CA Paris, 3e ch., 2 mai 2018, n° 16/04685

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique 15 décembre 1998, la SNC Villa Nieuport a vendu à M. Jean Philippe P. un bien en l'état futur d'achèvement dans le cadre de la loi dite «'Périssol'» situé [...].

La SNC Villa Nieuport a proposé l'intervention de la SNC Gestion Active Services, devenue la SNC CERS, en qualité d'exploitante de l'immeuble.

La SNC CERS a pour activité la location de logements en meublé avec fourniture de services para-hôteliers.

Par acte sous seing privé du 19 septembre 1997, M. Jean Philippe P. a donné à bail commercial à la SNC Gestion Active Services, aux droits de laquelle est venue ensuite la SNC CERS, le lot n°217 et le parking n° 251. Selon ses articles II et III, le bail est conclu «'pour une durée de neuf années entières et consécutives'» à compter du «'jour de l'acte authentique ou de la livraison des locaux'».

La destination du bail est l'exercice par le preneur d'une activité commerciale d'exploitant avec la fourniture de logements meublés et de services para-hôteliers, incluant pour les clients de la résidence, outre l'hébergement, le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et l'accueil.

Par acte d'huissier de justice du 10 décembre 2007, M. Jean Philippe P. a notifié à la SNC CERS et à la SA ESPACE 2, gestionnaire de la société SNC CERS, un congé à effet du 30 juin 2008 sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction au motif que le preneur ne remplissait pas les conditions du droit au renouvellement exigé par l'article L. 145-1 du code de commerce, en l'absence d'immatriculation des lieux loués au registre du commerce et des sociétés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, la SNC CERS a contesté ce congé, en précisant qu'elle était bien immatriculée au registre du commerce et des sociétés tant pour son établissement principal que pour son établissement secondaire constitué par la résidence Pythagore Villa Nieuport, et exigé, dans ces conditions, le paiement d'une indemnité d'éviction avant de libérer les lieux conformément aux articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce.

Par acte du 31 juillet 2008 M. Jean Philippe P. a assigné la SA Espace 2 aux fins d'obtenir la validation du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction.

La société CERS est intervenue volontairement dans la procédure afin de solliciter le renouvellement de son bail ou à défaut, le versement d'une indemnité d'éviction.

Par jugement du 7 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré irrecevable l'action engagée par M. Jean Philippe P. contre le SA Espace 2 qui n'était pas leur locataire et a déclaré celle-ci hors de cause,

- condamné M. Jean Philippe P. à payer à la société Espace 2 la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- donné acte à la SNC CERS de son intervention volontaire en sa qualité de locataire de M. Jean Philippe P.

- constaté que la SNC CERS était régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés sur l'activité exercée dans les lieux loués,

- dit non fondé le refus de paiement d'une indemnité d'éviction,

- débouté M. Jean Philippe P. de sa dénégation du droit au statut des baux commerciaux,

- dit que le congé avait mis fin au bail à compter du 24 juin 2008,

avant dire droit au fond': désigné M. P. et M. M. en qualité d'experts, avec pour mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, d'une part, dans le cas d'une perte de fonds et, d'autre part, dans le cas d'une possibilité d'un transfert de fonds sans perte, d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, de déterminer le montant de l'indemnité due par la locataire pour l'occupation des lieux depuis le 1er juillet 2008 jusqu'à leur libération effective en pratique comme en matière de fixation de loyer de renouvellement.

Les experts ont déposé leur rapport le 4 février 2014.

Par jugement en date du 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

- Dit que par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 10 décembre 2007, le bail a pris fin le 30 juin 2008,

- Dit que l'éviction entraîne la perte partielle du fonds de commerce exploité par la SNC CERS dans les lieux situés [...],

- Fixé à la somme de 19.171 euros le montant de l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues, due par M. Jean Philippe P. à la SNC CERS, outre les indemnités de licenciement qui seront payées dans la proportion de 1/107e sur présentation des justificatifs,

- Dit que le SNC CERS est redevable à l'égard de M. Jean Philippe P. d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2008,

Fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 553, 87 euros, outre les taxes et charges,

Dit que cette indemnité pourra être indexée annuellement à compter du 1er juillet 2011 en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice publié à la date du 1er juillet 2010,

- Dit que le SNC CERS est redevable à l'égard de M. Jean P. d'une indemnité d'occupation au titre du parking à compter du 1er juillet 2008.

Fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 99 euros, outre les taxes et charges,

- Dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et des indemnités d'occupation s'opérera de plein droit,

- Débouté M. Jean Philippe P. de sa demande aux fins d'autorisation de consignation de l'indemnité d'éviction entre les mains d'un séquestre,

- Condamné M. Jean Philippe P. à payer à la SNC CERS et à la SNC Villa Nieuport la somme totale de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- Condamné M. Jean Philippe P. aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire dans la proportion de 1/107e ; dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SNC CERS a relevé appel de la décision par déclaration en date du 22 février 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 décembre 2017 au visa des articles L.145-14, L.145-17 et L.145-28, L. 145-36 et R. 145-10 du Code de Commerce et des articles 1342-2 et 1231-7 du Code Civil, la SNC CERS demande à la cour de':

- Confirmer le jugement entrepris sauf concernant la détermination de l'indemnité principale d'éviction et la valeur de l'indemnité d'occupation,

Ce faisant,

Sur l'indemnité principale d'éviction,

- Dire et juger que l'indemnité d'éviction doit être évaluée sur la base de la perte totale du fonds de commerce, suivant la méthode du chiffre d'affaires, affecté d'un coefficient de 2,5 :

En conséquence,

- Fixer l'indemnité principale d'éviction due par M. Jean Philippe P. à la somme de 25 229 euros/lot ;

Subsidiairement, si la Cour décidait de ne pas faire application de la méthode du chiffre d'affaires,

- Fixer l'indemnité principale d'éviction à la moyenne des deux méthodes dites du « chiffre d'affaires » et de « la rentabilité », en retenant un coefficient de 8,5 pour cette seconde méthode ;

- Fixer en conséquence, l'indemnité principale d'éviction due par M. Jean Philippe P. à la somme de 24 506 euros/lot.

A titre très subsidiaire,

- Fixer l'indemnité principale d'éviction à 20 183 euros/lot suivant la méthode du chiffre d'affaires affectée d'un coefficient multiplicateur de 2, conformément à l'avis des experts, mais en considérant que la hausse potentielle du loyer en cas de renouvellement loyer n'est pas établie.

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour estimerait par extraordinaire, devoir retenir la perte partielle du fonds de commerce,

- Dire et Juger que l'indemnité principale d'éviction sera majorée de 20 % résultant de la baisse de rentabilité liée à la nécessité de maintenir les services pour un nombre réduits de lots,

En tout état de cause,

- Condamner chaque bailleur à payer à la société CERS lesdites indemnités principales et accessoires augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date d'effet des congés, et subsidiairement à compter du 10 novembre 2011, date de la signification des conclusions d'incident, visant à la fixation de l'indemnité d'éviction, et majoration des intérêts conformément à l'article L 1313-3 du Code monétaire et financier ainsi que la capitalisation par application des articles 1342-2 et 1231-7 du Code Civil .

Sur les indemnités accessoires,

- Fixer l'indemnité de remploi à hauteur de 10 % de l'indemnité principale d'éviction, soit à la somme de 2 523 euros, subsidiairement, à 2 450 euros, et très subsidiairement, à 2 018 euros,

- Fixer le trouble commercial 6 mois de perte de résultat conformément à l'avis des experts, soit à 1 138 euros /lot,

- Fixer les frais de déménagement à la somme de 488 euros/lot,

- Fixer l'indemnité relative au licenciement des salariés à la somme provisionnelle de 178 euros /lot.

- Condamner in solidum à payer ces sommes à la société CERS, avec intérêts au taux légal et capitalisation, à défaut d'exercice du droit de repentir dans le délai légal,

Sur l'indemnité d'occupation :

- Dire et juger que la méthode d'évaluation de la valeur locative doit être faite en fonction des usages de la branche d'activité considérée, à savoir la méthode hôtelière, au regard de la monovalence des locaux,

Fixer la valeur locative du studio à 16.37euros HT /m2 au 1er juillet 2009, en appliquant un taux de 45% de la recette théorique hébergement ;

Subsidiairement,

- Fixer la valeur locative à 18 euros H.T/m2 au 1er juillet 2009, en appliquant la méthode comparative aux résidences de service voisines ;

- Dire n'y avoir lieu à indexation et subsidiairement, dire et juger que l'IRL sera applicable à partir du 1er septembre 2014 ;

En tout état de cause,

- Appliquer à l'indemnité d'occupation un abattement de précarité de 20 % et subsidiairement de 10 %,

- Ordonner la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et les indemnités d'occupation, après déduction des sommes déjà perçues par les bailleurs, au titre du bail expiré,

et des articles 700 et dépens de première instance et d'appel ;

- Débouter M. Jean Philippe P. de sa demande de consignation de l'indemnité d'éviction,

Subsidiairement, Autoriser la société CERS à consigner le montant de l'indemnité d'occupation, dans l'attente du versement des indemnités d'éviction principale et accessoires, de l'article 700 et des dépens, et dire que dans pareille hypothèse, elle sera en droit de se maintenir dans les lieux conformément aux articles L. 145-28 et L. 145-29 du Code de Commerce, pendant 3 mois suivant la date de versement de l'indemnité entre ses mains,

Dire et Juger que les frais de séquestre resteront à la charge des bailleurs qui sont à l'origine de cette demande.

- Débouter M. Jean Philippe P. de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

- Condamner M. Jean Philippe P. à payer à la société CERS une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en sus des 500 euros ordonnés en première instance ;

- Condamner M. Jean Philippe P. aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais et honoraires d'expertise dans la proportion de 1/107ème (un lot), lesquels seront recouvrés par Maître Johanne Z., conformément à l'article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2017 au visa des articles L 145-14 et L 145-17 , L. 145- 28 à L.145-30 du code de commerce, M. Jean Philippe P. demande à la cour de':

Sur l'indemnité principale d'éviction :

- Confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que l'indemnité due par M. Jean Philippe P. doit être évaluée en fonction de la perte partielle du fonds entraînée par son congé.

- Infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :

- Dire et juger que l'indemnité d'éviction doit être évaluée par rapport à la perte d'excédent d'exploitation

- Dire et juger que l'indemnité d'éviction doit faire l'objet d'un retraitement du fait du déplafonnement du loyer pour le cas où le bail aurait été renouvelé.

- Dire et juger que le coefficient applicable à l'indemnité ainsi retraité doit être fixé à 4.

En conséquence,

- Fixer l'indemnité d'éviction due par M. Jean Philippe P. , à la société CERS, à la somme de 3 284 euros

Subsidiairement,

- Fixer ladite indemnité à la moyenne entre la méthode de l'excédent brut retraité et la méthode du chiffre d'affaires, soit à la somme de 8 824 euros

Sur les indemnités accessoires :

- Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau

- Dire et juger qu'il n'y a pas lieu à fixation d'une indemnité de remploi.

- Dire et juger qu'il n'y a pas lieu à fixation d'une indemnité pour trouble commercial

Subsidiairement,

- Fixer le trouble commercial . trois mois de perte de résultat, soit 713,00 euros

- Dire et juger qu'en l'état l'indemnité de déménagement doit être fixée à 150euros .

- Confirmer néanmoins le jugement en ce qu'il a, en l'état, débouté la société CERS de sa demande au titre des indemnités de licenciement.

- Pour le surplus, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

Sur l'indemnité d'occupation :

- Fixer la valeur locative du studio à la somme de 32 euros/ m2

- Dire et juger que compte tenu des circonstances, il n'y a pas lieu d'abattement pour précarité,

En conséquence,

Fixer l'indemnité d'occupation due par la société CERS à la somme mensuelle de 692, 80 euros (32 euros x 25, 18 m2), outre les charges et taxes, jusqu'à la parfaite libération des lieux;

Fixer l'indemnité d'occupation de l'emplacement de parking à la somme de 110 € par

mois jusqu'à la parfaite libération des lieux et remise des clés.

- Dire et juger que ces sommes seront réévaluées tous les 1er juillet des années suivantes en fonction de la variation annuelle de indice du coût de la construction; l'indice de base étant celui du 4ème trimestre 2007 : 1474 publié le 12/06/2008

- Condamner la société CERS à régler ces sommes à M. Jean Philippe P. à compter du 1er juillet 2008, jusqu'à la parfaite libération des lieux de toute occupation de son chef et remise des clés

- Ordonner la compensation entre les indemnités d'occupation hors charges et hors taxes et les loyers payés hors charges et hors taxes

- Ordonner la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction due par M. Jean Philippe P. à la société CERS et le solde de l'indemnité d'occupation restant dû.

- Dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, autoriser M. Jean Philippe P. à procéder à la consignation de la somme due au titre de l'indemnité d'éviction (après compensation) entre les mains du Séquestre juridique de l'ordre des avocats, [...], et de dire que le séquestre accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles L. 145-28, L.  145-29, L. 145-30 du code de commerce ;

- Mettre les frais de séquestre à la charge de la société CERS.

- Dire et juger que pour le cas où l'indemnité d'occupation venait à être supérieure à l'indemnité d'éviction, la société CERS devra libérer les lieux et remettre les clés sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois de la décision à intervenir, conformément à l'article L 145-29 du code de commerce.

- Condamner la société CERS à payer à M. Jean Philippe P. , la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile;

- La condamner également à lui rembourser 50% des frais et honoraires des experts, soit la somme de 518,40 euros

- Condamner la société CERS aux dépens de première instance et d'appel, lesquels pouvant être recouvrés pour ceux qui lui reviennent par la SELARL MBS AVOCATS , conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 décembre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur a ouvert droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l'article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce et d'autre part, selon l'article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des locaux.

Sur le montant de l'indemnité d'éviction :

Selon les experts judiciaires, l'ensemble considéré est situé à l'angle de la [...] (n°33 à 37) et de la [...] non loin du [...] qu'emprunte la ligne de tramway T3 et à environ 500m des stations de métro Porte d'Ivry (ligne 7) et Olympiades (ligne 14). Il s'agit d'une situation au calme, la [...], en sens unique de circulation étant peu passante et la Villa Nieuport étant en impasse.

L'ensemble immobilier est situé à proximité de très nombreux établissements supérieurs et universitaires drainant une importante population d'étudiants, coeur de cible de l'activité exercée par le CERS.

Les experts relèvent la présence à moins de 300m de deux autres résidences étudiantes, ce qui témoigne de l'intérêt pour ce type d'activité.

La résidence Pythagore Tolbiac est un ensemble immobilier achevé en 1998, articulé autour d'un jardin intérieur, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et cinq étages. C'est une construction double en profondeur à ossature béton et façades en pierre agrafées sur les deux voies publiques et en maçonnerie enduite et peinte en partie arrière sur jardin, le tout en bon état de ravalement apparent.

Elle est composée de :

- 134 studios d'étudiants (dont 11 au rez-de-chaussée et 25 studios du 1er au 4ème étage et 23 studios au 5 étage)

- un logement de gardien au rez-de-chaussée,

- 19 emplacements de parkings dont 3 doubles en sous-sol,

- divers locaux communs (salle de gymnastique, laverie automatique, local vélo, cafétéria) et locaux techniques au sous-sol.

La circulation verticale est assurée par un ascenseur et un escalier.

Les studios sont tous configurés de façon identique. Ils sont composés d'une entrée, d'un petit coin cuisine, d'une pièce d'eau et d'une pièce principale. Leur superficie varie de 15,11m² à 31,17m². Ils sont équipés d'un chauffage par convecteur électrique.

L'ensemble immobilier répond aux critères de qualité d'une résidence étudiante notamment au regard des critères de la charte de l'AIRES (association interprofessionnelle des résidences étudiants et services).

Sur l'indemnité principale :

Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, sauf au propriétaire à démontrer que le préjudice est moindre.

Les experts judiciaires concluent que le préjudice est à estimer sur la base d'une perte partielle du fonds de commerce, car même après la disparition de 107 logements, la SNC CERS pourra encore exercer son activité sur les 27 logements restants, tout en retenant une indemnisation particulière pour tenir compte des frais fixes relatifs à la nécessité de maintenir un service para-hôtelier.

La société CERS soutient pour sa part qu'il s'agit en fait d'indemniser la perte totale de son fonds de commerce, compte tenu des 109 congés qui ont été délivrés. Elle soutient que son préjudice doit être estimé sur la base d'une méthode propre, à mi-chemin entre celle des administrateurs de biens et celle des hôtels. Elle considère que les locaux sont monovalents et qu'il n'y aurait pas eu de modification des facteurs locaux de commercialité entraînant un déplafonnement en cas de renouvellement du bail. Elle demande de retenir un coefficient de 2,5 à appliquer au chiffre d'affaires, soit une indemnité de 25 229,35 € par lot, ou subsidiairement, une moyenne entre les deux méthodes par le chiffre d'affaires et par l'excédent brut d'exploitation avec l'application d'un coefficient de 8,5 à l'EBE dont il ressort une indemnité d'éviction par lot de 23.784 €, soit après une moyenne des deux méthodes, une indemnité d'éviction par lot de 24 506,88 €. A titre très subsidiaire, elle demande de voir appliquer un coefficient de 2 au chiffre d'affaires, l'indemnité d'éviction par lot s'établissant alors à la somme de 20 183,48 €.

Le bailleur considère qu'il n'y a pas eu perte totale du fonds, mais seulement une perte partielle et rappelle qu'il n'y a eu que 107 congés délivrés. Il estime que l'activité exercée ne se rapproche pas de celle de l'hôtellerie. Il rejette la méthode d'évaluation par le chiffre d'affaires retenue par les experts et lui préfère la méthode d'évaluation par l'excédent but d'exploitation, qu'il faudrait selon lui retraiter pour tenir compte du déplafonnement des loyers renouvelés et auquel il conviendrait d'appliquer un coefficient de 4. Il critique la majoration de l'indemnité compte tenu de la baisse de rentabilité de la résidence proposée par les experts, au motif que les frais fixes seraient quasiment inexistants. En conséquence, il demande de voir fixer par lot l'indemnité d'éviction principale à la somme de 3284 € et subsidiairement, à 8824 € par lot, moyenne entre les méthodes du chiffre d'affaires et de l'excédent brut d'exploitation.

La cour relève que la société CERS soutient qu'il y aurait eu des congés pour 109 lots, mais elle n'apporte pas la preuve qu'il s'agirait de 109 studios. Dès lors, il convient de retenir comme l'ont fait les experts judiciaires 107 congés relatifs à 107 studios.

Bien qu'il existe plusieurs propriétaires ayant concédé des baux et que ceux-ci ne soient pas solidairement tenus, il n'en demeure pas moins que la résidence constitue pour son exploitant un fonds de commerce unique. 87 bailleurs, concernant 107 lots sur les 134 que comporte la résidence ayant délivré congé, ceux-ci affectent le fonds de commerce. Celui-ci n'étant pas transférable, il s'agit d'une perte du fonds, mais cette perte n'est que partielle, le fonds pouvant subsister avec 27 lots ainsi que le remarquent les experts, d'autant que certains propriétaires sont susceptibles d'utiliser leur droit de repentir ce qui augmenterait d'autant le nombre de lots subsistant constituant le fonds résiduel. La société CERS qui a procédé à une simulation avec 25 lots, reconnaît elle-même qu'il en résulterait un bénéfice de 23 101 € en cas de maintien du loyer actuel.

Les experts judiciaires notent que les transactions de fonds de commerce d'activité de gestion de résidences étudiantes sont pratiquement inexistantes dans la mesure où les quelques opérations de cessions sont des cessions d'entreprises intégrant le passif et les dettes. Il n'y a donc pas d'usages professionnels concernant ce type de résidence. Il est préconisé une indemnité située entre une et deux années de chiffre d'affaires du lot exploité.

Les experts qui estiment que l'activité se rapproche de celle d'un administrateur de biens proposent une évaluation sur la base du chiffre d'affaires.

La cour relève que si l'activité de résidence étudiante para-hôtelière peut évoquer celle d'hôtel meublé, le fonctionnement de la résidence en diffère dans la mesure où pour un hôtel meublé il n'existe qu'un bailleur alors que dans les résidences de ce type il y a autant de bailleurs que de lots exploités, ce qui est de nature à entraver la gestion de l'ensemble voir à conduire à la fermeture de la résidence pour le cas où la totalité des bailleurs déciderait de donner congé. Par ailleurs, ainsi que le notent les experts le loyer d'un hôtel meublé est de 10 à 22% du chiffre d'affaires, alors qu'en l'espèce, les loyers garantis pèsent 60% du chiffre d'affaires hors taxe. En outre la masse salariale d'un hôtel meublé représente 40 à 60% du chiffre d'affaires hors taxe, alors qu'en l'espèce, ce poste représente 6% de son chiffre d'affaires hors taxe. Enfin, en matière d'hôtel les chambres sont louées à la journée ou au mois, alors qu'au cas présent, les studios sont loués à l'année. Dans ces conditions, la résidence étudiante ne peut être assimilée à un hôtel et les usages en matière d'évaluation des indemnités d'éviction d'hôtel ne peuvent être retenus.

La comparaison faite par les experts avec la situation des administrateurs de biens est pertinente, dans la mesure où l'activité exercée est assez semblable, si ce n'est que l'opérateur ne gère que des locations de studios d'habitation avec un turn-over plus important que dans un immeuble classique mais aussi des marges plus élevées et la contrainte de payer un loyer garanti au propriétaire même si le lot n'est pas loué. Elle doit être retenue.

Les experts rappellent que dans les activités d'administrateurs de biens, les fonds sont valorisés à Paris entre 1,5 et 2 fois le chiffre d'affaires hors taxe.

La société locataire prétend que les locaux seraient monovalents. Cependant, les lieux bien qu'ayant été construits en vue d'une seule utilisation peuvent facilement être transformés sans d'importants travaux, puisqu'ainsi que le notent les experts seule la salle de cafétéria serait à affecter à un autre usage ; dans ces conditions il ne s'agit pas de locaux monovalents.

Les experts estiment que les loyers auraient été déplafonnés en cas de renouvellement des baux en raison d'une modification des facteurs locaux de commercialité liée à l'arrivée en 2006 de la ligne de tramway T3 porte d'Ivry sur le [...]. Le bailleur soutient que la modification des facteurs locaux de commercialité résulterait également de l'ouverture de la station de métro Olympiade sur la ligne de métro 14 ainsi que l'ouverture en 2006 d'un nouveau Pôle universitaire regroupant l'université de Paris VII-Paris Diderot, l'université des langues Orientales ainsi que l'école d'architecture. La société CERS soutient qu'elle aurait pu prétendre à un plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail, l'arrivée du tramway n'ayant eu aucun impact sur le commerce considéré, le taux d'occupation de la résidence comme d'ailleurs celui de pratiquement toutes les résidences étudiantes de Paris intra muros étant toujours proche de 100%.

La cour relève que pour entraîner un déplafonnement du loyer la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir une incidence favorable sur le commerce considéré. Il est d'usage de prendre en compte les modifications intervenues dans un rayon de 400mètres. L'ouverture de la station Olympiade sur la ligne 14 et celle d'un pôle universitaire, ne peuvent être retenues car ils sont situés à plus de 400mètres des lieux loués. En l'espèce, la société CERS établit que son taux d'occupation proche de 100% en 2005 n'a pu augmenter du fait de l'arrivée du tramway. Le bailleur allègue mais n'établit pas que les loyers consentis aux étudiants auraient augmenté consécutivement à l'arrivée du tramway, en effet, il justifie des tarifs pratiqués par une photographie desdits tarifs affichés dans le hall de la résidence, sans établir à quelle date ces tarifs ont été relevés, ni quels étaient les tarifs auparavant pratiqués. Dans ces conditions, le bailleur n'établit pas, alors que cette preuve lui incombe, qu'il a existé une modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré.

Les experts proposent un coefficient de 1,75, qui doit être retenu compte tenu de la bonne adéquation du commerce à son environnement et de la bonne rentabilité du fonds.

Il est admis par les parties que le chiffre d'affaires moyen est de 1 100 000 €.

Dès lors, l'indemnité d'éviction par la méthode du chiffre d'affaires s'élève à 1 925  000 €.

S'agissant d'une perte partielle du fonds de commerce, cette somme doit être divisée par le nombre total de lot soit 134.

L'indemnité attachée à chaque lot est en conséquence de 14 365,67 € arrondie à 14 500 €.

Selon les experts judiciaires, l'excédent brut d'exploitation non retraité s'élève à la somme de 305 000 €, ce qui est admis par les parties.

Il n'y a pas lieu de retraiter celui-ci compte tenu d'un éventuel déplafonnement du loyer de renouvellement. En tout état de cause, la rentabilité du fonds doit être appréciée en fonction de ses charges et non de celles supérieures qu'il devrait normalement supporter.

Le coefficient multiplicateur, sur une échelle de 2 à 10 doit être fixé à 6, compte tenu de la bonne adéquation du commerce à son environnement et de sa bonne rentabilité.

Dès lors, l'indemnité d'éviction par cette méthode s'élève à la somme de 1 830 000 €.

Pour obtenir l'indemnité d'éviction, il convient d'établir la moyenne arithmétique entre les résultats obtenus avec ces deux méthodes. Dès lors, celle-ci s'élève à la somme de 1.877.500 €.

Pour chaque lot, elle s'établit à la somme de 1877 500 € : 134 = 14 011,19 € arrondie à 14 000 €.

Le bailleur soutient qu'il n'y a pas lieu de majorer cette indemnité en raison d'une diminution de la rentabilité du fonds subsistant du fait des congés donnés. Selon lui, les services para-hôteliers sont sans incidence sur les charges de l'exploitant, les distributeurs acquis en location relevant d'une gestion externalisée et produisent un excédent de recettes. Les services payants n'entraînent aucun frais fixe et produisent des recettes pour l'exploitant. Les frais fixes sont très faibles d'autant que la société CERS ne paie pas de charges de copropriété. Les services para-hôteliers pourront toujours être rentables puisqu'ils sont ouverts à la totalité des studios avec refacturation pour ceux extérieurs à la gestion de CERS. La société CERS qui conteste les affirmations du bailleur, soutient pour sa part qu'il convient de retenir une perte complémentaire de rentabilité de 20% compte tenu de l'obligation de maintenir les services para-hôteliers pour un nombre réduit de lots.

La cour relève qu'il ne peut être nié que la société CERS sera contrainte de maintenir un service-para-hôtelier quel que soit le nombre de lots gérés par elle. Certes, les services para-hôteliers sont ouverts à la totalité des studios avec refacturation pour ceux extérieurs à la gestion du CERS, mais il convient de prendre en compte le fait qu'il y aura une baisse de rentabilité globale de la résidence en raison de la diminution du nombre de lots. Dans ces conditions, la majoration de l'indemnité de 10% proposée par les experts, doit être retenue.

Compte tenu de cette majoration, l'indemnité d'éviction principale par lot est de :

14 000 x 1,10 = 15 400 €.

Sur les indemnités accessoires :

Le bailleur soutient que la société CERS ne se réinstallera pas, ce que celle-ci conteste.

Il appartient au bailleur d'apporter la preuve que le commerçant évincé ne se réinstallera pas. Cette réinstallation est distincte d'un transfert du fonds, lequel était impossible ainsi que l'ont souligné les experts. En l'espèce, le bailleur n'apporte pas la preuve que la société CERS ne se réinstallera pas, dans ces conditions, elle peut prétendre aux indemnités accessoires, le fait que l'indemnité d'éviction prenne le caractère d'une indemnité de remplacement ne faisant pas obstacle à l'appréciation des indemnités dites accessoires que subit le preneur évincé du fait de l'éviction.

Frais de remploi :

Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu'il devra débourser à l'occasion de l'achat d'un fonds d'une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation à payer.

La proposition des experts de voir chiffrer à hauteur de 10% du montant de l'indemnité principale le montant de ces frais de remploi qui est conforme aux usages sera adoptée.

Il en résulte une indemnité de frais de remploi de 1540 €.

Sur le trouble commercial :

Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l'attribution d'une indemnité spécifique.

Les experts proposent une indemnisation du trouble commercial calculée sur la rentabilité du fonds pendant une période de six mois comprenant le montant de la dotation aux amortissements et du résultat d'exploitation et au vu des bilans produits à hauteur de 1138 € par lot.

Le bailleur s'oppose à l'octroi de cette indemnité, le fonds n'étant pas transférable ou reconstituable. A titre subsidiaire, il demande que cette indemnité soit ramenée à trois mois de résultat d'exploitation conformément aux usages. La société CERS conclut à la confirmation du jugement entrepris lequel a entériné sur ce point l'avis des experts.

La cour relève que le trouble caractérisé par la gène occasionnée à la partie du fonds de commerce qu'il faudra reconstituer en recherchant des locaux et à celle de la partie du fonds de commerce subsistant, notamment dans la réorganisation des équipes en charge de la gestion des baux est suffisamment indemnisée par une indemnité égale à trois mois d'excédent brut d'exploitation selon le calcul suivant :

305 000 € x 3/12 = 76.250 €

76 250 € : 134 = 569,02 €.

Le bailleur, ayant à titre subsidiaire, demandé que cette indemnité soit fixée à 713 €, c'est cette somme qui sera retenue.

Les frais de déménagement :

Les experts judiciaires proposent une somme de 400 € par lot. Le bailleur offre une somme de 150 € par lot. La société CERS sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a évalué cette indemnité à 480 €.

La cour relève que cette indemnité ne peut être fixée comme le demande le bailleur en référence à une indemnité proposée à titre amiable à un autre bailleur. La société CERS était dans l'obligation de fournir les meubles et d'équiper les studios et il n'existe pas de clause d'accession au profit des bailleurs. Dans ces conditions, la société CERS sera contrainte en raison des congés de déménager les studios objets des congés. En l'espèce, elle produit un devis de déménagement qui s'élève à la somme de 65.450 € HT pour 134 lots qui doit être retenu. Cependant, le déménagement ne portant que sur 107 lots, l'indemnité de ce chef sera ramenée à la somme de 390 € par lot.

Sur les frais de licenciement :

La société CERS soutient qu'elle devra licencier ses deux salariés et sollicite une somme provisionnelle de 178 € par lot à ce titre. Le bailleur conclut au débouté de la société CERS.

La cour relève qu'ainsi qu'il est d'usage les frais de licenciement seront payés sur justificatifs, dans la limite de 1/107e par lot.

Les indemnités accessoires sont donc constituées de la somme des différentes indemnités précitées soit à la somme totale de :

1540 € + 713 € + 390 € = 2 643 € arrondie à 2600 € outre les frais de licenciement à hauteur de 1/107e sur justificatifs.

L'indemnité d'éviction totale due à la société CERS, par lot, s'élève par conséquent à la somme de 18 000 € outre les frais de licenciement à hauteur de 1/107e sur justificatifs.

Compte tenu du droit de repentir du bailleur, aucune condamnation au paiement de ladite indemnité ne peut être prononcée.

En application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, les intérêts au taux légal sur le montant de l'indemnité d'éviction sont dus à compter de la signification des conclusions d'incident du 10 novembre 2011 tendant à la fixation de l'indemnité d'éviction, étant toutefois rappelé qu'en l'absence de condamnation la majoration desdits intérêts n'est pas due. La demande de capitalisation sera de ce fait acceptée dans les termes de l'article 1343-2 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation :

Les experts proposent de voir fixer la valeur locative par lot à 28 € le m² à la date du rapport soit le 4 février 2014 en soulignant que les valeurs ont peu évoluées au cours des deux dernières années.

Le bailleur soutient que la valeur de location des studios est de 32 €. La société CERS estime pour sa part qu'elle doit être fixée à la somme de 16,37 € HT/m², par application de la méthode hôtelière et subsidiairement à la somme de 18 € le m² en comparaison avec le prix des résidences de services voisines.

La monovalence des lieux n'ayant pas été retenue par la cour, il n'y a pas lieu de calculer la valeur locative selon la méthode hôtelière.

L'indemnité d'occupation doit être fixée à la date d'effet d'effet du congé.

Le bailleur produit des baux conclus en 2011, pour lesquels le prix au mètre carré varie entre 30 € le m² et 35 € le m². Il produit également des fiches locatives pour des baux conclus entre 2010 et 2011. Sur certaines, la surface n'est pas renseignée. Le prix au mètre carré varie de 24,41 € à 31 € le m². Il verse aux débats en pièce 27 un tableau, dont on ignore l'identité du rédacteur et qui ne précise pas à quelle date les prix ont été constatés. Il reproduit dans ses conclusions un tableau rédigé par l'agence Century 21 Olympiade, à une date ignorée, qui s'il indique la date de départ des baux, ne précise pas à quelle date les loyers ont été constatés.

La société CERS communique pour sa part des références émanant de la société NEXITY STUDEA, établissant à 18 €/ m² au 1er janvier 2009 le prix moyen au m² dans la résidence Studea Rive Gauche et à 21 €/m² au 1er janvier 2009 le prix moyen au m² dans la résidence Studea Paris Grande Bibliothèque. Elle évalue à 18 €/m² le prix au mètre carré pratiqué par la résidence Tolbiac. Elle estime, de manière erronée, le prix au mètre carré payé par la société Campusea à 19 €/m², alors qu'après déduction du coût des parkings, ramené à la somme mensuelle de 100 €, le prix au mètre carré s'établit à 24,79 €.

La cour relève que les experts judiciaires dans leur note de synthèse n°1 avaient communiqué des références pour des locaux du voisinage variant de 27,97 €/m² à 18,56 €/m², ces loyers ayant été constatés entre avril 2008 et février 2010, soit à des dates plus proches de celle d'effet du congé que celles figurant au rapport définitif. Ces références sont pertinentes et il convient de les retenir.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu un prix au mètre carré de 26 €.

Le bailleur s'oppose à tout abattement sur la valeur locative et demande une indexation annuelle de l'indemnité d'occupation. La société CERS demande à bénéficier d'un abattement de 20%, refuse toute indexation et à titre subsidiaire de dire et juger que l'IRL sera applicable à partir du 1er septembre 2014.

Il y a lieu de tenir compte de la précarité des conditions d'occupation de la société CERS depuis la date d'effet du congé et des difficultés qui en résultent pour l'exploitation du fonds. Cependant, la société CERS n'établit pas qu'il conviendrait de porter cet abattement à 20% compte tenu du nombre de congés délivrés puisqu'il n'a été retenu qu'une perte partielle du fonds de commerce. Dans ces conditions, l'abattement d'usage de 10% sera retenu.

C'est à tort que les premiers juges ont fixé à la somme de 553,87 euros, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation pour le studio. Celui-ci étant d'une surface de 21,65m², l'indemnité mensuelle d'occupation s'établit à la somme de 506,61 euros après abattement de 10%.

Ainsi que l'ont décidé les premiers juges, la demande du bailleur de voir indexer annuellement l'indemnité d'occupation sur l'indice INSEE du coût de la construction est justifiée compte tenu du temps écoulé depuis la date d'effet du congé et doit être retenue, cette indemnité ayant été déterminée à l'époque de la date d'effet du congé. Le point de départ de l'indexation sera fixé ainsi qu'il sera précisé au dispositif. Aucun motif ne permet de retenir l'indice IRL comme le demande à titre subsidiaire la société CERS.

S'agissant des parkings, les experts proposent une valeur locative mensuelle unitaire de 110 € à laquelle ils appliquent le même abattement de précarité de 10% que celui précédemment appliqué pour la fixation de l'indemnité d'occupation des studios, ce qui a été retenu par les premiers juges. Le bailleur s'oppose à l'abattement. La société CERS conclut à la confirmation du jugement sur ce point.

L'abattement de précarité de 10% ayant été retenu par la cour, il convient de confirmer sur ce point la décision entreprise, l'indemnité d'occupation mensuelle d'un emplacement de parking s'élève en conséquence à la somme de 99 euros.

Cette indemnité sera également indexée comme il sera précisé au dispositif.

Il y a lieu d'ordonner la compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation.

Aucune circonstance particulière ne justifiant la désignation d'un séquestre de l'indemnité d'éviction, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Le bailleur demande que dans le cas où l'indemnité d'occupation viendrait à être supérieure à l'indemnité d'éviction la société CERS soit condamnée à libérer les lieux et remettre les clés sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de trois mois de la décision à intervenir conformément à l'article L.145-29 du code de commerce, ce à quoi s'oppose la société CERS.

En l'espèce, la demande est prématurée et il n'y a pas lieu d'y faire droit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, le point de départ de l'indexation de l'indemnité d'occupation et le rejet des intérêts de retard avec capitalisation,

L'infirme sur ces points,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme de 18 000 euros le montant de l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues, due par M. Jean Philippe P. à la SNC CERS, outre les indemnités de licenciement qui seront payées, dans la proportion de 1/107e sur présentation des justificatifs,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2011 ;

Dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés,

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation du studio à la somme mensuelle de 506,61 euros outre les taxes et charges,

Dit que l'indemnité d'occupation au titre du studio et du parking pourra être indexée annuellement à compter du 1er juillet 2009 en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice publié à la date du 1er juillet 2008,

Rejette la demande d'expulsion,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Jean Philippe P. aux dépens de l'appel dans la proportion de 1/107e qui seront recouvrés par Me Johanne Z., conformément à l'article 699 du code de procédure civile.