Cass. 3e civ., 30 septembre 1998, n° 96-18.785

Sur le premier et le second moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 5 juin 1996), que la commune de Strasbourg, propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel et restaurant donné à bail à la société Hôtel Hannong, a délivré congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer;

que la locataire ayant accepté le renouvellement mais non le prix proposé, la bailleresse l'a assignée en fixation du loyer hors plafonnement ;

Attendu que la commune de Strasbourg fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen,

"1°) que la cour d'appel a constaté que les plans de construction de l'immeuble démontraient que celui-ci avait été conçu pour une activité d'hôtel-restaurant exercée dans les lieux de manière constante depuis 1921;

qu'en s'abstenant dès lors de tirer les conséquences légales d'une telle constatation, d'où il résultait que les locaux litigieux avaient été construits en vue d'une seule utilisation au sens de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, la cour d'appel a violé cette dernière disposition;

2°) que le caractère monovalent du bail s'apprécie au regard de la situation objective des locaux et non de la destination contractuelle du bail;

qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953;

3°) qu'en se bornant, en toute hypothèse, à déduire le caractère polyvalent des locaux de ce qu'une clientèle extérieure à l'hôtel fréquentait le restaurant, lequel disposait d'une entrée distincte et générait un chiffre d'affaires conséquent, sans rechercher si le local à usage de restaurant constituait une partie importante de la location et n'était pas l'accessoire des chambres d'hôtel,  ni préciser quelle était la part de fréquentation de la clientèle extérieure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953;

4°) que l'article 4 du bail en date du 18 mai 1984 stipule que le loyer correspond au dernier loyer annuel payé par le preneur au bailleur précédent et a été établi "compte tenu des investissements évoqués dans le cadre du préambule et des charges exorbitantes pesant sur le preneur aux termes de l'article 7,  alinéa 1";

que le préambule du bail du 10 juin 1976 auquel renvoie cette dernière stipulation fait état des investissements importants nécessités pour le maintien de la classification de l'hôtel dans la catégorie "trois étoiles" qui justifient la conclusion d'un bail de longue durée moyennant un loyer annuel de 42 000 francs;

qu'en affirmant néanmoins que, tant dans le bail signé le 10 juin 1976 que dans celui signé le 18 mai 1984, la condition déterminante de la fixation d'un faible loyer avait été la mise à la charge du preneur des "grosses réparations que la loi met normalement à la charge du propriétaire", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des baux susvisés et violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que l'hôtel et le restaurant avaient des activités importantes et autonomes, qu'ils disposaient d'entrées distinctes dans l'immeuble, que le restaurant engendrait un chiffre d'affaires élevé et avait une clientèle extérieure à celle de l'hôtel, ce dont il résultait que les deux activités étaient séparables et de nature différente et que les locaux étaient polyvalents,  d'autre part, sans dénaturer les clauses des baux consentis en 1976 et 1984, que la condition déterminante d'un faible loyer avait été la mise à la charge du preneur de charges exorbitantes du droit commun, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;