CA Lyon, 1re ch. civ. B, 14 janvier 2020, n° 18-04446

EXPOSÉ DE L'AFFAIRE

Le 25 septembre 2013, M. X et Mme X (les époux X) ont signé un mandat de vente non exclusif avec la SAS Optimhome dont l'objet était la vente de leur bien immobilier situé <adresse>, au prix de 292 000 euros, moyennant une rémunération de 12 000 euros.

Le 11 janvier 2014, M. W, agent de la société Optimhome, a fait visiter l'immeuble à Y et son épouse Y (les époux Y).

Le 24 janvier 2014, les époux X et les époux Y ont signé un compromis de vente au prix de 268 000 euros dont 8 000 euros pour les meubles et objets immobiliers, avec frais de commission de 3 000 euros TTC à régler à l'agence Lyon Immobilier par l'acquéreur lors de la réitération par acte authentique.

Cette vente a été réitérée par acte authentique du 18 janvier 2018 de Maître Z, notaire associé à Lyon 1er, avec la participation de Maître B, notaire à Saint-Laurent-de-Mure, assistant les vendeurs, précisant au paragraphe négociation que "les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés par l'agence Lyon Immobilier à Bron (69500), titulaire d'un mandat donné par l'acquéreur. En conséquence, l'acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de trois mille euros (3 000 euros), taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération est réglée par la comptabilité de l'office notarial de jour".

Après s'être adressé en vain aux époux X et à leur notaire, la société Optimhome a, par courrier recommandé en date du 25 juin 2014 dont les époux X ont accusé réception le 27 juin 2014, mis ces derniers en demeure de lui régler la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts en exécution de la clause pénale.

Par acte du 6 novembre 2014, la société Optimhome a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Lyon afin d'obtenir le paiement de la somme de 12 000 euros au titre de ses honoraires.

Par jugement du 16 mai 2018, le tribunal de grande instance de Lyon a :

- condamné M. X et Mme X au paiement au profit de la SAS Optimhome de la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts et d'une indemnité d'un montant de 1 500 euros, au titre des frais irrépétibles,

- condamné les mêmes aux dépens, distraits au profit de la Selarl A et Associés, sur son affirmation de droit,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 18 juin 2018, les époux X ont interjeté appel.

Par ordonnance de référé du 1er octobre 2018, le premier président de la cour d'appel de Lyon a rejeté la demande des époux X tendant à l'aménagement de l'exécution provisoire prononcée sous forme d'une autorisation de consignation des sommes mises à leur charge.

Au terme de conclusions notifiées le 15 mai 2019, les époux X demandent à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 16 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Lyon,

Et statuant à nouveau,

- dire et juger qu'ils n'ont pas engagé leur responsabilité contractuelle vis-à-vis du mandat conclu avec la société Optimhome,

- dire et juger que la clause pénale du contrat de mandat de vente ne constitue pas une obligation contractuelle valablement établie, qu'il s'agit d'une clause abusive et qu'elle n'engage pas la responsabilité des parties,

- débouter la société Optimhome de sa demande de dommages-intérêts,

- condamner la société Optimhome à leur restituer la somme de 12 013 euros réglés au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris,

- condamner la société Optimhome à leur régler la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Ils expliquent que dans le cadre du mandat simple qu'ils ont donné à la société Optimhome, M. W a fait visiter leur bien aux époux Y le 11 janvier 2014 ; qu'à la suite de cette visite la société Optimhome ne leur a pas donné d'indications particulières sur l'existence et les conditions d'une éventuelle offre des époux Y ; que le lendemain, M. X a été contacté directement par les époux Y pour une offre mais qu'il a refusé de traiter en direct avec eux et les a dirigés vers la société Optimhome ; que quelques jours après, n'ayant pas d'information de la société Optimhome, il a repris contact avec M. W ; qu'entre-temps, M. X a été contacté par M. D de l'agence Lyon Immobilier qui a fait visiter la maison à un couple dont ils n'ont su que quelques jours plus tard qu'il s'agissait des parents des époux Y ; que les époux Y avaient donné un mandat de recherche à cette agence Lyon Immobilier ; qu'à la suite de cette visite, M. D leur a fait parvenir le 15 janvier 2014 une offre d'achat pour un prix de 268 000 euros ; qu'ils ont accepté cette offre le 18 janvier 2014 à la condition que la signature de l'acte de vente soit effectuée à partir de la deuxième semaine du mois de juillet 2014 ; qu'un compromis de vente a été signé par l'entremise de l'agence Lyon Immobilier 27 janvier 2014.

Ils font valoir :

- que la vente n'a pas été conclue grâce au concours de la société Optimhome qui, à la suite de la visite du 11 janvier 2014, ne leur a pas communiqué quelle était la position concrète des époux Y et ne les a pas informés d'éventuelles négociations avec ces derniers en vue d'un compromis de vente alors pourtant qu'ils lui avaient donné des indications sur la marge de négociation admise sur le prix de vente ; que c'est M. X qui a du se tourner vers l'agent immobilier pour connaître la suite donnée par les époux Y ; que la réponse de la société Optimhome a été qu'ils ne donnaient pas suite à l'affaire, sans plus d'explication ;

- que si l'agence Optimhome leur a présenté initialement les acquéreurs, elle ne justifie d'aucune diligence ou intervention de sa part en vue de rapprocher les parties ; qu'elle a manqué à son devoir de diligence et à son obligation envers eux ; qu'ils n'ont donc pas commis d'abus en 'traitant' avec une autre agence mandatée par les acquéreurs ;

- qu'ils n'ont pas traité en direct avec les époux Y mais avec un autre agent immobilier mandaté par ces derniers ; que la vente s'est faite par l'entremise de cet agent immobilier et à des conditions différentes de celles prévues au mandat de vente donnée à la société Optimhome ;

- que le bon de visite ne permet pas à l'agent immobilier de contourner l'absence d'exclusivité du mandat et de fausser le contexte de libre concurrence acceptée par lui ;

- que le mandat signé avec la société Optimhome comporte des clauses pré rédigées qui seraient applicables aux trois types de mandat proposés - mandat simple, mandat optimum et mandat exclusif -, des clauses contradictoires et des clauses de lecture difficile pour des non professionnels comme eux ;

- qu'à la lecture du contenu du mandat il n'est pas clair et précisément établi que la clause d'interdiction au mandant de vendre à un acquéreur présenté par l'agence sans le concours de celle-ci, clause typiquement applicable au mandat de vente exclusif, soit applicable également au mandat simple signé par les parties ; que cette clause ne leur faisait pas interdiction de traiter directement par l'intermédiaire d'une autre agence mobilière ni à des conditions et prix différents de ceux stipulés au mandat ; qu'elle ne constitue donc pas une obligation contractuelle valablement établie en vertu de laquelle le mandant pourrait engager sa responsabilité ; qu'à défaut d'autre précision, la clause devrait s'appliquer uniquement à la vente réalisée aux conditions et au prix indiqués dans le contrat ; que la vente de leur bien immobilier ayant été réalisée à des conditions distinctes de celles prévues au mandat, la clause pénale prévue au contrat n'a pas vocation à s'appliquer

- que s'agissant d'un contrat d'adhésion du mandant aux stipulations rédigées par le mandataire, il s'interprète, dans le doute, contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ;

- que ce contrat est également soumis au Code de la consommation qui pose des règles d'interprétation et de formation du contrat et impose que les clauses du contrat soient rédigées de manière claire et compréhensible alors qu'en l'espèce l'ambiguïté de la clause pénale est manifeste en ce que 1/ il n'est pas clair et précisément établi qu'elle s'applique au mandat simple puisqu'elle est en contradiction avec le contenu du mandat simple et 2/ qu'elle est susceptible de plusieurs sens du fait qu'elle ne spécifie pas si elle s'appliquera à la vente du bien immobilier des époux X réalisée par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier et à des conditions distinctes de celles prévues au contrat conclu avec la société Optimhome ;

- qu'ainsi, la clause pénale doit être déclarée abusive et réputée non écrite.

Au terme de ses écritures notifiées le 28 novembre 2018, la SAS Optimhome conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de condamner M. et Mme X à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elle fait valoir :

- que le 11 janvier 2014 M. W agent commercial agissant pour le compte de la société optimhome a fait visiter le bien aux époux Y suivant bon de visite signé ; que par la suite ces derniers, intéressés par le bien, ont tenté de passer directement par le vendeur qui en a informé la société et a alors refusé de vendre en dehors du mandat ; que la vente a néanmoins été contractée entre les époux Y et les époux X suivant compromis signé entre les parties le 27 janvier 2014 sans son concours ; que ces faits ont été confirmés par les époux X par courriel du 7 février 2014 puis par attestation du 17 février 2014 ; que le mandat interdit incontestablement de vendre, en dehors de la société Optimhome le bien objet du mandat à un acquéreur présenté par cette société sous peine de se voir appliquer une pénalité équivalente à la commission convenue ; que les époux X n'avaient pas conclu de mandat de vente avec la société Lyon Immobilier ; plutôt que de rediriger les époux Y vers l'agence Optimhome conformément aux termes du mandat de vente comme ils l'avaient fait initialement, ils se sont finalement soustraits à leurs obligations contractuelles en augmentant par là même leur marge nette sur le prix de vente, en laissant les acquéreurs organiser un compromis par l'intermédiaire de leur propre agence avec un pourcentage de commission dérisoire (1,12%), en violation des obligations afférentes au mandat de vente ; que les circonstances dans lesquelles la vente est intervenue révèlent un montage frauduleux des vendeurs en collusion avec les acquéreurs au détriment du mandataire immobilier ; que la jurisprudence sanctionne une telle déloyauté contractuelle ;

- que les époux X sont particulièrement mal fondés à lui reprocher d'avoir manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant à aucune démarche de négociation avec les époux Y alors d'une part que ces derniers qui, cherchaient à traiter la vente en direct, l'ont informé qu'ils n'entendaient pas donner suite ; alors, d'autre part, que les époux X l'ont évincée en poursuivant la vente avec les époux Y par l'intermédiaire d'un de ses concurrents, l'agence Lyon Immobilier qui bénéficiait non pas d'un mandat de vente mais d'un mandat de recherche signé avec les époux Y ; que cette volonté de l'évincer est démontrée par le court délai de quatre jours à peine qui s'est écoulé entre la visite du bien par les époux Y par son intermédiaire le 11 janvier 2014 et l'acceptation par les époux X de l'offre de l'agence Lyon Immobilier le 15 janvier 2014 ; que cette éviction avait pour seul but de réaliser une économie substantielle de 9 000 euros sur la commission versée à l'agent immobilier ;

- que la faute des époux X qui ont tenu leur mandataire immobilier à l'écart, et se sont abstenu de l'informer du projet de la réalisation de la vente, est démontrée ; qu'ils ont violé le mandat de vente et ont été déloyaux avec elle ; que la jurisprudence qu'ils citent n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce s'agissant de situations où le vendeur a confié à plusieurs mandataires le mandant non exclusif de vendre le même bien, ce qui n'est par leur cas, s'agissant par ailleurs d'une jurisprudence concernant les obligations d'un acquéreur dans le cadre d'un mandat de recherche et non les obligations d'un vendeur dans le cadre d'un mandat de vente ;

- que la clause pénale figurant au contrat n'interdisait pas aux époux X de vendre par l'entremise d'un autre mandataire mais prévoyait de les sanctionner dans le cas où ils vendraient à un des acquéreurs présentés par la société Optimhome sans son concours ; que cette clause est dénuée de toute ambiguïté ; qu'elle est justifiée et a vocation à s'appliquer ;

- que les articles L. 212-1 à L. 212-3 du Code de la consommation créées par l'ordonnance du 14 mars 2016, n'ont pas vocation à s'appliquer au mandat conclu en 2013 ;

- que dans tous cas, cette clause pénale ne saurait être considérée comme abusive en ce qu'elle créerait un déséquilibre significatif entre l'agence immobilière et les époux X ;

- que dans une recommandation du 18 septembre 2003, la commission des clauses abusives a considéré que la clause pénale insérée dans le mandat immobilier n'est pas abusive sauf si elle s'applique pour une durée indéterminée ou excessive ; qu'en l'espèce, la clause pénale est limitée dans le temps ;

- que la société Optimhome est donc bien fondée à agir et à solliciter une indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle et sur la base de la clause pénale prévue au mandat.

MOTIFS

En cause d'appel, les époux X ne conteste plus la validité du mandat intitulé " mandat de vente Multi-diffusion " qu'ils ont donné à la SAS Optimhome le 25 septembre 2013 afin de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre leur maison individuelle.

Sur la demande principale

1/ Sur le manquement aux obligations contractuelles

Le contrat comporte une partie intitulée "Choix du type de mandat" dans laquelle les époux X ont coché la case "mandat simple" et confirmé ce choix, de manière manuscrite, en toutes lettres, consentant par là même un mandat "sans exclusivité, nous gardons en conséquence toute liberté de vendre par nous-mêmes ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire".

Le contrat comporte par ailleurs des clauses applicables aux trois types de mandats proposés (simple, optimum et exclusif), clauses portant notamment sur la durée du mandat, les obligations du mandataire, les obligations du mandant, la faculté de rétractation, les pouvoirs donnés et le séquestre.

Concernant les "Obligations du mandant", le contrat prévoit notamment que :

" Pendant la durée du mandat et durant les douze mois suivants son terme, nous nous interdisons de vendre sans votre concours à un acquéreur présenté par vous et nous nous engageons à vous communiquer par lettre recommandée avec accusé de réception, les coordonnées de l'acquéreur, du notaire rédacteur, de la date de signature du sous-seing privé et du prix de vente. A défaut de notification, le mandant en supportera les conséquences, notamment si le mandataire a contracté avec un autre acquéreur.

En cas de manquement à l'une de ces obligations, comme en cas de renonciation à la vente sans avoir usé de sa faculté de révocation ou le non respect des clauses d'exclusivité prévues dans le mandat optimum ou exclusif, nous nous engageons à verser au mandataire à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire du montant égal à la rémunération stipulée ci-dessus. "

C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les époux X ont pris l'engagement de ne pas vendre sans le concours de la société Optimhome, à un acquéreur présenté par cette dernière.

La clause contractuelle selon laquelle "pendant la durée du mandat et durant les douze mois suivants son terme, nous nous interdisons de vendre sans votre concours à un acquéreur présenté par vous" est facilement lisible et intellectuellement claire. Elle n'est donc pas sujette à interprétation. Elle n'opère aucune distinction selon le type de mandat donné. Elle ne distingue pas non plus selon que la vente est finalement conclue par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière ou pas, et aux mêmes conditions, ou pas, que celles fixées au mandat. Il n'y a donc aucune incertitude ou ambiguïté sur la portée de l'engagement souscrit. Cette clause s'impose aux parties.

Comme l'a justement retenu le tribunal, la durée de cette interdiction est limitée dans le temps. Cette limitation de durée est raisonnable et respecte donc la recommandation adoptée le 18 septembre 2003 par la Commission des clauses abusives en la matière (recommandation n° 03-02).

Les époux X ne peuvent valablement soutenir, sauf à vider de toute substance leur engagement, que " à la lecture du contenu du mandat simple, ils étaient habilités à conclure la vente de leur bien immobilier avec l'intervention d'une autre agence immobilière, même si le bien avait été présenté aux acquéreurs par l'agence qu'ils avaient mandatée. "

Il est constant que c'est M. W, agent de la société Optimhome, qui a présenté aux époux X, M. Y et son épouse Mme Y auxquels il a fait visiter la maison le 11 janvier 2014, cette visite s'étant d'ailleurs faite en présence des époux X ainsi que cela ressort de l'attestation signée par ces derniers le 17 février 2014.

Il est tout aussi constant qu'à la suite de cette visite, les époux Y étaient intéressés par le bien et qu'ils ont contacté non pas l'agent immobilier avec lequel ils avaient visité la maison et signé le bon de visite, mais M. X en vue de " traiter la vente en direct ", et que ce dernier a, dans un premier temps, " refusé cette proposition car M. W nous avait confirmé que suite à la présentation de ses clients nous ne pouvions traiter en direct avec M. et Mme Y " pour reprendre les termes de l'attestation signée par les époux X le 17 février 2014.

Il s'avère que les époux X n'ont finalement et très rapidement plus eu de scrupule à vendre leur maison aux époux Y sans le concours de la SAS Optimhome, acceptant le 18 janvier 2014 une offre faite le 15 janvier 2014 par un représentant de l'agence Lyon Immobilier après visite de la maison le même jour avec non pas les époux Y mais des parents de ces derniers.

L'acte de vente du 18 juillet 2014 mentionne expressément la rémunération de l'agence Lyon Immobilier à Bron, titulaire d'un mandat donné par l'acquéreur.

Les époux X qui n'étaient liés par aucun contrat avec l'agence Lyon Immobilier, ne peuvent pas se prévaloir du mandat donné à cette agence par les acquéreurs, pour s'exonérer de leur obligation contractuelle à l'égard de la société Optimhome.

Au vu des circonstances dans lesquelles est intervenue cette vente et notamment du comportement des acquéreurs après la visite du bien, les époux X ne peuvent sérieusement et de bonne foi reprocher à M. W de ne pas leur avoir communiqué quelle était " la position concrète des époux Y " et de ne pas les avoir informés " d'éventuelles négociations avec ces derniers en vue d'un compromis de vente alors pourtant qu'ils lui avaient donné des indications sur la marge de négociation admise sur le prix de vente ".

En définitive, au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer la décision des premiers juges ayant retenu que les époux X ont engagé leur responsabilité contractuelle en n'exécutant pas de bonne foi le contrat conclu avec la SAS Optimhome.

2/ Sur la clause pénale

La clause fixant une pénalité à la charge du consommateur dans les mandats proposés pour la vente d'un bien immobilier, n'est pas nécessairement abusive, ainsi qu'il résulte implicitement de la recommandation précitée de la Commission des clauses abusives, laquelle préconise que soient éliminés des mandats proposés pour la vente, la location ou la recherche d'un bien immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet :

1° Sur la durée du mandat : de ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, notamment en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction ;

une telle préconisation étant intervenue en considération du fait " que certains contrats ne prévoient pas de délai au-delà duquel le mandat cesse de produire des effets ou prévoient un délai renouvelable indéfiniment par tacite reconduction ; que ces dispositions sont contraires à la loi et, que maintenues dans le contrat, elles créent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur " ;

3° Sur la " clause pénale " : d'interdire au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction, cette préconisation étant intervenue au motif " que certains mandats comportent une clause interdisant au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, pour une durée indéterminée ou excessive ; qu'une telle clause est de nature à déséquilibrer le contrat ".

En l'espèce, la clause pénale résulte d'une stipulation expresse du contrat.

Elle est écrite en gras et rédigée ainsi :

" En cas de manquement à l'une de ces obligations, comme en cas de renonciation à la vente sans avoir usé de sa faculté de révocation ou le non respect des clauses d'exclusivité prévues dans le mandat optimum ou exclusif, nous nous engageons à verser au mandataire à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire du montant égal à la rémunération stipulée ci-dessus. "

Cette clause est présentée de manière à attirer l'attention et à être facilement lisible. Elle est intellectuellement claire et compréhensible.

Il n'y a aucune ambiguïté, aucun doute sur le fait que cette clause s'applique en cas de manquement à l'une des obligations du mandant telles qu'énumérées précédemment dans le même paragraphe, sans distinction selon le mandat choisi, obligations au rang desquelles figure celle de ne pas vendre, pendant la durée du mandat et durant les douze mois suivants son terme, sans le concours du mandataire à un acquéreur qu'il leur a présenté.

Compte tenu de son emplacement au paragraphe intitulé "obligations du mandant" et de son positionnement après l'énumération de ces obligations, cette clause pénale ne peut pas être confondue avec celle définissant les trois types de mandats possibles dont le mandat simple choisi par les époux X

Contrairement à ce que soutiennent les époux X, cette clause pénale n'est pas en contradiction avec le fait, s'agissant d'un mandat simple, de conserver la liberté de vendre par eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire. Cette liberté relève même de l'essence du mandat simple. L'emploi du terme " mandataire " leur permettait de donner un autre mandat simple à toute personne physique ou morale de leur choix y compris à une agence immobilière autre que la société Optimhome.

Il convient de rappeler que l'engagement de ne pas vendre sans le concours de la société Optimhome, à un acquéreur présenté par cette dernière, est limité dans le temps et que cette limitation est raisonnable.

Le contrat prévoit expressément que passé le délai de trois mois, il peut être dénoncé, à tout moment, par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en informer l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec accusé.

Ce contrat respecte donc les dispositions de l'article 78 de la loi du 20 juillet 1972 dans sa version applicable en l'espèce.

Il respecte également les recommandations de la Commission des clauses abusives en la matière telles qu'énoncées plus avant.

En définitive, au vu de l'ensemble de ces éléments et sans avoir à entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, il convient de retenir que la clause pénale en cause ne constitue pas une clause abusive au sens des dispositions de l'article L. 132-1 du Code de la consommation devenue L. 212-1, et qu'elle constitue une disposition contractuelle valable.

Le jugement doit être confirmé.

Sur les demandes accessoires

Les dépens d'appel doivent être mis à la charge des époux X Il y a lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs, LA COUR, Confirme le jugement déféré ; Y ajoutant, Condamne M. X et Mme X à payer à la SAS Optimhome, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. X et Mme X aux dépens d'appel.