CA Versailles, 12e ch., 12 janvier 2016, n° 14/00097

Vu l'appel interjeté le 6 janvier 2014, par la Sci ALBD d'un jugement rendu le 28 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :

* débouté la société 3S Electronique de sa demande de sursis à statuer,

* débouté la société ALBD de ses demandes,

* condamné la société ALBD à payer à la société 3S Electronique la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Vu les dernières écritures en date du 6 novembre 2015, par lesquelles la Sci ALBD demande à la cour de :

- déclarer l'appel de la SCI ALBD du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 28 Novembre 2013 recevable et bien fondé,

- débouter la société 3S Electronique de sa demande de sursis à statuer l'instance pénale étant indifférente au fond du litige,

- dire que le bail consenti à la société 3S Electronique, qu'il soit écrit ou verbal, est un bail civil et qu'il ne concerne pas un « local accessoire » « clos » au bail commercial qui lui a été consenti initialement le 26 décembre 1984 et qui a été renouvelé ensuite sans qu'en aucune manière les locations d'emplacements de parkings aient été mentionnées,

- dire que la Société 3S Electronique dissimule l'existence d'un bail civil écrit distinct, signé en avril 2008 par M. Marc P., son gérant, concernant les aires de stationnement alors que ses courriers des 2 et 11 avril 2008 en démontrent bien l'existence,

- dire que ces aires de stationnement n° 41 et 42 ont été loués de façon totalement indépendante de celle du local commercial, à des dates différentes, qu'ils ont fait l'objet de contrats distincts, d'avis d'échéances et de règlements distincts, qu'aucune référence aux emplacements de stationnement n'est faite dans le contrat de bail commercial initialement consenti le 26 décembre 1984 ni dans ses renouvellements successifs et antérieurs au bail civil signé en avril 2008,

- dire que ces aires de stationnement ne peuvent recevoir la qualification de « local » et encore moins celle « d'annexe » à un local commercial, dès lors qu'ils ne sont pas clos et que la jurisprudence de la Cour de cassation invoquée par l'intimée ne saurait en aucune manière modifier le fait que ses locaux ont été loués uniquement comme aires de stationnement de parkings alors que des installations ont été effectuées de manière irrégulière pour permettre une activité non prévue par le bail,

- dire que l'activité prévue au bail commercial signé le 30 janvier 2004, n'a jamais été celle d'installer des matériels électroniques dans des véhicules automobiles,

- dire que l'exercice sur les aires de stationnement louées dans le cadre d'un bail civil, d'une activité portant sur l'installation de matériel sur des véhicules appartenant à des tiers, n'est pas prévue par le bail commercial conclu le 30 janvier 2004,

- dire de surcroît qu'aucune demande de déspécialisation conforme aux dispositions de l'article L.145-47 du code de commerce n'a été formée,

- dire que cette occupation des aires de stationnement est réalisée en passant par un lieu privé, le hangar ne faisant pas partie de la location, sans aucune garantie en cas d'incendie,

- en conséquence, dire que lesdits emplacements constitués par de simples aires de stationnement relèvent de baux civils non soumis au statut des baux commerciaux et qu'ils ne sont pas accessoires au bail signé le 30 janvier 2004,

- infirmer le jugement en ce que le tribunal a basé sa décision sur l'analyse des baux du 1er Janvier 1996 et du 28 décembre 2003,

- dire qu'il est certain qu'un engagement écrit portant sur deux aires de stationnement a été signé par M. Marc P. représentant de la Société 3S Electronique en avril 2008 ou en tout état de cause, postérieurement au renouvellement du bail du 30 Janvier 2004, et que la Société 3S Electronique en dissimule l'existence depuis le début de cette procédure, ce qui constitue un acte de mauvaise foi,

•         A titre subsidiaire,

Vu les dispositions des articles 1715 et 1736 du code civil,

- constater l'existence de deux baux verbaux civils portant sur les emplacements n° 41 et 42,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré ces emplacements comme accessoires au bail commercial du 30 janvier 2004,

- en tout état de cause, compte tenu de ce qui précède, valider le congé délivré par la société Fournie pour le 31 décembre 2010,

- dire que la société 3S Electronique est devenue occupante sans droit ni titre depuis la date d'effet du congé soit au 1er janvier 2011 ou à défaut, à compter du prononcé de la résiliation du bail en cours.

Vu les dispositions de l'article 1184 du code civil,

- prononcer la résiliation du bail qu'il soit écrit ou verbal concernant les aires de stationnement de parking n° 41 et 42 pour faute, en raison du non-respect par la société 3S Electronique de la destination contractuelle civile et pour le comportement anormal de ladite société,

- constater également que la Société 3S Electronique, en introduisant dans un lieu privé des véhicules de tiers crée un risque d'incendie du hangar nullement maîtrisé,

- en tout état de cause, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la Société 3S Electronique des aires de stationnement de parking n° 41 et 42 avec au besoin le concours de la force publique et sous une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société 3S Electronique au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, majoré de 50 % outre les charges à compter rétroactivement du 1er janvier 2011 ou à défaut, à compter du prononcé de la résiliation du bail en cours,

- débouter la société 3S Electronique de sa demande en paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

- condamner la Société 3S Electronique au paiement de la somme de 85.000 € à titre de dommages et intérêts pour le comportement dilatoire son maintien abusif dans les lieux depuis plus de trois ans et le blocage total d'une opération à nature privée générée par cette plainte,

- condamner la société 3S Electronique au paiement de la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les dernières écritures en date du 10 novembre 2015, aux termes desquelles la société 3S Electronique prie la cour de :

I. Vu la plainte avec constitution de partie civile déposée par la Société 3S Electronique,

- surseoir à statuer jusqu'à ce qu'une décision définitive ait été rendue dans l'instance pénale,

A titre subsidiaire,

- surseoir à statuer jusqu'à la clôture de l'information diligentée par Monsieur le Juge d'Instruction Pierre-Olivier A.-M.,

II. A titre subsidiaire, sur le fond,

- confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

- dire que le bail du 1er janvier 1996 et le bail du 28 décembre 2003 constituent des faux,

- dire que les emplacements n° 41 et n° 42 font l'objet d'un bail verbal et que les emplacements, objet du bail ont le caractère de local accessoire, soumis au statut des baux commerciaux,

- dire que le congé fondé sur des baux constituant des faux est nul et dépourvu d'effet,

-dire que l'activité exercée par la société 3S Electronique dans le local accessoire est conforme à la destination du bail principal et du bail verbal du local accessoire,

- débouter la société ALBD de sa demande de résiliation,

- débouter la société ALBD de toutes ses demandes, fins et conclusions,

III. Ajoutant au jugement entrepris,

- condamner la société ALBD à payer à la concluante la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société ALBD aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état de la présente chambre le 5 novembre 2015, rejetant la demande de sursis à statuer de la société 3S Electronique ;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties ; qu'il convient de rappeler que :

* par acte sous seing privé du 6 décembre 1984, la société civile André C. a consenti à la société 3S Electronique dont Bernard P. est le gérant, un bail portant sur des locaux dépendant d'un immeuble à [...],

* la désignation des lieux était la suivante :

Au rez-de-chaussée sur rue :

A gauche de la porte cochère y faisant face : deux pièces communicantes à usage de Bureau, avec pour l'une accès par une porte simple sur [...], et pour l'autre accès par une porte double sous la porte cochère actuellement condamnée et par une porte simple dans le garage.

A droite de la porte cochère, y faisant face : un atelier éclairé sur rue d'une superficie d'environ quarante mètres carrés, avec accès par une double porte sous la porte cochère actuellement condamnée par une porte double dans le garage.

A la suite de cet atelier : un emplacement d'une superficie de vingt six mètres carrés.

Au premier étage ' (auquel on accède par un escalier commun avec l'autre occupant).

Petite entrée, trois pièces à usage de Bureau ou de logement de fonction, W.C. avec lavabo.

Un réduit pour stockage dans le garage.

Cave en terre battue d'une surface de quarante mètres carrés, et droit au W.C. commun se trouvant dans le garage.

Ainsi au surplus que les locaux s'étendent, se poursuivent et comportent avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve, sauf celle ci-après,

* par acte notarié du 2 décembre 2003, la Sci André C. a vendu à la société SD Fournie l'immeuble où se trouvaient les locaux donnés à bail,

* ce bail a été renouvelé par acte du 30 janvier 2004 avec l'indication que le bail initial est en date du 31 décembre 1984 à effet au 1er janvier 1985 et qu'il a été précédemment renouvelé par acte du 30 juillet 1994 à effet au 1er janvier 1994,

* ce bail porte sur les mêmes locaux que ceux visés dans l'acte initial,

* par acte authentique du 22 janvier 2010, la société SD Fournie a cédé les biens à la Sci ALBD qui a décidé de réaliser une opération immobilière, les biens consistant en un bâtiment principal et un hangar,

* quelques jours avant la signature de l'acte de vente, le 30 novembre 2010, la société SD Fournie a fait délivrer à la société 3S Electronique un congé pour le 31 décembre 2010, rappelant qu'aux termes d'un acte sous seing privé du 28 décembre 2003 avec prise d'effet au 1er janvier 2004, il lui a été donné en location deux emplacements de parking portant les n°41 et 42, que ce bail d'une durée d'une année, est renouvelable par tacite reconduction et par période d'une année, sauf congé délivré à l'une ou l'autre des parties un mois avant l'expiration de la nouvelle période,

* à la demande de la société 3S Electronique, le cabinet Orpi, administrateur des biens, lui a transmis le bail censé constituer le titre invoqué par la société SD Fournie,

* par courrier du 30 décembre 2010, le conseil de la société 3S Electronique a répondu que le bail était un faux et ne saurait fonder le congé,

* le 23 mai 2011, la société ALBD a signifié à la société 3S Electronique une sommation de quitter les lieux, protestation a été faite le 1er juin 2011,

* le 27 septembre 2011, la société ALBD a assigné la société 3S Electronique devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin de voir valider le congé et ordonner l'expulsion de celle-ci,

* en cours de procédure, la société ALBD a communiqué un bail qui aurait été conclu le 1er janvier 1996, entre la Sci André C. et la société 3S Electronique portant sur deux emplacements à usage de parking, n°41/42, à compter du 1er janvier 1996,

* le 11 octobre 2012, la société 3S Electronique a déposé une plainte pour faux et usage de faux auprès du doyen des juges d'instruction du tribunal de grande instance de Nanterre soutenant que les prétendus contrats de location datés des 1er janvier 1996 et 28 décembre 2003 constituent des faux ;

Sur la demande de sursis à statuer :

Considérant que la société 3S Electronique sollicite le sursis à statuer jusqu'à ce que le juge pénal ait dit si l'acte sur lequel la société ALBD fonde sa demande est un faux, subsidiairement jusqu'à la clôture de l'information judiciaire en cours ;

Considérant que la société ALBD réplique être étrangère à l'instance pénale, à l'éventuelle existence d'un faux et fonder sa demande sur son seul acte d'acquisition du 22 décembre 2010 qui distingue les locaux loués dans le bail commercial en date du 31 décembre 1984, des emplacements de parkings situés dans un hangar, le vendeur précisant que les deux parkings n°41 et 42 sont loués à la société 3S Electronique pour un usage privé conformément aux dispositions du bail sous seing privé en date à Asnières du 28 décembre 2003 et qu'il n'a jamais été régularisé d'avenant à ces baux afin de les faire dépendre du bail commercial;

Or considérant que la mise en mouvement de l'action publique n'impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d'exercer directement ou indirectement une influence sur la solution du procès civil ;

Qu'en l'espèce, la société 3S Electronique ne caractérise pas l'influence que la plainte pénale pour faux et usage de faux diligentée peut avoir sur la présente instance civile, la cour pouvant apprécier la teneur des pièces communiquées par les parties à l'appui de leurs prétentions ;

Que confirmant le jugement déféré, il n'y pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer tant principale que subsidiaire ;

Sur l'existence d'un bail civil :

Considérant que la société ALBD, qui souligne que deux hypothèses sont à envisager, l'existence d'un bail civil écrit, à défaut l'existence d'un bail civil verbal, soutient la validité du bail signé le 1er janvier 1996 exposant que Bernard P. a signé cet engagement en qualité de représentant de la société 3S Electronique locataire, son épouse l'ayant signé en qualité de représentant de la Sci André C. propriétaire, que la question de la validité du bail du 28 décembre 2003 ne se pose plus dès lors qu'il existe un bail écrit signé en avril 2008 par la société 3S Electronique représentée par son gérant Marc P.;

Mais considérant que la société 3S Electronique relève justement que le bail prétendument conclu le 1er janvier 1996 stipule un loyer exprimé en euros (426 euros) alors que cette monnaie n'a été introduite que le 1er janvier 2002, que le numéro de téléphone 0232428716 est manifestement faux dès lors que les préfixes 01 et 02 n'ont été mis en service que le 18 octobre 1996, de sorte que l'existence de ce bail est invraisemblable ;

Que la société 3S Electronique observe également à juste titre que le prétendu bail daté du 28 décembre 2003 est entaché de soupçon de faux, en ce qu'il est censé avoir été signé par Bernard P. son représentant, alors qu'à cette date il ne pouvait plus engager la société ayant démissionné de ses fonctions le 15 décembre 2000, étant remplacé par Marc P. ;

Qu'en ce qui concerne l'existence d'un bail signé en 2008, la société ALBD se réfère vainement à un échange de courriels aux termes duquel le dirigeant de la société 3S Electronique a demandé à l'agence Orpi, administrateur des biens, de lui communiquer l'existence d'un bail contesté qui lui était opposé, cet échange, même portant sur la remise de télécommandes, ne valant nullement reconnaissance d'un bail distinct du bail commercial renouvelé le 30 janvier 2004; qu'il n'est nullement justifié que la société 3S Electronique dissimulerait frauduleusement l'existence d'un bail écrit civil écrit en avril 2008 et refuserait de produire cet acte à la procédure;

Considérant qu'il s'ensuit que la société ALBD manque à démontrer la preuve qui lui incombe d'un bail civil écrit ou à tout le moins verbal portant sur les deux emplacements de parking litigieux ; qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner la demande en résiliation d'un prétendu bail ;

Sur la qualification de local accessoire des aires de stationnement :

Considérant que l'article L.145-1 du code de commerce dispose que les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité (...) et en outre aux baux de locaux accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds de commerce et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal ;

Considérant que la société ALBD expose que la destination des lieux a toujours été la même dans le bail d'origine et dans ses renouvellements, à savoir l'activité d'engineering, fabrication, location, maintenance, exploitation de tout système informatique, magnétique ou photo chimique, électronique, que cette activité n'a jamais été celle d'installer des matériels électroniques dans des véhicules automobiles hors des locaux loués ;

Qu'elle soutient que la société 3S Electronique ne peut prétendre exercer sur des aires de stationnement une activité commerciale relevant de l'installation d'équipements électroniques dans des cars de télévision alors que cette activité n'est pas prévue au bail ;

Qu'elle relève que le bail commercial renouvelé du 30 janvier 2004, comme les précédents, n'inclut aucunement la location d'aires de stationnement, alors même que la Sci André C. et la société 3S Electronique avaient les mêmes représentants, que les deux emplacements de parking litigieux sont situés dans un hangar qui comporte 47 emplacements, tous loués dans le cadre de baux civils ;

Qu'elle ajoute que ces emplacements ne sont aucunement indispensables à l'activité autorisée par le bail commercial, que l'utilisation par la société 3S Electronique d'aires de stationnement et l'accueil dans le hangar de véhicules de tiers constitue un élément de risque important d'incendie et de dégradations, que cette utilisation à des fins commerciales est irrégulière, que les aires de stationnements ne sont pas des locaux accessoires entrant dans le champ d'application des textes sur les baux commerciaux;

Considérant que la société 3S Electronique soutient à l'inverse que les locaux principaux et les locaux accessoires appartenaient au même propriétaire lorsque les baux ont été consentis, que c'est en toute connaissance de son objet et de son utilité que le bail verbal a été consenti, la Sci André C. bailleresse étant dirigée par Bernard P. également dirigeant de la société preneuse et exerçant sur cette aire de travail les prestations techniques d'aménagement, de maintenance et de réparation de cars de télévision, que Bernard P. a lui-même procédé à son installation dès le début de son activité en 1985;

Qu'elle oppose le caractère indispensable du local, objet du bail accessoire, rappelant avoir toujours eu pour activité l'ingénierie, la fabrication, la location, la maintenance et l'exploitation de tous systèmes d'informations magnétiques, photochimiques et électroniques, intervenant notamment pour aménager, maintenir et réparer l'équipement électronique de cars de télévision équipés d'antennes et de paraboles, que cette activité nécessite de pouvoir intervenir à des hauteurs supérieures à 3 mètres au regard de la taille des véhicules et jusqu'à 5 mètres lorsque les antennes et paraboles sont déployées, qu'il est donc indispensable de disposer de locaux ayant une hauteur sous plafond suffisante, que tel est le cas de ces locaux accessoires;

Considérant que la société 3S Electronique verse aux débats un constat d'huissier en date du 3 décembre 2010, révélant au droit de l'emplacement n°42 la présence d'un ancien tableau électrique relié par un câble circulant dans une ancienne gaine métallique vers l'alimentation des locaux de la société preneuse, sur l'emplacement n°41 l'existence d'une camionnette d'une hauteur de 2m40 en cours d'aménagement dont la parabole a déjà été fixée sur le toit ;

Que cette société produit également un rapport à titre d'expert du branchement électrique établi le 24 mai 2013 par Jean-Louis B., expert près la cour d'appel de Paris, aux termes duquel, la visite technique des locaux lui a permis de constater dans le parking n°42 l'installation d'un coffret électrique et d'un tableau bois équipé de prises de courant, le coffret électrique renfermant un disjoncteur lui-même alimenté depuis le tableau électrique général situé dans l'atelier attenant à environ 15 mètres; que cet homme de l'art a relevé que ces équipements datent des années 1980 (ces matériels n'étant plus commercialisés par leurs fabricants Maréchal et Legrand depuis 1985), qu'il sont conformes à la norme NF 15.100 par la présence de conducteur de terre et de la protection différentielle installée à l'origine;

Considérant que si l'occupation de ces deux aires de stationnement n'est pas incluse dans le bail commercial, il n'en subsiste pas moins que le bailleur a émis mensuellement des avis d'échéance et établi des quittances pour leur occupation depuis le 1er janvier 2005 ;

Que force est de constater que le local principal et les locaux litigieux appartenaient, lors de la conclusion du bail commercial, à la Sci André C.; que cette société était dirigée par Bernard P. également dirigeant de la société preneuse; qu'ainsi, la bailleresse n'a pu méconnaître les prestations effectuées par la société 3S Electronique sur les deux aires de stationnement;

Que depuis de nombreuses années, la société 3S Electronique utilise ces deux aires de stationnement pour les besoins de son activité, que privée de ces locaux, elle ne pourrait plus réaliser les prestations techniques qui constituent une partie majeure de son activité, celle-ci intervenant pour aménager, maintenir et réparer l'équipement électronique de cars de télévision équipés d'antennes et de paraboles, ainsi qu'il ressort de la production de photographies aux débats; que les interventions techniques sur ces véhicules ne peuvent être effectués que sous une hauteur de plafond importante; que la nécessité de disposer de ces deux emplacements s'explique dans la mesure où les autres emplacements de stationnement sont loués à des fins de garage à des tiers, les véhicules, objet des prestations de la société 3S Electronique, étant placés au centre de ces deux emplacements ménageant des couloirs d'intervention de chaque côté de l'aire de travail;

Que cette activité consistant à l'aménagement de systèmes électroniques de véhicules de retransmission et à la de maintenance de ces aménagements est conforme à la destination du bail, de sorte qu'aucune demande de déspécialisation n'avait à être faite ;

Qu'il s'ensuit que ces deux emplacements, nonobstant l'absence de séparation avec les autres aires de stationnement, ont la qualité de locaux accessoires du bail commercial au sens de l'article L.145-1 du code de commerce ;

Considérant par voie de conséquence que la décision déférée, qui a retenu que le congé signifié par la société ALBD n'avait pas été valablement délivré et a débouté celle-ci de l'ensemble de ses demandes, sera confirmée ;

Sur les autres demandes :

Considérant que la solution du litige commande de rejeter la demande de la société ALBD en dommages et intérêts;

Considérant que le premier juge a pertinemment retenu un préjudice certain résultant pour la société 3S Electronique de la production et de l'usage de pièces arguées de faux, justifiant son indemnisation par l'allocation de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts qui répare son entier préjudice ;

Considérant que le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application ;

Qu'en vertu de ce texte, il y a lieu de faire droit aux prétentions de la société 3S Electronique, au titre de ses frais irrépétibles exposés à l'occasion de ce recours, contre la société ALBD qui succombe et doit supporter la charge des dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la société ALBD à payer à la société 3S Electronique la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société ALBD aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.