CA Chambéry, ch. civ. sect. 1, 9 octobre 2018, n° 16-02631

Le 27/02/2015, a été conclu entre la société Argo Groupe devenue Libertea, promoteur immobilier spécialisé dans le logement social et les logements pour primo-accédants, et M. X, artisan peintre, qui avait réalisé deux petites opérations de promotion immobilière dans le cadre de sa société Octagon Promotion, un contrat de franchise de promotion immobilière d'une durée de 5 ans aux termes duquel :

- le franchiseur a " mis au point et développé un concept et un savoir-faire originaux, spécifique et substantiel, identifié et secret, d'accompagnement de personnes désireuses de devenir promoteur immobilier sous l'enseigne et la marque Argo " ;

- la société Argo concède à M. X l'exclusivité d'exploitation de la marque et de l'enseigne Argo sur une partie du département des Alpes Maritimes (de Saint Jean Cap Ferrat et Menton à la Vésubie) moyennant un droit d'entrée de 100 000 euros HT payable dans un délai de 24 mois ainsi qu'une redevance mensuelle de 2 500 euros HT pendant toute la durée du contrat ;

- une formation est effectuée par le franchiseur.

Le 02/03/2015, M. X a conclu avec la société Argo Groupe un contrat de co-promotion, aux termes duquel les parties s'engagent à investir en commun dans des programmes de construction de logements par le biais de SARL ou sociétés civiles de construction vente, 70 % du capital étant détenu par Argo Groupe, l'assistance d'autres sociétés du groupe Argo, les sociétés Acpi étant obligatoire pour l'assistance à la maîtrise d'ouvrage moyennant des honoraires de 3 % HT du chiffre d'affaires du programme et Primmogest pour la communication et la gestion financière, moyennant 1 % HT du chiffre d'affaires.

Le 19/05/2015, M. X faisant écrire à la société Argo par son conseil que les sommes à verser étaient en réalité sans contrepartie, et que le contrat de franchise était constitutif en réalité du délit d'escroquerie, demandait à être délié de toute obligation sous quinzaine et indiquait ne poursuivre aucune des missions qui lui seraient dévolues en exécution du contrat ni satisfaire aux obligations contractuelles prévues.

Par courrier recommandé du 18/06/2015, la société Libertea a mis en jeu la clause de résiliation unilatérale et immédiate prévue à l'article 6.4 du contrat, le mettant en demeure de régler la somme de 237 500 euros HT au titre de la clause pénale stipulée à l'article 6.5 du contrat et de restituer tous les documents remis, sous peine d'une pénalité de 100 euros par jour de retard.

Suite à l'assignation de M. X par la société Libertea du 09/11/2015, le Tribunal de commerce d'Annecy a, par jugement du 03/11/2016 :

- dit que le contrat de franchise n'est entaché d'aucune nullité au titre d'un quelconque dol ou erreur ;

- déclaré bien fondée la résiliation du contrat de franchise aux torts exclusifs de M. X intervenue le 18/06/2015 ;

- condamné M. X à payer à la société Libertea la somme de 130 000 euros outre intérêts de retard de trois fois le taux légal à compter du 18/06/2015 ;

- ordonné à M. X de restituer à la société Libertea tout document et outil de communication remis et de cesser tout usage des signes distinctifs de Libertea sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

- condamné M. X à payer à la société Libertea la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration du 13/12/2016, M. X a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions n° 6, il demande à la cour d'infirmer toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau :

A titre principal, de :

- annuler le contrat de franchise conclu le 27 février 2015 sur le fondement de l'erreur, du dol et de l'absence de cause ;

- débouter en conséquence la société Libertea de l'intégralité des demandes formées à l'encontre de Monsieur X ;

A titre subsidiaire, de :

- prononcer la résiliation du contrat de franchise litigieux aux torts exclusifs de la société Libertea ;

- débouter en conséquence la société Libertea de l'intégralité des demandes formées à l'encontre de Monsieur X ;

En toute hypothèse, de :

- débouter la société Libertea de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner la société Libertea à payer à Monsieur X la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;

- condamner la société Libertea à payer à Monsieur X la somme de 10 000 € au titre de l'abus du droit d'ester en justice ;

- condamner la société Libertea, outre aux entiers frais et dépens, à payer à Monsieur M. la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il expose en substance que :

- dès la conclusion du contrat de franchise, il a entrepris de nombreuses démarches tendant à lancer son activité (recherche de terrains par la prise de contacts avec les agents immobiliers et par la consultation des annonces en ligne, prospection de terrains et contact avec les propriétaires avec l'aide de géomètres, prise de contact avec les mairies de Menton, Sospel, Roquebrune Cap Martin, Drap, Contes, La Trinité, Cantaron, Levens, Sainte Agnès, Castellar, Gorbio, Saint André de la Roche, Beaulieu, Beausoleil), sans que pour autant l'activité décolle ;

- le concept " Argo " n'est pas adapté aux réalités du terrain, raison d'un coût du foncier trop important, de terrains présentant de grandes difficultés techniques, le prix étant encore augmenté en présence d'une vue sur mer, les maires ne voulant en outre que des programmes mixtes mélangeant l'accès à la propriété aux logements sociaux ;

- du reste, d'autres franchisés sont en litige avec la société Argo, la société de M. Y, Civilis Promotion, franchisé en Haute Garonne étant placée en liquidation judiciaire, absence de construction pour M. Z (Hérault), manque de rentabilité pour M. W (Rhône) et A (Nord) ;

- la " bible " retraçant le savoir-faire de la société Argo n'a été établie que postérieurement au contrat de franchise, datant pour l'essentiel de 2016 et 2017 sans qu'aucun savoir-faire véritable n'a été transmis, alors que le métier de promoteur est complexe ;

- le contrat est donc nul pour absence de cause ;

- le DIP qui lui a été remis est lacunaire l'amenant à conclure le contrat sur la foi d'erreur sur la rentabilité et la nature même du partenariat avec la société ArgoS ;

- le contrat n'a été ainsi consenti que sur la foi d'une erreur-obstacle, qui est erreur très grave ne viciant pas seulement le consentement mais le détruit ; alors que M. X pensait être indépendant, le système mis en place par la société Argo faisait que le fruit de ses efforts était capté par celle-ci ou ses filiales ;

- les fautes commises par le franchiseur entraînent en tout état de cause la résiliation du contrat aux torts de celui-ci ;

- les sommes réclamées par l'intimé n'ont pas de contrepartie.

Dans ses conclusions récapitulatives et responsives n° 5, la société Libertea demande à la Cour de confirmer le jugement déféré sauf à voir porter à 285 000 euros TTC outre intérêts de retard suivant un taux égal à trois fois le taux d'intérêt légal l'indemnité compensatrice pour pertes de gains potentiels et liquider à 19 500 euros les indemnités de retard dans la restitution des documents, de constater en tout état de cause que M. X n'a pas subi de préjudice et le condamner au paiement de la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose en substance que :

- elle est une société holding, exerçant à l'époque des faits une activité de promotion immobilière et gérant le réseau de franchise Argo, aujourd'hui repris par la société BGroupe ;

- elle dispose d'une franchise pilote implantée à Bordeaux et son réseau compte cinq franchisés, avec lesquels elle s'associe en apportant des fonds propres, les garanties et les cautions des programmes immobiliers ;

- les accords de co-promotion sont indépendants du contrat de franchise, et n'ont pour seul but que de favoriser la réussite du franchisé, par un investissement commun dans une société civile de construction vente, un contrat de gestion constituée par une maîtrise d'ouvrage déléguée, le franchisé touchant une rémunération forfaitaire de 4 %, un contrat de prestations d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, un contrat de gestion financière Primmogest, ce système permettant au franchisé d'obtenir des financements bancaires, alors que la société BGroupe supporte 70 % du risque ;

- le franchisé peut ainsi percevoir entre 100 000 et 400 000 euros HT au titre de sa gestion de maîtrise d'ouvrage outre 30 % des résultats nets ;

- le savoir faire du franchiseur a ainsi permis de réaliser à Bordeaux 16 programmes totalisant 689 lots ;

- M. X s'est présenté comme dans la promotion immobilière depuis 4 années, n'a jamais informé le franchiseur de ses difficultés ;

- la procédure ne peut être qualifiée d'abusive dès lors que le premier juge en a reconnu son bien fondé ;

- le contrat de franchise est régulier, les documents versés étant complets et opérationnels, démontrant la transmission d'un véritable savoir-faire ;

- le territoire concédé était propice à la réalisation de logements sociaux, un autre franchisé, sur le même département, indiquant avoir lancé un programme de 41 logements et déposé un permis pour un autre, le franchiseur n'ayant pas l'obligation de faire une étude du marché local, ni de remettre un prévisionnel, le franchisé devant procéder lui-même à une analyse d'implantation précise lui permettant d'apprécier le potentiel et la viabilité du projet ;

- le réseau est réel et viable ;

- la preuve d'un vice du consentement n'est pas apportée ;

- aucune erreur obstacle ne peut être invoquée, la franchise Argo ne pouvant s'apparenter à un mandat ;

- c'est par pure convenance personnelle que M. X a résilié le contrat, ce qui implique sa condamnation au paiement des sommes prévues au contrat.

Motifs de la décision

Le contrat de franchise est un contrat synallagmatique à exécution successive par lequel une entreprise dénommée franchiseur confère à une ou plusieurs autres entreprises dénommées franchisées le droit de réitérer, sous l'enseigne du franchiseur, à l'aide de ses signes de ralliement de la clientèle et de son assistance continue, le système de gestion préalablement expérimenté par le franchiseur et devant, grâce à l'avantage concurrentiel qu'il procure, raisonnablement permettre à un franchisé diligent de faire des affaires profitables.

En d'autres termes, la franchise est un contrat par lequel une entreprise ayant expérimenté un succès commercial octroie à une autre les clés susceptibles de dupliquer ce succès.

Le franchiseur doit permettre au candidat à la franchise de s'engager en pleine connaissance de cause. Il doit ainsi démontrer que lui-même a réussi à générer une activité profitable et que celle-ci est reproductible grâce au savoir faire spécifique qu'il a mis en place, et ce, dans le secteur concédé au franchisé.

C'est ainsi que les articles L. 330-3 et R. 330-1 du Code de commerce imposent la fourniture d'un document d'informations précontractuelles (DIP) permettant de s'engager en pleine connaissance de cause " à toute personne qui met à la disposition d'une autre personne un nom commercial, une marque ou une enseigne, en exigeant d'elle un engagement d'exclusivité ou de quasi-exclusivité pour l'exercice de son activité ", ce document devant préciser notamment, " l'ancienneté et l'expérience de l'entreprise, l'état et les perspectives de développement du marché concerné, l'importance du réseau d'exploitants, la durée, les conditions de renouvellement, de résiliation et de cession du contrat ainsi que le champ des exclusivités "

Or, s'il résulte du dossier que le DIP fourni par la société Libertea à M. X mentionne bien l'identité, l'ancienneté, l'expérience du franchiseur, l'importance du réseau d'exploitants, ainsi que les principales clauses du contrat de franchise dont la conclusion est envisagée, l'information concernant l'état du marché et ses perspectives se borne à l'énoncé suivant : " un déficit de logement est constaté en France alors qu'une demande de logements dans le logement social est très soutenue. Nous rappelons qu'Argo est positionné sur ce créneau. Tous les indicateurs de nos partenaires (Domofrance, Foyer de Gironde, Vilogia, Logement Francais...) révèlent un besoin élevé dans les années à venir, les perspectives de développement sont donc importantes ".

Ces explications ne sauraient correspondre aux exigences du texte. En effet, elles sont très générales, et se contentent de rappeler une évidence, à savoir un manque de logements sociaux en France, sans expliquer en quoi il sera possible concrètement à M. X, dans son secteur des Alpes Maritimes, de construire de tels logements.

Ainsi :

- la construction de logements en France se heurte au manque de foncier, à des contraintes réglementaires quant à la qualité des bâtiments et à des réglementations d'urbanisme sévères ; il ne suffit donc pas de dire qu'une demande existe en matière de logements pour en déduire qu'une activité de promoteur est envisageable, l'absence de terrains disponibles étant de nature à empêcher toute construction, même (et surtout) dans un secteur tendu, et ce, quels que soient les efforts déployés par un promoteur ;

- la construction de logements sociaux se heurte au surplus à des difficultés spécifiques, à savoir la nécessité d'obtenir un coût moindre de construction, malgré les règles imposées, le coût élevé du foncier se répercutant nécessairement dans le prix final rendant l'obtention d'une rentabilité plus incertaine ; de plus, les promoteurs sont confrontés à la résistance des collectivités locales, souvent enclines à préférer des logements en accès à la propriété ou mixtes, les logements sociaux étant intégrés alors dans des programmes classiques, alors que le concept Argo est la construction de logements sociaux dans des immeubles dédiés à cet effet ;

- le secteur des Alpes Maritimes présente quant à lui des spécificités en matière de construction immobilière, en raison du manque de terrains disponibles, de leur caractère difficile (falaises, rocher, problème de stabilité..) et de leur prix très élevé, s'agissant d'une région très recherchée du fait de la présence de la mer Méditerranée.

Force est de constater qu'à aucun moment, le DIP fourni à M. X ne fait état des obstacles à surmonter en matière de logement social, ni de la situation du marché local du front de mer ou de l'arrière-pays niçois, qui est très particulière (zone montagneuse et très accidentée, bord de mer aux constructions denses, avec des réglementations d'urbanisme draconiennes, aussi bien pour le littoral que pour la montagne).

Par ailleurs, la franchise implique la transmission d'un savoir-faire développé par le franchiseur, propre à ce dernier, et de nature à procurer au franchisé un avantage concurrentiel.

Là encore, la société Libertea ne démontre pas avoir communiqué à M. X les instruments nécessaires pour lui permettre de réaliser des opérations de promotion.

Certes, la société Libertea a pu mener à bien de multiples programmes immobiliers de construction de logements sociaux. Mais ces opérations n'ont été effectuées que dans la région bordelaise, et le franchiseur n'a pas en réalité développé un savoir-faire spécifique tel qu'il puisse à la fois être reproductible dans d'autres régions françaises, chacune d'elle ayant ses particularités, et donner au franchisé un avantage concurrentiel lui permettant de s'implanter sans difficulté majeure.

Ainsi, la documentation produite, dont du reste la majeure partie a été élaborée après la résiliation du contrat liant les parties, ne démontre pas l'existence d'un mode de production de logements à un prix sensiblement inférieur à ceux pratiqués couramment sur le marché. Certes, il est indiqué que " en général le type de projet rentable pour le logement social est une construction d'un immeuble R+1 ou R+2 sans attique, sans ascenseur, sans sous sols et avec des prestations de second œuvre simplifié. La surface moyenne de ces logements oscille entre 62 m² et 67 m² en fonction des demandes et obligations. Le nombre de logements vendus en blocs par programme est de 20 à 50 lots, au dessus de ce chiffre, quelques autres problèmes se poseront à nous ". Mais ces pratiques sont courantes chez les promoteurs immobiliers, et aucune de ces recommandations, de par leur généralité et leur banalité, ne constitue une originalité et une spécificité telles qu'elles puissent être considéré comme transmettant un modus operandi propre à la société Libertea, qu'elle aurait développé après de multiples expériences.

Par ailleurs, il n'a pas été indiqué à M. X la marche à suivre pour convaincre efficacement les décideurs en matière de logement social dans les Alpes Maritimes (maires, organismes d'HLM) de lui confier des opérations, alors que le marché dans ce secteur est délicat, du fait d'un foncier compliqué et au coût élevé et de la pratique de réaliser des immeubles mixtes (accès à la propriété et logement social).

Le franchiseur a donc manqué à son obligation de délivrer à son franchisé une méthode autre que celle suivie par n'importe quel promoteur normalement avisé, même si les conseils donnés sont pertinents et de bon sens, comme constituer un dossier foncier à partir du cadastre et du zonage de la parcelle à construire, établir un bilan prévisionnel, rédiger un compromis de vente, connaître les différentes facettes du métier de promoteur (la conception du programme, la commercialisation, la construction, la gestion financière), ainsi que les différents intervenants dans l'acte de bâtir (géomètre, architecte, bureaux d'études, etc..).

Plus particulièrement, alors qu'il est insisté sur la nécessité de " définir un territoire en fonction des besoins en logement social ", aucune méthode n'est proposée pour ce faire, sinon de " trouver une à trois villes de prédilection afin de réitérer un programme immobilier par an ". De même, la recommandation selon laquelle " pour connaître son territoire, il faut s'imprégner de celui-ci, sillonner les rues, boire le café au bistrot du coin, discuter avec les gens, les commerçants ", est bien trop vague pour permettre à un futur promoteur d'être opérationnel, alors que par exemple, aucune coordonnée d'agent immobilier ou d'apporteur d'affaires sur le secteur donné en franchise avec lequel la société aurait eu des contacts fructueux n'est donnée.

Si des exemples sont donnés, avec des cartes, ils ne concernent du reste pas le secteur concédé à M. X, mais la seule région bordelaise et sont de peu d'utilité.

En conséquence, M. X a contracté avec la société Libertea au vu des perspectives très optimistes pour son secteur des Alpes Maritimes, tirées de l'expérience du franchiseur dans la seule région bordelaise, estimant être en mesure d'effectuer des opérations de promotion immobilière, sans qu'il soit véritablement informé des difficultés qui seront rencontrées et sans qu'il lui soit donné les outils pour les surmonter.

Il est vain de soutenir que M. X était parfaitement au courant de la situation au motif qu'il avait constitué une société de promotion immobilière, celle-ci n'ayant pu réaliser que deux opérations très modestes en six ans, avec une rentabilité faible, les résultats de la société Octogon s'étant toujours avérés être déficitaires.

Il s'agit là d'une erreur excusable, portant sur un élément déterminant et substantiel, caractérisant un vice du consentement.

En outre, il résulte des articles 1108 et 1131 du Code civil anciens, applicables à l'espèce, que la cause des obligations souscrites par chaque partie réside dans les obligations assumées par l'autre, l'absence de cause provoquant, là encore, la nullité du contrat.

En l'occurrence, le contrat de franchise litigieux encourt la nullité au motif que le franchiseur ne disposait pas d'un savoir-faire suffisamment éprouvé et expérimenté avec succès pour pouvoir être reproduit et dupliqué, dans la mesure où il ne justifiait ni d'une exploitation bénéficiaire dans une autre région que la région bordelaise, ni d'une méthode permettant la construction de logements sociaux à un prix sensiblement inférieur au marché tel qu'il existait dans les Alpes Maritimes.

Dans ces conditions, le contrat sera déclaré nul, le jugement déféré étant réformé de ce chef.

La nullité du contrat étant le fait de l'intimée, la société Libertea sera condamnée à réparer le préjudice subi par l'appelant. Celui-ci est réduit, car M. X n'a versé aucune somme au franchiseur et a très vite mis fin aux relations contractuelles avec ce dernier.

Elle sera en outre déboutée de ses demandes, celles-ci découlant d'un contrat nul.

La cour trouve dans le dossier les éléments suffisants pour fixer à 5 000 euros le préjudice matériel, la demande de dommages intérêts au titre de la procédure abusive ne pouvant prospérer, aucun abus n'étant caractérisé, puisque le premier juge avait fait droit aux prétentions de la société Libertea.

Enfin, l'équité ne commande qu'une application modérée des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile exposés par M. X.

Par ces motifs, LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement déféré, Statuant a nouveau, Prononce la nullité du contrat de franchise liant M. X à la société Libertea, Condamne la société Libertea à payer à M. X les sommes suivantes : - 5 000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice subi ; - 4 000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du Code de procédure civile ; La Condamne aux dépens de première instance et d'appel.