CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 18 juin 2014, n° 12/15135

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 octobre 1996, la Société L'occidentale des centres commerciaux, aux droits de laquelle se trouvent à présent les sociétés Hammerson et RC Aulnay 1 SCI, a donné à bail en renouvellement à la société Crédit lyonnais, un local à usage commercial dépendant du [...], à destination de banque et activités annexes, moyennant un loyer annuel de 190 800 francs en principal correspondant à 29 087 € .

Ce bail a été consenti pour une durée de douze années ayant commencé à courir à compter du 1er juillet 1995 pour se terminer le 30 juin 2007.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 juillet 2008, la société locataire a sollicité le renouvellement de son bail 'conformément aux dispositions de l'article L 145-10 du code de commerce' . Par acte extrajudiciaire en date des 29 et 30 septembre et 2 octobre 2008, la bailleresse a notifié son accord pour un renouvellement 'pour une durée de douze années à effet du 1er juillet 2007" moyennant un loyer de 90 200 euros par an hors taxes et hors charges.

A défaut d'accord des parties, la bailleresse a notifié un mémoire le 7 juin 2010 sollicitant la  fixation  du  loyer  de  renouvellement  à  la  somme  de 97 000 euros en principal outre les intérêts et la capitalisation de ces derniers, subsidiairement la nomination d'un expert ainsi que la fixation à 85 000 euros du loyer provisionnel dans cette hypothèse.

Puis elle a attrait sa locataire devant le  Juge des Loyers Commerciaux près le Tribunal de Grande Instance de Bobigny par acte extrajudiciaire en date des 22 et 23 juillet 2010.

Par  jugement du 9 mai 2012, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bobigny a :

-rejeté l'exception de nullité de la réponse à la demande de renouvellement

-constaté que la date du renouvellement du bail a été fixée par jugement du 2 mars 2011 au 1er octobre 2008

-fixé la date de prise d'effet du nouveau loyer au 1er octobre 2008

-dit que le renouvellement du bail sera d'une durée de 9 ans

-ordonné une expertise concernant la valeur du loyer renouvelé et commis pour y procéder M Gaël Le Veve avec pour mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tous renseignements utiles :

décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercés,

fournir tout élément susceptible de lui permettre de déterminer au 1er octobre 2008, le prix du bail révisé des locaux donnés à bail,

du tout dresser rapport.. /,

-dit que pendant le cours de l'instance, la SA Crédit Lyonnais sera redevable du paiement du montant du loyer actuel,

-rejeté les demandes de la SA Crédit Lyonnais concernant les instructions à donner à l'Expert sur le mode de calcul de la surface et les documents à communiquer par le Bailleur sur les références,

-réservé les dépens et les frais irrépétibles,

-ordonné l'exécution provisoire.

Les sociétés Aulnay 1 SCI et Hammerson France SAS ont relevé appel du jugement ; par leurs dernières conclusions du 4 février 2014, elles demandent à la Cour de :

Infirmer le jugement  rendu  le  9  mai  2012  en  ce  qu'il  a  dit  que  le renouvellement du bail sera d'une durée de 9 ans,

Statuant à nouveau,

Dire que le renouvellement du bail sera d'une durée de 12 ans,

Fixer  le  loyer  annuel  de  règlement  à  compter  du  1er  octobre  2008  à  la somme de 90.000 € HT et HC en principal,

Condamner la société le Crédit Lyonnais au  paiement  des  intérêts dus à compter du 1er octobre 2008 sur le différentiel de loyer, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code Civil et dire que ces intérêts porteront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions à l'exception de la mission de l'Expert qui devra être corrigée à l'effet de remplacer le terme réviser par le terme renouveler,

Débouter la société Crédit lyonnais de ses demandes,

Condamner  la  société  Crédit Lyonnais au  paiement  d'une  somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Crédit Lyonnais aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société Crédit Lyonnais, par ses dernières conclusions du 29 janvier 2014, demande à la Cour de :

Infirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a constaté que la date du renouvellement du bail a été fixée par jugement du 2 mars 2011 au 1er octobre 2008 et en ce qu'elle a dit que le renouvellement du bail sera d'une durée de neuf ans.

Confirmer le jugement quant à la date du renouvellement (1er octobre 2008) et sa durée (neuf ans).

Dire la société Hammerson et la société RC Aulnay 1 SCI mal fondées en leur appel et les débouter.

Vu les  articles 1108, 1126, 1131 et 1133 du Code civil, dire et juger nulle et de nul effet la réponse à demande de renouvellement.

Vu l'article L.145-12 du Code de commerce, d'ordre public, débouter la société Hammerson et la société RC Aulnay 1 SCI de leurs demandes tendant à voir fixer à douze ans la durée du bail renouvelé.

Dire et juger que le bail se trouve renouvelé pour neuf années à compter du 1er octobre 2008.

Fixer à 63.600 € par an en principal le loyer du bail renouvelé dont bénéficie le Crédit Lyonnais dans le centre commercial Parinor à Aulnay Sous Bois pour neuf années à compter du 1er octobre 2008.

Vu les  articles L145-11 et R.145-1 du Code de commerce, dire et juger que ce nouveau loyer n'est exigible qu'à compter du 7 juin 2010.

Débouter la société Hammerson et la société RC Aulnay 1 SCI de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner solidairement la société Hammerson et la société RC Aulnay 1 SCI à payer au Crédit Lyonnais une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement la société Hammerson et la société RC Aulnay 1 SCI aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais de l'expertise et autoriser leur recouvrement direct conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE

Sur la nullité de la réponse de la bailleresse à la demande de renouvellement:

La société Crédit Lyonnais soutient que la réponse à demande de renouvellement 'à effet du 1er juillet 2007" est nulle pour défaut de cause et d'objet, dès lors qu'il n'y a eu aucun renouvellement « à effet du 1er juillet 2007 », qu'en application de l'article 1131 du code civil, l'acte unilatéral non causé ne peut avoir aucun effet, contrairement à ce qui est invoqué par les appelantes, que le défaut de cause et d'objet est distinct de la stipulation réputée non écrite, qu'il convient donc de prononcer la nullité de la réponse à demande de renouvellement, aucun autre acte ne pouvant couvrir la nullité antérieure ;

Elle demande de dire que la modification du prix du bail ne peut prendre effet qu'à la date d'effet du renouvellement, si une demande de nouveau loyer a été faite en réponse à la demande de renouvellement ou à compter du mémoire notifié ultérieurement, qu'en l'espèce, la société Hammerson a demandé un nouveau loyer pour le renouvellement au 1er octobre 2008, pour la première fois dans son mémoire du 7 juin 2010, que l'éventuelle augmentation de loyer pour un renouvellement à effet du 1er octobre 2008 ne prendra effet qu'à compter du 7 juin 2010, faute de demande valable antérieure.

Selon les appelantes, le preneur ne peut sérieusement soutenir que la réponse à la demande de renouvellement serait dépourvue de cause et d'objet, la cause et l'objet de la réponse résidant dans le bail du 28 octobre 1996 et la demande de renouvellement elle-même. Elles soutiennent que l'erreur sur la date de départ du nouveau bail n'entache pas la réponse à la demande de renouvellement de nullité de tout l'acte mais reporte simplement sa date d'effet au 1er octobre 2008, seule date opérante en l'espèce à partir de laquelle peut intervenir le renouvellement du bail, qu'il s'agissait d'une simple erreur matérielle ne pouvant être qualifiée d'erreur inexcusable et volontaire.

Or la réponse à la demande de renouvellement faite par la société Crédit Lyonnais par  acte du 23 juillet 2008 comportait une acceptation par les bailleresses du renouvellement 'à compter du 1er juillet 2007", ce qui procède manifestement d'une erreur, les sociétés bailleresses ne pouvant accepter le renouvellement pour une autre date que celle de la date d'effet de la demande de renouvellement dans la mesure où le bail s'était poursuivi par tacite prolongation ainsi qu'il était indiqué dans la demande ; cette erreur ne peut avoir pour effet de rendre l'acte émanant des bailleresses dépourvu de cause et d'objet dans la mesure où il constituait bien une réponse à la demande de renouvellement du bail telle que visée dans l'acte en réponse, peu important que la date du 1er juillet 2007 corresponde au lendemain de la date de la fin contractuellement prévue du bail ;

En ce qu'il a jugé en conséquence que cette erreur ne pouvait entraîner la nullité de la réponse à la demande de renouvellement mais simplement le report des effets de la date indiquée dans l'acte au 1er octobre 2008 , seule date à partir de laquelle le bail pouvait être renouvelé à la suite de la demande du 22 juillet 2008, le jugement sera approuvé.

Sur la durée du bail :

Les appelantes soutiennent que le preneur a demandé le renouvellement du bail sans réserve concernant les conditions y afférent notamment celle de la durée du bail, que les baux se renouvellent aux clauses et conditions du bail antérieur sauf mention expresse, que le preneur avait donné son accord à un renouvellement antérieur pour la même durée de 12 ans, que dans la demande de renouvellement du bail du 23 juillet 2008, le preneur sollicite un renouvellement conformément aux dispositions de l'article L 145- 10 du code de commerce sans aucune réserve concernant la durée, que le bailleur a bien pris acte de cette demande de renouvellement et a acquiescé au renouvellement aux mêmes clauses et conditions notamment de durée de 12 années, à l'exception du prix, que la volonté des parties de conclure des baux de 12 ans en renouvellement s'est manifestée à plusieurs reprises, que cette volonté libre et éclairée ne peut être remise en cause conformément  aux dispositions de l'article 1134 du Code civil, que les dispositions du code de commerce relatives à la durée de bail  ne  sont  pas  d'ordre public, ce qui signifie que les parties peuvent déroger à la durée du bail de 9 ans dès lors qu'une stipulation dans ce sens est indiquée dans le bail, ce qui est le cas en l'espèce, que la durée légale de 9 années dont fait état le jugement de 1ère instance est une durée minimale légale et non maximale.

Le preneur soutient que le bail se renouvelle en principe pour 9 ans et non 12 ans comme prétendu par les bailleresses, que l'article L 145-12 du code de commerce est une disposition d'ordre public à laquelle il n'est pas possible de déroger par avance, qu' une dérogation  à la durée de 9 années ne pouvait pas être convenue  dans  le  bail  initial,  mais  seulement  « lors  de  chaque  renouvellement »  et « postérieurement à la date d'effet du congé », par une manifestation de volonté expresse des parties ;

L'article L 145-12 du code de commerce dispose que la durée du bail renouvelé est de 9 années sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Cette disposition de l'article L 145-12 est une disposition d'ordre public à laquelle les parties peuvent toujours déroger mais à la condition que ce soit par des dispositions claires et précises après que le droit à renouvellement soit né, ce qui n'est pas le cas en l'espèce

Le bail commercial consenti pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 1995 pour s'achever le 30 juin 2007 contient bien une disposition prévoyant qu'en cas de renouvellement, les baux successifs auront également une durée de douze ans.

Toutefois, cette disposition du bail expiré ne saurait s'analyser comme l'expression de la volonté des parties de déroger à l'article L 145-12 du code de commerce et de prévoir que le bail en renouvellement dont s'agit se poursuivra pour une durée de douze années, étant observé qu'à la date de la rédaction de cette clause, le droit à renouvellement n'était pas né, ce qui confère d'ailleurs à la clause évoquant les baux successifs un caractère parfaitement imprécis et aléatoire, étant souligné que le bail expiré a duré lui-même plus de douze années dans la mesure où il a été prorogé au delà du terme fixé initialement ;

Les parties ne sont pas parvenues à la suite de leur accord sur le renouvellement du bail à conclure un accord sur une durée de douze années du nouveau bail souhaitée par la bailleresse, aucune conséquence ne pouvant être tirée à cet égard tant de l'absence de réserve exprimée par la locataire dans sa demande de renouvellement du 23 juillet 2008 que dans le fait qu'elle aurait consenti dans le passé à signer avec la bailleresse des baux d'une durée de douze années ;

Il s'ensuit que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que c'est à l'occasion de chaque renouvellement qu'il appartient aux parties de prévoir un bail d'une durée de plus de neuf années, faute de quoi le bail se renouvelle pour une durée de neuf années et ont jugé que le bail s'était renouvelé pour une durée de neuf années faute d'accord pour une durée plus longue ;

Sur le prix du loyer :

La société Crédit Lyonnais estime que le prix de 700€ /m² proposé par l'expert est surévalué en référence aux conclusions de l'expert du bailleur qui proposait un prix de 600 €/m² non pour les locaux mais pour d'autres locaux concernant un commerce d'équipement à la personne dont les prix de loyers sont supérieurs à ceux d'une agence bancaire, au prix du loyer de l'établissement de la Poste qui dispose dans le centre d'une agence de distribution de billets, aux loyers cités par l'expert qui concernent des loyers faciaux non pratiqués et qui ont été réduits pour tenir compte d'un contexte de crise, enfin par rapport aux loyers binaires cités par l'expert qui comportent une partie minimum garantie qui échappe au pouvoir du juge et ne constituent donc pas des références pertinentes ; elle demande que la valeur locative soit fixée à la somme de 600 € /m² sur laquelle il conviendra de pratiquer un abattement de 10 % pour tenir compte des charges exorbitantes supportées.

Or l'expert a pris en considération la très bonne situation des locaux au niveau supérieur du centre à proximité d'un accès et au voisinage d'enseignes qui drainent une importante clientèle comme Zara, H&M, Sephora et la Fnac, de la bonne visibilité de l'enseigne nonobstant le caractère modeste des aménagements ; il a également analysé les différents éléments de comparaison qui constituent autant d'éléments de référence utiles bien que comportant des loyers variables, dont l'établissement de La Poste qui ne constitue cependant qu'un point de contact, la société Crédit Lyonnais qui critique cette approche n'en produisant pas d'autres, et il a proposé une valeur locative qui a été justement appréciée et retenue par le premier juge à la somme de 700 € /m² ;

La société bailleresse s'oppose à tout abattement aux motifs que l'usage en centre commercial est de faire supporter par le preneur le coût de l'impôt foncier, que la comparaison avec les autres loyers inclut la charge de cet élément et que la société locataire à la différence des autres occupants ne supporte pas les grosses réparations ;

Or la cour a déjà rappelé à maintes reprises dans les différents arrêts cités par la locataire que la taxe foncière constitue une charge exorbitante qui pèse en principe sur le bailleur et que le fait d'en transférer la charge sur les locataires des centres commerciaux est sans influence sur la nature de celle-ci ; l'arrêt cité de cette cour du 23 novembre 2011 ne dit pas à cet égard le contraire celui du 30 novembre suivant de la même chambre de la cour ; en effet, ce denier arrêt approuve le premier juge d'avoir pour apprécier la valeur locative déduit le montant de l'impôt foncier (arrêt Unicommerces / Crédit Lyonnais) quand le premier arrêt dit simplement que le premier juge ne pouvait autoriser le locataire à déduire du loyer fixé le montant de l'impôt foncier (arrêt Consorts Gruchet / La Bred), ce qui n'est pas la même chose ;

En l'espèce, toutefois, la banque ne sollicite de voir déduire le montant de l'impôt foncier de la valeur locative et ne donne pas d'indication précise sur le montant annuel qu'elle supporte au titre de l'impôt foncier.

Le bail contient par ailleurs des clauses contradictoires concernant la charge des grosses réparations puisque si le paragraphe III du bail - entretien et réparations -exclut que le preneur supporte la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil, il prévoit néanmoins qu'en cas de modification de la législation ou de la réglementation et au cas où les locaux devront subir des transformations ou des aménagements, même concernant le gros oeuvre, le preneur devra exécuter les travaux à sa charge y compris ceux de l'article 606 du code civil ;

De même le bail fait-il supporter au preneur non seulement sa quote-part de l'impôt foncier mais celle 'de tous impôts et taxes actuels et futurs afférent aux locaux loués', ce qui constitue une clause extensive quoique parfaitement imprécise quant à la charge réelle des impôts et taxes susceptible d'être supportée effectivement sur le preneur ;

Il convient en conséquence et nonobstant le fait que les loyers de référence des autres boutiques incluent des charges sensiblement égales voire plus lourdes, de retenir que pour apprécier le loyer, il convient de tenir compte des charges exorbitantes qui pèsent en principe sur le preneur et qui justifie un abattement de 5 % de la valeur locative .

Il s'ensuit que le loyer s'établit à la somme de 74 200 € - 5 % = 70 490 € par an hors charges et hors taxes ;

Ce nouveau loyer prendra effet à la date du 1eroctobre 2008 date de renouvellement du bail comme il a été justement retenu par le premier juge .

Le différentiel entre le nouveau loyer du depuis la date de renouvellement du bail et le loyer acquitté produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation devant le premier juge .

Les dépens seront supportés par chaque partie à concurrence de ceux qu'elle a exposés. Il n'y a pas lieu dans ces conditions à application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré, sauf à préciser que la mission de l'expert était de donner son avis sur le loyer du bail renouvelé ( et non sur le loyer révisé comme indiqué par erreur dans le dispositif du jugement mais qui a été sans influence sur la mission accomplie),

Ajoutant,

Fixe à la somme de 70 490 € par an hors charges et hors taxes le montant du loyer du bail renouvelé à la date du 1er octobre 2008 entre les parties et du à compter de cette date,

Dit que les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers entre le montant du loyer du à la date de renouvellement du bail et le loyer acquitté à titre provisionnel portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Dit que chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés.