conservant une progression des charges proportionnelles à un indice objectif qui ne varie pas de façon abrupte et qu'elle ne présente aucun caractère abusif.

Très subsidiairement, elle estime que la SCI Volontia n'a subi aucun préjudice et que les sommes dont elle demande la restitution correspondent au capital dû et remboursé par la SCI Volontia.

Sur ce, la cour

Sur la prescription de l'action de la SCI Volontia

L'action de la SCI Volontia qui tend à faire constater le caractère abusif d'une clause contractuelle en application des dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la consommation et partant à la voir déclarée réputée non écrite, c'est-à-dire sans aucune existence dans le contrat dès son origine, est imprescriptible et n'est donc pas soumise au régime de la prescription quinquennale de l'action en nullité prévu par l'article 1304 du Code civil.

En revanche, les actions qui découlent de cette inexistence demeurent dans le champ de la prescription et notamment celles qui tendent aux restitutions des sommes qui ont pu être versées en exécution de la clause abusive, et sont soumises à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du Code de procédure civile.

L'assignation de la SCI Volontia ayant été délivrée le 14 avril 2013, elle est irrecevable à réclamer la restitution des sommes qu'elle estime avoir payées abusivement au CCF avant le 14 avril 2008.

Elle est recevable en revanche, à réclamer les sommes payées au-delà du 14 avril 2008 et à faire cesser l'application de la clause pour l'avenir et à solliciter des dommages-intérêts en raison du préjudice moral qu'elle aurait subi.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé dans toutes ses dispositions.

Sur le caractère abusif de la clause litigieuse

Selon l'article L. 132-1 du Code de la consommation dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L'article R132-2-1 du Code de la consommation énonce à cet égard que les dispositions des articles R 132-1 4° et 6° et R132-2 qui listent les clauses dites noires (présumée irréfragablement abusives) et grises (présumées abusives) ne s'appliquent pas aux transactions concernant les valeurs mobilières, instruments financiers et autres produits ou services dont le prix est liée aux fluctuation d'un cours, d'un indice ou d'un taux que le professionnel ne contrôle pas.

Il appartient donc à l'emprunteur de démontrer le caractère abusif de la clause critiquée.

La clause est ainsi rédigée 'Toutefois chaque année à la date anniversaire du point de départ de la période d'amortissement, de nouvelles charges seront calculées en majorant l'échéance précédente du pourcentage de variation de la moyenne des quatre derniers indices du coût de la construction ou ICC publié par l'Insee, moyenne visée aux conditions particulières présentes .

Elle figure aux conditions générales du prêt immobilier souscrit par la SCI Volontia auprès du CCF dit Foncier Locaplus, sur la détermination et le paiement des charges mais elle ne peut être lue qu'au regard des conditions particulières du prêt qui déterminent l'économie du contrat et prévoit cette possibilité de variation des charges en renvoyant aux conditions générales et particulièrement à la clause critiquée.

Les conditions particulières du contrat de prêt prévoient une durée initiale prévisionnelle de 25 ans se décomposant en deux périodes, une première période d'amortissement d'une durée de 15 ans et une seconde période d'amortissement de 10 ans, cette durée prévisionnelle étant susceptible soit d'une réduction sans limite soit d'un allongement dans la limite maximum de 5 ans, d'où une durée maximale prévisionnelle de 30 ans.

Il est stipulé concernant les caractéristiques financières, un taux fixe sur la première période d'amortissement de 4,70% l'an, un montant de la charge mensuelle d'amortissement, hors assurance, de 558,87euro, étant précisé que les charges sont révisables à chaque anniversaire du point de départ de la première période d'amortissement et qu'elles sont alors indexées sur 100% du taux de progression de la moyenne des 4 derniers indices de la construction ICC jusqu'à l'expiration du prêt, et que les modalités de révision des charges de la première période d'amortissement et du taux de la deuxième durée, déterminant le cas échéant une nouvelle durée, sont définies aux conditions générales jointes.

Il s'en déduit que la clause litigieuse prévoit une variabilité des charges mensuelles dont les modalités d'application sont clairement et précisément exposées aux conditions particulières du contrat et reprises et explicitées dans les conditions générales, l'ensemble de ces documents contractuels ayant été portés à la connaissance de l'emprunteur qui a signé l'offre et paraphé toutes les pages de l'ensemble des documents contractuels.

L'application de cette clause de variabilité n'est pas laissée à la discrétion du prêteur, elle s'applique automatiquement à une date anniversaire précisée au contrat et en fonction d'une clause d'indexation objective et proportionnelle définie au contrat à savoir100% du taux de progression de la moyenne des 4 derniers indices de la construction ICC publié par l'Insee étant précisé que la moyenne pris en compte est celle constatée 5 jours ouvrables avant le début du mois de la date anniversaire du point de départ du prêt, la moyenne de départ étant la dernière moyenne constatée 5 jour ouvrables avant le début du mois de l'émission de l'offre.

Il est encore précisé que les échéances ainsi recalculées ne pourront pas être inférieures à celles de l'année précédente et si par suite de ce calcul, le montant de la nouvelle charge se révélait inférieur à celui de l'année précédente, ce dernier serait maintenu pour la nouvelle période annuelle.

Cette clause, qui introduit un système de variabilité des échéances connu à l'avance par l'emprunteur en fonction de la variabilité d'un indice national qui ne dépend pas du prêteur, ne modifie pas l'économie générale et le coût du contrat puisque l'augmentation des charges a pour effet corrélatif la diminution de la durée d'amortissement du contrat et la réduction de la somme payée au titre des intérêts dont le taux reste fixe sur la première période d'amortissement du crédit.

S'agissant d'une clause insérée dans un contrat de prêt destiné à l'achat d'un bien à destination locative, elle présente l'intérêt économique d'ajuster le montant des échéances à la progression du prix des loyers qui dépend également de l'ICC.

Il apparaît ainsi que la clause litigieuse ne crée pas déséquilibre significatif au détriment de l'emprunteur et ne saurait être qualifiée d'abusive au sens de l'article L132-1 du Code de la consommation.

En conséquence, la SCI Volontia sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Par ces motifs : Infirme le jugement dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau, Déclare recevable l'action de la SCI Volontia tendant à voir déclarer abusive et réputée non écrite une clause du contrat de prêt immobilier du 1er février 2005 ; Déclare irrecevable l'action de la SCI Volontia tendant à la restitution des sommes réglées au Crédit Foncier de France avant le 14 avril 2008 et recevable celle tendant à la restitution des sommes réglées au Crédit Foncier de France avant le 14 avril 2008 en exécution de la clause litigieuse ; Déboute la SCI Volontia de l'ensemble de ses demandes à l'encontre du Crédit Foncier de France ; Condamne la SCI Volontia à payer au Crédit Foncier de France la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; La condamne aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP H. et associés, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.