CA Paris, 16e ch. B, 12 mars 2009, n° 07/14144

Considérant que la société X Y est aujourd’hui propriétaire dans un ensemble immobilier situé à STAINS (SEINE-SAINT-DENIS) d’un lot portant le numéro 2 qui a été aménagé à usage de cafétéria et qui avait été à l’origine selon acte du 14 février 1992 donné à « bail à construction dans les termes de la loi numéro 64 323 du 24 décembre 1964 » (aujourd’hui article L 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation) à une société aux droits de laquelle se trouve la SCI DU CENTRE E F qui, par le ministère de Me W, notaire à PARIS, a cédé son bail à construction à la SCI Z HM selon acte notarié du 12 février 2004 ;

Considérant que par exploit du 25 mai 2004 la Société X Y qui conteste la cession du 12 février 2004 a saisi le tribunal de grande instance de BOBIGNY pour obtenir à l’ encontre de la SCI DU CENTRE E F l’ acquisition de la clause résolutoire pour défaut de règlement du loyer au titre du loyer du deuxième trimestre 2004 (5 556,78 f) par suite du commandement de payer notifié le 26 avril 2004 resté sans effet, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail à construction du 14 février 1992 pour violation par la SCI DU CENTRE E F de la clause d’agrément relatif à la cession du bail, défaut d’exploitation des lieux loués et absence de paiement des loyers pendant deux ans et demi, la condamnation de la SCI DU CENTRE E F à lui payer les loyers et charges impayés ;

Considérant que par le jugement déféré le tribunal de grande instance de BOBIGNY a, entre autres dispositions, débouté la société X Y de toutes ses demandes, dit que la cession du bail à construction du 14 février 1992 intervenu entre la SCI DU CENTRE E F et la SCI Z HM était régulière et dit que les parties devraient faire entre elles le compte du règlement des loyers et charges ;

Considérant que la société X Y qui poursuit l’infirmation du jugement déféré demande à la cour à titre principal de requalifier la convention du 14 février 1992 en bail E, et à supposer qu’il s’agisse d’un bail à construction, de valider la clause d’agrément inséré au bail et dire acquise la clause résolutoire pour défaut de règlement du loyer du deuxième trimestre 2004 et provisions sur taxe foncière pour l’année 2004 visée par le commandement de payer notifié le 26 avril 2004 ;

Que subsidiairement, la société X Y sollicite à l’encontre de la SCI DU CENTRE E F la résiliation judiciaire du bail pour violation la clause d’agrément relative à la cession, défaut d’exploitation des lieux loués et absence de paiement des loyers pendant deux ans et demi, sa condamnation à lui payer 91 951,80 £, sauf à parfaire, montant des loyers et charges au 16 juin 2006 et 2 000 f sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ;

Considérant que la S.C.I. DU CENTRE E DE SAINS demande à la cour à titre principal de confirmer le jugement déféré et de condamner la société X Y à lui payer 10 000 à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Considérant que Me W et la SCI Z HM concluent également à la confirmation du jugement déféré à titre principal ;

SUR CE,

Considérant que la société X Y demande à la cour de requalifier le contrat du 14 février 1992 en bail E aux motifs résumés que cette requalification entre dans les pouvoirs du juge et que le contrat comportait une clause de destination commerciale des lieux (cafétéria), une clause d’ agrément en cas de cession et en cas de sous-location, et une clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, clauses typiques du bail E ;

Considérant cependant que le bail à construction suppose l’ édification de travaux ayant un caractère à la fois immobiliers et substantiels ; que le bail initial porte, en l’espèce, sur un terrain d’une surface de 3 470 m2 et de deux volumes sans précision d’ouvrages existants ; que cet élément de fait ajouté à la qualification de « bail à construction » (article L 251-1 du code de la construction) que les parties ont très explicitement énoncé dans leur contrat comme indiqué ci- dessus ne permet pas d’effectuer la requalification sollicitée sans dénaturer leurs intentions au 14 février 1992 ;

Considérant, en ce qui concerne la validation de la cause d’ agrément que la société X Y sollicite, en tout état de cause, qu’il suffit de constater que cette validation contreviendrait aux dispositions d’ordre public qui régissent le bail à construction lesquelles interdisent formellement une telle clause d’agrément dans la logique et l’aboutissement du droit réel immobilier dont dispose le preneur sur le bien donné à bail (article L 251-3 du code la construction et de l’habitation) ;

Considérant, pour le surplus, que les parties se trouvent devant la cour dans l’exact même état qu’elles se trouvaient devant le tribunal, état stigmatisé par le refus opposé par la société X Y des offres de paiement des loyers et charges par la SCI Z HM et opposition par voie de justice à l’installation de cette société dans les lieux régulièrement loués et aux travaux qu’elle voulait y entreprendre ;

Que le jugement déféré doit donc être confirmé intégralement sauf en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive articulée par la SCI DU CENTRE E F et qui doit être accueillie à raison de l’obstination de la société X Y à s’opposer de mauvaise foi à la réalisation effective de la cession, parfaitement régulière, du 12 février 2004 ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le débouté de la demande de dommages- intérêts pour procédure abusive formée par la SCI DU CENTRE E F ;

Le réformant de ces seules dispositions ;

Condamne la société X Y à payer à la SCI DU CENTRE E F 10 000 E à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société X Y à payer à la SCI DU CENTRE E F et à la SCI Z HM 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et 3 000E sur le même fondement au profit de Me W ;

Condamne la société X Y aux dépens avec le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile pour les avoués adverses.