CA Versailles, 3e ch., 11 janvier 2018, n° 16-02959

Faits et procédure

Par acte authentique du 22 juin 2012, M. et Mme D.P. ont acquis de M. et Mme T. une maison à usage d'habitation située à Orphin, au prix de 295 000 euros, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Dumont Immobilier.

Par ordonnance du 25 avril 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a désigné un expert, lequel a rendu son rapport le 12 septembre 2014.

Par acte du 18 novembre 2014, M. et Mme D.P. ont assigné Mme T. et la société Dumont Immobilier aux fins d'obtenir la nullité de la vente pour vices cachés.

Par jugement du 22 mars 2016, rendu en l'absence de Mme T., le tribunal de grande instance de Versailles a :

- prononcé la nullité de la vente du bien immobilier,

- condamné Mme T. à payer à M. et Mme D.P. la somme de 295 000 euros correspondant au prix de vente,

- dit que M. et Mme D.P. devront restituer le bien immobilier dans le mois de la réception du prix de vente,

- condamné la société Dumont Immobilier à payer à M. et Mme D.P. la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouté les parties du surplus de leur demandes,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum Mme T. et la société Dumont Immobilier à payer à M. et Mme D.P. la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'expertise.

Par acte du 19 avril 2016, Mme T. a interjeté appel de cette décision et prie la cour, par dernières écritures du 6 novembre 2017 de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente du bien immobilier sis à Orphin (78125) et l'a condamnée à rembourser le prix de vente,

Statuant à nouveau :

- débouter M. et Mme D. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Mme T.,

- condamner M. et Mme D. à :

retirer de leurs écritures les paragraphes mentionnés dans leurs conclusions,

verser à Mme T. la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881.

- condamner M. et Mme D. à verser à Mme T. la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner en tous les dépens, avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 11 octobre 2017, la société Dumont Immobilier prie la cour de :

A titre principal,

- juger qu'elle n'a commis aucun dol,

- juger qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle,

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme D. de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre à ce titre,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour entrait en voie de condamnation à l'encontre de la société Dumont Immobilier,

- juger qu'elle ne peut être condamnée au titre d'une diminution du prix de vente à hauteur des travaux minimaux et indispensables pour rendre la maison étanche et habitable,

- juger que M. et Mme D. ne justifient pas de l'existence d'une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à moindre prix,

- juger M. et Mme D. mal fondés en leur demande visant à obtenir la restitution par la société Dumont Immobilier de sa commission,

- juger que M. et Mme D. invoquent pour la première fois en cause d'appel, et au surplus aux termes de leurs conclusions d'intimés n° 2, leur demande relative à l'application de l'action paulienne,

- juger qu'en tout état de cause, en ce qui concerne l'absence de demande formulée par Mme T. à l'encontre de la société Dumont Immobilier au titre de la restitution de sa commission, M. et Mme D. ne démontrent aucune carence et aucune négligence de Mme T. dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial,

- juger que M. et Mme D. ne démontrent pas l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible leur permettant d'invoquer l'application de l'article 1116 devenu article 1137 du Code civil,

- en conséquence, déclarer irrecevable car nouvelle en cause d'appel, ou à tout le moins mal fondée, la demande de M. et Mme D. visant à ce que soient ordonnées une saisie conservatoire entre les mains de la société Dumont Immobilier, ainsi que la séquestration de cette somme sur un compte bancaire tiers, afin de saisie attribution,

- condamner Mme T. à relever indemne et garantir la société Dumont Immobilier de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Dumont Immobilier à payer à M. et Mme D. la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- déclarer M. et Mme D. irrecevables en leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Dumont Immobilier pour résistance abusive, et subsidiairement les en débouter,

- débouter plus généralement les époux D. et M.T. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum Mme T., M. et Mme D. à payer à la société Dumont Immobilier la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance, ainsi que celle de 5000 euros au même titre pour la procédure d'appel ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 30 septembre 2016, M. et Mme D. prient la cour de :

- juger que la société Dumont Immobilier a manqué à ses obligations de conseils et de résultat en qualité de rédacteur d'acte à leur détriment,

- juger que Mme T. et la société Dumont Immobilier se sont rendus coupables d'un dol de l'acquéreur, ne serait-ce que par réticence dolosive,

- juger que le bien immobilier est affecté de plusieurs vices cachés, rendant impropre le bien à l'usage auquel il était destiné, soit une habitation normale et sûre,

- infirmer partiellement le jugement attaqué en ce qu'il a annulé la vente litigieuse, afin de remplacer cette annulation par une diminution du prix de vente, en raison des difficultés à exécuter le jugement de première instance en l'espèce,

- condamner Mme T. à régler à M. et Mme D. la somme de 70 000 euros en remboursement partiel du prix de vente du bien litigieux, au titre du dol et des vices cachés affectant le bien,

- condamner la société Dumont Immobilier à leur régler la somme de 70 000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle en raison de sa complicité active dans les manœuvres frauduleuses, notamment par ses mensonges répétés destinées à manipuler et à tromper les acheteurs,

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum, Mme T. et la société Dumont Immobilier à régler à M. et Mme D. la somme de 70 000 euros au titre du dol et de la diminution du prix de vente à hauteur des travaux minimaux et indispensables pour rendre la maison étanche et habitable normalement,

A titre très subsidiaire,

- condamner la société Dumont Immobilier à leur régler la somme de 70 000 euros en réparation de la perte d'une chance de ne pas contracter ou de contracter à moindre prix en connaissance des restrictions apportées à la jouissance du bien en l'état, aux contraintes insurmontables en matière d'urbanisme pour la réfection du toit et du coût des réparations d'un cinquième de la valeur du bien immobilier,

En tout état de cause,

- juger que la société Dumont Immobilier ne saurait prétendre à une rémunération au titre de cette transaction litigieuse,

- juger que la carence de Mme T. dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, M. et Mme D. et autoriser ces derniers à exercer pour le compte de son débiteur son action à l'encontre de la société Dumont Immobilier,

- condamner la société Dumont Immobilier à rembourser la commission réglée à Mme T.,

- ordonner la saisie conservatoire dans les mains de la société Dumont Immobilier ainsi que la séquestration de cette somme sur un compte bancaire tiers, afin de saisie attribution par M. et Mme D. qui se heurtent à l'insolvabilité organisée de Mme T.,

- condamner la " société Immobilier Mottin " à payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, à la vue de leur mauvaise foi établie et de la connaissance des vices cachés antérieurement à la vente,

- condamner Mme T. à leur régler la somme de 50 000 euros en raison de sa procédure d'appel abusive et dilatoire,

- juger que les condamnations prononcées porteront intérêt légal à compter de la délivrance de l'assignation devant le tribunal de grande instance,

- condamner in solidum, Mme T. et la société Dumont Immobilier à leur régler la somme de 13 097 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement,

- " ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ".

Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 novembre 2017.

SUR QUOI, LA COUR :

Le tribunal a retenu pour l'essentiel que les vices affectant le bien étaient apparents et que la garantie des vices cachés ne pouvait trouver à s'appliquer. Il a ensuite considéré que le fait pour Mme T. d'avoir placé des serviettes sous les combles pour éviter l'apparition de traces d'écoulement d'eau résultant de l'absence d'étanchéité de la toiture, ainsi que la mise en place de mousse pour boucher les trous dus à la pourriture du bois des menuiseries ainsi que la mise en peinture des boiseries pour empêcher de voir de près leurs défectuosités constituaient des manœuvres illicites effectuées dans une intention dolosive. Les premiers juges ont jugé que si les acquéreurs avaient eu connaissance de la nécessité de procéder à la réfection en urgence de la toiture et des menuiseries extérieures, ils n'auraient pas acheté le bien litigieux compte tenu du coût des travaux.

Mme T. fait valoir que les désordres du bien étaient apparents, que la victime ne peut se prévaloir d'un dol s'il est établi qu'elle connaissait l'information qui aurait prétendument vicié son consentement et que le tribunal ne pouvait sans se contredire rejeter la demande en garantie pour vices cachés au motif que les vices étaient apparents et retenir la demande en nullité pour dol, le tribunal s'étant abstenu de se prononcer sur le caractère déterminant des manœuvres dolosives alléguées.

La société Dumont Immobilier fait valoir que M. et Mme D. ne rapportent pas la preuve d'un dol ou d'une manœuvre dolosive, que l'expert a conclu à l'existence de vices apparents lors de l'acquisition, même pour un profane. Elle affirme n'avoir commis aucune faute dans l'exécution de son mandat et met en cause la sincérité du témoignage de M. D. auquel elle est opposée dans le cadre d'une instance prud'homale.

M. D., ancien salarié de la société Dumont Immobilier, a fait l'objet d'un licenciement pour faute dont il a contesté le bien-fondé devant le conseil de Prud'hommes de Rambouillet le 18 août 2014 (pièce n° 15 de la société Dumont Immobilier). L'attestation qu'il a établie le 7 décembre 2014, dans laquelle il dénigre et met en cause la probité de son ex employeur, ne saurait dans un tel contexte être prise en compte par la cour, étant de surcroît observé que Mme D. a attesté en faveur de M. D. dans l'instance prud'homale.

L'expert judiciaire, qui s'est rendu sur place le 4 octobre 2013, a relevé que la toiture de la maison construite en 1974 est composée d'une charpente en bois et d'une couverture en shingle (plaques de bardeaux bitumés) et que cette couverture est en très mauvais état. L'expert ajoute qu'elle était dans cet état au moment de son acquisition par M. et Mme D. et qu'elle était de toute évidence visible lors des visites des acquéreurs, même pour des profanes. Il a été noté par l'expert qu'une petite partie de la couverture avait été refaite récemment et la cour observe que ce fait était de nature à mettre encore plus en évidence la vétusté de la partie non modifiée. Il n'est pas contesté qu'une couverture en shingle a une durée de vie plus brève que les autres types de couverture, que les acquéreurs savaient que la maison avait été édifiée en 1974 et qu'il ne leur a jamais été soutenu qu'elle avait été refaite.

L'expert a constaté des traces de ruissellement plus ou moins récentes sur la charpente en accédant dans le comble et des traces d'infiltration au niveau des chiens assis, côté rue. S'agissant des menuiseries extérieures en bois, il note qu'elles sont en très mauvais état " même vues à distance de l'extérieur pour les chiens assis ". L'expert a constaté la présence de mousse de polyuréthane pour combler des manques de bois et que de la peinture avait été appliquée. Il souligne que ces menuiseries sont dans cet état depuis plusieurs années et l'étaient au moment de la vente.

C'est donc par de justes motifs que la cour adopte sans réserve que le tribunal a jugé que les vices étant apparents, la garantie des articles 1641 et suivants du Code civil ne pouvait être mise en œuvre.

L'action fondée sur le dol ne peut prospérer que si les acquéreurs établissent que les désordres allégués ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien, soit parce qu'ils avaient été cachés à l'aide de manœuvres frauduleuses soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières.

Or, l'expert a précisément conclu que les désordres allégués étaient parfaitement visibles même pour un profane.

Il importe de relever que dans une correspondance adressée à la société Dumont Immobilier le 12 décembre 2012, M. et Mme D. relatent qu'ils ont interrogé M. T., lors de leur première visite en février 2012, sur l'état de la toiture et que celui-ci leur avait répondu qu'il faudrait s'en occuper d'ici 5 ans. Or, l'expert dans son rapport établi le 12 septembre 2014, soit deux ans après la vente, n'indique pas que la couverture doit être remplacée en urgence mais " à court terme " (page 29 du rapport) ce qui permet de retenir que la réponse donnée par le vendeur n'était pas dolosive.

Dans cette même correspondance, les acquéreurs indiquent que lors de leur visite en avril 2012 (soit postérieurement à la conclusion de la promesse mais bien avant la signature de l'acte de vente du 22 juin 2012) ils se sont rendus compte que le toit était " en très mauvais état ". Or, ils n'ont fait aucune difficulté lors de la conclusion de la vente alors qu'à cette date ils connaissaient les désordres de la toiture.

Le caractère apparent des désordres de la toiture et des menuiseries tel que décrit par l'expert judiciaire indiquait clairement la nécessité d'engager des travaux.

Si, comme le soutiennent les acquéreurs, le fait pour les vendeurs d'avoir posé de la mousse de polyuréthane comblant des manques de bois, d'avoir appliqué peu de temps avant la vente de la peinture sur le bois et la mousse et d'avoir posé des serviettes dans les combles est susceptible de s'analyser comme des manœuvres condamnables, force est de constater qu'elles n'ont pas été déterminantes de leur décision d'acquérir le bien, dès lors que les désordres affectant le bien étaient visibles de tous.

Il y a lieu de juger en conséquence que les acquéreurs échouent à démontrer que le bien était affecté de vices cachés, tout comme ils ne rapportent pas la preuve de ce que les manœuvres frauduleuses qu'ils imputent aux vendeurs en complicité avec la société Dumont Immobilier les auraient déterminés à acquérir le bien.

Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

Il ne saurait pour les motifs développés ci-dessus être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur des désordres dont il est jugé qu'ils étaient très apparents. Pas davantage, il ne saurait être retenu que l'agence immobilière aurait fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas acquérir le bien, qu'ils ont d'ailleurs désormais choisi de conserver. Dès lors, toutes les demandes que forment M. et Mme D. relatives à la commission perçue par ladite agence et celle tendant à la condamnation de la société Dumont Immobilier à des dommages intérêts seront rejetées.

La demande que forment M. et Mme D. devant la cour qui ont renoncé à leur demande en nullité de la vente et qui tend à la condamnation de Mme T. et de la société Dumont Immobilier au paiement de somme de 70 000 euros, fondée expressément sur la réparation de leur préjudice consécutif au dol et aux vices cachés affectant le bien ne peut, compte tenu de ce qui précède, qu'être rejetée.

Mme T. demande à la cour d'ordonner la suppression de certains paragraphes des conclusions de M. et Mme D. et de condamner ceux-ci à des dommages intérêts sur le fondement de l'article 41 des dispositions de la loi du 29 juillet 1881.

Aux termes de l'alinéa 4 de l'article 41 de la loi précitée, ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

L'alinéa 5 ajoute que toutefois, les juges saisis de la cause et statuant sur le fond, pourront prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages intérêts.

Les dispositions de l'alinéa 5 s'analysent comme une exception à l'immunité instituée par l'alinéa qui précède et sont donc d'interprétation stricte.

A supposer cette demande non atteinte par la courte prescription de trois mois alors que les écritures de M. et Mme D. datent du 30 septembre 2016, il convient d'observer qu'il incombait à Mme T. d'indiquer précisément et en les isolant, quels étaient les termes qu'elle estimait outrageants, ceux qui étaient selon elle injurieux et enfin ceux qu'elle qualifiait de diffamatoires alors qu'elle s'est contentée de citer, au dispositif de ses écritures, des paragraphes entiers sans les caractériser ni les qualifier.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

M. et Mme D., qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct.

L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance comme en cause d'appel.

Par ces motifs, LA COUR, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Rejette l'ensemble des demandes formées par M. et Mme D., Rejette la demande formée par Mme T. tendant à l'octroi de dommages intérêts et au retrait de certains paragraphes des conclusions de M. et Mme D., Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance et en appel, Condamne M. et Mme D. aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.