CA Metz, 1re ch., 14 octobre 2014, n° 13/01448

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'acte extra-judiciaire du 26/05/2011aux termes duquel la S.C.I. HAPPY et la S.C.I. REALTY ont attrait devant le Tribunal de Grande Instance de METZ, la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... aux fins d'obtenir la constatation de la rupture injustifiée des pourparlers engagés entre les parties, portant sur l'acquisition de leur immeuble sis à SARREBOURG 20, rue du Albert SCHWEITZER, en vue de le rénover et de l'agrandir puis de le louer à POLE EMPLOI ainsi que l'indemnisation de son préjudice sur le fondement des articles 1134 et 1382 du code civil ;

Vu le jugement du 24 avril 2013 par lequel le Tribunal de Grande Instance de METZ a statué comme suit :

- condamne in solidum la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... à payer à titre de dommages et intérêts à la S.A.R.L. HAPPY la somme de 4363.79 euros et à la S.C.I. REALTY la somme de 499742.76 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision,

- condamne in solidum la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... à payer à la S.C.I. HAPPY et à la S.C.I. REALTY la somme totale de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne in solidum la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... aux dépens,

- ordonne l'exécution provisoire du jugement ,

- rejette toutes les prétentions plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi les premiers juges ont considéré qu'eu égard à la durée des pourparlers (près d'un an), aux études et frais entrepris, à la transmission des précédentes études de sols par les défendeurs  ainsi qu'à l'accord sur le prix, la rupture soudaine des pourparlers par les époux D... apparaît comme fautive au regard de l'obligation de bonne foi des parties ;

le préjudice est constitué par les frais d'étude géotechnique pour la société HAPPY et pour la société REALITY par ceux de sa création, des études et conseils exposés, des frais de personnel et des frais de notaire.

Vu la déclaration d'appel enregistrée le 27 mai 2013 au nom de la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER ainsi que Monsieur et Madame B... et Jeanine D... ;

Par conclusions récapitulatives datées 7/11/2013, Monsieur et Madame B... et Jeanine D... et la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER concluent à l'infirmation du jugement déféré, au débouté des demandes des S.A.R.L. HAPPY et de la S.C.I. REALTY, demandent le rejet de leur appel incident et sollicitent leur condamnation solidaire à leur payer une somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice subi du fait de l'exercice abusif d'une voie de droit, outre les entiers dépens, une indemnité de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel et de 6000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Ils contestent avoir rompu abusivement les pourparlers entre les parties, alors que de bonne foi ils ont informé la S.A.R.L. HAPPY son seul interlocuteur de la nécessité de fondations spéciales et produit les deux études de sols en leur possession ;

la proposition d'achat de la société HAPPY a varié puisqu'elle s'est portée de 260000 euros à 270000 euros, mais sous quatre conditions suspensives, non acceptées par Monsieur et Madame D... ; après la prétendue découverte du surcoût des fondations de 1050000 euros, déterminée par une étude de sols commandée par ses soins, elle a entendu obtenir une réduction du prix à 215000 euros puis devant le refus de Monsieur et Madame D... a repris, sa précédente proposition à hauteur de 260000 euros sans condition suspensive ; elle n'a pas été validée par les propriétaires de l'immeuble, qui en tant que profanes étaient gênés par les méthodes de négociation de cette société de promotion immobilière ; ils indiquent enfin n'avoir eu aucun contact avec la S.C.I. REALTY.

Par conclusions récapitulatives datées du 7 mars 2014 la S.A.R.L. HAPPY et la S.C.I. REALTY forment les demandes suivantes :

Vu les dispositions de l'article 1134 et 1382 du Code civil,

Il est demandé à la Cour de:

- DIRE ET JUGER recevables les sociétés Happy et Realty dans leurs présentes conclusions d'appel incident,

- CONFIRMER le jugement rendu le 24 avril 2013 par le Tribunal de grande instance de Metz en ce qu'il a décidé que les époux D... et la Société civile Albert Schweitzer ont engagé leur responsabilité en rompant brutalement et sans raison les négociations engagées avec la société Happy et les a condamnés à réparer le préjudice découlant de leur faute,

- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas condamné les époux D... et la Société civile Albert Schweitzer à réparer l'intégralité des préjudices subis par les sociétés Happy et Realty,

Et statuant à nouveau,

- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame B... D... et la Société civile Albert Schweitzer à payer à la société Realty la somme de 53.664,76 ¿ augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, à titre de dommages et intérêts,

- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame B... D... et la Société civile Albert Schweitzer à payer à la société Happy la somme de 14.363,79 ¿ augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, à titre de dommages et intérêts

- CONDAMNER Monsieur et Madame B... D... et la Société civile Albert Schweitzer à payer à la société Happy la somme de 2.000 ¿ et à la société Realty la somme de 2.000 ¿ au titre de l'article 700 du CPC,

- DEBOUTER Monsieur et Madame B... D... et la Société civile Albert Schweitzer de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNER Monsieur et Madame B... D... et la Société civile Albert Schweitzer aux entiers dépens.

A l'appui de leur demande elles exposent que:

- le 23/12/2009 c'est Monsieur D... qui a effectué une offre de vente à 310000 euros

- le 6/01/2010 la société HAPPY indiquait vouloir effectuer une construction légère sur radier et souhaitait effectuer une étude de sols à laquelle Monsieur D... s'est opposé, lui fournissant ses propres études ;

- le 27/01/2010 elle régularisait ainsi une proposition d'achat au prix de 260000 euros sous 4 conditions suspensives dont l'absence de nécessité de fondations spéciales, offre que Monsieur D... n'a pas validée ;

- le 16/03/2010 un accord était trouvé sur le principe de la vente à 260000 euros sans condition suspensive confirmé selon fax du 25/03/2010;

- le 20/05/2010, elle indiquait à POLE EMPLOI son futur locataire de la nécessité de procéder à une étude de sols pour le dépôt du dossier de permis de construire ; l'accord était donné finalement par Monsieur D... pour réaliser cette étude ;

- le 4/06/2006 un projet de compromis notarié révélait l'existence de nombreuses servitudes,

- l'étude de sols du 31/08/2010 établissait que la construction envisagée sur radier n'était pas faisable compte-tenu de l'existence de nombreux remblais de mauvaise qualité et impliquait la nécessité de fondations spéciales d'un coût de 105000 euros ;

- d'où la proposition à la baisse de 215000 euros faite le 6/10/2010 sur laquelle Monsieur D... est revenue portant sa demande à 260000 euros

- celle-ci a cependant été acceptée par la société HAPPY compte-tenu de l'avancement du projet vis à vis de POLE EMPLOI pour la somme de 260000 euros lorsque Monsieur D... s'est rétracté téléphoniquement le 12/10/2010 sans raison ;

- son attitude est fautive, alors que le projet d'acte établi par leur propre notaire prévoyait la condition tenant à l'étude des sols, ce qui démontre qu'aucune des parties n'avait connaissance de la nécessité de fondations profondes pour le type de construction envisagé, soit une construction légère sur un niveau ;

- de plus, si dans un premier temps la proposition de prix initiale a été revue à la baisse compte tenu du surcoût tenant aux fondations, elle a finalement accepté les exigences des époux D... en retenant le prix de 260000 euros, étant elle-même engagée avec POLE EMPLOI, ce qui lui imposait de ne pas renoncer à son projet même avec ce prix ; c'est là que se situe l'abus ce qui a été valablement relevé par les premiers juges ;

- s'agissant de son préjudice il est constitué au début des pourparlers des frais de création de la S.C.I. REALTY, des frais d'études et de conseils notamment sur les documents transmis par les époux D...., des frais du projet (plans, factures d'architecte), des frais de personnel (deux salariés ont travaillé sur ce projet, coût facturé sur une période de onze mois) des frais de notaire pour la S.C.I. REALTY et pour la société HAPPY des frais de sondage et étude de sols ainsi que de son préjudice d'image auprès de son client POLE EMPLOI , lesquels doivent être indemnisés par une somme de 10000 euros refusée en première instance.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 13/05/2014 ; la plaidoirie a été fixée à l'audience du 19/06/2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu le jugement déféré,

Vu les conclusions écrites échangées entre les parties, écritures entrées au greffe le 7/11/13 pour les appelants, le 7/03/2014 pour les intimées, auxquelles il est référé pour l'exposé de leurs prétentions et moyens ;

Sur l'appel principal

Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1382 du code civil desquelles relève la responsabilité pré-contractuelle, que celle-ci est engagée en cas de manquement par les parties à leur obligation de contracter de bonne foi ;

Qu'ainsi est fautive une rupture de pourparlers conventionnels dépourvue de motifs légitimes, même sans intention de nuire ;

Que le préjudice inclut les frais d'études préalables et autres frais de négociation à l'exception de toutes espérance de gains ;

Attendu qu'en l'espèce, les parties ont été en relations d'affaires du 23/10/2009 au 12/10/2010 soit près de douze mois ;

Attendu que s'agissant du prix de vente, les époux D... ont formulé dès le 23/10/2009 une offre de vente de leur immeuble à la S.A.R.L. HAPPY pour une somme de 310000 euros ;

Qu'après une réunion sur place le 6/10/2010 en présence des deux parties, un projet d'achat ainsi que d'extension de la surface habitable par une construction légère, s'est dessiné et a été suivi d'une proposition de la société HAPPY d'acquérir l'immeuble pour un montant de 260000 euros, sous condition suspensive d'études des sols positive ;

Que le prix a été porté à 270000 euros le 15/02/2010 compte-tenu de l'erreur initiale sur le prix et la volonté de l'acquéreur de conditionner ce projet par quatre conditions suspensives ;

Que l'offre finale a été maintenue le 29/10/2010 au prix de 260000 euros, sans conditions ;

Qu'une déclaration d'aliéner a même été formulée par les époux D... auprès de la Marie de SARREBOURG en juillet 2010 au prix de 260000 euros ;

Que la volonté de ne pas poursuivre le projet n'a été notifié par les époux D... et la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER que le 15/10/2010 et verbalement;

Attendu qu'outre l'accord sur le prix, il y a lieu d'envisager l'action et la position de chacune des parties, s'agissant de la nature et de la réalisation du projet d'extension ;

Qu'ainsi si les époux D... et la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER ont, dès janvier 2010, fourni à la S.A.R.L. HAPPY les précédents sondages de sols réalisés en 1973 et 1982 ainsi que les plans (25/03/2010) et autres documents sur la qualité des sols, ils ont refusé de régulariser une offre sous condition suspensive d'étude des sols positive (27/01/10) ;

Qu'il apparaît également que lors de la visite des lieux le 15/02/10, en présence d'architecte et professionnels, la nécessité de fondations spéciales a été envisagée puis écartée, dès lors que le projet d'extension, concernait une structure légère d'un étage sur radier réalisable sans fondations spéciales selon Monsieur D..., géomètre retraité ;

Que cependant, la S.A.R.L. HAPPY a selon lettre du 20/05/2010, réitéré la demande d'autorisation d'effectuer une étude de sols à ses frais, avec l'engagement de réparer toutes dégradations et le paiement d'un chèque de garantie de 10000 euros ;

Que le 11/08/2010, les époux D... et la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER ont enfin accepté la réalisation d'une étude de sols réalisée les 23 et 24/08/2010, comportant un cahier des charges important, ainsi que la constitution d'une somme de 10000 euros à titre de séquestre en cas d'exigibilité d'une indemnité telle que fixée ;

Attendu que l'étude de sols réalisée par la société S.C. FRANCE a été communiquée le 13/09/2010 à Monsieur B... D... ; Que ses conclusions relèvent l'impossibilité de construction sur radier comme prévu, compte-tenu du caractère hétérogène des remblais' ; Qu'ainsi la solution technique de cette construction est la mise en place 'de colonnes ballastées sèches ou de colonnes à modules mixtes' ; Que le surcoût de ces fondations spéciales est évalué à 120000 euros ;

Attendu que consécutivement à ce bilan technique, il résulte des termes de la lettre du 29/10/2010 adressée par la S.A.R.L. HAPPY à Monsieur et madame D... et la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER, que le surcoût lié à la nécessité de fondations profondes était de 105000 euros par rapport au budget initialement prévu sur la base d'études de sols que vous nous aviez fournies ;

Qu'après discussion le prix de vente réduit de 215000 euros, dans un premier temps a été ramené à son niveau initial de 260000 euros ;

Que par là même, la S.A.R.L. HAPPY a indiqué qu'elle renonçait à la condition suspensive d'étude de sols positive, qu'elle avait fait insérer dans le projet de compromis envisagé dans une transmission de Monsieur E..., notaire de Monsieur D... et de la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER à Maître C..., notaire de la S.A.R.L. HAPPY, celle-ci ayant été établie dans son seul intérêt ;

Attendu cependant que par courrier du 23/11/2010, Monsieur D... et son conseil ont réitéré le refus verbal du 12/10/2010, de donner suite à ce projet au prix convenu ;

Attendu qu'il résulte des précédents développements, la preuve que l'attitude de des époux D... et de la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER dans les négociations et pourparlers avec la société HAPPY, n'a pas été empreinte de bonne foi, dès lors que sollicités très tôt pour faire réaliser une étude de sols, les époux D... se sont fait prier avant de l'accepter ;

Qu'il est établi que le projet de la S.A.R.L. HAPPY a été dès le départ, la pose d'une structure légère sur radier, que Monsieur D... avait indiqué comme possible ; Que cette solution technique n'a cependant pu recevoir application, compte-tenu de la qualité des remblais ; Que celle-ci n'a pas pu être vérifiée dès le début des tractations, compte-tenu de l'attitude des appelants ;

Qu'enfin il ne peut être fait grief à la S.A.R.L. HAPPY d'avoir l'espace de quelques jours, réduit son offre à 215000 euros, au vu des conclusions techniques et financières relatives au type de fondations à prévoir, alors que c'est la propre attitude de Monsieur D... qui a différé cette mesure d'investigation qui aurait pu être réalisée immédiatement ;

Qu'au demeurant, cette modification technique, n'a eu aucune incidence sur l'offre de prix, lequel a été maintenu par la S.A.R.L. HAPPY in fine à 260000 euros ;

Qu'ainsi la rupture des pourparlers par les époux D... et la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER, finalisés depuis plusieurs mois entre les parties, lesquelles étaient d'accord sur le bien à acquérir et sur le prix, est abusive et justifie l'imputation aux appelants des conséquences financières de celle-ci ;

Attendu dès lors que le jugement déféré qui a retenu un préjudice de 4353 79 euros pour la société HAPPY sera confirmé ;

Que le rejet de la demande au titre du préjudice d'image sera également maintenu, aucune mise en cause du client ou retombée négative étant justifiée ;

Attendu que s'agissant du préjudice de la S.C.I. REALTY, elle justifie avoir exposé des frais de création, des frais d'études et de conseil et de notaire pour montant total de 24883 87 euros ;

Qu'en outre, les prestations en personnel qui lui ont été facturées par la société SPAC sont justifiés à hauteur de 15417 12 euros et 13336 77 euros ;

Que l'indemnisation de la S.C.I. REALTY se calcule par conséquent, à la somme de 53664 76 euros qui sera mise à la charge des appelants, le jugement déféré étant infirmé en ce qui concerne la somme retenue à ... ;

Sur la demande en dommages et intérêts pour action abusive

Attendu que les appelants ne justifient pas en quoi, l'exercice par les sociétés REALTY et HAPPY qui voient leur demandes retenues doublement, serait abusif ou vexatoire ;

Que dès lors leur demande en dommages et intérêts de ce chef ne saura prospérer ;

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu qu'il sera fait application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... B... et Jeanine née A... qui seront in solidum, condamnés à payer à S.A.R.L. HAPPY la somme de 2000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Que pareille condamnation sera prononcée à leur encontre au bénéfice de la S.C.I. REALTY pour la même somme ;

Qu'en revanche, les autres demandes seront écartées comme étant non fondées ;

Sur les dépens

Attendu qu'il convient de laisser les entiers dépens d'appel, comme ceux de la première instance à la charge de la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... B... et Jeanine née A..., partie appelante qui succombe.

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé par sa mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Vu l'appel formé par la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... B... et Jeanine née A... à l'encontre du jugement rendu le 24/04/2013 par le Tribunal de Grande Instance de METZ ;

Vu l'appel incident formé par la S.A.R.L. HAPPY et la S.C.I. REALTY ;

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne la condamnation en dommages et intérêts au bénéfice de la S.C.I. REALTY ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... B... et Jeanine née A... à payer à la S.C.I. REALTY la somme de 53664.76 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 24/04/2013 sur la somme de 49942.76 euros et de ce jour pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... B... et Jeanine née A... à payer à S.A.R.L. HAPPY la somme de 2000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... B... et Jeanine née A... à payer à SARL REALTY la somme de 2000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum la S.C.I. ALBERT SCHWEITZER et Monsieur et Madame D... B... et Jeanine née A... aux entiers dépens d'instance et d'appel.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique au greffe le 14 octobre 2014 par Madame STAECHELE, Présidente de Chambre assistée de Monsieur DI LORENZO, Greffier et signé par eux.