CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 30 juin 2017, n° 16-08818

Exposé du litige

Par acte authentique du 24 juin 2008, la SA Sogebail a consenti à la SARL Groupe EPS un contrat de crédit immobilier pour un montant hors taxe de 1 547 000 euros portant sur un bien situé à Perrigny dans le Jura, <adresse>. Le loyer est payable en deux tranches, l'une portant sur un investissement de 1 379 250 euros HT et l'autre portant sur un investissement de 166 165,27 euros HT.

La SARL Groupe EPS est une société spécialisée dans le domaine de la plasturgie qui produit des pièces pour le secteur de l'automobile, des loisirs et l'environnement. Elle emploie 36 personnes, dont 30 en contrats à durée indéterminée et 6 en contrats à durée déterminée.

Par jugement en date du 11 janvier 2013, le Tribunal de commerce de Lons-le-Saunier a ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la SARL Groupe EPS. Ce tribunal a arrêté un plan de sauvegarde le 4 avril 2014 prévoyant la poursuite du contrat. La SCP Pascal Leclerc a été désignée en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde.

Des loyers sont demeurés impayés. Le 14 septembre 2015, la société Sogebail a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 117 041,50 euros TTC.

Par acte d'huissier en date du 8 décembre 2015, la SA Sogebail a fait assigner la SARL Groupe EPS devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance du 8 avril 2016, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris a :

- Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la société Sogebail au titre de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier du 24 juin 2008, de l'expulsion de la société Groupe EPS, du sort des meubles, de l'indemnité d'occupation ou de la majoration des intérêts de retard ;

- Condamné la société Groupe EPS à verser à la société Sogebail une provision de 108 563,26 euros au titre des échéances impayées du crédit-bail immobilier du 24 juin 2008 à la date du 8 novembre 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;

- Dit que la société Groupe EPS pourra s'acquitter de cette somme en vingt-quatre (24) mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le quinze (15) du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le quinze (15) de chaque mois ;

- Suspendu les voies d'exécution pendant ce délai ;

- Dit que, faute pour la société Groupe EPS de payer à bonne date une seule des mensualités susvisées et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

- Condamné la société Groupe EPS aux entiers dépens ;

- Condamné la société Groupe EPS à payer à la société Sogebail la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

- Rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du nouveau Code de procédure civile.

Le juge des référés a estimé que la question du déséquilibre significatif ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion, du sort des meubles et de l'indemnité d'immobilisation. Il a également décidé que la majoration du taux d'intérêt prévue par le contrat constitue une clause pénale, de sorte qu'elle est susceptible d'être modérée par le juge du fond et qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Par acte du 15 avril 2016, la SA Sogebail a interjeté appel de cette décision.

Le 2 novembre 2016, la SA Sogebail a appelé en la cause la SCP Pascal Leclerc aux fins de reprise d'instance.

Dans ses dernières conclusions du 26 octobre 2016, l'appelante demande à la cour de :

- lui donner acte de ce qu'elle a mis en cause la SCP Pascal Leclerc es qualité de mandataire judiciaire de la SARL Groupe EPS aux fins de reprise de l'instance ;

- Dire et juger recevable et bien fondé l'appel formé par elle à l'encontre de l'ordonnance de référé du 8 avril 2016 ;

- Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

- Dire et juger recevable l'action aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier, cette clause ayant produit ses effets avant l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SARL Groupe EPS ;

- Dire et juger l'article L. 442-6-I 2° inapplicable au cas d'espèce, l'acte de crédit-bail immobilier ayant été souscrit le 24 juin 2008, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi LME du 4 août 2008 ;

- Dire et juger en tout état de cause qu'il n'est justifié d'aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle au constat par la juridiction des référés de l'acquisition de plein droit des effets de la clause résolutoire et des demandes qui en sont la conséquence ;

En conséquence,

- Constater l'acquisition avec effet au 8 novembre 2015 de la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier consenti le 24 juin 2008 par la SA Sogebail à la SARL Groupe EPS ;

- Constater la résiliation de plein droit dudit contrat de crédit-bail immobilier depuis le 8 novembre 2015 ;

- Ordonner l'expulsion de la SARL Groupe EPS, occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef avec, si besoin est, l'assistance de la force publique de l'immeuble situé à Perrigny (Jura), <adresse> ;

- Ordonner en tant que de besoin le transport et la séquestration aux frais de la SARL Groupe EPS des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu du choix de la SA Sogebail, et ce, en garantie de toute somme qui pourrait lui être due ;

- Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle dont est redevable la SARL Groupe EPS à l'égard de la SA Sogebail à la somme mensuelle HT et hors indexation de 12 906,22 euros ;

- Condamner par provision la SARL Groupe EPS à payer à la Sogebail l'indemnité d'occupation mensuelle susvisée de 12 906,22 euros HT et hors indexation à majorer des charges à compter du 22 juillet 2016, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- Donner acte à la SA Sogebail de ce qu'elle se désiste de ses autres demandes visant à voir la SARL Groupe EPS condamnée à lui payer par provision l'arriéré de loyer, charges et échéance du moratoire dus au 8 novembre 2015 ainsi que l'indemnité d'occupation pour la période du 8 novembre 2015 au 22 juillet 2016 sans que ce désistement d'instance n'emporte renonciation à l'action ;

- Débouter la SARL Groupe EPS de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la SARL Groupe EPS à payer à la SA Sogebail la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner la même aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Chambreuil, avocat au barreau de Paris dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

L'appelante soutient qu'en matière de crédit-bail immobilier, la règle de l'arrêt des poursuites individuelles de l'article L. 622-21 du Code de commerce n'a pas pour effet d'affecter les actions résolutoires ayant joué avant le jugement d'ouverture, spécialement sur le fondement de la clause résolutoire de plein droit. Dans ces conditions, l'appelante estime que sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire est recevable, celle-ci ayant produit ses effets définitifs avant le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SARL Groupe EPS.

L'appelante fait valoir que l'article L. 442-6 I, 2° du Code de commerce est inapplicable et qu'en tout état de cause, la question d'un éventuel déséquilibre significatif est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire. L'appelante soutient que le prétendu déséquilibre significatif susceptible d'être créé dans les droits et obligations des parties par la clause résolutoire ne constitue pas une contestation sérieuse de nature à faire obstacle au constat par la juridiction des référés de l'acquisition de plein droit des effets de la clause résolutoire prévue par le contrat de crédit-bail immobilier.

L'appelante estime qu'en l'absence de règlement dans le délai imparti par le commandement, la clause résolutoire qu'il visait a en effet joué et le contrat est donc résilié de plein droit depuis le 8 novembre 2015, les délais de paiement sollicités judiciairement n'ayant pas pour effet d'empêcher l'acquisition de la clause résolutoire en matière de crédit-bail immobilier.

Par conséquent, la SA Sogebail sollicite l'expulsion de la SARL Groupe EPS, sa condamnation au titre de l'arriéré de loyers, charges et échéances du moratoire homologué par le jugement du 4 avril 2014 et de l'indemnité d'occupation mensuelle.

Dans ses conclusions du 1er septembre 2016, la SARL Groupe EPS demande à la cour de :

A titre principal,

- Dire et juger irrecevables les demandes formées par la SA Sogebail qui tendent à obtenir la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier conclu avec la SARL Groupe EPS d'une part et à sa condamnation à lui payer diverses sommes d'argent dont principalement la somme de 108 563,26 euros en principal, compte tenu de la survenance du jugement d'ouverture de redressement judiciaire de la SARL Groupe EPS du 22 juillet 2016,

Par conséquent,

- Rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de la SA Sogebail,

A titre subsidiaire,

- Dire et juger que le déséquilibre significatif susceptible d'être créé dans les droits et obligations des parties par la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier et invoquée par la SA Sogebail constitue une contestation sérieuse échappant à la compétence du juge des référés,

Par conséquent,

- Confirmer l'ordonnance du 8 avril 2016 en ce qu'elle a rejeté les demandes présentées par la SA Sogebail au titre de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de crédit-bail immobilier du 24 juin 2008, de l'expulsion de la SARL Groupe EPS, du sort des meubles, de l'indemnité d'occupation et de la majoration des intérêts de retard, comme se heurtant à l'existence d'une contestation sérieuse,

- Inviter la SA Sogebail à régulariser la procédure en justifiant de sa déclaration de créance et en sollicitant l'admission de sa créance au passif de la SARL Groupe EPS,

A titre infiniment subsidiaire,

- Dire et juger que dans le cadre de son pouvoir prétorien, la cour suspendra les effets de la clause résolutoire en accordant à la SARL Groupe EPS en sa qualité de preneur d'un contrat de crédit-bail immobilier le bénéfice du mécanisme de la suspension des effets de la clause résolutoire tel qu'il est prévu aux articles 1244-1 du Code civil et L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce,

En tout état de cause,

- Rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de la SA Sogebail,

- Condamner la SA Sogebail à payer à la SARL Groupe EPS et à Me Jeannerot es qualité d'administrateur judiciaire de la SARL Groupe EPS, chacun la somme de somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la SA Sogebail en tous les dépens de l'instance au profit de Me Cordier, avocat sur son affirmation de droit.

L'intimée soutient que, du fait de l'ouverture d'un redressement judiciaire, aucune résiliation d'un contrat en cours ni aucune demande de condamnation au paiement d'une somme d'argent ne peuvent prospérer à l'encontre du débiteur. Par conséquent, elle estime que les demandes de la SA Sogebail sont irrecevables.

À titre subsidiaire, elle demande la confirmation de l'ordonnance du 8 avril 2016. L'intimée estime que les dispositions de l'article L. 442-6 I, 2° du Code de commerce sont applicables au litige. En outre, elle soutient qu'il existe une contestation sérieuse conformément à ce que le premier juge avait estimé.

L'intimée entend rappeler sa totale bonne foi et les difficultés qu'elle a dû surmonter justifiant la suspension des effets de la clause résolutoire et le paiement échelonné de sa dette. Elle fait valoir qu'elle emploie actuellement une trentaine de salariés. En outre, elle rappelle qu'elle a subi un grave incendie qui a réduit à néant son outil de production. Elle a également dû faire face à des manquements de ses partenaires économiques. Ainsi, elle soutient que sa trésorerie reste fragile malgré ses efforts.

L'intimée sollicite le paiement échelonné dans le cadre d'un plan de continuation de façon à sauvegarder l'entreprise.

Sur ce, LA COUR

Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,

L'article L. 622-21 du Code de commerce ne fait pas obstacle à l'action aux fins de constat de la résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier par application d'une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement d'ouverture du redressement judiciaire du crédit-preneur.

En l'espèce, le contrat de crédit-bail immobilier conclu le 24 juin 2008 entre la société Sogebail et la société Groupe EPS contenait une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers. Par jugements en date des 11 janvier 2013 et 4 avril 2014, le Tribunal de commerce de Lons-le-Saunier a ouvert une procédure puis arrêté un plan de sauvegarde au bénéfice de la SARL Groupe EPS et a ordonné la poursuite du contrat de crédit-bail immobilier. Par acte extrajudiciaire en date du 8 septembre 2015, la société Sogebail a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers impayés à cette date, dont une partie correspondant aux échéances du moratoire fixé par le plan.

La société Groupe EPS, ne conteste pas l'arriéré établi par la société Sogebail qui a régulièrement fait délivrer un commandement de payer dont les causes n'ont pas été payées dans le délai de deux mois.

La procédure de redressement judiciaire ordonnée par jugement du 22 juillet 2016 ne peut donc avoir pour effet de suspendre l'action en constat de la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier par application de la clause résolutoire contenue au bail et visée par le commandement de payer, celle-ci ayant produit ses effets le 8 novembre 2015.

La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie dite loi " LME " est entrée en vigueur le 1er janvier 2009 et a introduit l'article L. 442-6 du Code de commerce. L'article 21 IV de la loi LME prévoit que l'article L. 442-6 du Code de la consommation s'applique au contrat souscrit à partir du 1er janvier 2009.

Le contrat de crédit-bail a été conclu le 24 juin 2008 et l'avenant en date du 24 juin 2011 qui s'intègre au contrat initial ne saurait constituer un contrat distinct de sorte que la date de conclusion du contrat demeure le 24 juin 2008.

Ainsi, l'article L. 422-6 du Code de commerce n'est pas applicable au contrat de crédit-bail immobilier conclu le 24 juin 2008 et plus précisément l'article L. 422-6 I 2° sanctionnant le déséquilibre significatif, n'est pas applicable au cas d'espèce de sorte qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de crédit-bail demandée par la société Sogebail.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de la société Sogebail et d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point.

Sur la fixation et sur la condamnation à une indemnité d'occupation,

La clause résolutoire est acquise de plein droit et entraîne la résiliation du contrat. La société Groupe EPS est donc occupante sans droit ni titre du local sis <adresse> que soit fixée une indemnité d'occupation qui constitue une créance bénéficiant de l'application de l'article L. 622-17 du Code de commerce pour la période postérieure au jugement d'ouverture dans la mesure où ladite indemnité trouve son fait générateur dans la décision constatant l'acquisition de la clause résolutoire. Cette créance est née régulièrement postérieurement au jugement d'ouverture.

La société Sogebail demande que soit fixée une indemnité d'occupation à laquelle la société Groupe EPS sera condamnée à compter du 22 juillet 2016 et jusqu'à parfaite libération des lieux, soit sur une période postérieure au jugement d'ouverture.

Ainsi, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle hors taxe et hors indexation de 12 906,22 euros, de condamner l'administrateur de la société Groupe EPS, es-qualité, au paiement de cette somme et d'infirmer l'ordonnance du 8 avril 2016 sur ce point.

Sur le désistement de la société Sogebail de sa demande en condamnation au titre de l'arriéré de loyers, charges et échéances du moratoire homologué par jugement du Tribunal de commerce de Lons-le-Saunier du 4 avril 2014,

Il s'agit d'une créance antérieure au jugement d'ouverture, entrant dans le champ d'application de l'article L. 622-21 du Code de commerce. Cette créance est donc soumise à la procédure de droit commun de vérification des créances devant le juge commissaire.

La société Sogebail entend de désister de sa demande de condamnation de la société Groupe EPS à lui payer lesdites sommes, ainsi que l'indemnité d'occupation pour la période du 8 novembre 2015 au 22 juillet 2016. Il convient de donner acte à la société Sogebail de son désistement sans que cela n'emporte renonciation à l'action.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

En matière de crédit-bail immobilier, aucune disposition légale ne prévoit la suspension des effets de la clause résolutoire. Il est de jurisprudence constante que la suspension des effets d'une clause résolutoire ne peut être ordonnée que si elle est prévue par une disposition légale, or le législateur n'a pas entendu prévoir le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire défini à l'article L. 145-41 du Code de commerce dans le cadre du crédit-bail immobilier.

Ainsi, il convient de rejeter la demande de la société Groupe EPS tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail immobilier.

L'équité commande que l'administrateur de la société Groupe EPS soit condamné, es-qualité, à payer à la société Sogebail la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs ; Infirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris en date du 8 avril 2016 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Donne acte à la Selarl Philippe Jeannerot & Associés, prise en la personne de Me Jeannerot ès qualité d'administrateur judiciaire de la société Groupe EPS de son intervention volontaire à la procédure ; Constate la résiliation du contrat de crédit-bail conclu le 24 juin 2008 entre la société Sogebail et la société Groupe EPS par l'effet de l'acquisition de la clause de résolutoire au 8 novembre 2015 ; Ordonne l'expulsion de la société Groupe EPS, occupante sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef avec, si besoin, l'assistance de la force publique, de l'immeuble sis <adresse> ; Ordonne, en tant que de besoin, le transport et la séquestration aux frais de la société Groupe EPS des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu du choix de la société Sogebail, et ce, en garantie de toute somme qui pourrait lui être due ; Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme mensuelle HT et hors indexation de 12 906,22 euros et condamne la Selarl Philippe Jeannerot & Associés, prise en la personne de Me Jeannerot ès qualité d'administrateur judiciaire de la société Groupe EPS à payer à la société Sogebail cette somme, majorée des charges, à compter du 22 juillet 2016, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux ; Donne acte à la société Sogebail de ce qu'elle se désiste de ses demandes en condamnation de la société Groupe EPS à lui payer une provision au titre de l'arriéré de loyer, charges et indemnité d'occupation pour la période comprise du 8 novembre 2015 au 22 juillet 2016 ; Rejette la demande de la société Groupe EPS tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail du 24 juin 2008 ; Condamne la Selarl Philippe Jeannerot & Associés, prise en la personne de Me Jeannerot ès qualité d'administrateur judiciaire de la société Groupe EPS à verser à la société Sogebail la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; La condamne aux entiers dépens de l'instance, recouvrés par Me Chambreuil en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.