CA Dijon, 1re ch. civ., 9 mai 2017, n° 15-00783

Exposé du litige

Par acte en date du 31 juillet 2008, la SCI Maria de l'Etang a vendu à Madame Martine G. née D. une ferme bressane à rénover, située à Bouhans (71330), moyennant le prix de 105 000 euros, la vente étant intervenue par l'intermédiaire de l'agence immobilière EurImmo assurée auprès de la société Axa France Iard.

Préalablement à la vente, l'immeuble a fait l'objet d'une estimation réalisée et facturée par l'agence immobilière EurImmo le 2 septembre 2007.

Le 29 septembre 2008, après le déblaiement des combles, Madame G. a constaté la présence de capricornes, insectes xylophages affectant la charpente.

Par ordonnance en date du 13 janvier 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chalon sur Saône a ordonné une mesure d'expertise et désigné Monsieur D. pour y procéder.

Par ordonnance du 9 mars 2010, il a étendu et rendu communes les opérations d'expertise à l'agence immobilière EurImmo.

L'expert a déposé son rapport définitif le 28 septembre 2010.

Par exploits en date des 7 avril et 14 avril 2011, Madame G. a fait assigner la SARL Groupe EurImmo et à la SA Axa France Iard devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône aux fins de voir, sur le fondement de l'article 1147 du Code civil puis, dans ses dernières écritures, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- condamner la SARL EurImmo, solidairement avec la SA Axa France Iard, à lui verser la somme de 48 395 euros, outre intérêts de droit au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner sous la même solidarité la compagnie d'assurances Axa et l'agence immobilière EurImmo à lui verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens.

Suivant jugement en date du 29 mars 2012, le Tribunal de commerce de Chalon sur Saône a ordonné la liquidation judiciaire de la SARL Groupe EurImmo et désigné Maître Jean-Jacques D. en qualité de liquidateur.

Par acte du 19 juin 2012, Madame G. a mis en cause la SCP Jean-Jacques D. es qualité. Par exploit délivré le 15 février 2013, la SA Axa France Iard a appelé en cause la SARL C DIAG 71 exerçant une activité d'expertise et de diagnostic en matière immobilière, et Monsieur Christophe T., artisan menuisier, tous deux intervenus préalablement à la vente.

Les procédures ont été jointes par ordonnances du juge de la mise en état des 4 septembre 2012 et 20 mars 2013.

Par jugement en date du 17 mars 2015, le Tribunal de grande instance de Chalon sur Saône a :

- déclaré recevable l'action engagée par Madame Martine G.,

- dit que la SARL Groupe EurImmo avait manqué à son obligation de conseil,

- en conséquence, dit que la SARL Groupe EurImmo était responsable du dommage subi par Madame G.,

- dit que Madame G. avait commis une faute d'imprudence et de négligence qui avait concouru à la réalisation de son dommage,

- dit que la responsabilité se partageait par moitié entre la SARL Groupe EurImmo et Madame G.,

- constaté que Madame G. ne sollicitait pas la fixation de sa créance à la liquidation judiciaire de la SARL EurImmo,

- en conséquence, dit que le moyen d'inopposabilité soulevé par la SCP Jean-Jacques D. et tiré du défaut de déclaration par Madame G. à la procédure de sauvegarde ouverte le 14 mai 2009 à l'encontre de la SARL Groupe EurImmo était sans objet,

- dit qu'en application de l'article L. 622-22 du Code de commerce, Madame G. n'était pas fondée à solliciter la condamnation de la SARL Groupe EurImmo,

- dit que Madame G. disposait d'un droit exclusif sur l'indemnité due par la SA Axa France Iard, assureur de la SARL Groupe EurImmo, auteur responsable du dommage,

- débouté la SA Axa France Iard de son appel en garantie dirigé contre Monsieur T. et la société C DIAG 71,

- condamné la SA Groupe EurImmo à payer à Madame G. la somme de 3 885,45 euros en réparation du préjudice tenant à la présence des incestes xylophages (capricornes),

- débouté Madame G. de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

- débouté Madame G. de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la SA Axa France Iard à payer à Madame G. la somme de 1 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la SA Axa France Iard à payer à Monsieur Christophe T. la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la SA Axa France Iard à payer à la société C DlAG 71 la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

- condamné la SA Axa France Iard aux dépens de l'instance à recouvrer par les avocats de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Le tribunal a considéré qu'en sa qualité de professionnelle rompue aux transactions de constructions anciennes, la société EurImmo avait manqué à son obligation d'information en omettant d'informer Madame G. des désordres qu'elle ne pouvait ignorer eu égard aux déformations visibles de la charpente en bois. Il a en outre retenu la faute d'imprudence et de négligence de Madame G. pour n'avoir pas exigé l'accès aux combles préalablement à la vente alors que les attaques des éléments de charpente et de support de couverture du corps principal étaient visibles depuis l'intérieur des combles. Il a ainsi opéré un partage de responsabilité par moitié entre le vendeur et l'agent immobilier. Il a en revanche écarté la responsabilité de Monsieur T. et de la société C DIAG 71 au motif que la SA Axa France Iard, en sa qualité de tiers, n'était pas fondée invoquer les contrats passés entre Madame G. et chacun des appelés en garantie, ni les éventuels manquements contractuels de ces derniers pour se libérer de son obligation. Il a indemnisé la perte de chance de Madame G. de ne pas acquérir le bien ou de l'acquérir à un moindre coût. Il a écarté tout lien de causalité entre le préjudice de jouissance invoqué par Madame G. et la faute de la société EurImmo, l'absence d'emménagement de l'acquéreur dans l'immeuble litigieux résultant non pas de la présence d'insectes xylophages mais de la nécessité de réhabiliter la ferme avant de pouvoir s'y installer.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel de Dijon le 6 mai 2015, Madame G. a relevé appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2016, elle demande à la Cour de :

Vu l'article 1382 du Code civil,

Vu l'article L. 124-3 du Code des assurances,

- condamner la SA Axa France Iard à lui verser la somme de 35 676,85 euros au titre du coût de la remise en état, outre intérêts de droit au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner la SA Axa France Iard à lui verser la somme de 28 400 euros au titre de la perte de jouissance et du préjudice moral,

- débouter la SA Axa de ses demandes,

- condamner sous la même solidarité la compagnie d'assurances Axa et l'agence immobilière EurImmo à lui verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l'agence EurImmo a manqué à son devoir de conseil en ayant sciemment omis de l'informer de l'existence de désordres, manifestement apparents, alors qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, elle ne pouvait les ignorer. Elle souligne que le phénomène d'affaissement de la toiture constaté par l'expert aurait dû conduire la société EurImmo à des investigations complémentaires pour connaître l'origine de cet affaissement ou, à tout le moins, attirer son attention sur ce phénomène et les nécessités d'en déterminer l'origine, en faisant notamment procéder à une visite des combles. Elle estime n'avoir pour sa part commis aucune faute considérant avoir fait confiance au professionnalisme de la société EurImmo qui n'a pas cru bon d'attirer son attention sur le fait qu'il était nécessaire de visiter les combles en raison du problème apparent de la charpente.

Sur le montant des travaux de remise en état, elle critique le rapport d'expertise estimant qu'il n'était pas possible de ne remplacer que certaines pièces de bois infectées sans toucher à la totalité de la toiture. Elle considère que son préjudice ne peut équivaloir à une simple perte de chance de ne pas acquérir le bien. Elle explique encore que son préjudice de jouissance est bien réel à compter du 1er avril 2009, date à laquelle elle devait emménager dans la maison sise à Bouhans et ce, jusqu'au 31 mars 2012, date de la fin des travaux de couverture qu'elle a dû préfinancer.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 septembre 2015, la SA Axa France Iard demande à la Cour de :

Vu les articles 537, 1150 et 1151 du Code civil,

- dire et juger que Madame G. ne rapporte pas la preuve d'une faute de la société Groupe EurImmo dans sa mission d'évaluation du bien immobilier,

- dire et juger que Madame G. ne rapporte pas la preuve d'un manquement de la société à un devoir de conseil,

- dire et juger que Madame G. ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre la faute et les dommages allégués,

- en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions tant à l'encontre de la société EurImmo qu'à son encontre,

Subsidiairement,

- confirmer la décision rendue par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône en date du 17 mars 2015 mais seulement en ce qu'elle a :

dit que Madame G. avait commis une faute d'imprudence et de négligence qui avait concouru à la réalisation de son dommage,

dit que la responsabilité se partageait par moitié entre la SARL Groupe EurImmo et Madame G.,

condamné la SARL Groupe EurImmo à payer à Madame G. la somme de 3 885,45 euros en réparation du préjudice tenant à la présence des insectes xylophages,

débouté Madame G. de sa demande de dommages intérêts pour préjudice de jouissance,

débouté Madame G. de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Très subsidiairement,

- constater que le surcoût des travaux consécutifs à la présence d'insectes xylophages a été évalué par l'expert judiciaire à 11 656,36 euros,

- dire et juger que, s'agissant de l'évaluation d'une perte de chance, l'éventuelle indemnité mise à la charge de la société EurImmo doit nécessairement être inférieure à la somme de 11 656,36 euros,

Vu les dispositions des articles 1150 et 1151 du Code civil,

- débouter Madame G. de ses demandes en paiement d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral évalués unilatéralement à la somme de 28 400 euros,

En tout état de cause,

- dire et juger qu'elle ne peut être tenue au-delà de ses limites et conditions de garantie,

- condamner Madame G. à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Madame G. aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP Camille B.-C.-Fabrice C..

Elle soutient qu'elle avait pour mission de procéder à une estimation vénale de l'immeuble appartenant à la SCI Maria de l'Etang et non pas à un diagnostic du dit bien, qu'elle n'a donc commis aucune faute dans l'exercice de sa mission puisqu'elle a procédé à l'évaluation en l'état, en tenant compte du coût des travaux de rénovation de la charpente. Elle ajoute que les locaux étaient inaccessibles, que les désordres consécutifs à l'attaque de capricornes n'étaient pas apparents et qu'elle n'avait donc pas connaissance du vice. Elle souligne que les désordres visibles pouvaient parfaitement être induits par la vétusté de la toiture dont la réalité n'a pas été dissimulée à Madame G.. L'agence EurImmo estime également que les déformations de la toiture pouvaient alerter l'appelante et que cette dernière devait s'interroger sur ses origines et questionner le spécialiste des menuiseries qui l'accompagnait.

Sur la réparation des préjudices, elle considère que seule la perte de chance d'acquérir le bien immobilier à un moindre prix compte tenu de la présence de capricornes peut être indemnisée et qu'aucun lien de causalité n'est établi entre le préjudice de jouissance allégué et sa prétendue faute.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2016.

Motifs de la décision

Attendu que le jugement déféré n'est pas remis en cause en ce qu'il a :

- déclaré recevable l'action engagée par Madame Martine G.,

- constaté que Madame G. ne sollicitait pas la fixation de sa créance à la liquidation judiciaire de la SARL EurImmo,

- dit que le moyen d'inopposabilité soulevé par la SCP Jean-Jacques D. et tiré du défaut de déclaration par Madame G. à la procédure de sauvegarde ouverte le 14 mai 2009 à l'encontre de la SARL Groupe EurImmo était sans objet,

- dit qu'en application de l'article L. 622-22 du Code de commerce, Madame G. n'était pas fondée à solliciter la condamnation de la SARL Groupe EurImmo,

- dit que Madame G. disposait d'un droit exclusif sur l'indemnité due par la SA Axa France Iard, assureur de la SARL Groupe EurImmo, auteur responsable du dommage,

- débouté la SA Axa France Iard de son appel en garantie dirigé contre Monsieur T. et la société C DIAG 71,

- condamné la SA Axa France Iard à payer à Monsieur Christophe T. la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la SA Axa France Iard à payer à la société C DlAG 71 la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

qu'il sera donc confirmé de ces différents chefs ;

- Sur la responsabilité

Attendu qu'en vertu de l'article 1382 ancien du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;

qu'il résulte de cet article que l'agent immobilier peut engager sa responsabilité s'il manque à son obligation de conseil et d'information vis-à-vis de l'acquéreur des biens dont il est chargé de la vente ;

Attendu, en l'espèce, que la SARL Groupe EurImmo a procédé à l'estimation de l'immeuble acquis par Madame G. et est intervenue comme mandataire de la société Maria de l'Etang dans le cadre de la vente régularisée avec l'acquéreur ; qu'à ce titre, elle se devait de recueillir toutes indications sur ce qui pouvait faire obstacle à la vente ou influer sur le consentement des parties ;

qu'or, il est établi et non contesté que la couverture de l'immeuble litigieux présente des déformations importantes du fait de la présence d'insectes xylophages, en l'occurrence de capricornes ;

qu'il ressort plus précisément du rapport d'expertise que les fortes ondulations d'ensemble traduisent une défaillance de la charpente imputable à ces insectes dont la présence, eu égard à l'état de dégradation des planches, des chevrons et des pannes, remonte à plus de 10 ans ; que la vétusté importante de la couverture a certes conduit à des désordres complémentaires, notamment à des fuites, mais que sa forte déformation découle nécessairement pour une part de la défaillance des pièces de charpente ; que l'expert ajoute que l'ensemble de ces désordres étaient visibles depuis l'extérieur, sans qu'il soit besoin d'une visite approfondie pour un professionnel, et qu'ils auraient dû alerter l'agent immobilier sur l'état de dégradation de la charpente, ce d'autant plus que la construction est antérieure aux années 1980 à partir desquelles, seulement, le traitement préventif des bois de charpente a été systématisé ; que de plus, il était loisible de constater des boursouflures en surfaces des pannes et des trous de sorties des insectes adultes dès l'abord du grenier ;

que pour tenter d'échapper à sa responsabilité, la SARL Groupe EurImmo ne peut donc se prévaloir de la vétusté de l'immeuble alors qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, rompue aux transactions, notamment de constructions anciennes, elle aurait dû être alertée par les déformations de la couverture, procéder à un contrôle relatif au bien et attirer l'attention de Madame G. sur ce phénomène ; qu'elle ne saurait davantage se prévaloir de ce que les combles étaient encombrées, l'empêchant de procéder à toute vérification, alors que l'expert indique, sans être en cela contredit, qu'il était possible d'identifier la présence de capricornes depuis l'accès au grenier sans qu'il soit nécessaire d'y pénétrer ; qu'il relève au surplus que le diagnostiqueur immobilier a pu, quant à lui, accéder aux combles ;

qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments, que la SARL Groupe EurImmo a manqué à son obligation de conseil et engagé sa responsabilité à l'égard de Madame G. en ne l'informant pas des désordres qu'il ne pouvait ignorer eu égard à leur caractère apparent ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ses dispositions en ce sens ;

Attendu, en revanche, que de l'avis même de l'expert, ces désordres étaient difficilement décelables pour un acquéreur profane qui n'était pas à même, seul, de déceler les désordres dus aux insectes xylophages sauf à être conseillé et assisté par un technicien lors des visites, ce que Madame G. n'était pas tenue de faire ; qu'elle a certes été accompagnée une fois par un menuisier mais que ce professionnel n'est pas un spécialiste de la charpente et n'a, de surcroît, pu avoir accès aux combles ; qu'il n'est au surplus pas dans la cause et que Madame G. ne saurait être tenue pour responsable de ses éventuels manquements ;

Attendu, en conséquence, que le jugement critiqué sera infirmé en ce qu'il a dit que Madame G. avait commis une faute d'imprudence et de négligence ayant concouru à la réalisation de son dommage et dit que la responsabilité se partageait par moitié entre la SARL Groupe EurImmo et l'acquéreur ; que la société EurImmo doit être tenue pour seule responsable du préjudice subi par cette dernière et la SA Axa France Iard condamnée à en assumer les conséquences dommageables, dans les limites de sa garantie ;

- Sur la réparation du préjudice

Attendu que la SA Axa France Iard garantit la SARL Groupe EurImmo contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui peut lui incomber du fait de l'exercice de son activité professionnelle en raison des dommages subis par autrui, y compris ses clients ; qu'elle couvre ainsi tous dommages confondus, dans la limite de 305 000 euros par sinistre et par année d'assurance ;

Attendu, au cas présent, que l'expert a chiffré le coût des travaux de remise en état liés à la présence des insectes xylophages à la somme de 11 656,36 euros ;

Mais attendu que le préjudice de Madame G. résultant du manquement de la société Groupe EurImmo à son devoir de conseil consiste en une perte de chance, comme le soutient à juste titre la SA Axa France IARD ; qu'il appert que l'appelante a, de façon certaine, perdu l'éventualité favorable de faire le choix judicieux de ne pas acquérir l'immeuble ou de l'acquérir à un moindre prix ; que son préjudice ne saurait donc être réparé par le coût de remise en état de la charpente ni par l'indemnisation d'un préjudice de jouissance mais qu'il doit l'être à la mesure de la chance perdue, sans être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ;

qu'il convient, dès lors, de fixer le préjudice de Madame G. résultant du manquement de la SARL Groupe EurImmo à son obligation de conseil à la somme de 10 000 euros, le jugement déféré étant infirmé du chef de ce montant, et de condamner la SA Axa France Iard au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt conformément à l'article 1153-1 alinéa 2 ancien du Code civil ;

qu'il doit en outre être relevé que si le tribunal a, dans les motifs de sa décision, indiqué qu'il condamnait la société Axa France Iard à verser à Madame G. la somme due en réparation de son préjudice à ce titre, il a toutefois, par une erreur purement matérielle, condamné la société Groupe EurImmo au paiement de cette somme dans son dispositif ;

que le jugement devra donc être rectifié en ce sens qu'aux lieu et place de la mention " Condamne la SA Groupe EurImmo à payer à Madame G. la somme de 3 885,45 euros en réparation du préjudice tenant à la présence des incestes xylophages ", il convient de lire " Condamne la SA Axa France Iard à payer à Madame G. la somme de 3 885,45 euros en réparation du préjudice tenant à la présence des insectes xylophages " ;

Attendu, pour le surplus des demandes indemnitaires de Madame G., que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de ses prétentions au titre de son préjudice de jouissance dont il a été indiqué supra qu'il n'était pas indemnisable et du préjudice moral qui est insuffisamment caractérisé ;

- Sur les demandes accessoires

Attendu que la décision querellée sera confirmée en ses dispositions relatives à l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

Attendu que la SA Axa France Iard qui succombe doit prendre en charge les entiers dépens d'appel et payer en équité à Madame G. une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais d'avocat engagés devant la Cour ;

Par ces motifs, LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Rectifie le jugement du Tribunal de grande instance de Chalon sur Saône en date du 17 mars 2015, en sa page 17, et dit qu'aux lieu et place de la mention " Condamne la SA Groupe EurImmo à payer à Madame G. la somme de 3 885,45 euros en réparation du préjudice tenant à la présence des incestes xylophages ", il faut lire " Condamne la SA Axa France Iard à payer à Madame G. la somme de 3 885,45 euros en réparation du préjudice tenant à la présence des insectes xylophages ", Dit que le présent arrêt rectificatif sera mentionné sur la minute et les expéditions du jugement rectifié, Infirme le jugement dont appel en ce qu'il a : - dit que Madame G. avait commis une faute d'imprudence et de négligence ayant concouru à la réalisation de son dommage, - dit que la responsabilité se partageait par moitié entre la SARL Groupe EurImmo et Madame G., - fixé à la somme de 3 885,45 euros la somme due à Madame G. en réparation du préjudice tenant à la présence d'insectes xylophages, Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Dit que Madame G. n'a commis aucune faute et que la responsabilité de la SARL Groupe EurImmo est entière, Condamne la SARL Axa France Iard à payer à Madame G. la somme de 10 000 euros au titre de sa perte de chance, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, Y ajoutant, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne la SA Axa France Iard à payer complémentairement en cause d'appel à Madame G. la somme de 2 000 euros ; la déboute de sa demande à ce titre, Condamne la SA Axa France Iard aux entiers dépens d'appel.