CA Colmar, 1ere ch. civ. A, 29 mars 2017, n°  15/04156

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon acte notarié du 28 avril 1995 Monsieur Yucuf G. a acquis, pour une somme total de 175.000 Francs, un fonds de commerce de restauration rapide à l'enseigne "Le CASSEDALE", sis route de Sélestat, à CHATENOIS, sur la parcelle cadastrée section 1 n° 72, avec le droit au bail.

La cession a été régulièrement notifiée au bailleur, qui a le 18 avril 1995, consenti un nouveau bail commercial, pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 1995, complété par avenant du 30 juillet 1996. A l'issue des 9 ans le bail s'est poursuivi par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Le 28 janvier 1998, le propriétaire a autorisé Monsieur G. à effectuer le 'branchement nécessaire à l'installation de sanitaires'.

Le 20 décembre 2011 les consorts G. ont vendu à la SCI CONSTANT divers biens immobiliers, dont les biens donnés à bail à Monsieur G..

Par acte du 28 juin 2012, le nouveau bailleur, la SCI CONSTANT, a fait délivrer à Monsieur G. un congé pour le 31 décembre 2012 comportant refus de renouvellement pour reconstruire. La validité de ce congé a été contestée par le preneur par lettre recommandée.

Le 27 novembre 2012 un second congé, qui annulait et remplaçait le premier a été délivré par le bailleur pour le 30 juin 2013, pour refus de renouvellement pour reconstruire. Le congé précise que la SCI CONSTANT entend démolir et reconstruire l'immeuble réalisé sur la parcelle donnée en location. Elle souligne que la construction est irrégulière pour avoir été faite sans permis, sans autorisation, et sans mention au contrat de bail. Le congé vise l'article L 145-17-1 du code de commerce qui dispense du paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime. Par ailleurs le bailleur offre la possibilité de louer un local dans la nouvelle construction qui va être réalisée. Enfin il est proposé au locataire de déplacer sa construction précaire durant la durée des travaux.

Par assignation du 21 février 2013 Monsieur G. a saisi le Tribunal de Grande

Instance de COLMAR aux fins de contester la validité du double congé, et obtenir la condamnation de son bailleur à lui payer une indemnité d'éviction, ceux à quoi s'opposait la bailleresse.

Par jugement du 25 juin 2015, la première Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de COLMAR a constaté que les parties ont renoncé au premier congé, et a prononcé la nullité du congé délivré le 27 novembre 2012.

Le tribunal a prononcé la nullité en raison de l'absence de clarté des motifs puisque le bailleur invoquait à la fois un motif grave et légitime imputable au preneur, et la volonté de démolir pour reconstruire avec dispense de paiement de l'indemnité d'éviction en raison de la proposition de relocation, sans cependant mentionner l'article L 145-18 du Code de Commerce, de sorte que le locataire se trouvait dans l'incertitude des motifs évoqués.

Le tribunal a corrélativement reconnu le droit de Monsieur G. à réclamer une indemnité d'éviction, dont la nullité du congé ne le prive pas. Il a de ce fait ordonné avant dire droit une expertise aux frais avancés de Monsieur G. aux fins de déterminer la valeur marchande de son fonds de commerce en application des dispositions de l'article L 145-14 du Code de Commerce. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts du locataire, n'a pas ordonné l'exécution provisoire, et renvoyé à la mise en état.

Par déclaration du 23 juillet 2015 la SCI CONSTANT a interjeté appel de ce jugement.
Vu les dernières conclusions récapitulatives de l'appelante en date du 5 février 2016 tendant à : Sur l'appel principal de la SCI CONSTANT :

Déclarer la SCI CONSTANT bien fondée en son appel, Y faisant droit, Débouter purement et simplement la partie adverse de l'intégralité de ses conclusions, Valider le congé avec refus de renouvellement pour reconstruire délivré le 27 novembre 2012,

Dire et juger la partie adverse mal fondée en sa demande d'indemnité d'éviction,

Sur l'appel incident adverse :

Déclarer la partie adverse mal fondée en son appel incident, L'en débouter,

Sur les frais et dépens :

Condamner la partie adverse aux entiers dépens de la procédure, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

A l'appui de son recours la SCI CONSTANT fait valoir que la décision de première instance est entachée d'une incohérence manifeste. Elle affirme qu'en raison de la nullité du congé, le contrat de bail se serait poursuivi normalement, de sorte qu'en aucun cas le preneur ne peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Elle conteste cependant la nullité du congé, affirmant que les termes en sont particulièrement clairs puisqu'il est indiqué que le bailleur allait démolir et reconstruire, et qu'il a proposé à son locataire un nouveau bail dans les locaux construits, de sorte que toutes les dispositions de l'article L 145-18 du Code de Commerce ont été respectées. La SCI CONSTANT reconnaît avoir dénoncé le caractère irrégulier des constructions précaires, mais estime que la seule indication des motifs de la démolition, à savoir le non respect des normes et règles administratives, ne permet pas de remettre en cause la validité du congé.

La SCI CONSTANT estime par ailleurs qu'aucune indemnité d'éviction n'est due. Elle se réfère à l'article L 145-17 qui dispense le bailleur du paiement d'une indemnité 'd'occupation', en cas de faute grave du locataire. Mais elle affirme ne se fonder que sur le dernier alinéa du texte concernant le droit de priorité du locataire en cas de démolition des locaux, droit qu'elle a parfaitement respecté, en lui proposant un local dans la nouvelle construction, et le déplacement de l'exploitation précaire pendant la durée des travaux.

Enfin l'appelante conteste le préjudice invoqué par Monsieur G. en faisant valoir qu'il a continué à exploiter normalement son commerce, et qu'il a le choix de poursuivre l'exploitation sur le même site, mais déplacé de quelques mètres, ou encore dans des locaux neufs. Elle estime au contraire que c'est elle qui subit un préjudice du fait du blocage de son projet immobilier.

Vu les dernières conclusions de Monsieur G. intimé, en date du 15 avril 2016 par lesquelles il conclut à titre principal à la confirmation du jugement déféré.

A titre subsidiaire, en cas de validation du congé, il demande à la cour de reconnaître son droit à percevoir une indemnité d'éviction telle que stipulée par l'article L145-14 du code de commerce, de condamner la SCI CONSTANT à lui verser cette indemnité, de réserver à statuer et d'ordonner une expertise pour en fixer le montant.

Il sollicite par ailleurs l'allocation d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la condamnation de son adversaire au paiement de tous les frais et dépens.

Monsieur Yucuf G. conclut que le jugement est parfaitement cohérent dès lors qu'il est de jurisprudence constante que la nullité du congé emporte non pas la poursuite du bail dénoncé, mais le droit au paiement de l'indemnité d'éviction. Il maintient que le congé est nul. Il déclare qu'il n'est pas fondé sur les dispositions de l'article L145-18 du code de commerce, mais mentionne expressément l'article L 145-17 relatif aux manquements fautifs du preneur. Il souligne que les conclusions d'appel sont d'ailleurs elles aussi ambiguës, puisqu'une faute lui est toujours reprochée.

Subsidiairement Monsieur G. conclut que le bailleur qui entend utiliser les dispositions de l'article L. 145-18 du code de commerce doit être propriétaire des locaux loués, objet du projet de démolition et de reconstruction, alors qu'en l'espèce le bailleur réfute toute propriété sur les constructions litigieuses, ce qui d'emblée exclue l'application de l'article L. 145-18, et que le paiement de l'indemnité d'éviction est dû. Il fait en outre valoir que la SCI n'a pas respecté les dispositions de l'article L145-18, et que le bailleur ne peut se dispenser du paiement d'une indemnité.

MOTIFS :

Sur l'appel principal :

Sur la nullité du congé du 27 novembre 2012 :

Attendu que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a prononcé la nullité du congé du 27 novembre 2012 ;

Attendu qu'il suffit de rajouter que l'article L 145-9 du code de commerce dispose notamment que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné ;

Qu'un congé non motivé, ou insuffisamment motivé, ou qui laisse le locataire dans l'incertitude de l'intention du propriétaire est par conséquent nul ;

Attendu que la SCI CONSTANT qui persiste à revendiquer un congé pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, selon les dispositions de l'article L 145-18 du code de commerce n'a nullement fait référence à ce texte dans le congé litigieux, contrairement à l'article L 145-17 concernant le non renouvellement pour motif grave et légitime, qu'elle cite expressément dans le dit congé ;

Qu'en outre il apparaît que la bailleresse qui revendique l'application de l'article L145-18 n'en a pas respecté les dispositions dès lors que les nouvelles conditions de location doivent être précisées dans le congé, alors que ni la superficie, ni le prix du loyer du nouveau local proposé ne sont déterminés ; que par ailleurs le local de remplacement doit exister au moment où l'offre est délivrée, ce qui n'est pas le cas s'agissant d'une construction future ; et qu'enfin le local doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire, ce qui n'est pas respecté en l'espèce puisse que le loyer du plus petit local s'élèverait à 1300 € alors que le loyer actuel était de 373 € par mois, et que par ailleurs la clientèle constituée de chauffeurs routiers nécessite d'importants espaces de stationnement qui sont inexistants dans le nouveau projet ;

Attendu qu'à hauteur de cour les conclusions de la bailleresse demeurent confuses puisqu'elle maintient les deux motifs de résiliation, alors qu'un congé ne peut être hybride, et qu'il doit être délivré dans le respect des dispositions légales ;

Qu'en effet elle invoque toujours le congé pour reconstruire de l'article L 145-18 du code de commerce sans y avoir fait référence dans le congé litigieux, et sans en remplir les conditions; et par ailleurs elle invoque également des motifs graves et légitimes de l'article L 145-17 du code de commerce pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction ;

Que ceci confirme l'incertitude dans laquelle elle place le locataire s'agissant du motif invoqué à l'appui du congé ;

Attendu que c'est à fort juste titre que le tribunal, après avoir constaté que les parties ont renoncé aux effets du congé du 28 juin 2012, a prononcé la nullité du congé du 27 novembre 2012, et qu'il doit être sur ce point confirmé ;

Sur l'indemnité d'éviction :

Attendu que contrairement aux affirmations de l'appelante, le jugement entrepris n'est entaché d'aucune incohérence manifeste pour avoir prononcé la nullité du congé, et par ailleurs avoir reconnu le droit à une indemnité d'éviction ;

Attendu en effet qu'il est constant que la sanction d'un congé non motivé, ou insuffisamment motivé, est la nullité, mais que cette nullité ne peut priver le locataire de son droit à indemnité d'éviction (Cour de cassation 19 février 2014) ;

Attendu par conséquent que le jugement doit également être confirmé en ce qu'il dit et juge que Monsieur G. est fondé à obtenir une indemnité d'éviction, et en ce qu'il ordonne une expertise à cet effet ;

Sur l'appel incident :

Attendu que le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le locataire eu égard à l'absence de preuve d'un préjudice dès lors que Monsieur G. continue à exploiter son activité ;

Attendu que l'indemnité d'éviction est destinée à compenser le préjudice subi par le locataire suite au refus de renouvellement du contrat de bail, et que le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement définitif de ladite indemnité ;

Que le preneur n'apporte pas la preuve de l'existence d'un autre préjudice, de sorte que le jugement et sur ce point également confirmé, et l'appel incident rejeté ;

Sur le surplus :

Attendu qu'ayant ordonné une expertise, et renvoyé le dossier à la mise en état, c'est à juste titre que le tribunal a réservé à statuer sur les dépens, et l'article 700 du CPC ;

Attendu qu'à hauteur de cour, la SCI CONSTANT succombe, de sorte qu'elle est en application de l'article 696 du code de procédure civile condamnée aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel ;

Attendu que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'appelante, et qu'en revanche l'équité commande de condamner celle ci à payer à Monsieur G. la somme de 3.000 € au titre de ces mêmes dispositions ;

PARCESMOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI CONSTANT aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel,

Condamne la SCI CONSTANT à payer à Monsieur Yucuf G. la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI CONSTANT.