Cass. 3e civ., 16 décembre 1998, n° 96-22.490

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 29 octobre 1996), que la société Leroy distribution, preneur à bail de locaux à usage commercial, a assigné la société Hôtel de Ville de Saint-Lô (société HV), propriétaire, en révision du loyer annuel fixé lors de la conclusion du bail, en 1985, à 400 000 francs et affecté d'une clause d'échelle mobile, demandant de ce chef sa fixation à 300 000 francs à compter du 16 février 1994 ;

Attendu que la société HV fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, 1° qu'en cas de demande de révision triennale d'un loyer commercial, la période de référence prévue par l'article 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953, modifié par la loi du 12 mai 1965, se situe entre la date de la dernière fixation amiable du loyer et celle de la demande de révision ; que le jeu annuel de la clause d'échelle mobile, stipulée au bail, constitue nécessairement cette dernière fixation amiable, comme avait pris soin de le souligner la société HV ; qu'en retenant comme période de référence celle du 1er juillet 1985 au 16 février 1994 et, partant, la modification de plus de 10 % des facteurs locaux de commercialité intervenue avant le 16 février 1991, et qui ne s'était plus produite ensuite, l'arrêt attaqué a violé, par fausse application, les articles 26 et 27, alinéa 3, modifié, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ; 2° que la révision du loyer de locaux à usage commercial, hors du cas de renouvellement, ne peut avoir lieu conformément à l'article 27, alinéa 3, modifié susvisé, que dans le même sens que celui de la variation de l'indice mentionné à cet article ; que lorsque l'indice du coût de la construction a varié en hausse, au cours de la période de référence, le prix du bail ne peut être révisé pour être fixé à un montant inférieur à celui en vigueur au cours de la période précédente ; qu'à défaut de modification d'au moins 10 % des facteurs locaux de commercialité, ce qui a été reconnu pour la période de référence du 16 février 1991 au 16 février 1994, la règle du plafonnement s'imposait aux parties et au juge, hors de toute possibilité de revenir à une valeur locative subordonnée à une modification des facteurs précités ; qu'en décidant de réviser en baisse le montant du loyer atteint en janvier 1994, par le jeu de la clause d'échelle mobile, sans dénier que l'indice du coût de la construction avait évolué vers la hausse au cours de la période triennale de référence, l'arrêt attaqué a violé, par fausse application et au détriment de la société HV, les articles 26 et 27, alinéa 3, modifié, du décret susvisé du 30 septembre 1953 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit que la clause d'échelle mobile ne faisait pas obstacle à la révision triennale prévue à l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, et que l'application annuelle de l'indice du coût de la construction au loyer en cours devait être distinguée de la révision de celui-ci, la cour d'appel, constatant qu'aucune révision amiable ou judiciaire n'avait eu lieu depuis la conclusion du bail, en a exactement déduit que la période à prendre en considération pour l'application de cet article allait de la prise d'effet de ce contrat à la demande en révision du 16 février 1994 et constatant que, dans le même temps, la valeur locative avait varié de plus de 10 % par suite de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, elle a justement retenu, que le loyer révisé devait être égal à la valeur locative, celle-ci eût-elle varié en sens inverse de l'indice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.