CA Versailles, 12e ch. A et b et 13 ch., 17 juin 1997, n° 478/95

FAITS ET PROCEDURE

La société TECHNISOL SA, dont le siège était situé 3 rue Niepce d MORANGIS, était propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux, d'atelier et d'entrepôt a cette même adresse.

Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 1971, elle avait donné à bail une partie de ces locaux aux Etablissements CHROLANSKI.

Suivant acte notarie en date du 30 juillet 1979, la société IMMOBANGUE s'est rendue acquéreur dudit immeuble et l’a donné à bail à la société TECHNISOL, dans le cadre d'une opération de crédit-bail couramment appelée "lease back".

Cette opération était cependant soumise à la condition expresse imposée par la société IMMOBANQUE que, lors de la signature de l’acte notarie, les locaux soient libres de toute occupation.

Compte-tenu de cette exigence, les Etablissements CHPOLANSKI, contrôlés par le même groupe d'actionnaires que la société TECHNISOL SA, ont accepté une résiliation amiable du bail du 30 novembre 1971 pour qu'il y soit substitué un contrat de sous-location qui a été régularisé le 20 décembre 1979.

Celui-ci comportait une condition particulière ainsi libellée "Monsieur André JOLY, es-qualités (Etablissements CHPOLANSKI SA) déclaré avoir pris connaissance des conditions particulières insérées sous l’article 9 des conditions du bail consenti par la société IMMOBANQUE à la société TECHNISOL… et en conséquence, reconnait que la présente sous-location ne sera pas opposable à la société IMMOBANQUE et renonce expressément à toute action et à tout droit (notamment à un renouvellement de la sous-location) à rencontre de la société IMMOBANQUE".

Dans le courant de l’année 1984, la société TECHNISOL SA a fait l’objet d'une procédure de règlement judiciaire et, dans le cadre d'un plan de reprise d’activité, la COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION (ci-après C.F.P.) s’est substituée à la société TECHNISOL dans la poursuite du contrat de crédit-bail.

Le 07 novembre 1985, la C.F.P. a notifié aux Etablissements CHPOLANSKI, un conge à I ‘expiration d'un délai de 3 mois. Les Etablissements CHPOLANSKI ont contesté le conge et ont fait valoir un droit au maintien dans les lieux jusqu'au terme de la sous-location, soit le 31 octobre 1989.

La C.F.P. a saisie le Tribunal de Grande Instance d’EVRY d'une action en validité de conge.

Par jugement en date du 10 juillet 1986, confirmé par arrêt de la Cour d'Appel de PARIS en date du 18 décembre 1986, la C.F.P. a été déboutée de ses prétentions, motif pris essentiellement que la société Etablissements CHPOLANSKI bénéficiait d'un titre régulier, à savoir le sous-bail conclu le 20 décembre 1979 à échéance du 31 octobre 1989 et des droits qui en découlaient.

Par acte du 26 avril 1989, la C.F.P. a fait signifier un nouveau conge pour le 31 octobre 1989 et, ce conge n'ayant pas été suivi d'effet, elle a saisi le Tribunal de Grande Instance d’EVRY d'une demande en validation de conge, de fixation à dire d'expert d'un loyer en rapport avec la valeur locative réelle des lieux pendant le cours du bail ainsi que d'une demande en fixation d'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 1989.

Par jugement en date du 18 janvier 1990, le Tribunal a débouté la C.F.P. de ses prétentions, motifs pris essentiellement :

-  que l’existence d'un bail et l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux litigieux impliquaient l’application du statut prévu par le décret du 30 septembre 1953 ;

-  que la société Etablissements CHPOLANSKI n'avait pas expressément renonce à regard de la C.F.P. au bénéfice du statut ;

-  qu'en l’absence d'accord sur un loyer diffèrent, il convenait de s'en tenir à celui fixe au contrat de sous bail.

Sur appel de la C.F.P., la Cour d'Appel de PARIS a, par arrêt du 12 décembre 1991, confirme le jugement déféré en ce qui concerne le rejet des demandes relatives aux loyers prétendument dus pour la période comprise entre le 02 janvier 1984 et le 31 octobre 1989 ainsi qu'en ce qui concerne la demande d'expertise et la fixation d’un loyer provisionnel mais, infirmant pour le surplus, la Cour a :

-  valide le conge délivré le 26 avril 1989 pour le 31 octobre 1989 ;

-  dit que, depuis le 1er novembre 1989, la société Etablissements CHPOLANSKI est occupante sans droit ni titre ;

-  ordonne l’expulsion de cette dernière, avec toutes conséquences de droit dans un délai de six mois à compter de l’arrêt ;

-  fixe l’indemnité d'occupation due par le sous-locataire à compter du 1er novembre 1989 d 18.000 francs T.T.C. par mois ;

-  condamne la société Etablissements CHPOLANSKI à payer à la C.F.P. une indemnité de 20.000 francs en application de I ‘article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

Sur pourvoi de la société CHPOLANSKI, la Semé chambre civile de la Cour de Cassation a cassé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu par la Cour d'Appel de PARIS pour violation de l’article 4 du Nouveau Code de Procédure Civile, après avoir relevé :

"que, selon l’arrêt attaqué, la C.F.P. a assigné la société Etablissements CHPOLANSKI, sous-locataire, afin que soit déclaré valable le congé qu'elle avait délivré à cette dernière ; que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que la C.F.P. vient aux droits de la société IMMOBANQUE en qualité de nouvelle bailleresse, cessionnaire du bail immobilier ; que ('accord de la société IMMOBANQUE à la sous-location n'a donné qu'en fonction de la restriction contenue dans la clause du contrat de sous-location, selon laquelle la society Etablissements CHPOLANSKI renonçait expressément à toute action et à tous droits, notamment à un renouvellement de la sous-location à l’encontre de la société IMMOBANQUE et que la C.F.P. a, en conséquence, qualité pour solliciter l’application de cette clause de renonciation ; qu'en statuant ainsi, alors qu’il résultait des conclusions de la C.F.P. et de la société CHPOLANSKI, que la C.F.P. n'était pas aux droits de la société IMMOBANQUE, crédit bailleresse propriétaire de l’immeuble, mais à ceux de la société TECHNISOL, bénéficiaire du crédit-bail immobilier dont elle avait repris les droits et obligations, la Cour d’Appel a violé le texte susvisé".

Devant la Cour du siège, désignée comme Cour de Renvoi, la société TULLE INVEST, venant aux droits de la C.F.P., fait valoir que la Cour d'Appel de PARIS, dans son arrêt du 18 décembre 1986, ne s'est pas prononcé sur la soumission du contrat de sous-location au statut des baux commerciaux mais qu'elle a seulement retenu que la société Etablissements CHPOLANSKI disposait d'un titre valable pour occuper les lieux. Elle en déduit que, sauf à dénaturer la portée de cette décision, elle est en droit de voir fixer le loyer pour la période du 02 juin 1984 au 31 octobre 1989, selon la valeur locative et sans avoir égard a celte retenue à la date de conclusion du contrat qui était fonction de l’opération de crédit-bail et sans aucun rapport avec la valeur locative réelle, et ce, d'autant qu'aucune possibilité de révision ou d’indexation n’avait été prévue a ladite convention.

Elle estime également que, pour la même période, elle est en droit de réclamer des charges locatives. Elle demande aussi que soit fixée une indemnité d'occupation jusqu'à la date de départ de la société sous-locataire. Enfin, elle soutient que la society Etablissements CHPOLANSKI ne peut se prévaloir du statut et, par vole de conséquence, d'un droit à renouvellement de bail ou à indemnité d’éviction, s'agissant d'une convention de droit commun, conclue en suite d'un contrat de crédit-bail, laquelle convention est venue de surcroît à expiration.

Pour l’ensemble de ces motifs, elle demande à la Cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de designer un expert avec mission de donner son avis sur :

-  le montant du loyer correspondant à la valeur locative des lieux occupés par les Etablissements CHPOLANSKI du 02 Janvier 1984 au 31 octobre 1989 ;

-  sur le montant de l’indemnité d'occupation du par ladite société du 1er novembre 1989 au 28 février 1993, date à laquelle elle a quitté les lieux ;

-  sur le montant des charges locatives et d’occupation dues pour la période comprise entre le 02 janvier 1984 et le 28 février 1993,

-  de condamner la société Etablissements CHPOLANSKI à lui payer à titre provisionnel 500.000 francs sur les loyers complémentaires, 100.000 francs H.T. sur les charges ;

-  de fixer à titre provisionnel a 50.000 francs par mois l’indemnité d'occupation ;

-  de dire que la convention du 20 décembre 1979 a pris fin le 31 octobre 1989 sans que les Etablissements CHPOLANSKI puissent prétendre bénéficier des dispositions du décret du 30 septembre 1953 ouvrant droit au renouvellement du bail ou à indemnité d'éviction ;

-  de condamner les Etablissements CHPOLANSKI à lui payer une indemnité de 100.000 francs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens "en ce compris ceux exposes devant la Cour d’Appel de PARIS".

La société Etablissements CHPOLANSKI conclut, pour sa part, a la confirmation en toutes ses dispositions du jugement déféré sauf à se voir allouer une indemnité de 50.000 francs en couverture des frais qu'elle a été contrainte d'exposer. En réplique, elle fait valoir que les loyers payés par elle jusqu'à l’échéance du sous-bail ne sauraient être remis en cause sauf à violer l’autorité de la chose jugée attaches à l’arrêt rendu par la Cour d'Appel de PARIS le 18 décembre 1986, d'autant que ces loyers étaient ceux prévus à la convention. Elle ajoute qu'elle ne saurait être redevable d'aucune charge puisque la convention ne le prévoyait pas. Sur l’indemnité d'occupation, elle estime que celle-ci ne saurait excéder le montant des loyers des lors qu'elle n'a pu se prévaloir du maintien dans les lieux prévus par le statut instaure par le décret du 30 septembre 1953 dont, selon elle, elle aurait dû bénéficier dans la mesure où elle n'y a jamais renoncé à l’égard de la C.F.P. aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société TULLE INVEST. Elle précise d'ailleurs qu'une instance en fixation de l’indemnité d'éviction est actuellement pendante devant le Tribunal de Grande Instance d'EVRY, dans l’attente de l’arrêt à intervenir.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur le montant des loyers dus pour la période comprise entre le 02 janvier 1984 et le 31 octobre 1989

Considérant que la C.F.P., aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société TULLE INVEST sollicite une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux loues aux Etablissements CHPOLANSKI pour la période comprise entre le 02 janvier 1984 et le 31 octobre 1989 ; qu'a l’appui de sa demande, elle fait valoir que le montant du loyer, fixe par la convention de sous- location du 20 décembre 1979 conclue entre la société TECHNISOL SA et les Etablissements CHPOLANSKI, avait été déterminé dans des conditions particulières tenant à une opération de restructuration financière de la société bailleresse, et ce, sans la moindre référence à la valeur locative réelle ;

Considérant cependant qu’il convient de rappeler que la C.F.P. a déjà soutenu, dans le cadre de la procédure objet du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'EVRY du 10 juillet 1986 et de l’arrêt de la Cour d'Appel de PARIS du 18 décembre 1986, une demande identique en fixation de loyer ou plus précisément d'indemnité d'occupation à compter du 12 février 1986 et qu’elle en a été définitivement déboutée ; qu'elle a renouvelé sa demande dans le cadre de la présents instance en faisant valoir qu'en quelque sorte la Cour d'Appel de PARIS aurait, dans son arrdt du 18 décembre 1986, admis le principe de l’exigibilité d'un loyer supérieur au loyer contractuel;

Mais considérant que, si la Cour d'Appel de PARIS a bien dit en page 3, 4eme paragraphes, de sa décision "que les parties entendaient maintenir la sous- location avec un loyer diffèrent", cette phrase ne saurait être retirée, sauf dénaturation de son contextes qui était d'analyser la portée qu'il convient de donner à des échanges de télex, lesquels ont été qualifiés de simples pourparlers ; que c'est donc à bon droit que, pour refuser la fixation rétroactive d'un loyer, le premier juge a retenu que "ce/a est reste au stade des pourparlers et qu'il n'y a eu aucun accord sur le nouveau loyer; que, pour que l’accord soit parfait, 11 aurait fallu une rencontre de volonté, non seulement sur le principe d'une nouvelle fixation mais également sur son montant”;

Considérant qu’en conséquence et a défaut d'accord entre les parties, le loyer du par les Etablissements CHPOLANSKI ne saurait être diffèrent du loyer prévu a la convention du 20 décembre 1979, dont il a été jugé par une décision définitive qu'elle faisait seule la loi des parties ; que la C.F.P. n'invoque aucun manquement au paiement de ce loyer tel que détermine par la convention ; que le jugement déféré sera dès lors confirmés en ce qu'il a rejeté ce chef de demande ;

- Sur l’établissement d'un compte de charges

Considérant que la C.F.P., aux droits de laquelle se trouve la société TULLE INVEST, sollicite également, pour la première fois devant la Cour, une mission d'expertise aux fins de l’établissement d'un compte de charge pour la période du 02 janvier 1984 au 28 février 1993, date à laquelle la société sous- locataire a quitté les lieux ;

Mais considérant que, ainsi que l’admet l’appelante elle-même dans ses écritures, la convention du 20 décembre 1979 n'a pas prévu de participation de la société locataire à ce compte de charge ; qu'en conséquence et en vertu de cette convention qui fait, comme il a et6 dit, seule la loi des parties, ce chef de demande ne pourra être que rejeté ;

- Sur le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux invoqué or la société Etablissements CHPOLANSKI

Considérant qu'il convient de préciser que les Etablissements CHPOLANSKI ont été contraints de libérer les lieux loues le 28 février 1993 et ce, en exécution de la décision ordonnant leur expulsion rendue le 12 décembre 1991 par la Cour d'Appel de PARIS, laquelle décision a fait l’objet d'une cassation ; que, par ailleurs, une instance a été engages par la société Etablissements CHPOLANSKI a rencontre de la société C.F.P. devenue TULLE INVEST devant le Tribunal de Grande Instance d'EVRY pour obtenir paiement d'une indemnité d'éviction ; que cette juridiction a prononcé un sursis à statuer jusqu'à ce que la Cour de ce siège ait statue sur le point de savoir si la société Etablissements CHPOLANSKI peut, comme elle le revendique, bénéficier du statut instaure par le décret du 30 septembre 1953 ;

Considérant que, pour s'opposer à cette prétention, la société appelante soutient essentiellement que le contrat principal est un contrat de crédit-bail immobilier qui échappe en tant que tel aux dispositions du décret du 30 septembre 1953; que, par voie de conséquence, le sous-locataire ne peut prétendre disposer de plus de droits que n'en détient le locataire principal dans le cadre de ce contrat particulier et qu'il ne peut donc lui-même bénéficier du statut; qu'elle déduit de la que, s'agissant nécessairement d'une convention de sous-location de droit commun régie par les dispositions du Code Civil, celle-ci est venue à expiration a son échéance et que le sous-locataire ne peut prétendre à une quelconque indemnité d'éviction ;

Elle ajoute qu'en tout état de cause la société Etablissements CHPOLANSKI a renoncé, 5 années après la conclusion du bail, au maintien dans les lieux et que cette renonciation peut lui être valablement opposée ;

Considérant tout d'abord qu'il sera rappelé, pour répondre au dernier moyen, que, dans son arrêt du 18 décembre 1986 passe en force de chose jugée, la Cour d’appel de PARIS a retenu que les Etablissements CHPOLANSKI n'ont jamais renoncé aux droits acquis résultant de la convention de sous- location et a ecart6 définitivement le statut d'occupèrent précaire de ladite société ;

Que la renonciation stipulée au profit de la seule société IMMOBANQUE qui n'est pas partie en la cause ne saurait profiter à l’appelante qui n'est pas aux droits de ladite société ; que dans ces conditions, l’appelante ne peut valablement opposer à la société Etablissements CHPOLANSKI une renonciation au statut,

Considérant par ailleurs que, si la convention de crédit-bail immobilier constitue une opération juridique particulière tendant essentiellement à permettre l’acquisition de la propriété des murs par le crédit preneur moyennant des versements échelonnes et si, en raison de sa spécificité, les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ne lui sont pas applicables, cela ne saurait permettre au crédit preneur, qui a consent! un contrat de sous-location à un tiers afin de lui permettre d'exercer des activités commerciales dans les locaux loues, d'échapper aux conséquences de son engagement en invoquant l’inopposabilité de la situation ainsi née au crédit bailleur; qu'en effet, il est de principe qu'une sous-location produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, aussi longtemps que le premier a la jouissance des lieux, et ce indépendamment de son opposabilité au propriétaire ;

Considérant qu'en l’espèce, il sera rappelé que la société Etablissements CHPOLANSKI bénéficiait d'un bail commercial sur l’immeuble litigieux ; que, en raison de l’opération de "lease back" réalisé par la société TECHNISOL SA, aux droits de laquelle se trouve l’appelante, la société Etablissements CHPOLANSKI, contrôlée par le même groupe d'actionnaires que la société TECHNISOL, a accepté, pour satisfaire aux exigences de la société IMMOBANQUE, de renoncer au bénéfice de son bail commercial et de régulariser un contrat de sous-location avec la société TECHNISOL, devenue crédit preneur ; que la société IMMOBANQUE n'a pas fait obstacle à cet arrangement mais a seulement demande que la société Etablissements CHPOLANSKI renonce à son encontre, a tous droits qu'elle pourrait tenir de cette location; que, comme il a été dit, cette renonciation ne saurait profiter à la société appelante ; qu'il en résulte que, des lors que la société Etablissement CHPOLANSKI bénéficie d'un contrat de bail et qu'elle exploits dans les locaux loues, comme elle le faisant auparavant, un fonds de commerce, elle est en droit de se prévaloir a regard de l’appelante, du bénéfice du statut des baux commerciaux et, par vole de conséquence, de réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction dans la mesure où elle a été expulsée des lieux loues et ou elle ne réclame pas sa réintégration ;

- Sur l’indemnité d'occupation

Considérant qu’il est demande à la Cour de statuer de ce chef a titre provisionnel, étant rappée qu’une instance est actuellement pendants devant le Tribunal de Grande Instance d'EVRY (cf. extrait de plumitif d'audience) ;

Considérant que la société Etablissements CHPOLANSKI invoque les dispositions de l’article 20 du décret du 30 septembre 1953 qui prévoient qu'aucun locataire pouvant prétendre à indemnité d'éviction ne peut être oblige de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et (que) jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail signes, déduisant de la que l’indemnité d'occupation ne saurait excéder le loyer courant ;

Mais considérant que l’article 20 est ainsi complété "toutefois l’indemnité d'occupation sera d6termin6e en application des dispositions du titre V, compte- tenu de tous éléments d'appréciation"; qu'autrement dit indemnité d'occupation est fixée en fonction de la valeur locative, sous réserve d'un abattement de précarité ; qu'eu égard aux éléments dépréciation qui lui sont fournis, la Cour fixera provisionnellement indemnité d'occupation due depuis la date d'effet du conge jusqu'£ la date de libération des locaux, a 18.000 francs par mois ;

- Sur les autres demandes

Considérant qu'il serait inéquitable de laisser a la charge de la société Etablissements CHPOLANSKI les sommes qu'elle a été contrainte d'exposer devant la présente Cour de Renvoi ; que l’appelante sera condamnée à lui payer une indemnité de 15.000 francs en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Considérant que, de même, l’appelante qui succombe supportera les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, sur renvoi après cassation et en dernier ressort,

- Dit la société TULLE INVEST appelante, venant aux droits de la société

COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION "C.F.P." - SARL mal fondée en ses prétentions ;

- Confirme en toutes ses dispositions le /jugement rendu le 18 janvier 1990 par le Tribunal de Grande Instance d'EVRY ;

Y ajoutant,

. Rejette la demande de participation 3 un compte de charge formée par l’appelante ;

-  Fixe provisionnellement a 18.000 francs par mois, l’indemnité d'occupation que la société Etablissements CHPOLANSKl SA sera tenue d'acquitter depuis la date d'effet du conge jusqu'à la date de libération des lieux ;

-  Condamne la société TULLE INVEST venant aux droits de la société COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION "C.F.P." - SARL à payer à la société Etablissements CHPOLANSKl SA une indemnité de 15.000 francs en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

-  La condamne 4galement aux dépens exposes devant la présente Cour et autorise Maitre JUPIN, Avoue, à en poursuivre directement le recouvrement comme II est dit à I ‘article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.