Cass. 3e civ., 21 mars 2001, n° 99-10.913

Sur le premier moyen :

Attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés, constaté que les fenêtres de l'habitation de Mme Z... existaient déjà au moment de la division de son fonds par M. X..., auteur commun des parties, la cour d'appel qui, pour établir l'intention du propriétaire, a pu se référer à des éléments extrinsèques à l'acte de division, même postérieurs à celui-ci, et qui a relevé que la mention, dans l'acte d'acquisition des époux Y..., d'une déclaration du vendeur selon laquelle les biens vendus n'étaient, à sa connaissance, grevés d'aucune servitude autre que celles qui pourraient résulter de la loi ou dériver de la situation des lieux, et la présence d'une stipulation comparable dans le titre de Mme Z..., le premier suivant la division, ne pouvaient, eu égard au caractère manifestement apparent des signes de servitude et en l'absence de toute disposition prise par M. X... pour obturer les ouvertures, être considérées comme exprimant une volonté expresse de ne pas créer une servitude de vue, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que l'ensemble des circonstances de la division et des ventes démontrait l'existence d'une volonté contraire ;

Mais sur le moyen relevé d'office, après avis aux avocats :

Vu l'article 1638 du Code civil, ensemble l'article 1147 de ce Code ;

Attendu que le vendeur d'un fonds qui affirme faussement dans l'acte de vente qu'il n'a constitué sur ledit fonds aucune servitude et qu'il n'en existe pas à sa connaissance, commet une faute contractuelle dont il doit réparation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 octobre 1998), que les époux Y... ayant élevé, à la limite d'un terrain acquis après division par M. X... de sa propriété, un mur obstruant la vue s'exerçant depuis les fenêtres de la maison de Mme Pi, celle-ci les a assignés pour faire reconnaître au profit de son fonds le bénéfice d'une servitude de vue créée par destination du père de famille et ordonner la démolition du mur ;

Attendu que pour débouter les époux Y... de leur recours en garantie contre leur vendeur, M. X..., auteur commun des parties, l'arrêt, qui accueille la demande de Mme Z..., retient, par motifs adoptés, que si M. X..., en qualité de vendeur, est tenu à garantie, celle-ci est mise en oeuvre en cas de vices cachés ou de non-déclaration de servitudes non apparentes, qu'en l'espèce, les époux Y... ont eu tout loisir de se convaincre par eux-mêmes des caractéristiques évidentes de la configuration des lieux, ayant occupé l'immeuble en juin 1993 pour ne signer l'acte authentique qu'en mars 1994 ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant l'intention de M. X... de constituer la servitude de vue dont elle retenait l'existence, et la présence, dans le titre d'acquisition des époux Y..., d'une déclaration de celui-ci selon laquelle le bien par lui vendu n'était, à sa connaissance, grevé d'aucune servitude autre que celles pouvant résulter de la loi ou dériver de la situation naturelle des lieux ou des dispositions d'un règlement d'urbanisme, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux Y... de leur recours en garantie contre M. X..., l'arrêt rendu le 29 octobre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers.