CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 12 septembre 2018, n° 16/25661

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte du 6 février 2000, M. Dominique J. a consenti à la société DIONYSIENNE DE GÉRANCE LOCATIVE, ci-après dénommée société SDGL, un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2001 portant sur des locaux situés [...], constitués :

- d'un petit bâtiment composé de deux pièces à usage d'archives et de bureau situé au rez-de-chaussée dans la courette de l'immeuble, correspondant au lot n° 2, de 11,05 m2, bâtiment A, et au lot n°50, de 8 m2, du bâtiment B ;

- d'une boutique avec vitrine donnant sur le [...], au rez-de-chaussée, composée d'une pièce à usage de réception, à la suite une deuxième pièce à usage de bureau avec une entrée donnant sur le hall de l'immeuble, une pièce aveugle à usage d'archives et un water-closets et à la suite encore une troisième pièce à usage de bureau, correspondant au lot n° 3, de 62,50 m2, bâtiment A.

La destination des lieux loués est l'activité d'administrateur de biens, de gérant d'immeubles, d'agent immobilier, d'expert immobilier, agent d'assurances et d'agent de voyages.

Le loyer a été fixé à la somme de 8.598,12 euros par an (56.400 francs).

La société SDGL exerce dans les lieux une activité d'administrateur de biens et d'agent immobilier.

Par acte d'huissier du 9 octobre 2009, la société SDGL a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2010. Le 21 octobre 2009, M. J. a fait signifier au preneur son acceptation du principe du renouvellement du bail , sur la base toutefois d'un nouveau loyer. Par un acte séparé du même jour, il a offert à la société SDGL le renouvellement du bail moyennant un loyer porté à 18.000 euros par an.

Par avis du 22 novembre 2010, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux a constaté que toute conciliation était impossible à défaut de représentation du bailleur et qu'il n'existait pas de motif de déplafonnement du loyer.

Par acte du 7 février 2011, la société SDGL a fait assigner M. J. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny.

Un différend s'étant élevé entre les parties au sujet de la date de renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux, par jugement du 21 septembre 2011, s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Bobigny, auquel le dossier de l'affaire a été transmis.

Par jugement du 26 mars 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- fixé la date de renouvellement du bail au 1er juillet 2010 ;

- dit que les locaux sont à usage exclusif de bureaux ;

- avant dire droit, ordonné une expertise confiée à Mme Catherine B. afin de fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er juillet 2010 la valeur locative réelle des locaux donnés à bail à usage de bureaux ;

- dit que pendant le cours de l'instance, la société SDGL sera redevable du paiement du loyer à son montant actuel, soit 12.359 euros par an en principal.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 15 janvier 2014, concluant à une valeur locative en renouvellement de 12.400 euros hors taxes et hors charges par an.

Par jugement du 3 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a révoqué l'ordonnance de clôture du 24 mars 2015 et a invité l'expert judiciaire à :

- préciser la méthode mise en oeuvre pour la détermination de la surface pondérée des références de comparaison visées dans son rapport ;

- verser aux débats les pièces sur lesquelles il a fondé son analyse des références de comparaison ou exposer les raisons qui font éventuellement obstacle à leur communication.

L'expert judiciaire a déposé sa note complémentaire le 16 décembre 2015.

Par jugement en date du 8 novembre 2016 le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- fixé le loyer annuel dû par la société SDGL à compter du 1er juillet 2010 pour la location des locaux situés [...] à la somme de 12.400 euros hors taxes et hors charges ;

- condamné la société SDGL à payer à M. Dominique J. les intérêts de retard au taux légal sur le complément de loyer renouvelé, et ce à compter du 5 mars 2011 ;

- dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- fait masse des dépens, en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire, et condamné chacune des parties à en supporter la moitié ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

M. Dominique J. a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 19 décembre 2016.

Par conclusions n°2 notifiées par le RPVA le 04 juillet 2017 M. Dominique J. demande à la Cour de :

- fixer le loyer de renouvellement à un montant principal de 25.675 euros hors taxes hors charges/an à compter du 01 juillet 2010,

- condamner la société SDGL au paiement des intérêts de retard pour chaque partie d'échéance de loyer impayée depuis la date d'effet du renouvellement et ce, en application de l'article 1155 du code civil, outre aux intérêts capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

- condamner la société SDGL au paiement d'une indemnité de 8000 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner SDGL en tous les dépens,

A titre subsidiaire

- ordonner une nouvelle expertise et designer tel expert qu'il plaira à la cour avec mission de donner son avis sur la valeur locative telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments vises par l'article R. 145-3 du code de commerce.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 13 mars 2018, la société DYONISIENNE DE GÉRANCE LOCATIVE, exerçant sous l'enseigne SDLG, demande à la cour de :

- recevoir la SOCIÉTÉ DYONISIENNE DE GÉRANCE LOCATIVE en ses écritures et la dire bien fondée ;

Vu, notamment, les pièces dont la liste figure en annexe

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 8 novembre 2016,

- débouter M. Dominique J. de toutes ses demandes comme irrecevables et mal fondées,

- condamner M. Dominique J. au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 1231-1 du Code Civil, l'appel apparaissant injustifié,

- condamner encore M. Dominique J. au paiement de la somme de 5 000,00 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. Dominique J. aux entiers dépens que Maître O., avocat, pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 5 avril 2018.

MOTIFS

Sur la valeur locative par jugement du 26 mars 2013 dont il n'a pas été interjeté appel, le tribunal de grande instance de Bobigny a fixé la date de renouvellement du bail au 1er juillet 2010 et a dit que les locaux sont à usage exclusif de bureau.

Il s'ensuit que le loyer doit être fixé à la valeur locative, ce qui n'est pas discuté par les parties.

Mme B., expert judiciaire, a préconisé un prix de 280 euros/m²B au regard de l'ensemble des éléments permettant de fixer la valeur locative et elle a retenu une surface pondérée de 47,36m²B, soit une valeur locative annuelle de 13 260,80 euros dont elle a ensuite déduit la taxe foncière à hauteur de 898,64 euros, soit 12 362,16 euros (somme arrondie à 12 400 euros);

Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

- sur les caractéristiques des locaux et la commercialité l'appelant prétend qu'il doit être tenu compte de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité tenant à l'augmentation de la population et des salariés et des 3 nouvelles lignes de tramways ; qu'il y a ainsi un potentiel de nouveaux clients pour l'agence.

L'intimée, qui demande la confirmation du jugement, réplique que dés lors que la règle du plafonnement est écarté s'agissant d'un usage exclusif de bureau, il n'y a pas lieu d'examiner l'évolution des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail expiré mais d'apprécier la commercialité du quartier à la date du renouvellement ; que les éléments invoqués par le bailleur sont postérieurs à la date du renouvellement.

La cour rappelle que les facteurs locaux de commercialité s'apprécient à la date du renouvellement du bail et qu'il est inopérant d'examiner leur évolution pendant la durée du bail expiré, dès lors que, comme précédemment indiqué, le loyer est fixé à la valeur locative s'agissant de locaux à usage exclusif de bureau par application de l'article R. 145-11 du code de commerce.

Il s'ensuit qu'il y a lieu d'apprécier la commercialité de l'emplacement du local donné à bail au 1er juillet 2010, date du renouvellement.

Du rapport d'expertise judiciaire, il ressort que les locaux donnés à bail se situent [...]artère à forte densité de circulation automobile constituant un des axes majeurs de la commune, à double sens de circulation avec stationnement bilatéral. L'expert judiciaire a également relevé que les locaux étaient desservis par la ligne 13 du métro, distante de 535 mètres, ce qui est relativement éloigné.

Le bailleur prétend qu'il s'agit d'un très bon emplacement. Toutefois, la programmation de nouveaux logements ou entreprises postérieurement au 1er juillet 2010 dont il se prévaut est sans effet sur les facteurs locaux de commercialité à la date de renouvellement, tout comme la prolongation ou la mise en service des lignes de tramway cités par le bailleur en 2012 et 2014 et desservant les lieux, également postérieures à la date de renouvellement.

Selon l'expert judiciaire, la commercialité aux abords de l'agence immobilière est caractérisée par des commerces de proximité exploités majoritairement par des commerçants indépendants et une concentration d'agences immobilières dans le secteur.

Au regard de ces éléments, comme l'a précisé l'expert judiciaire, il s'agit d'une assez bonne situation pour l'activité d'administrateur de biens et gérant d'immeuble exercée par la société SDGL au sein d'un secteur à vocation résidentielle caractérisé par une forte mixité de population.

Les locaux dépendent d'un immeuble de construction ancienne élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de quatre étages droits, façade en pierre de taille au rez-de-chaussée et briques au delà dont le ravalement est ancien. Selon le descriptif figurant au rapport d'expertise judiciaire, les locaux comprennent une boutique (lot 3) sur rue à droite de l'entrée de l'immeuble en surélévation d'une marche, accessible par une porte vitrée développant un linéaire de vitrine de 5,32 mètres sur le [...], hauteur sous plafond de 3,25 mètres environ, avec un bureau à la suite éclairé sur cour par une fenêtre et un 2ème bureau commandé par le premier, un dégagement desservant un local d'archives et des sanitaires. Les locaux comprennent également le lot 50, accessible depuis les parties communes, sur cour, à savoir une petite pièce avec fenêtre, ainsi que le lot 2 qui est une 2ème pièce commandée éclairée sur cour par une fenêtre, ces deux pièces étant à usage d'archives.

Selon l'expert judiciaire, l'ensemble est en état d'usage et les locaux sont à rafraîchir.

Au vu des photographies figurant dans le rapport d'expertise judiciaire, les locaux disposent d'une bonne configuration pour accueillir la clientèle, notamment pour la partie sur rue qui apparaît plutôt spacieuse grâce au linéaire de vitrine et à la hauteur sous plafond.

Il en résulte que la configuration des locaux est adaptée à l'activité exercée d'administrateur de biens et d'agent immobilier et qu'ils bénéficient d'une bonne visibilité grâce au linéaire de façade.

L'expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 42,60 m²B pour le lot 3 sur rue, de 4,76m²B pour le bâtiment sur cour composé des lots 50 et 2.

L'appelant conteste la pondération appliquée aux locaux sur rue au motif que s'agissant de bureaux, il n'y a pas lieu à pondération du lot 3 dont la superficie utile est de 59,89 m². Il ajoute que la pondération appliquée par l'expert pour les deux pièces sur cour munies de fenêtres et pouvant être utilisées à usage de bureau est insuffisante ; que celles-ci devraient être pondérées à 0,60. Il prétend que c'est à tort que l'expert judiciaire a fait application de la charte de 2012 laquelle n'était pas en vigueur à la date du loyer renouvelé et que de surcroît celle-ci a été appliquée de manière erronée. Il ajoute que la société SDGL sous-loue des locaux identiques dans le même immeuble pour un loyer de 18 000 euros.

L'intimée, à l'instar de l'expert judiciaire et du premier juge, considère qu'il s'agit de bureau-boutique donnant lieu à pondération de la surface et considère que la charte de 2012 a été justement et correctement appliquée dés lors qu'il ne s'agit pas de normes légales mais de recommandations applicables à la date de l'expertise judiciaire; que les coefficients de pondération retenus par l'expert judiciaire sont adéquats par rapport aux caractéristiques des locaux .

La cour rappelle que l'approche de la valeur locative à partir d'une surface pondérée peut être retenue pour des locaux dont les caractéristiques physiques correspondent à une boutique, mais dont la nature de l'activité exercée relève des dispositions de l'article R. 145-11 du code de commerce comme en l'espèce s'agissant d'une activité d'agent immobilier et d'administrateur de biens.

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les caractéristiques physiques des locaux disposant d'une vitrine sur rue, de cloisons séparatives entre la boutique et l'arrière-boutique sont en nature de boutique, ce qui correspond d'ailleurs à la désignation des locaux figurant au bail .

C'est donc de manière justifiée que l'expert judiciaire a procédé à une pondération de la surface des locaux conformément à l'usage applicable aux 'bureaux- boutiques.

Il est exact comme l'indique l'appelant que l'expert judiciaire a fait application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière publiée en octobre 2012, 4ème édition.

Toutefois aucune disposition légale n'impose de faire application des préconisations en la matière élaborées en 2006 au motif que la charte publiée en octobre 2012 n'était pas applicable à la date du bail renouvelé. En effet, outre le fait qu'il ne s'agit que de recommandations en matière d'expertise immobilière et non de normes légales, elles étaient connues et en vigueur à la date du rapport d'expertise judiciaire de sorte que l'expert judiciaire pouvait en faire application. De surcroît M. J. ne démontre pas que l'application qu'en a faite l'expert judiciaire serait manifestement erronée dès lors que les recommandations de ladite chartre proposent des fourchettes de pondération qu'il convient d'adapter aux caractéristiques des locaux. Enfin l'expert a appliqué la charte de 2012 tant pour les locaux expertisés que pour la pondération des éléments de référence, selon la note méthodologique qu'elle a établi, de sorte qu'il n'y a pas d'incohérence entre les termes de comparaison et les locaux sous expertise.

Dans ces conditions, il convient de retenir la surface pondérée suivante pour le bâtiment en rez-de-chaussée sur rue, lot 3, telle que proposée par l'expert judiciaire et selon les caractéristiques qu'il présente :

- zone 1 : 27m² x 1= 27m²B,

- arrière boutique à usage de bureau: 16,50m² x 0,50 = 8,25m²B

- bureau commandé : 11 m² x 0,45 = 4,95m²B

- dégagement, sanitaires et archives : 8m² x 0,30 m² = 2,40m²B

soit un total de 42,60m²B.

Les lots 3 et 50, situés dans la cour de l'immeuble, ne sont pas reliés au lot 3 de sorte que c'est de manière justifiée que l'expert judiciaire et le jugement de première instance ont retenu qu'il s'agissait de locaux accessoires. Mais eu égard au fait que ces locaux accessoires, utilisés par la locataire à usage d'archives, sont situés en rez-de-chaussée et disposent chacun d'une fenêtre et d'une hauteur sous plafond satisfaisante, il convient d'y appliquer un coefficient de pondération de 0,30, plus approprié à cette configuration que celui de 0,25 préconisé par l'expert judiciaire.

La surface pondérée du bâtiment sur cour, lots 2 et 50, est donc de 19,05 m² x 0,30 = 5,715 m²B arrondie à 5,72 m²B.

Par conséquent, la surface totale pondérée des locaux est de 48,32 m²B et non de 47,36 m²B comme retenu par le jugement de première instance.

Enfin la cour relève que l'activité exercée est conforme à la destination du bail s'agissant d'une activité d'administrateur de biens et d'agent immobilier.

- sur les références de comparaison l'appelant fait valoir que l'expert judiciaire a produit des références non vérifiables sans joindre des photos et des plans ; que Mme B. a en outre omis de réintégrer les droits d'entré et droit au bail . Selon lui, la valeur locative unitaire doit être de 360 euros / m² B.

L'intimée réplique qu'il n'y a pas lieu à décapitalisation du droit au bail et du droit d'entrée conformément à la jurisprudence de la cour d'appel de Paris ; que l'expert a précisé que les références de comparaison ont été pondérées selon la même méthodologie que celle ayant servi à établir la pondération des locaux donnés à bail et a précisé dans quelles conditions il avait obtenu les références dont il fait état.

La cour rappelle que par application de l'article 145-11 du code de commerce, Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. S'agissant d'un local en nature de boutique, il convient d'examiner non seulement les loyers des locaux qui ont la même destination et dans lesquels est exploité la même activité mais aussi les loyers des boutiques.

L'expert judiciaire a précisé, à la demande du juge des loyers commerciaux, avoir appliqué la même méthode de pondération pour les surfaces des loyers de comparaison que celle utilisée pour les locaux expertisés, ce qui permet d'avoir des valeurs comparables.

Il ressort du rapport d'expertise et de sa note complémentaire que pour les sept références citées, Mme B. a visité et relevé les surfaces de trois locaux [...], relevé trois références issues de sa propre base de données, qui ont été contrôlées par ses soins lors de précédentes expertises, et une référence (agence TITOM) obtenue auprès d'un autre expert immobilier. Elle a tenu compte de deux baux versés par l'appelante qui font d'ailleurs partie des locaux visités.

De surcroît, les références de comparaison ont été retenues par l'expert judiciaire en raison de leur proximité géographique avec les locaux sous expertise, la proximité avec la date du renouvellement du bail dont s'agit, et leur similitudes.

La cour relève que c'est de manière pertinente que pour apprécier les loyers pratiqués dans le voisinage, l'expert judiciaire n'a pas ajouté au loyer l'amortissement du droit d'entrée versé au bailleur ou du droit au bail commercial dés lors que le droit au bail n'est pas un élément de la valeur locative et qu'il n'est pas démontré que le droit d'entrée constituerait un complément du loyer.

Il est exact comme l'indique le bailleur que pour la référence TITOM (agence immobilière), le loyer s'établit en 2011 à la somme annuelle de 22 704 euros pour une surface de 85 m²U et que Mme B. mentionne un loyer de 385 euros / m²B pour un loyer annuel de 24 600 euros et une surface pondérée de 63,75 m/ ² B. Mais le bailleur ne démontre pas que la surface pondérée serait erronée. Il s'ensuit que rapporté à la surface pondérée, le loyer est de 356 euros / m²B sur la base d'un loyer de 22 704 euros pour une surface pondérée de 63,75 m / ²B et non de 385 euros / m² comme relevé par l'expert.

Il s'ensuit qu'au vu des diligences effectuées par l'expert judiciaire, il n'y a pas lieu d'écarter les références visées dans le rapport d'expertise judiciaire, correction faite du bail TITOM.

Il en ressort, [...], :

- une location nouvelle au 01/04/2009 à 266 euros/m²B (agence immobilière),

- des prix unitaires de 274 et 356 euros/m²B (2012 et 2008 baux relatifs à une agence immobilière) et de 287 euros/ m²B au 1/01/10 pour Numéricable,

et à proximité, [...] (artère piétonne): une location nouvelle à 355 euros/m²B et deux renouvellements de baux de 408 (prêt à porter) et 454 euros / m²B (optique - 1/09/2010).

Il ressort du bail commercial conclu entre la société SDGL et la SCI MAISON, versé aux débats par l'intimée, que celle-ci a pris à bail des locaux de 60 m² dans le même immeuble pour un loyer annuel de 12 000 euros, et non de 18 000 euros comme le prétend le bailleur, étant observé qu'en tout état de cause il s'agit d'une location nouvelle à effet au 1er janvier 2017, ce qui ne permet pas d'en faire une référence pertinente alors que le bail dont s'agit est renouvelé au 1er juillet 2010.

L'appelant a versé aux débats un état locatif relatif à un bail consenti à la société MOSTIMO le 01/01/2009 pour des bureaux pour un montant de 31 200 euros annuels pour une surface de 110 m². Mais outre le fait que, pour que la comparaison soit pertinente, il faudrait déterminer le loyer unitaire par rapport à la surface pondérée selon la méthode utilisée par l'expert, le loyer inclut deux parkings, de sorte que cette référence sera écartée.

M. J. ne démontre pas que le loyer d'origine aurait était sous-évalué comme il le prétend.

Il convient de préciser que comme l'indique l'appelant, le marché de location et de vente de boutiques et de bureaux de la ville de Saint Denis s'inscrit à la hausse depuis 2001.

En procédant à une analyse comparative des loyers unitaires précités, au regard de l'ensemble des facteurs de la valeur locative précédemment décrits, en prenant notamment en considération une assez bonne situation des locaux pour l'activité d'administrateur de biens et gérant d'immeuble exercée par la société SDGL au sein d'un secteur à vocation résidentielle caractérisé par une forte mixité de population et dans une artère comprenant des commerces de proximité et d'autres agences immobilières ainsi que la bonne visibilité des locaux grâce au linéaire de façade, de la présence de places de stationnement sur le boulevard devant les locaux dans le sens de circulation, d'un relatif éloignement de la station de métro, de la bonne configuration des locaux par rapport à l'activité exercée, bien qu'en état d'usage et surélevés d'une marche par rapport à la rue, la valeur locative unitaire s'établit à 290 euros / m², soit : 290 euros x 48,32 m²B = 14 012,80euros.

L'appelant expose que pour déduire la taxe foncière de la valeur locative comme l'a fait l'expert judiciaire, il aurait fallu réintégrer le montant de la taxe foncière dans les références de comparaison. L'intimée réplique que la taxe foncière étant une charge exorbitante de droit commun, elle doit être déduite de la valeur locative.

La cour rappelle que les références de comparaison ne sont qu'un des éléments de la valeur locative.

Le bail met à la charge de la locataire le paiement de la taxe foncière, ce qui constitue une charge exorbitante de droit commun constituant par application de l'article R. 145-8 du code de commerce un facteur de diminution de la valeur locative.

Il convient par conséquent de déduire la somme de 898,64 euros selon l'avis d'imposition 2010 de la taxe foncière.

Il s'ensuit que le loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2010 s'établit donc à la somme (14 012,80 euros - 898,64 euros) de 13 114,16 euros par an, hors charges et hors taxes, arrondie à 13 114 euros.

Le jugement sera donc infirmé sur le montant du loyer annuel.

Sur les intérêts de retard le bailleur demande que le preneur règle les intérêts de retard depuis la date d'effet du renouvellement et ce, en application de l'article 1155 du code civil, outre aux intérêts capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil.

La cour rappelle que les intérêts sont dus, lorsque le preneur a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer comme en l'espèce à compter de la date du premier mémoire en demande du bailleur. Par conséquent le jugement entrepris qui a retenu que les intérêts étaient dus à la date du 5 mars 2011, date du mémoire en réponse du bailleur, sera confirmé.

Sur les dommages et intérêts demandés par l'intimée, l'intimée réclame la somme de 5000 euros au motif que l'appel serait abusif.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par la société SDGL eu égard à la solution du litige.

Sur les demandes accessoires l'équité commande de ne pas faire droit aux demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. J. qui succombe principalement sera condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement ;

Confirme le jugement entrepris à l'exception du montant du loyer du bail renouvelé ;

Statuant à nouveau et y ajoutant fixe à la somme de 13 114 euros par an et en principal à compter du 1er juillet 2010 le loyer dû par la SOCIÉTÉ DYONISIENNE DE GÉRANCE LOCATIVE pour la location des locaux situés [...] ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. J. aux dépens d'appel.