CA Poitiers, 2e ch. civ., 18 décembre 2018, n° 17/02676

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en privé en date du 5 juillet 2005, la Société Buildinvest, aux droits de laquelle se trouve la Société SCI Saint Yon Com, a donné à bail à la Société Etam, aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS 1.2.3, pour une durée de 9 ans, les locaux à usage commercial situé [...], afin d'y exercer une activité de vente de tous articles textiles, lingerie et accessoires s'y rapportant ainsi qu'à titre accessoire, les produits de beauté et de soins pour le corps, ainsi que les parfums, et moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 68 000 € par an.

Après indexation en fonction de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE, le montant du loyer est aujourd'hui de 87 773,04 € HT par an.

Par courrier recommandé en date du 17 septembre 2013, la SAS 1.2.3 a informé la SCI Saint Yon Com qu'elle souhaitait voir fixer le montant du loyer à la valeur locative, soit à la somme de 40 000 € HT par an.

A défaut d'accord du bailleur, la SAS 1.2.3 a notifié, le 13 novembre 2013, un mémoire préalable à la SCI Saint Yon Com afin de faire fixer le loyer au montant annuel hors taxe et hors charge de 40 000 €.

Par exploit d'huissier du 12 mars 2014, la SAS 1.2.3 a assigné la SCI Saint Yon devant le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle (17000) aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail révisé à la valeur locative, soit à la somme de 40 000 € à compter du 17 septembre 2013.

Par mémoire en réponse du 23 juin 2014, la SCI Saint Yon Com a sollicité du Juge des Loyers Commerciaux notamment :

- la fixation du loyer du bail révisé à la valeur locative, soit à la somme de 82 000 € HT par an à compter du 12 mars 2014 ;

- à titre subsidiaire, la désignation d'un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative.

Par jugement avant dire droit en date du 28 octobre 2014, le Juge des Loyers Commerciaux a :

- ordonné une consultation écrite confiée à Mme Marjorie de M. avec mission de déterminer la valeur locative des lieux au 17 septembre 2013,

- fixé le loyer provisionnel dû par la Société 1.2.3 à la somme de 68 000 € HT par an.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 17 juin 2016 et a conclu à une valeur locative de 38 517,00 € HT par an.

Par décision en date du 23 mai 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de La Rochelle a statué ainsi :

Vu les articles L.195-39, L.195-33 et R.145-38 du Code de commerce,

- Déclare la SAS 1.2.3 recevable en sa demande de fixation du loyer à la valeur locative.

- Fixe à 38 517 € HT par an à compter du 17 septembre 2013 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SAS 1.2.3 et la SCI Saint Yon Com pour les locaux commerciaux situés [...], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

- Condamne la SCI Saint Yon Com à rembourser à la SAS 1.2.3 les trop-perçus de loyer depuis le 17 septembre 2013 et à payer à la SAS 1.2.3 les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer depuis le 17 septembre 2013.

- Déboute les parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions.

- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

- Condamne chacune des parties pour moitié aux dépens qui comprendront le coût de la consultation écrite confiée à Mme Marjorie de M. par jugement avant dire droit du 28 octobre 2014.

Par acte enregistré le 25 juillet 2017, la SCI Saint Yon Com a interjeté appel de cette décision contre la société 1.2.3.

La SCI Saint Yon Com demande à la cour, par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 octobre 2018 de :

Vu les dispositions de l'article L. 145-39 du Code de Commerce,

Vu les dispositions des articles R. 145-23 et suivants du Code de Commerce,

Vu les dispositions du bail commercial en date du 5 juillet 2005,

Vu les Dires établis par la SCI Saint Yon Com,

Vu le rapport déposé le 17 juin 2016,

- Recevoir la SCI Saint Yon Com en ses entières demandes fins et prétentions,

- Infirmer le jugement du Juge des Loyers du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle,

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

- Fixer le loyer à la valeur locative, soit à la somme de 80 000€ H.T. par an ;

A titre subsidiaire :

- Fixer le loyer à la valeur locative, soit à la somme de 73 290 € HT/AN ;

A titre infiniment subsidiaire :

- Désigner tel expert qu'il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative à la date de demande en révision du loyer, soit au 17 septembre 2013

En tout état de cause :

- Condamner la SAS 1.2.3 au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, y compris les frais de l'expertise.

La société 1.2.3 demande à la cour, par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2018 de :

Vu l'article L. 145-39 du Code de commerce,

Vu les articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce,

Vu le rapport déposé par Madame Marjorie De M. en date du 17 juin 2016, Vu le Jugement du Juge des Loyers Commerciaux du 27 Mai 2017,

- Débouter la SCI Saint Yon Com de l'ensemble de ses demandes et prétentions,

- Confirmer le Jugement du 23 Mai 2017 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a indiqué par erreur la fixation du loyer du bail renouvelé, en lieu et place du bail révisé,

- Condamner la SCI Saint Yon Com à payer à la SAS 1.2.3. une somme de 5 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner la SCI Saint Yon Com aux entiers dépens de l'instance et de toutes ses suites.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 8 octobre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l'appel n'est pas contestée.

I ) Sur la recevabilité de la demande en fixation du loyer à la valeur locative des locaux :

L'article L.145-39 du Code de commerce dispose : Si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement.'

Par décision avant dire droit en date du 28 octobre 2014, le juge des loyers commerciaux de la Rochelle a constaté que le bail commercial du 5 juillet 2005 contenait une clause d'indexation en fonction de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE, et que par le jeu de cette clause d'échelle mobile, le loyer annuel s'élevait à la somme de 87 773,04 € HT, et s'était trouvé augmenté de plus de 29,078% par rapport au prix contractuellement fixé à 68 000 € HT/an.

Les conditions de l'article L.145-39 du Code de commerce étant donc réunies, le premier juge sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SAS 1.2.3 recevable en sa demande de fixation du loyer à la valeur locative.

II ) Sur la détermination de la valeur locative des locaux :

L'article L.145-33 du Code de commerce dispose : Le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré,

2° La destination des lieux,

3° Les obligations respectives des parties,

4° Les facteurs locaux de commercialité,

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article R.145-38 du Code de commerce dispose en son alinéa premier : Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

L'expert désigné par jugement avant dire droit date du 28 octobre 2014, conclut dans son rapport en date du 17 juin 2016 à une valeur locative annuelle au 17 septembre 2013 de 38 517 € annuelle calculée comme suit :

- Surface utile pondérée :

- 93 m² selon la méthode de l'expert,

- 83 m² suivant application stricte de la Charte de l'Expertise,

- Prix unitaire corrigé : 490 €,

-Valeur locative :

- 45 570 €/an/HT arrondie à 45.500 €/an/HT (base 93 m²)

- 40 670 €/an/HT arrondie à 40 680 €/an/HT (base 83 m²)

- Correspondant à :

- 337,03 € le m² utile selon la méthode de l'expert,

- 301,33 € le m² utile suivant application stricte de la Charte de l'Expertise,

-Déduction de la taxe foncière 2013 : 2 163 €

Loyer net annuel : 38 517 €.

1° Sur les caractéristiques du local considéré :

a) Superficie :

Les parties ne contestent pas la surface utile de 135 m² telle que résultant de l'intervention du cabinet de géomètres sollicité par l'expert. La discussion porte sur la pondération à effectuer en fonction de la distribution des espaces de vente. S'agissant d'une boutique en forme de L renversé (la surface de vente la plus importante se trouve au fond du magasin), l'expert a affecté les coefficient suivants :

-1ère zone : coefficient 1 (longueur : 5 mètres depuis la vitrine)

- 2ème zone : coefficient 0,80 (longueur : 5 mètres à partir de la fin de la première zone)

- 3ème zone : coefficient 0,60 (fond de la boutique)

- Remise et réserve : coefficient 0,35.

L'intimée produit en pièce n° 10, l'annexe de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière relative à la pondération des surfaces de vente en boutiques traditionnelles de centre-ville ayant une surface de vente allant jusqu'à 300 m². Ce document préconise de retenir les coefficients suivants (rez-de-chaussée) :

- 1ère zone (sur 5 m depuis la façade) : coefficient 1

- 2ème zone (sur les 5 m suivants) : coefficient 0,70 à 0,80

- 3ème zone (sur les 10 m suivants) : coefficient 0,40 à 0,60.

L'appelante rappelle que la Charte de l'expertise en évaluation immobilière contient de simples recommandations et qu'en l'espèce, il convient d'en écarter l'application en ce que :

- d'une part, la surface de vente ne forme qu'une seule et même zone de commercialité homogène,

- d'autre part, la plupart des locaux de la [...] ont une configuration particulière en profondeur compte tenu de la forme des bâtiments de cette rue.

La cour observe qu'en dépit de l'homogénéité de l'espace de vente alléguée, une boutique en profondeur ayant une prise réduite sur la rue a une attractivité moindre. Dès lors, la diminution du coefficient préconisée par la charte trouve ici toute sa raison d'être. Quant au fait que beaucoup de boutiques voisines souffriraient d'une même configuration, il s'agit d'un élément qui est nécessairement pris en considération au titre du critère n° 5 de l'article L.145-33 du Code de commerce, à savoir les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

b) Les équipements, prestations intérieures, état d'entretien du local et clause d'accession :

La société intimée sollicite une majoration de la valeur locative à hauteur de 5 % compte tenu de la clause d'accession différée en fin de jouissance au motif que de manière générale, les clauses d'accession jouent en fin de bail et non en fin de jouissance. L'expert a au contraire appliqué un abattement de 5 %.

La cour observe que lors de la prise de possession des locaux, a été livré par la société bailleresse 'une coque nue, fluides en attente', selon les termes du bail initial. Il est constant que, même si la SCI Saint Yon ne pourra se prévaloir des aménagements réalisés par la locataire qu'à son départ (fin de jouissance), il finira par en bénéficier et cette simple circonstance justifie l'abattement de 5 % préconisé par l'expert.

2° Sur la destination des lieux :

La destination contractuelle figurant dans le bail commercial du 5 juillet 2005 est la suivante : vente de tous articles textiles, lingerie et accessoires s'y rapportant ainsi qu'à titre accessoire, les produits de beauté et de soins pour le corps ainsi que les parfums. Il s'agit d'une destination spécialisée conforme aux usages courants en matière de baux commerciaux en centre-ville. Ce critère de détermination de la valeur locative ne suscite aucune observation particulière de la part des parties.

3° Les obligations respectives des parties :

L'expert préconise d'appliquer les coefficients suivants de minoration eu égard aux charges pesant sur le preneur :

-1,5 % au titre des réparations liées à la vétusté,

-1,5 % au titre du droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds de commerce,

- 2 163 € (taxe foncière 2013) au titre de la prise en charge de la taxe foncière par le preneur.

La SCI Saint Yon sollicite une plus value de 5 % compte tenu de ce que le bail contient une clause par laquelle le bailleur autorise la sous-location.

a) Les réparations liées à la vétusté :

Il est constant que le fait de transférer sur le preneur le coût des réparations liées à la vétusté fait peser sur lui une charge financière exorbitante du droit commun et mérite l'application d'un coefficient de diminution de la valeur locative. La cour observe que le coefficient de 1,5 retenu par l'expert demeure modéré.

b) Le droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds de commerce :

Le contrat de bail prévoit un droit de préemption au profit du bailleur. En page 27 de son rapport, l'expert a eu l'occasion de préciser : 'Nous avons assimilé ce droit de préemption du bailleur à une contrainte inhabituelle. Car jusqu'à présent nous n'avions pas rencontré une telle clause dans les contrats qui nous ont été soumis au cours de nos expertises relatives à des locaux situés dans le centre-ville de La Rochelle'. Au demeurant, la cour observe que le coefficient de diminution de la valeur locative de ce chef demeure modeste puisque fixé à 1,5 %.

c) La prise en charge de la taxe foncière par le preneur :

La SCI Saint Yon Com reproche à l'expert d'avoir déduit la taxe foncière pour déterminer la valeur locative. L'appelante indique qu'il ressort du tableau de synthèse des valeurs référencées par l'expert que sur les 18 références citées, 13 locataires supportent le paiement de la taxe foncière. Le recours à la méthode comparative avec le voisinage pour déterminer s'il convient ou non de déduire la taxe foncière de la valeur locative appelle les observations suivantes.

L'article R. 145-7 du code de commerce précise que les prix couramment pratiqués par le voisinage doivent concerner des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6, en l'occurrence : la situation de l'immeuble, les surfaces disponibles, leur distribution, l'état de vétusté, les caractéristiques, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité. Or, le transfert sur le preneur d'obligations incombant normalement au bailleur et constituant un facteur de diminution de la valeur locative est évoqué à l'article R. 145-8. Cet élément échappe donc à la méthode de comparaison sur la base des prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'expert doit par conséquent être approuvé en ce qu'il a déduit de la valeur locative le montant de la taxe foncière.

d) La plus-value sollicitée par l'appelante au titre de la possibilité de sous-location :

L'article 13 du bail pose en son alinéa 1er le principe de l'interdiction de la sous-location. Son alinéa 2 prévoit certes une exception puisqu'il stipule que le bailleur autorise le preneur à sous-louer tout ou partie du local à toute société de son groupe. Pour autant, le fait que la société 1.2.3 puisse sous louer les locaux litigieux à une autre société du groupe Etam constitue une possibilité de sous-location tellement contrainte qu'elle ne justifie nullement l'application d'un coefficient d'augmentation de la valeur locative.

4° Les facteurs locaux de commercialité :

La SCI souligne le fait que les locaux sous-loués se situent dans l'hyper centre-ville de La Rochelle, dans une rue reliant le marché à l'hôtel de ville, bénéficiant d'un passage piétonnier important, de la proximité de parkings, de nouveaux moyens de transport (équivalent auto-lib) et de nouveaux aménagements urbains favorables à l'activité commerciale. Or, il ne saurait être reproché à l'expert de ne pas avoir pris l'ensemble de ces éléments en considération puisqu'après les avoir évoqués en pages 9, 10 et 11 de son rapport, il conclut : Nous constatons, entre le 1er novembre 2005 et le 17 septembre 2013 une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité à l'échelle du centre historique de la vile et de la ville elle-même. Les restrictions de circulation dans la [...] et la [...] n'ont entraîné aucun impact sur la circulation de la [...].

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

La SCI Saint Yon Com reproche à l'expert :

- d'avoir écarté des éléments de comparaison dans la [...] ou la [...] alors qu'il s'agit de la même zone d'attractivité,

- d'avoir appliqué un coefficient d'adaptation aux références retenues,

- d'avoir écarté comme élément de comparaison la référence Améthyste lingerie.

Sur le premier point, la [...] doit être écartée en ce que l'expert a pu expliquer que cette voie avait fait l'objet de travaux qui n'avaient pas eu d'effet défavorable sur la fréquentation de la [...]. Il existe donc une différence d'attractivité entre ces deux [...] généralement, la société appelante insiste sur l'attractivité de la [...] en ce qu'elle relie le marché à l'hôtel de ville. En outre, les références de comparaison ne manquent pas dans la seule [...]. Dès lors, le fait pour l'expert d'avoir limité l'analyse des prix couramment pratiqués dans le voisinage à cette seule rue renforce sa démonstration.

Sur le second point, les références retenues dans la seule [...] présentent un tel degré de diversité que l'expert a appliqué des coefficients pour cibler les éléments de comparaison les plus pertinents par rapport au caractéristiques propres de la boutique 1.2.3. Ainsi ont été retenus les coefficients suivants :

- coefficient 4 pour les locaux situés en 1 ère section de la [...] et uniquement en RDC (exclusion faîte des surfaces de vente inférieures à 50 m² et présentant des conditions avantageuses pour le locataire),

- coefficient 3 pour les surfaces de vente comprises entre 90 et 120 m²,

- coefficient 2 pour les surfaces utiles totales comprises entre 100 et 150 m²,

- coefficient 1 pour les surfaces utiles totales inférieures à 100 m² et supérieures à 150 m².

Cette méthode doit être approuvée en ce que, sur un secteur donné, elle accorde un poids plus grand aux références dont les caractéristiques sont les plus proches des locaux dont il convient de déterminer la valeur locative. En outre, la SCI Saint Yon Com rappelle dans ses conclusions que l'attractivité de la [...] n'est pas la même sur toute sa longueur. Or, le système de coefficient auquel il est recouru par l'expert prend cet élément en considération puisque l'indice 4 est affecté aux locaux se situant dans la première section de cette rue.

Sur le troisième point, si la société appelante reproche à l'expert d'avoir écarté la référence Améthyste lingerie, loyer le plus élevé, la cour observe qu'ont été aussi écartées quatre références dont le prix de location au mètre carré a été jugé anormalement bas. En excluant les loyers extrêmes sur l'ensemble des références retenues, à savoir le plus élevé et les plus bas, l'expert a appliqué la méthode permettant de connaître les prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de la loi.

Enfin, la SCI Saint Yon Com reproche au premier juge d'avoir écarté la prise en compte des références locatives fournies par M. Benjamin G.. Le premier juge a en effet considéré que les données communiquées étaient imprécises (absence de la date d'effet du bail ou de la période concernée par le loyer renseigné, ainsi que la surface de vente du magasin). Ainsi, l'appelante invite la cour à examiner sa pièce n° 10 présentée comme un complément d'information référence loyers. La prise de connaissance de cette pièce permet de constater que M. G. a retenu neuf éléments de comparaison. Or, sur ces neuf références, seules quatre concernent la [...].

La méthode retenue par l'expert qui se fonde sur la comparaison avec dix commerces situés dans la [...] et application d'un système de pondération (coefficients 1 à 4 décrits ci-dessus) sera retenue par la cour.

Compte tenu de l'ensemble de ces observations, la cour rejettera la demande subsidiaire de la SCI Saint Yon Com tendant à la désignation d'un nouvel expert. Elle confirmera le jugement déféré sauf à observer que le prix du loyer tel que fixé par le premier juge concerne le bail révisé et non le bail renouvelé.

La SCI Saint Yon com qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et dès lors, au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare l'appel recevable,

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a qualifié de 'renouvelé' le bail dont il a fixé le loyer,

Statuant de nouveau de ce seul chef,

Dit que la présente instance concerne la fixation du loyer d'un bail révisé,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Saint Yon Com à payer à la SAS 1.2.3 la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Saint Yon Com aux entiers frais et dépens d'appel.