CA Amiens, ch. solennelle, 8 mars 1999, n° 9703472

FAITS ET PPROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 27 mai 1982, les époux DECHERF-HEYMAN ont loué un immeuble à usage d’entrepôt sis 2 bis rue Jeanne d'Arc à LILLE ainsi qu'un immeuble à usage d'habitation sis au 4 de la même rue à M. Jean LAI, pour une durée de neuf années à compter du 11 juin 1982.

Par acte sous seing privé du 3 mars 1987 avec effet à compter du 1er février 1987, M. Marc OUANES a succédé à M. Jean LAI avec l’accord de Mme HEYMAN, veuve DECHERF.

Par acte du 7 septembre 1990, Mme DECHERF a donné congé à M. OUANES avec offre de renouvellement à compter du 11 juin 1991, moyennant augmentation du loyer annuel. Aucun accord n'étant intervenu entre la bail1eresse et le preneur sur le prix, Mme DECHERF a notifié un refus de renouvellement le 4 décembre 1991 au motif que le local n'est nullement indispensable à l’activité de M. OUANES qui exploite son commerce au 6 rue Jeanne d'Arc à LILLE.

Par assignation du 20 janvier 1992, Mme DECHERF a demandé au Tribunal de Grande Instance de LILLE, notamment, de valider le congé délivré pour le 11 juin 1991 à M. OUANES et de le condamner à une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux.

Par jugement du 27 janvier 1994, le Tribunal de Grande Instance de LILLE a dit que le bail s'est trouvé renouvelé à compter du 11 juin 1991 aux mêmes conditions et charges, à l’exception du loyer, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir en ce qui concerne sa fixation et a condamné Mme DECHERF aux dépens.

Mme DECHERF ayant interjeté appel, la Cour d'Appel de DOUAI, par arrêt du 1er juin 1995, a infirmé le jugement en toutes ses dispositions, a dit que M. OUANES ne pouvait bénéficier du droit a renouvellement du bail, a validé le congé, a ordonné à M. OUANES de libérer les lieux dans les six mois de la signification de l’arrêt, l’a condamné à une indemnité mensuelle d'occupation ainsi qu'aux entiers dépens.

Sur pourvoi de M. OUANES, la Cour de Cassation par décision du 11 juin 1997 a cassé l’arrêt de la Cour d'Appel de DOUAI en toutes ses dispositions, au motif qu'en retenant que M. OUANES qui est inscrit au registre du commerce pour son local principal, ne l’est pas pour le local accessoire et ne peut de ce fait bénéficier du droit au renouvellement du bail sur ce local, la Cour a violé l’article 1er du décret du 30 septembre 1953.

Tant M. OUANES que Mme DECHERF ont saisi la Cour d'Appel d'AMIENS, Cour de Renvoi, le premier par déclaration de saisine du 31 juillet 1997, la seconde par déclaration de saisine du 26 aout 1997. Les deux causes ont été jointes par ordonnance du Conseil1er de la Mise en Etat du 27 septembre 1997.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 1998 et a renvoyé l’affaire a l’audience des plaidoiries du 18 janvier 1999.

PRETENTIONS ET MO YENS DES PARTIES :

A l’appui de son appel, Mme DECHERF argumente tant sur le terrain de l’application en l’espèce du statut des baux commerciaux que sur les effets du congé donne le 7 décembre 1990.

C'est pourquoi elle demande à la Cour de :

Constater que, pour les locaux loués, et alors qu'il indique exploiter une activité de négoce et de grossiste, M. OUANES n'est pas inscrit au Registre du Commerce.

Constater que les locaux loués par Mme DECHERF- HEYMAN sont constitués pour moitié par un logement, et l’autre moitié par un entrepôt et que ces deux locaux ne peuvent en aucun cas être considères comme indispensables à l’exploitation du fonds de commerce Independent exploits par

M. OUANES dans des locaux loués à un tiers.

Dès lors dire M. OUANES sans droit au statut des baux commerciaux.

Valider en conséquence le congé délivré le 7 décembre 1990 pour le 11 juin 1991.

Dire que M. OUANES devra dans le mois de l’arrêt à intervenir, quitter les locaux qui lui étaient loués et les rendre libres de sa personne et de ses biens comme de toute personne qu'il aurait pu y introduire.

Dire que faute par lui de ce faire il pourra, passe le délai d'un mois de l’arrêt, être procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Condamner M. OUANES au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.195,82 F outre les charges à compter de l’arrêt à intervenir en deniers ou quittances et ce jusqu'au départ effectif des lieux.

Condamner M. OUANES aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Bertrand LE ROY, avoue.

Sur le premier point relatif à l’ application du décret du 30 septembre 1953, Mme DECHERF soutient en premier lieu que le commerçant qui entend bénéficier de ce décret est soumis à la condition d'une immatriculation au registre du commerce ; que le problème se pose en cas de pluralité de locaux, comme en l’espèce ; que la jurisprudence exige qu'au cas d'exploitation d'un fonds dans des établissements différents, chaque local fasse l’objet d'une immatriculation ; qu'il en va de même pour les locaux accessoires au fonds principal quand ceux-ci appartiennent à des propriétaires distincts ; qu'à cette condition d'immatriculation des locaux accessoires s'ajoute une condition relative à leur caractère indispensable à l’exploitation du fonds ; qu'en l’espèce, il résulte de la consultation du bottin téléphonique que les locaux loués à Mme DECHERF permettent à M. OUANES d'exploiter un négoce de grossiste, distinct du fonds d'alimentation générale exploits au 6 rue Jeanne d'Arc ; que des lors, l’immatriculation de ces locaux est requise pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

En second lieu, elle ajoute que ces locaux accessoires, constitues pour partie d'un entrepôt et pour partie d'un local à usage d'habitation, ne présentent pas un caractère indispensable pour l’exploitation du magasin d'alimentation ; que la charge de la preuve repose sur le preneur ; que la jurisprudence apprécie restrictivement cette condition ; qu’en outre, depuis l’exécution de l’arrêt rendu par la Cour d'Appel de DOUAI, M. OUANES n'utilise plus lesdits locaux et poursuit cependant l’exploitation de son fonds de commerce ; qu'il doit donc être exclu du bénéfice du décret de 1953.

Sur le second point, relatif à l'effet du congé délivré le 7 décembre 1990, Mme DECHERF soutient que le bailleur peut à tout moment de la procédure, alors même qu'il

aurait offert au preneur une indemnité d'éviction et reconnu par là le droit de ce dernier au bénéfice du décret de 1953, opposer l’absence de vocation du locataire au renouvellement du bail ; qu'ainsi elle ne se trouvait liée à l’égard de M. OUANES ni par les termes du bail ni par ceux du congé délivré le 7 décembre 1990 ; que ce dernier doit donc être valide.

M. OUANES, intime et saisissant, pour sa part demande à la Cour de :

Confirmant la décision du Tribunal de Grande Instance en ce qu'il a débouté Mme DECHERF de sa demande tendant à denier l’application des dispositions légales et règlementaires relatives aux baux commerciaux, aux locaux a lui loués,

Constatant l’éviction dont il a été victime,

Condamner Mme DECHERF au paiement de l’indemnité dite d'éviction égale au préjudice cause par le défaut de renouvellement laquelle sera appréciée au chiffre de 981.770 F (neuf cent quatre-vingt-un mille sept cent soixante-dix francs), si mieux n'aime la Cour ordonner avant dire droit telle mesure d'instruction,

- Condamner Mme DECHERF aux dépens taxables de première instance - d'appel - de cassation et d'appel sur renvoi,

- Condamner de même Mme DECHERF aux dépens non taxables tels que vises à l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile soit pour l’ensemble de la procédure au paiement de la somme de 35.000 F,

- Ordonner distraction des dépens au profit de la SCP MILLON - PLATEAU - CREPIN avoue près la Cour d'Appel d'AMIENS par effet des dispositions des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile.

Sur le bénéfice des dispositions du décret de 1953, M. OUANES soutient que, contrairement à ce qu'allègue l’appelante, il n'est pas contestable que les parties ont entendu se placer sous l’empire de ce texte, que le bail fait lui-même référence aux dispositions du décret, que les actes délivrés par Mme DECHERF ont toujours été conformes à celles- ci, que notamment la procédure du congé a respecté lesdites dispositions et que Mme DECHERF a accepté de comparaitre devant la Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux ; qu'elle ne peut donc prétendre que le contrat de bail échappe à l’application du décret de 1953.

En ce qui concerne l’ immatriculation au registre du commerce pour le fonds loue a Mme DECHERF, M. OUANES réplique que la jurisprudence constante de la Cour de Cassation affirme, comme en l’espèce, « que le local accessoire dans lequel un fonds n'est pas distinctement exploité échappe à la nécessité d'une immatriculation au registre du commerce » ; que le local du 2 bis rue Jeanne d'Arc étant un local accessoire, l’immatriculation de M. OUANES pour le 6 rue Jeanne d'Arc suffit ; que cependant, après le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de LILLE mais avant l’arrêt de la Cour d'Appel M. OUANES a procédé à une inscription complémentaire au registre du commerce pour le local situés au 2 bis rue Jeanne d'Arc, ce qui explique la mention « négoce de grossiste » lue par Mme DECHERF.

Il ajoute qu'en ce qui concerne le caractère du local loué, les pièces produites apportent la preuve que ce local est indispensable pour l’exploitation du fonds, ce dernier étant de surface réduite et ne permettant ni le stockage ni le déchargement des camions ; qu'en revanche, une porte de communication entre les deux locaux faisait du local accessoire à la fois une réserve et un entrepôt.

En conséquence du prononce de l’arrêt de la Cour d'Appel de DOUAI et de son exécution par Mme DECHERF, M. OUANES fait valoir son droit à solliciter une indemnité d'éviction ; il précise en effet que le local loué est aujourd'hui transformé en logements pour étudiants ; que toute réintégration est impossible ; que la fixation de ce préjudice doit être faite en référence aux régies de la propriété commercial ; que l’indemnité d'éviction doit être égale au préjudice cause par le défaut de renouvellement ; que le préjudice est en partie instantané, et en partie à effet continu dans le temps ; qu'en ce cas il y a lieu d'apprécier les chefs de préjudice en fonction de la durée du bail qui aurait dû être renouvelé ; que cette éviction a provoqué une importante perturbation dans son commerce ; qu'il a dû chercher à se reloger, et que n'habitant plus au- dessus de son commerce, il ne peut assurer la même disponibilité d'horaires au profit de sa clientèle, ce qui rendait son magasin attractif par rapport à la concurrence ; qu'il a perdu son entrepôt et a dû amputer sa surface de vente pour créer une réserve et un bureau ; qu'il a dû également aménager des sanitaires ; qu'il ne peut plus acheter par grosses quantités et ne peut donc plus faire de promotions, ce qui entraine une baisse du chiffre d'affaires ;

 C’est pourquoi ventilant son préjudice entre les postes suivants :

- perte du logement : 50.000 F

- complément de loyer : 170.946 F

- travaux de réinstallation dans l’habitation : 30.000 F

- déplacements entre son domicile et son commerce : 129.600 F

- perte de l’entrepôt : 48.024 F

- perte de surface de vente : 43.200 F

- perte de chiffre d’affaires : 450.000 F

- travaux d'aménagement dans son local commercial : 10.000 F

- troubles dans sa vie personnelle et familiale : 50.000 F

M. OUANES sollicite la somme de 981.770 F, et si nécessaire toute mesure d'instruction de façon à fixer la valeur de l’indemnité d'éviction.

Dans des conclusions en réponse, Mme DECHERF prétend avoir occupé personnellement l’appartement dans un premier temps, puis l’avoir loué à titre précaire a des étudiants ; elle soutient également que M. OUANES ne peut bénéficier du décret de 1953 pour le local qu'elle lui louait ; qu'ainsi à titre subsidiaire elle contesté l’évaluation qu'il a faite du préjudice subi, les caractéristiques du logement actuel n'étant pas identiques aux lieux qu'il occupait, les frais de déplacement ayant pu être évités si M. OUANES avait cherché un appartement à proximité de son commerce, le préjudice pour perturbation de la vie familiale se confondant avec les autres chefs de préjudice au titre de l’éviction du logement ; que pour la perte de l’entrepôt, M. OUANES sollicite une indemnité d'éviction, alors que le caractère accessoire du local lui interdit la moindre indemnisation ; qu'en outre l’ exploitation du magasin de M. OUANES ne nécessitait pas un important stockage, que le magasin étant devenu une succursale PROXI, il est ravitaillé régulièrement ; que M. OUANES ne rapporte pas non plus la réduction de surface qu'il allègue, pas plus que l’existence d'une perte de chiffre d'affaires ; qu'il ne produit aucune facture justifiant les travaux qu'il aurait effectués.

Mme DECHERF demande donc à la Cour de :

Débouter M. OUANES de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire, constater que le préjudice allégué concernant l’éviction du logement n'est nullement établi et ne correspond à aucune réalité, qu'enfin le local n'étant pas indispensable à l’exploitation du fonds, aucune indemnité n'est due.

Constater que les préjudices allégués en ce qui concerne l’entrepôt n'ont pas non plus la moindre consistance, ce local n'étant pas indispensable à l’exploitation du fonds, aucune indemnité ne peut être due.

En tout état de cause, constater que M. OUANES ne justifie nullement de la perte de surface de vente de son magasin et qu'il ne justifie aucunement de cout des travaux allégués en ce qui concerne l’aménagement de WC dans le magasin.

Donner acte à Mme DECHERF de ce qu'elle se reconnait redevable des dépens taxables.

Allouer de plus fort à la concluante le bénéfice de ses précédences écritures.

MOTIFS DE LA DECISION :

- SUR LE BENEFICE DU DBCRET DU 30 SEPTBMBRE 1953 AU LOCAL ACCESSOIRE :

Attendu qu'aux termes de l’article 1er du décret du 30 septembre 1953, « les dispositions du présent décret s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploits, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° - Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l’exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires devront avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation joints » ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que la protection du statut n'est accordée au local accessoire qu'a la double condition de l’existence d'un propriétaire commun pour les deux locaux ou la connaissance par le propriétaire du second de l’utilisation joints, et du caractère indispensable du local pour l’exploitation du fonds ;

Attendu qu'il résulte des faits de l’espèce que Mme DECHERF a loué à M. OUANES, commerçant inscrit au registre du commerce et des sociétés pour l’exploitation de son fonds principal situe 6, rue Jeanne d'Arc à LILLE, un local à usage d'entrepôt situe 2 bis, rue Jeanne d'Arc ainsi qu'un local d'habitation situe au N° 4 de la même rue ; qu'il

est constant que le contrat de bail du 27 mai 1982, qui fait référence aux dispositions du décret de 1953, comporte une "clause particulière" concernant l’ouverture pratiquée entre le N° 4 (local de l’appartement) et le N° 6 (local du fonds principal) ; que la destination commerciale des locaux accessoires était donc connue de la bail1eresse dès la conclusion du bail ;

Attendu que Mme DECHERF soutient encore que les locaux loués ne constitueraient pas des locaux accessoires dont la privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds ;

Attendu que si M. OUANES, sur lequel pèse la charge de la preuve conformément aux dispositions de l’article 1315 du Code Civil, allègue notamment de difficultés d'exploitation de son fonds principal par suite de l’éloignement de son stock, d'une moindre disponibilité a l’égard de la clientèle par suite de la restriction des horaires d'ouverture ainsi que d'une perte de la surface de vente de son fonds principal par suite de la nécessité d'y implanter une réserve et un bureau, il ne rapporte pas la preuve que la perte du local accessoire est de nature à compromettre l’exploitation du fonds principal, au point que son actuelle privation porte atteinte au fonds de commerce lui-même ;

Attendu qu'il s'ensuit que les locaux du 2 bis et 4 rue Jeanne d'Arc à LILLE, objet de la convention de bail du 27 mai 1982, ne bénéficient pas de la protection instituée par le décret du 30 septembre 1953 ;

- SUR LA VALIDATION DU CONGÉ ET SES EFFETS :

Attendu que Mme DECHERF a délivré congé à M. OUANES le 7 septembre 1990 avec effet au 11 juin 1991 ; qu'en conséquence de ce qui précède, il y a lieu de valider ce congé ; que M. OUANES sera condamne au paiement d'une indemnité d'occupation afférente à la période du 11 juin 1991 a la date de son départ effectif des locaux ; que le montant mensuel de cette indemnité - non conteste en lui-même par les parties - sera fixé à la somme de 2.195,82 F ;

Attendu en revanche qu'eu égard à la libération des lieux par M. OUANES a la suite de l’exécution de l’arrêt prononce par la Cour d'Appel de DOUAI, la demande présentée par Mme DECHERF et tendant à ce que soit ordonnée l’expulsion de l’intéressé au besoin avec le concours de la force publique, doit être regardée comme devenue sans objet ;

- SUR LA CONDAMNATION AUX DEPENS :

Attendu que M. OUANES, qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens ;

- SUR LA CONDAMNATION AU TITRE DE L'ARTICLE 700 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE :

Attendu qu'il y a lieu de constater que Mme DECHERF ne forme aucune demande sur ce fondement ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Sur renvoi après cassation,

Reçoit Mme DECHERF en son appel,

La déclare bien fondée,

Infirme le jugement rendu le 27 janvier 1994 par le Tribunal de Grande instance de LILLE,

Dit que les locaux sis au 2 bis et 4 rue Jeanne d'Arc à LILLE, objet de la convention de bail entre Mme DECHERF et M. OUANES, ne bénéficient pas de la protection commerciale instituée par le décret du 30 septembre 1953,

Valide le congé délivré par Mme DECHERF à M. OUANES le 7 septembre 1990 avec effet au 11 juin 1991,

Condamne M. OUANES à payer à Mme DECHERF, en deniers ou quittances, à compter du 11 juin 1991 et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation de 2.195,82 F,

Dit le prononcé de l’expulsion et le recours à la force publique sans objet,

Condamne M. OUANES aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP LE ROY, avoue, pour ceux exposes devant la Cour d'Appel de renvoi,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives.