CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 12 septembre 2012, n° 10/15659

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure : Par jugement en date du 18 octobre 2005, le Tribunal de Grande instance de Paris a débouté la sci saint Maur Ambroise de sa demande de nullité du congé délivré le 29 mars 2001 et a dit que par l'effet du congé avec offre de renouvellement, le bail la liant à Monsieur Djaoud portant sur des locaux situés [...] s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2001 et avant dire droit a désigné en qualité d'expert Monsieur Sainsard aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé.

Par un jugement rendu le 17 mai 2010, le juge du Tribunal de Grande de PARIS a : -fixé à 9 046,02 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2001 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la sci Saint Maur Ambroise et Monsieur Djaoud pour les locaux, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ,

-dit que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers seront dus à compter du 1er octobre 2001 au fur et à mesure de chaque échéance contractuelle, outre capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,

-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du CPC ,

-condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.

La sci Saint Maur Ambroise a relevé appel de cette décision le 26 juillet 2010 et, par ses dernières conclusions en date du10 avril 2012, demande à la Cour de : -constater la rétractation de l'acceptation du principe du droit au renouvellement du bail consenti le 22 novembre 1989 par la sci Saint Maur Ambroise à Madame Tirnay aux droits de laquelle se trouve Monsieur Djaoud relatif à différents locaux commerciaux dépendants de l'immeuble sis à [...],

-donner acte à la sci Saint Maur Ambroise de ce qu'il lui est substitué un refus de renouvellement avec offre de payer l'indemnité d'éviction due dans les termes de l'article L145-14 du Code de commerce pour le cas où le locataire pourrait y prétendre, selon les termes de l'article L145-14 du Code de commerce,

-donner acte à la sci Saint Maur Ambroise de ce qu'elle offre de supporter les frais de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé,

-dire que Monsieur Djaoud restera redevable d'indemnités d'occupations telles que prévues par l'article L145-28 du Code de commerce,

-à titre subsidiaire, pour le cas où par extraordinaire la Cour considérerait que la sci Saint Maur Ambroise n'a pas exercé son droit d'option dans le délai prévu à l'article L145-57 du Code de commerce,

-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau dire et juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative,

-fixer le loyer de renouvellement annuel en principal ht et hc à la somme de 21 530 euros au 1er octobre 2001,

-condamner Monsieur Djaoud à payer les compléments de loyer avec intérêts de retard calculés terme par terme par application de l'article 1155 du Code civil,

-ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

-condamner Monsieur Djaoud à payer à la sci Saint Maur Ambroise la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens,

dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur Djaoud, par ses dernières conclusions en date du 26 avril 2012, demande à la Cour de : -le recevoir en toutes ses prétentions,

Sur le droit d'option,

A titre principal,

-dire que le droit d'option exercé le 24 octobre 2011 est hors délai et ce par application des dispositions de l'article L145-57 du code de commerce,

-débouter la sci saint Maur Ambroise de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, si, par extraordinaire, la Cour considérait que le droit d'option de la sci Saint Maur Ambroise a été exercé dans le délai légal,

-condamner la sci Saint Maur à supporter l'intégralité des frais de la procédure de fixation du loyer (dépens y compris les frais d'expertise),

-condamner la sci Saint Maur au paiement de la somme de 16 558,72 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile correspondant à l'intégralité des honoraires réglés par Monsieur Djaoud tant en première instance qu'en appel,

Sur le montant du loyer du bail renouvelé,

A titre principal,

-dire la sci Saint Maur Ambroise recevable en son appel mais l'y déclarer mal fondée,

-débouter la sci Saint Maur Amboise de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer de renouvellement annuel en principal ht et hc à la somme de 9 046,02 € à compter du 1er octobre 2001,

-dire que les parties établiront un décompte depuis le 4ème trimestre 2001 permettant de calculer soit les compléments de loyers soit les loyers à restituer sur la base de la décision à intervenir,

-débouter la sci Saint Maur Ambroise de sa demande de capitalisation des intérêts fondée sur les dispositions de l'article 1154 du code civil,

A titre subsidiaire,

-dire que le loyer annuel ht et hors charges ne saurait être supérieur à la somme de 18 820 € correspondant à la valeur locative fixée par expertise,

-condamner la sci saint Maur Ambroise au paiement de la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

L'article L 145-57 du code de commerce dispose que dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive (en fixation du prix du loyer du bail renouvelé), les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que bailleur refuse celui-ci.

M Djaoud fait valoir que la décision définitive au sens de l'article L 145-57 du code de commerce, est celle qui dessaisit le juge de la question posée et non celle qui a force de chose jugée, que la décision définitive est en l'espèce le jugement du 17 mai 2010 qui a été signifié par huissier le 2 juillet 2010, que dans le délai d'un mois à compter de cette date, le bailleur avait la faculté soit d'exercer son option, soit d'interjeter appel, que la société Saint Maur Ambroise a interjeté appel le 26 juillet 2010 puis exercé son droit d'option le 24 octobre 2011, en dehors du délai visé par l'article L 145-57 du code de commerce de sorte qu'elle n'est plus recevable à exercer son droit d'option.

La sci Saint Maur fait au contraire valoir qu'elle a notifié son droit d'option valablement conformément aux dispositions de l'article L145-57 du code de commerce, à la jurisprudence et aux opinions doctrinales en la matière ;

elle soutient que l'application de l'article L 145-57 du code civil suppose en principe une double signification, l'une faisant courir le délai d'appel, l' autre faisant courir le délai d'option et qu'en cas d'appel, le délai d'option court au contraire dès la signification de l'appel, la décision de première instance ne pouvant être considérée comme définitive, que le délai d'un mois ne peut en effet courir avant que la décision fixant les conditions du renouvellement ait un caractère définitif, ce que prévoit d'ailleurs le texte de l'article L 145-57 qui dispose que faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai le projet de bail conforme à la décision ou faute d'accord dans le délai de cet envoi, 'l'ordonnance' ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail, qu'elle a donc conservé jusqu'à ce qu'une décision définitive fixant les conditions du bail soit rendue, la possibilité d'exercer son droit d'option.

Or si le droit d'option peut s'exercer à tout moment tant qu'aucun accord des parties n'est intervenu sur les conditions du nouveau bail, l'article L 145-57 du code de commerce énonce qu'il doit l'être au plus tard dans le délai d'un mois qui suit 'la signification de la décision définitive'.

L'emploi des termes 'signification de la décision définitive' a fait naître un contentieux quant aux conditions d'exercice du droit d'option qui a donné lieu à un arrêt de cour de cassation intervenu sous l'empire de l'article 3 § 7 de la loi du 30 juin 1926 (qui prévoyait une disposition analogue à celle de l'article 31 du décret du 30 septembre 1953 devenue l'article L 145-57 du code de commerce) et qui disposait que 'lorsque l'ordonnance du président n'a pas été frappé d'appel dans le délai légal et a acquis un caractère définitif , une nouvelle signification est nécessaire pour ouvrir le délai d'option du propriétaire'.

Aucune des parties ne revendique au cas d'espèce l'application de cette jurisprudence ancienne mais la sci Saint Maur Ambroise fait plaider que la décision du premier juge n'avait aucun caractère définitif dans la mesure où elle avait été frappée d'appel et que le délai d'exercice de son droit d'option n'était donc pas expiré un mois après la signification du jugement du fait de l'appel en cours ;

Or par 'décision définitive', il faut entendre une décision qui dessaisit le juge et a autorité de chose jugée au sens de l'article 480 du code de procédure civile lequel énonce que 'le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a dès son prononcé autorité de chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche' par opposition à une décision provisoire et en la distinguant d'une décision passée en force de chose jugée qui ne peut plus être attaquée par les voies de recours ordinaires ou encore d'une décision irrévocable qui ne peut plus faire l'objet d'aucune voie de recours, ordinaire ou extraordinaire ;

La décision du juge qui fixe les conditions du bail renouvelé et notamment le prix du loyer a, dès son prononcé, autorité de chose jugée par application de l'article 480 du code de procédure civile et doit être considérée comme définitive ;

La signification de la décision définitive au sens de l'article L 145-57 du code doit donc s'entendre de la signification de la décision qui fixe les conditions du nouveau bail et notamment le prix du loyer et qui est susceptible de devenir le nouveau bail, qu'il s'agisse de la décision du premier juge ou, éventuellement, de l'arrêt d'appel ;

La rédaction de l'article L 145-57 du code de commerce impose néanmoins de considérer que la signification de la décision du juge des loyers qui fixe les conditions et notamment le prix du loyer du bail renouvelé fait courir le délai d'un mois pendant lequel le locataire ou le bailleur peut soit faire appel de cette décision, soit exercer son droit d'option et que l'option qui est offerte au preneur comme au bailleur à l'issue de la décision du premier juge n'est qu'alternative, soit le locataire ou le bailleur fait appel, soit l'un ou l'autre exerce dans le même délai d'un mois à compter de la signification son droit d'option ;

La voie de l'appel ne peut en effet ouvrir un nouveau délai d'option qu'à compter de la signification de l'arrêt lui-même considéré comme définitif fixant un nouveau prix de loyer par réformation de la décision du premier juge, la confirmation du jugement de première instance, ou encore le désistement au cours de l'instance d'appel, ayant au contraire pour effet de rendre le jugement définitif, ce qui confirme la nécessaire option pour le locataire comme pour le bailleur qui n'est pas d'accord avec le prix ou les conditions du bail renouvelé fixé(es) par le premier juge soit de faire appel, soit de renoncer au renouvellement ou de le refuser dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision ;

Il s'ensuit que l'exercice par la sci Saint Maur de son droit d'option le 24 octobre 2011 postérieurement au délai d'un mois à compter de la signification du jugement, avant même l'issue de l'instance d'appel doit être considéré comme irrecevable en l'état et à tout le moins prématuré de sorte que le refus exprimé de renouvellement du bail ne peut avoir pour effet de priver la cour d'examiner le fond du droit.

Sur le montant du loyer : La sci Saint Maur Ambroise fait valoir que les travaux réalisés par la locataire en 1990 pour un coût total de 270 000 € rapportés à la surface du rez-de-chaussée de 51 m² sont considérables et ne peuvent être assimilés à de simples travaux de décoration et d'aménagement intérieur , que les locaux ont été équipés de chauffage central au gaz, d'un monte charges entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et que les surfaces respectives de la cuisine et de la salle à manger ont été modifiées, ce qui constitue des modifications des caractéristiques des lieux ;

M Bige architecte a attesté que des travaux ont été réalisés par le locataire précédent Mme Turlan pour un montant de 950 000 francs en 1990 ; des plans qui ont été produits à l'expert et qu'il a joints à son rapport, il ne résulte aucune modification importante des caractéristiques des lieux loués, la surface offerte à la clientèle n'ayant pas été modifiée et la distribution des locaux étant quasiment identique sur les deux plans comme l'a relevé le premier juge ;

Dans ces conditions, c'est à juste titre qu'il a estimé que ces travaux n'avaient pas entraîné une modification notable des caractéristiques des lieux loués.

La sci Saint Maur Ambroise fait valoir également qu'elle a entrepris de 1998 à 2000 d'importants travaux dans l'immeuble, de charpente et de couverture, d'installation de chauffage, d'électricité,

de création de VMC, de changement des fenêtres dans tous les appartements pour un montant total de 412 414,65 € qui ne peuvent être qualifiés de travaux d'entretien et qui constituent une amélioration du standing de l'immeuble en même temps qu'un embellissement des parties communes qui profitent à l'ensemble des locataires ;

L'expert qui n'a eu entre les mains aucun descriptif des travaux, a relevé qu'à l'exception du changement des fenêtres de l'appartement du premier étage, les travaux de plomberie et d'électricité qui constituent deux postes importants de travaux n'ont pas intéressé les locaux dont s'agit qui disposaient déjà d'un chauffage individuel ;

Le premier juge en ce qu'il a estimé que ces travaux n'ont pas apporté une amélioration notable aux lieux loués et ne justifiaient pas un déplafonnement doit être en conséquence approuvé.

Il convient de confirmer le jugement en ce qui concerne la fixation du loyer du bail renouvelé plafonné à la valeur indiciaire du coût de la construction.

Le jugement sera confirmé également en ce qui concerne le point de départ des intérêts au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau bail et au fur et à mesure des échéances avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil et en ce qui concerne les dépens.

La sci Saint Maur Ambroise supportera les dépens d'appel et paiera à M Djaoud la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Dit que la sci Saint Maur Ambroise était irrecevable à exercer le 24 octobre 2011 son droit d'option et à refuser à cette date le renouvellement du bail,

Statuant au fond,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dit que la sci saint Maur Ambroise supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à M Djaoud la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.