CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 17 janvier 2018, n° 16/08381

FAITS ET PROCÉDURE

 

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 1992, M. Jérôme Henri G. a donné à bail à la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT, une boutique formant le lot 1, deux caves formant les lots 6 et 7, un WC formant le lot 23, un jardin formant le lot 21 et un bureau + réserve formant le lot 22 d'un immeuble situé ..., à usage exclusif d'officine de pharmacie, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 1992, expirant le 30 avril 2001 et moyennant un loyer annuel de 72.000 Francs.

 

En 1995, le SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT a réalisé un agrandissement de la pharmacie.

 

Ce bail est venu à expiration et s'est poursuivi par tacite reconduction jusqu'à la délivrance le 24 février 2009 d'un congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 2009, moyennant un loyer principal annuel de 24.000 euros hors charges et hors taxes.

 

Par assignation délivrée le 3 août 2011, M. G. a saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'Evry en fixation du loyer.

 

Par jugement rendu le 18 novembre 2011, le Juge des loyers commerciaux a notamment dit qu'il n'y a pas lieu à application de la règle du plafonnement et que le montant du loyer doit correspondre à la voleur locative, sursis à statuer sur les demandes en fixation de prix du bail renouvelé à la date du 1er octobre 2011 et toutes autres demandes, et ordonné une expertise en désignant pour y procéder Fabrice G. avec mission de fournir tous éléments de faits permettant de déterminer la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2011, conformément aux critères stipulés par l'article L.145-33 et les articles R 145-3 à R 145-8 du code de commerce.

 

Le rapport d'expertise a été déposé par M. G. le 20 août 2012.

 

Par acte d'huissier du 1er juillet 2013, M. Jérôme G. a fait assigner la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins principalement de dire que le bail commercial a été renouvelé à la date du 1er octobre 2009, et que le montant du loyer déplafonné est exigible depuis cette date.

 

Selon jugement rendu le 29 avril 2014 par le juge des tutelles de PALAISEAU, M. Jérôme G. a été mis sous curatelle, et son frère M. François G., désigné comme curateur, est intervenu volontairement à la présente procédure.

 

Par jugement en date du 18 février 2016, le Tribunal de grande instance d'Evry a : - Dit que le bail commercial a été renouvelé à la date du 1er octobre 2009 et que le montant du loyer déplafonné est exigible depuis cette date; - Fixé le montant du loyer déplafonné à DIX HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (18.500 €) hors charges et hors taxes par an; - Condamné la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT à payer à M. Jérôme G. la somme de SEIZE MILLE CENT SOIXANTE SIX EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTS (16.166,44 euros) arrêtée au 30 novembre 2014 au titre du loyer du bail renouvelé restant dû par le preneur; - Condamné la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT au paiement des intérêts au taux légal produits sur cette somme à compter du présent jugement; - Condamné la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT à payer à M. Jérôme G. la somme de HUIT CENT TRENTE EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTIMES (830,63 euros) au titre de l'actualisation du dépôt de garantie; - Condamné la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT à payer à M. Jérôme G. la somme de NEUF CENT CINQUANTE SIX EUROS (956 euros) au titre de la taxe d'ordure ménagère pour l'année 2014; - Condamné M. Jérôme G. à payer à la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT la somme arrêtée au 30 novembre 2014 de HUIT MILLE QUATRE CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (8.454,50 euros) au titre du remboursement des taxes foncières ; - Dit que les dépens sont partagés par moitié entre les parties ; - Rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Ordonné l'exécution provisoire de la décision.

 

Les consorts G. ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 11 avril 2016.

 

Par dernières conclusions en date du 20 février 2017, au visa des articles L. 145-34, L. 145-11, R. 145-23, R. 145-21 du code de commerce, les consorts G. demandent à la Cour de : - Infirmer le jugement dont appel, et statuant à nouveau, - Fixer le loyer en renouvellement à compter du 1er octobre 2009 à 24 000€ hors charges et hors taxes par an et que le locataire devra acquitter, en sus la taxe foncière à la charge du locataire, et ce à compter de la date du 1er octobre 2009 ; - Dire et juger que SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES COMBOT est redevable de la taxe foncière. - Condamner la société SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES COMBOT au paiement des reliquats entre les loyers payés et ceux dus en raison de la fixation du nouveau loyer par la décision à venir, outre les intérêts au taux légal produits par l'arriéré de loyer résultant de cette fixation. - Condamner la société SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES COMBOT à payer à M. Henri G. et François G. ès qualités de curateur de Henri G. la somme de 2.205 C au titre de l'actualisation du dépôt de garantie. - Débouter la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES COMBOT de toutes ses demandes fins et conclusions.- Très subsidiairement il pourra être ordonné une contre expertise ou un complément d'expertise de nature à vérifier les références données par l'expert G., et recenser également les loyers pratiqués, et donner toutes précisions sur le sort des impôts fonciers à la charge du locataire ou du propriétaire. - Condamner la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES COMBOT à payer à Henri

 

G. et François G. ès qualités de curateur de Henri G. 5000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens y compris les frais d'expertise.

 

Par dernières conclusions en date du 8 mars 2017, au visa des articles 1383-2 et 2224 du code civil, 9 du code de procédure civile et L. 145-11, L. 145-35 et R. 145-21 du code de commerce, la société PHARMACIE FILLERON , venant aux droits de la société PHARMACIE FILLERON ET SERRES COMBOT, demande à la Cour de : A titre principal, - CONFIRMER partiellement le jugement rendu le 18 février 2016 par le Tribunal de grande instance d'Evry ; - INFIRMER partiellement ledit jugement en ce qu'il avait condamné M. Jérôme G. à rembourser à la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES COMBOT la somme de 8.554, 50 € en la portant à 10 352, 50 €; - CONDAMNER en conséquence MM. Jérôme et François G. à rembourser et à payer à la SELARL PHARMACIE FILLERON la somme complémentaire de 1 898 €; - DEBOUTER MM. Jérôme et François G. de toutes leurs demandes, réclamations et écritures d'appeI, A titre subsidiaire, A supposer même que le Tribunal accueille la demande de MM. G., réduire le montant réclamé par MM. G. par application de la prescription quinquennale applicable, rejetant ainsi toutes les demandes concernant les années 2001 à 2007 ; - Rejeter toute autre demande et notamment toute demande d'expertise complémentaire ; - Condamner solidairement MM. Jérôme et François G. à payer chacun à la Société PHARMACIE FILLERON la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner MM. Jérôme et François G. aux entiers dépens.

 

L'affaire a été clôturée le 20 septembre 2017.

1°) ET SUR CE

 

Sur le loyer en renouvellement :

 

MM. Jérôme G. et François G., ès qualités, exposent que c'est à la suite d'une erreur qu'ils ont donné leur accord pour que la valeur locative soit fixée à 18 500 € /an, ayant été trompés par le rapport d'expertise qui a retenu des valeurs locatives de comparaison, sans tenir compte de la prise en charge par le locataire de la taxe foncière (alors que dans l'espèce c'est M. G. qui paie la taxe foncière).

 

Ils ajoutent que la valeur locative retenue par l'expert est erronée puisqu'inférieure à la valeur locative réelle, l'expert ayant notamment pris comme référence le loyer annuel de 22 800 € (valeur 2011) d'un local situé à proximité au 158 rue de Paris, d'une plus petite surface de 72 m², alors que le loyer valeur 3ème trimestre 2011 (selon l'indice 1624) pour ce local est de 23.379 € (+ taxe foncière).

 

Ils proposent en outre d'autres références :

 

- un loyer en renouvellement d'un local au 102 rue de Paris au 15 mars 2014, d'une boutique de 70m² avec réserve de 30 m², de 22 560 € /an ;

 

2°) - un bail du 1er juin 2012 pour une boutique située au 111 rue de Paris d'une surface de 50 m², en indiquant que la surface pondérée doit être de 40m² environ, et donc le prix unitaire de 331,12 € /m²p ;

 

- le loyer d'un local situé au 156 rue de Paris fixé au 4 janvier 2012, d'une surface de 59,44m², en supposant que la surface pondérée est d'environ 43m², concluant ainsi à un prix de 312 € /m²p.

 

Ils demandent donc que le loyer soit fixé à 24 000 € /an.

 

La SNC PHARMACIE FILLERON réplique qu'il n'est pas d'usage, dans une expertise sur la valeur locative, de mentionner des prix de loyers de baux comparatifs en incluant la taxe foncière ; qu'il est également usuel que l'expert, s'il l'estime judicieux, mentionne de façon distincte l'existence de l'impôt foncier et sa prise en charge éventuelle par le locataire, d'ailleurs en général pour réduire ladite valeur locative du montant dudit impôt ou du pourcentage qu'il juge approprié ; qu'il n'y a donc pas lieu de « rajouter la taxe foncière » au loyer obtenu.

 

Elle conteste le montant des loyers référencés par le bailleur, qui retient pour les locaux du 102 et du 11 rue de Paris des surfaces non conformes à la réalité.

 

Les premiers juges ont indiqué que 'Les parties s'accordent sur le loyer fixé par l'expert à 18 500 euros hors taxes et hors charges par an.' Mais M. Jérôme G. soutient avoir été trompé par l'expert qui a indifféremment retenu des valeurs locatives incluant ou non la taxe foncière à la charge du locataire.

 

Il est d'usage que la clause de transfert de charge de la taxe foncière sur le preneur donne lieu à un abattement appliqué sur la valeur locative. Mais cette taxe étant par nature liée au droit de propriété du bailleur, elle ne saurait justifier une augmentation de la valeur locative du bien au profit du bailleur. Une contre expertise ou un complément d'expertise s'avère donc inutile en l'espèce.

 

Les locaux dont s'agit sont situés au 3 place de la Victoire à Palaisau (91) qui est une voie piétonne accessible par la rue de Paris ( voie commerçante de la commune) . Ils sont néanmoins un peu en retrait de la rue de Paris et manquent un peu de visibilité depuis cette artère principale.

 

Ils sont décrits par l'expert comme constitués par une boutique, une salle de préparations, un bureau et un WC au rez de chaussée, et deux caves au sous sol du bâtiment principal, puis d'un bureau (utilisé comme salle d'orthopédie) et d'une autre réserve situés dans un second bâtiment séparé du premier bâtiment par un jardin, pour une surface pondérée totale de 88m².

 

M. Jérôme G. conteste le coefficient de pondération de 0,40 affecté par l'expert à la réserve utilisée comme salle d'orthopédie, au motif qu'elle a un caractère commercial puisque destinée à recevoir du public.

 

Néanmoins, même si l'utilisation faite de cette pièce par le locataire permet la réception du public, l'expert décrit ce deuxième bâtiment comme une construction ancienne située au fond du jardin, faite en briques sous enduit extérieur, charpente en bois et couverture en tuiles mécaniques, avec à l'intérieur 'un sol brut de béton, des peintures et poutres apparentes sur les murs et plafonds'. Compte tenu de l'accès difficile de la clientèle (qui doit traverser la boutique, la salle de préparation, puis le jardin de 128m² pour accéder à la salle d'orthopédie), du caractère modeste du local et de son état d'usage, le coefficient de 0,40 appliqué par l'expert pour ces locaux de 46m² dans le second bâtiment, conformément aux règles habituellement pratiquées en matière d'évaluation commerciale, sera donc retenu.

 

Dans son rapport, l'expert G. a relevé 7 éléments de comparaison de locaux situés dans la rue de Paris à Palaisau (91), en retenant les surfaces utiles de chaque boutique, pour des prix unitaires variant de 205,71€ à 246, 82 € HT/an, avec une valeur un peu supérieure de 316,66 € pour le local situé au 158 rue de Paris (valeur 2011).

 

Il convient de revenir sur les valeurs critiquées ou proposées par le bailleur :

 

- le loyer du local du 158 rue de Paris a été fixé dans un bail daté du 18 février 2005 à la somme de 18 312 €, indexé annuellement suivant une clause d'échelle mobile, en retenant comme indice de référence l'indice ICC du 3ème trimestre 2004 (1272). Le prix du bail s'élevait donc au 1er octobre 2011 à la somme de : 18 312 x 1520 (indice du 3ème trimestre 2010) / 1272 = 21 882,64 €, soit 303,92 € le m² pondéré pour un local de 72m²p, somme inférieure à celle de 316,66 € retenue par

l'expert;

 

- le bail en renouvellement portant sur les locaux du 102 rue de Paris, prévoit un loyer de 22.560 € au 15 mars 2014 pour une boutique d'une surface de 70m² avec vitrine et une réserve de 30m². Le bailleur ne saurait en déduire le prix unitaire du loyer, en l'absence de calcul des surfaces pondérées de ce local, d'autant qu'au 15 mars 2009 sa valeur locative était fixée à la somme de 21 253 € /an, bien inférieure à celle de 22 560 € fixée en 2014 ;

 

- le bail daté du 1er juin 2012 pour un magasin d'optique situé au 111 rue de Paris pour un loyer annuel de 13 356 € portant sur une boutique, une arrière boutique de 50m² environ, une cave et une petite pièce au 1er étage. Le plan certifié par la locataire indiquant qu'elle ne louerait qu'une surface de 40m², sans pièce au 1er étage et sans cave, venant en contradiction avec les termes du bail, n'a pas de valeur probante, le loyer ayant été fixé d'un commun accord sur l'assiette du bail tel que décrit dans l'acte du 1er juin 2012 ;

 

3°) - le bail commercial du 4 janvier 2012 pour une boutique située 156 rue de Paris, d'une surface commerciale de 59,44m², moyennant un loyer de 13 440 €, accompagné d'un relevé de surface habitable (loi Carrez), ne permet pas d'établir le prix unitaire en fonction de la surface pondérée.

 

L'expert a relevé que la boutique bénéfice donc d'un bon emplacement commercial dans un secteur plutôt favorable pour l'activité exercée, même si elle est légèrement excentrée de la partie la plus animée du centre ville, et a indiqué l'existence de deux autres officines concurrentes dans l'hyper centre commerçant de la ville.

 

L'ensemble de ces éléments, en tenant compte de la bonne commercialité de l'emplacement pour l'activité exercée et de la surface des locaux, permettent de fixer la valeur locative à la somme de 225 € /m²p, en considérant en outre que cette valeur doit être fixée au 1er octobre 2009, et non pas au 1er avril 2011 comme indiquée dans la mission donnée à l'expert.

 

Le loyer annuel doit donc être fixé à la somme de 225 € x 88m²p = 19 800 euros HT HC à compter du 1er octobre 2009, et la SNC PHARMACIE FILLERON sera condamnée à payer à M. Jérôme G. les compléments de loyer, avec les intérêts au taux légal dus à compter de l'assignation du 3 août 2011 sur les arriérés de loyers dus à cette date, et à compter de chaque échéance sur les loyers postérieurs à cette date.

 

Sur la taxe foncière :

 

4°) Les consorts G., qui reconnaissent que le bail ne prévoit pas que la taxe foncière sera supportée par le locataire, exposent néanmoins que la SNC PHARMACIE FILLERON a payé sa quote part de ladite taxe (liée à l'extension des locaux réalisée par la locataire) durant 17 ans sans en contester le bien fondé, et s'est ainsi reconnue débitrice de cette taxe. Ils sollicitent que la SNC PHARMACIE FILLERON soit condamnée au paiement de la taxe foncière.

 

La SNC PHARMACIE FILLERON s'oppose au paiement de cette taxe en rappelant que les clauses du bail ne prévoient pas expressément que la taxe foncière soit supportée par le preneur. Elle sollicite la confirmation du jugement qui a condamné le bailleur à lui payer la somme de 8 454,50 € au titre de la répétition de l'indû pour les taxes foncières des années 2010 à 2013, y ajoutant une demande de remboursement pour l'année 2009 à hauteur de 1898 €, la prescription quinquennale de son action ayant été interrompue par la demande formée dans des conclusions signifiées le 4 décembre 2014.

En conséquence, M. Jérôme G., assisté de son curateur, sera condamné à rembourser à la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT les sommes versées au titre des taxes foncières pour les années 2009 à 2013, non atteintes par la prescription, la première demande ayant

été formée dans les conclusions en défense n°3 datée du 4 décembre 2014, soit la somme totale de 10 352,50 € (1898 € + 1944 € + 2097 € + 2187,50 € + 2226 €).

 

Sur le dépôt de garantie :

 

En application de la clause du bail prévoyant qu'en cas de variation du loyer, le dépôt de garantie, versé à la signature du bail et représentant trois mois de loyer, soit 3 794,37 €, sera modifié dans les mêmes proportions de façon à toujours correspondre à trois mois de loyer, le dépôt de garantie sera revalorisé à la somme de 4 950 euros (19.800 x 3/12), et la SNC PHARMACIE FILLERON devra verser la somme complémentaire de 1155,63€ à ce titre.

 

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

 

Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Les dépens d'appel seront mis à la charge de la SNC PHARMACIE FILLERON, ceux de première instance restant partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

 

Infirme le jugement en ses dispositions ayant :

 

- Fixé le montant du loyer déplafonné à DIX HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (18.500 €) hors charges et hors taxes par an ;

 

- Condamné la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT à payer à M. Jérôme G. la somme de SEIZE MILLE CENT SOIXANTE SIX EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTS (16.166,44 euros) arrêtée au 30 novembre 2014 au titre du loyer du bail renouvelé restant dû par le preneur ; - Condamné la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT au paiement des intérêts au taux légal produits sur cette somme à compter du présent jugement ; - Condamné la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT à payer à M. Jérôme G. la somme de HUIT CENT TRENTE EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTIMES (830,63 euros) au titre de l'actualisation du dépôt de garantie ; - Condamné M. Jérôme G. à payer à la SNC PHARMACIE FILLERON ET SERRES CAMBOT la somme arrêtée au 30 novembre 2014 de HUIT MILLE QUATRE CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (8.454,50 euros) au titre du remboursement des taxes foncières ;

 

Confirme pour le surplus ;

 

Statuant à nouveau,

 

Fixe le loyer en renouvellement à compter du 1er octobre 2009 à la somme de 19 800 euros HT HC par an, et condamne la SNC PHARMACIE FILLERON à payer à M. Jérôme G., assisté de son curateur M. François G., les compléments de loyer, avec les intérêts au taux légal dus à compter de l'assignation du 3 août 2011 sur les arriérés de loyers dus à cette date, et à compter de chaque échéance sur les loyers postérieurs à cette date ;

 

Condamne la SNC PHARMACIE FILLERON à payer à M. Jérôme G., assisté de son curateur M. François G., la somme de 1155,63 € au titre de l'actualisation du dépôt de garantie ;

 

Condamne M. Jérôme G., assisté de son curateur M. François G., à payer à la SNC PHARMACIE FILLERON la somme de 10 352,50 € en remboursement des taxes foncières indûment perçues de 2009 à 2013 ;

 

Et y ajoutant,

 

Déboute M. Jérôme G. et M. François G. de leur demande d'expertise ;

 

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Condamne la SNC PHARMACIE FILLERON aux dépens d'appel.