CA Versailles, 12e ch., 5 janvier 2016, n° 14/04401

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2000, la société civile immobilière de la CHAUSSÉE JULES CÉSAR a consenti à la société à responsabilité limitée SIGO DÉPANNAGE un bail de neuf ans se terminant le 31 décembre 2008, portant sur des locaux sis [...]

Par exploit d'huissier du 14 avril 2011, la SCI de la [...] a fait assigner la société SIGO DÉPANNAGE devant le tribunal de grande instance de Pontoise, auquel elle demandait, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- de juger que faute de clientèle et donc d'exploitation d'un fonds de commerce, la société SIGO DÉPANNAGE ne peut prétendre au statut des baux commerciaux et est sans droit ni titre depuis la date d'expiration du bail, soit depuis le 31 décembre 2008,

- subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs,

- dans tous les cas, d'ordonner son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et de la condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale à celle en cours, soit 2.297 euros HT par mois, outre la TVA jusqu'à remise des clefs,

- de la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens, dont recouvrement par la SCP M. dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 11 juin 2013, la société SIGO DÉPANNAGE demandait au tribunal, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et 1134 du code civil, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- de constater l'application du statut des baux commerciaux à la relation contractuelle entre les parties et l'absence de tout manquement aux dispositions du bail commercial,

- en conséquence, de débouter la SCI de la [...] de l'ensemble de ses demandes,

- de la condamner à faire effectuer les travaux de bétonnage prescrits par l'autorité administrative et à lui rembourser les frais supportés pour la réparation de la toiture à hauteur de 777,40 euros,

- de la condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Par conclusions en réplique n°2 signifiées le 13 mai 2013, la SCI de la [...] maintenait l'ensemble de ses demandes, sauf à solliciter en outre :

- l'expulsion de la société SIGO DÉPANNAGE dans les cinq jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois,

- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.297 euros, TVA en sus, jusqu'à la date de justification de la libération totale des lieux et de la remise des clefs,

- la capitalisation des intérêts échus pour les intérêts qui seraient dus depuis plus d'une année en application de l'article 1154 du code civil,

- la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de lui donner acte de ses plus expresses réserves quant aux conséquences de l'activité de démontage de véhicules de la défenderesse, notamment quant à la dépollution du site, et de la débouter de ses demandes reconventionnelles.

Par jugement entrepris du 12 mai 2014 le tribunal de grande instance de Pontoise a :

Vu les dispositions de l'article L.145-1 I du code de commerce,

Vu le bail signé le 1er janvier 2000 entre la SCI de la [...] et la SARL SIGO DÉPANNAGE et les pièces versées aux débats,

DIT que les conditions d'application du statut des baux commerciaux n'étaient pas remplies en l'espèce,

En conséquence,

DIT que la SARL SIGO DÉPANNAGE était sans droit ni titre depuis la date d'expiration du bail, soit depuis le 31 décembre 2008,

ORDONNÉ à la SARL SIGO DÉPANNAGE de quitter les locaux sis [...] dans le délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai de deux mois,

A défaut, ORDONNÉ l'expulsion de la SARL SIGO DÉPANNAGE et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

S'EST RÉSERVÉ la liquidation de l'astreinte,

CONDAMNÉ la SARL SIGO DÉPANNAGE à payer à la SCI de la [...] une indemnité d'occupation mensuelle de 2.297 euros, TVA en sus, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

ORDONNÉ la capitalisation des intérêts échus pour les intérêts qui seraient dus depuis plus d'une année, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

DÉBOUTÉ la SCI de la [...] de ses plus amples demandes,

DÉBOUTÉ la SARL SIGO DÉPANNAGE de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNÉ la SARL SIGO DÉPANNAGE à verser à la SCI de la [...] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ la SARL SIGO DÉPANNAGE aux entiers dépens, dont recouvrement dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,

ORDONNÉ l'exécution provisoire de la décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 10 juin 2014 par la société SIGO DÉPANNAGE ;

Vu les dernières écritures en date du 12 septembre 2015 par lesquelles la société SIGO DÉPANNAGE demande à la cour de :

Vu les dispositions des Articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce,

Vu les dispositions de l'Article 1134 du Code Civil,

Vu le bail commercial conclu en date du 1er janvier 2000 entre la SCI DE LA [...] et la SARL SIGO DÉPANNAGE,

Infirmer le jugement rendu le 12 mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE ;

Dire, à titre principal ou subsidiaire par le jeu d'une extension conventionnelle, que le bail en cause se trouve soumis au statut des baux commerciaux, et que la SARL SIGO DÉPANNAGE bénéficie en conséquence d'un droit au renouvellement ;

Constater l'absence de tout manquement aux dispositions du bail commercial pouvant justifier sa résiliation ;

En conséquence,

Débouter la SCI DE LA [...] de l'ensemble de ses demandes ;

Condamner la SCI DE LA [...] à faire effectuer les travaux de bétonnage prescrits par l'autorité administrative ;

Condamner la SCI DE LA [...] à rembourser à la SARL SIGO DÉPANNAGE les frais supportés au titre de la réparation de la toiture à hauteur de 777,40 euros TTC ;

Condamner la SCI DE LA [...] à verser à la SARL SIGO DÉPANNAGE, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la SCI DE LA [...] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre G., Avocat postulant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières écritures en date du 1er octobre 2015 au terme desquelles la SCI DE LA[...] demande à la cour de :

formant et réitérant les plus expresses réserves quant aux conséquences de l'activité de démontage de véhicules de la société SIGO DÉPANNAGE, notamment quant à la dépollution du site,

Confirmer le jugement entrepris ;

Y ajoutant :

Vu l'article 1154 du Code Civil,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus pour les intérêts qui seraient dus depuis plus d'une année ;

Condamner la société SIGO DÉPANNAGE à lui payer en cause d'appel la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la société SIGO DÉPANNAGE aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître Mélina P. dans les conditions prévues à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le statut des baux commerciaux :

Selon l'article L.145-1 du code de commerce : I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : (...).

Faisant valoir que l'élément essentiel d'un fonds de commerce est la clientèle, la SCI de la [...] soutient que la société SIGO DÉPANNAGE en est dépourvue, puisque l'activité de fourrière qu'elle exerce ne peut résulter que d'opérations de police administrative ou judiciaire et que, dans ces conditions, elle ne crée ni ne développe de clientèle propre, l'agrément administratif dont elle dispose ne lui assurant aucune activité propre.

Elle estime ainsi que la société SIGO DÉPANNAGE n'exploitant pas un fonds de commerce ne peut revendiquer le statut des baux commerciaux.

La SCI de la [...] fait valoir que le contrat de bail ne fait aucune mention de l'application volontaire du statut des baux commerciaux et que, d'ailleurs, aucune stipulation n'y figure en ce qui concerne le renouvellement du bail.

La société SIGO DÉPANNAGE soutient quant à elle l'application du statut des baux commerciaux, de par l'intitulé du bail qui est dit commercial, des stipulations qui prévoient une durée de neuf ans, la révision triennale du loyer trimestriellement fixé, l'impossibilité de sous-louer son droit au bail ou de le transmettre ou encore l'existence d'un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer.

Mais le tribunal a justement relevé que les stipulations dont la société SIGO DÉPANNAGE se prévaut pour revendiquer le statut des baux commerciaux sont également celles habituellement insérées dans tout bail professionnel et ne sauraient dès lors convaincre de la volonté des parties de soumettre le bail à ce statut ; que malgré son intitulé bail commercial, le contrat ne comporte pas la mention usuelle selon laquelle il est soumis au statut des baux commerciaux ; qu'il ne contient aucune mention relative au droit du preneur au renouvellement, lequel ne résulte donc ni des termes du bail ni d'aucun autre élément qui ferait la preuve d'une volonté non équivoque du bailleur en ce sens, ce dernier ayant au contraire manifesté à plusieurs reprises son intention de ne pas renouveler le bail et mis en demeure son locataire de quitter les lieux à son expiration.

Le tribunal a tout aussi justement rappelé en outre que le statut des baux commerciaux n'était pas légalement applicable en l'absence d'exploitation effective d'un fonds de commerce, qui exige l'existence d'une clientèle propre résultant d'une autonomie de gestion et au développement de laquelle le commerçant participe ; que l'activité de dépôt de véhicules en fourrière, stipulée à l'article 4 du bail ne permet pas de qualifier de clientèle l'exploitation d'une fourrière, qui ne peut résulter que d'opérations de police administrative ou judiciaire, ordonnées à la demande du maire, d'un officier de police judiciaire ou de l'Etat ; qu'en l'espèce, la société locataire est territorialement compétente pour recevoir les dépôts en fourrière ordonnés par l'autorité publique mais ne crée ni ne développe aucune clientèle ; qu'elle est en outre dans une relation précaire avec l'administration puisqu'elle se voit délivrer un agrément qui ne lui confère dans ses relations avec les tiers aucune garantie commerciale, financière ou autre au sens de l'article R.543-163 du code de l'environnement.

Il en a exactement déduit que la société SIGO DÉPANNAGE était mal fondée à prétendre au renouvellement du bail ayant expiré le 31 décembre 2008 ; qu'elle se trouvait, par conséquent, occupante des lieux sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2009, de sorte que son expulsion devait être autorisée dans les termes du dispositif du jugement, avec les mesures subséquentes, la SCI de la [...] étant par ailleurs bien fondée en sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.297 euros, TVA en sus, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs, la capitalisation des intérêts échus pour les intérêts qui seraient dus depuis plus d'une année étant en outre ordonnée en application des dispositions de l'article 1154 du code civil.

La cour confirme donc le jugement sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de la société SIGO DÉPANNAGE :

La société SIGO DÉPANNAGE demande à ce que la SCI de la [...] soit condamnée à faire effectuer des travaux de bétonnage qui seraient prescrits par l'autorité administrative et produit, à ce sujet, un rapport du SIARE (Service intercommunal d'assainissement de la région d'Enghien les Bains) du 10 septembre 2014.

Mais la SCI de la [...] fait justement observer qu'outre le fait que la visite du site décrit une activité de dépannage et de petite mécanique et non de fourrière, seule autorisée par le bail, celui-ci met expressément à la charge du preneur une telle prétention, puisque le paragraphe 5 de l'article 4 stipule que : Le PRENEUR devra satisfaire à toutes charges de ville, de police et de voirie ainsi qu'à toutes réglementations administratives concernant l'hygiène, la sécurité, la salubrité, la législation du travail ou autres, et de faire en sorte que le BAILLEUR ne puisse jamais être recherché, ni inquiété à ce sujet de quelque façon que ce soit par une autorité administrative quelconque.

Sur le remboursement de frais de réparation de la toiture à hauteur de 777,40 euros TTC, réalisés en 2012, la société SIGO DÉPANNAGE produit une facture de la société à responsabilité limitée ALLIANCE COUVERTURE SOLAIRE du 18 septembre 2012.

Mais la SCI de la [...] lui oppose justement que seules les réparations de gros œuvre énumérées à l'article 606 du code civil restent à la charge du bailleur selon les stipulations contractuelles et qu'elle n'est pas tenue au clos d'un bungalow double que la société SIGO DÉPANNAGE a elle-même installé sur le terrain, ce que cette dernière ne conteste pas.

Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ces deux demandes et, partant, en son entier.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d'allouer à la SCI de la [...] une indemnité de procédure de 3.000 euros. La société SIGO DÉPANNAGE, qui succombe, sera, en revanche, déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Pontoise du 12 mai 2014 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SIGO DÉPANNAGE à payer à la société civile immobilière de la [...] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SIGO DÉPANNAGE aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.