CA Paris, Pôle 4 ch. 3, 14 juin 2018, n° 16/02984

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 juillet 2008 Mme B. a donné à bail à la société Socogere pour une durée de neuf ans un ensemble immobilier sis [...].

Par acte du 10 décembre 2014 visant la clause résolutoire Mme B. a fait délivrer un commandement de payer notamment la somme de 60 797,80 euros, au titre de loyers et charges échus.

Contestant notamment les frais de gestion visés dans cet acte la société Socogere a assigné, Mme B., les 8 et 20 janvier 2015 devant le Tribunal de grande instance de Melun en demandant en particulier l'annulation du commandement de payer et le remboursement de la somme de 15 829 euros au titre de ces frais de gestion.

Par jugement du 12 janvier 2016 le Tribunal de grande instance de Melun a :

- constaté que Mme B. ne justifiait pas d'une dette de loyers et de charges dont serait redevable la société Socogere,

- condamné Mme B. à rembourser à la société Socogere la somme de 15 829 euros,

- condamné Mme B. aux dépens et à payer la somme de 1 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme B. a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions du 22 avril 2016 signifiées à la société Socogere le 10 mai 2016 elle demande à la cour de :

- au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

- constater que les frais de gestion d'un montant de 5 % des loyers ont été acceptés et validés par la société Socogere par leur règlement sans contestation pendant cinq ans,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme B. à payer à la société Socogere au remboursement de la somme de 15 829 euros, correspondant aux frais de gestion réglés par la société Socogere,

- statuant à nouveau,

- condamner la société Socogere au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Socogere aux dépens de première instance et d'appel.

Régulièrement assignée par acte du29 mars 2016 la société Socogere n'a pas constitué

avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de la société Socogere en remboursement de la somme de 15 829 euros payée au titre des frais de gestion

Attendu qu'au soutien de son appel Mme B. fait valoir essentiellement que :

- les honoraires ou frais de gestion, prévus par l'article 7 § 7 du bail, sont facturés et réglés depuis le début de la location soit depuis 5 ans au taux de 5% du montant du loyer, et ce sans avoir fait l'objet de contestation jusqu'au 12 décembre 2013,

- cette exécution montre que la commune intention des parties sur le mode de calcul des frais de gestion,

- le jugement déféré reproche à Mme B. de ne pas produire de documents justifiant des dépenses qui auraient été exposées pour la gestion,

- or il ne s'agit pas d'un remboursement de frais mais d'honoraires de gestion .

Sur ce

Attendu que selon les dispositions de l'article 1134 alinéa 1er ancien du code civil devenu l'article 1103 alinéa 1er du même code, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites' ;

Attendu qu'en application de l'article 1315 ancien du code civil devenu l'article 1353 du code civil 'Celui qui invoque l'exécution d'une obligation doit la prouver' ;

Attendu en l'espèce qu'il appartient à Mme B. qui demande le paiement de frais de gestion, de prouver l'existence d'une obligation de la locataire à ce titre ;

Attendu que selon l'article 7§ 7 du contrat de bail 'Le preneur supportera les honoraires de gestion et de syndic le tout de manière que le loyer ci-dessus fixé soit perçu par le bailleur net de toutes charges' ;

Que par cette disposition la société Socogere s'est engagée à prendre en charge à la fois les honoraires de syndic et les honoraires de gestion ;

Que le principe de l'obligation de la société Socogere au paiement des honoraires de gestion est ainsi établi ;

Attendu sur le montant de l'obligation, que Mme B. expose que les honoraires de gestion facturés ne correspondent pas à des frais mais à la rémunération de prestations calculées depuis le début du bail au taux de 5 % du montant annuel des loyers ;

Qu'au soutien de sa demande elle produit les appels de loyers et de charges pour les années 2010 à 2015 ;

Attendu que s'agissant d'un bail commercial la preuve contre la partie commerçante du contrat est libre ;

Attendu que les appels de loyers et de charges susvisés montrent que depuis le début de la location, les honoraires de gestion sont calculés sur la base de 5 % du montant du loyer annuel ;

Attendu que le fait que la bailleresse ait toujours calculé le montant des honoraires de gestion sur la même base, et la circonstance que, depuis le début du bail et pendant cinq ans, la locataire ait réglé, sans observation ces honoraires, établissent l'existence d'un accord des parties sur ce mode de calcul ;

Attendu que de ce qui précède il résulte que les sommes facturées au titre des frais de gestion soit la somme de 15 829 € étaient dues par la société Socogere ;

Attendu que compte tenu de ce qui précède Mme B. est fondée à demander l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à rembourser à la société Socogere la somme de 15 829 euros, étant observé que de son côté Mme B. ne formule aucune demande en paiement de loyers et de charges à l'encontre de la société Socogere ;

Sur les autres demandes

Attendu que l'équité commande d'allouer à Mme B. qui a dû exposer des frais hors dépens pour agir en justice une indemnité de 2 500 euros, et d'infirmer quant aux frais hors dépens, le jugement déféré ;

Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile les dépens seront mis à la charge de la société Socogere qui succombe en sa demande de remboursement, le jugement déféré étant par ailleurs infirmé quant aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement,

Infirme la décision déférée,

Statuant à nouveau,

Déboute la société Socogere de sa demande de remboursement de la somme de 15 829 euros au titre des honoraires de gestion,

Condamne la société Socogere à payer à Mme Nathalie B. la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .

Condamne la société Socogere aux dépens de première instance et d'appel et autorise la distraction des dépens dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat de Mme Nathalie B..