Cass. 3e civ., 9 juillet 2014, n° 13-16.655

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 février 2013), que par acte du 29 avril 1987, la société Foncière Les Pins Setim (la société Setim), a donné à bail commercial à M. X... un local industriel ; que par acte du 29 mai 1990, la société Setim a vendu l'immeuble à la société Sbegi ; que la société Xuri Tokia a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, la société Setim déclarant agréer la cession ; que par acte du 29 octobre 2004, la société Setim a délivré congé à la société Xuri Tokia pour le 30 avril 2005, sans offre de renouvellement, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société preneuse a assigné par actes des 10 avril 2007 et 1er octobre 2008 les sociétés Sbegi et Setim en paiement d'une indemnité d'éviction ; que ces dernières ont soulevé la nullité du congé délivré par une société qui n'était plus bailleresse ;

Attendu que les sociétés Sbegi et Setim font grief à l'arrêt de retenir que les sociétés Sbegi et Xuri Tokia ont entendu se prévaloir du congé du 29 octobre 2004, alors, selon le moyen :

1°/ qu'est entaché d'une irrégularité de fond le congé délivré par une personne autre que le bailleur et n'ayant pas reçu pouvoir de représenter ce dernier ; qu'en faisant néanmoins produire effet à un congé entaché d'une telle irrégularité, et dont elle avait au demeurant expressément constaté qu'il était « atteint d'une nullité absolue » pour n'avoir « pas été délivré par le propriétaire des locaux », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 117 et 119 du code de procédure civile ;

2°/ que le congé nul, comme délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, est insusceptible de régularisation, même par un acte d'exécution effectué par le bailleur lui-même ; qu'en retenant néanmoins que des actes d'exécution effectués par le bailleur ¿ en l'occurrence l'envoi au preneur de quatorze factures mentionnant le paiement d'indemnités d'occupation ou lieu de celui de loyers et l'invitation faite au preneur de dresser un état des lieux de sortie ¿ étaient de nature à couvrir la nullité et à conférer plein effet au congé précédemment délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, la cour d'appel a derechef violé les textes susvisés, ensemble, par fausse application, l'article 121 du code de procédure civile ;

3°/ que seule une contradiction volontaire ou une fraude du bailleur commise au détriment du preneur pourrait, à la supposer caractérisée, être de nature à priver le bailleur de la possibilité de se prévaloir, envers le preneur, de la nullité d'un congé délivré par un tiers dénué de qualité ; qu'en retenant que la société Sbegi, bailleresse, et la société Foncière Les Pins Setim, auteur du congé argué d'irrégularité, étaient privées du droit d'invoquer l'irrégularité de ce congé dès lors qu'elles avaient entretenu aux yeux du preneur une confusion entre elles et qu'elles étaient les auteurs des inexactitudes entachant l'acte, sans constater que cette confusion et ces inexactitudes auraient procédé d'une contradiction volontaire ou d'une fraude - l'arrêt affirmant même qu'il importait peu que la confusion ait été volontaire ou soit provenue d'une erreur de gestion -, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 117 et 119 du code de procédure civile ;

Mais attendu que le propriétaire des lieux loués couvre l'irrégularité de fond entachant un congé délivré par celui qui n'est plus le propriétaire des lieux loués s'il manifeste par des actes positifs son intention d'exécuter le congé ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Sbegi avait adressé, en qualité de bailleresse, 14 factures de paiement d'indemnités d'occupation à la société preneuse à partir de la date d'expiration du bail au 1er mai 2005 alors qu'elle avait adressé des factures de loyer sur la période antérieure et qu'elle avait convié la locataire à un rendez-vous d'état des lieux de sortie, la cour d'appel a pu en déduire que la société Sbegi avait expressément entendu exécuter le congé délivré par la société Setim bien qu'entaché d'une irrégularité de fond et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'octroyer au preneur l'indemnité d'éviction qui lui avait été offerte par ce congé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés Setim et Sbegi aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Setim et Sbegi ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.