CA Montpellier, 1ere ch. c, 30 mai 2017, n° 15/06793

Par acte du 3 juin 1999 la SCI les Arcades a consen un bail commercial à la SARL unipersonnelle Vidéo Wood, dont l'associé unique est Chérif K., pour l'exercice de commerce de vente et locaon de tout support CD.

Par acte du 17 février 2011, la SARL Vidéo Wood nofiait au bailleur l'intenon de céder son droit au bail à Hadda K. en applicaon des disposions de l'arcle L'145-51 du code de commerce en raison de l'invalidité aribuée à Chérif K., avec une déspécialisaon totale d'acvité de bazar et alimentaon.

Le bailleur faisait assigner le 13 avril 2011 la SARL Vidéo Wood pour contester la cession avec déspécialisaon, et subsidiairement obtenir une révision du loyer au regard de la déspécialisaon.

Le disposif du jugement rendu le 28 juin 2012 énonce :

déboute la SCI les Arcades de ses demandes ;

condamne la SCI les Arcades à payer à la SARL Vidéo Wood 42'750 € au tre de la perte de chance de céder le droit au bail, la somme de 4165,70 € au tre des loyers réglés pour la période du 1er mai au 31 décembre 2011, la somme de 2300 € au tre des frais d'actes déboursés';

condamne la SCI les Arcades à payer à Chérif K. la somme de 5000 € au tre du préjudice personnel subi';

condamne la SCI les Arcades aux dépens';
condamne la SCI les Arcades à payer à la SARL Vidéo Wood, Chérif K., Hadda K., la somme de

1500 € au tre de l'arcle 700 du code de procédure civile.

Le jugement rejee la contestaon du bailleur sur l'applicaon des disposions de l'arcle L 145- 51 du code de commerce pour les condions d'aribuon d'une assurance invalidité, au regard du document produit intulé «noficaon de pension d'invalidité parelle à effet du 1er décembre 2010 ».

Le jugement rejee l'argument de fond du bailleur que l'acvité nouvelle porterait aeinte au caractère de l'ensemble immobilier de lieu tranquille d'acvités très spécialisées, en observant qu'il comporte des acvités commerciales très variées et souvent bruyantes sans locaux d'habitaon, ainsi que l'argument pour fonder une augmentaon du loyer que l'acvité viendra concurrencer

l'exploitaon des autres fonds de commerce dont elle est également bailleur en retenant qu'il avait consen un bail à une autre société exploitant des acvités similaires.

La SCI les Arcades a relevé appel du jugement le 27 juillet 2012.
L'arrêt rendu le 3 septembre 2013 infirme le jugement dans toutes ses disposions.

L'arrêt reent comme le premier juge la réalisaon de la condion d'invalidité en ce que l'admission d'une invalidité parelle se

traduit par l'impossibilité d'exercer l'acvité cédée sans empêcher toutefois d'en exercer une autre.

Il relève en revanche que le cahier des charges de l'ensemble immobilier spule l'engagement de la SCI les Arcades d'interdire toute concurrence dans le centre commercial aux commerces existant sous peine de nullité des convenons pouvant y déroger, que dans l'espèce si l'acvité du cessionnaire de «'bazar, alimentaon générale, orientale et boucherie, ssus, vaisselle, arcles de décoraon, appareils et objets divers'» ne vient pas directement concurrencer l'acvité d'autres locataires de snack restauraon rapide, pour autant la clause de non-concurrence s'impose au bénéfice de l'ensemble des locataires du centre commercial et le caractère extrêmement large de l'acvité prévue qui permet la vente de tout bien sans restricon est de nature à empêcher le bailleur d'accorder à l'avenir d'autres baux pour toute acvité de vente de biens.

Par un arrêt rendu le 13 mai 2015, la Cour de Cassaon saisie par la SARL Vidéo Wood, Chérif K., Hadda K., casse et annule dans toutes ses disposions l'arrêt du 3 septembre 2013, et remet la cause et les pares dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt, et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier autrement composée.

La Cour de Cassaon énonce au visa de l'arcle L 145-51 du code de commerce :

Pour accueillir l'opposion du bailleur à la cession du bail, l'arrêt reent que le caractère extrêmement large de l'acvité qui permet la vente de tout bien sans restricon est de nature à empêcher le bailleur d'accorder à l'avenir d'autres baux pour toutes acvités commerciales de vente de biens au mépris de la clause de non-concurrence s'imposant à l'ensemble du centre commercial.

En statuant ainsi, la cour d'appel devant laquelle il n'était pas contesté que les disposions du

règlement intérieur pouvaient être invoquées, qui n'a pas constaté que l'acvité envisagée venait concurrencer des commerces existant au sein du centre commercial, n'a pas donné de base légale à sa décision.

La cour d'appel de Montpellier autrement composée a été saisie par une déclaraon de la SCI les Arcades reçue le10 septembre 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 mars 2017. Les dernières écritures pour la SCI les Arcades ont été déposées le 21 mars 2017.

Les dernières écritures pour la SARL Vidéo Wood, Chérif K., Hadda K., ont été déposées le 15 février 2017.

Le disposif des écritures de la SCI les Arcades énonce :

Réformer en toutes ses disposions le jugement du 28 juin 2012.
Dire que Chérif K. aeint d'une invalidité parelle ne l'empêchant pas d'exercer son acvité

ne remplit pas les condions de l'arcle L 145-51 du code de commerce.

Dire que l'acvité de bazar oriental est incompable avec la desnaon de l'immeuble déterminée par la clause d'exclusivité insérée dans le cahier des charges des preneurs, et que la SCI avait un mof grave et légime de s'opposer à la cession tenant le risque de voir sa responsabilité engagée pour irrespect de la clause d'exclusivité, et tenant le caractère extrêmement large de l'acvité envisagée ôtant au bailleur la possibilité de louer un local commercial à l'avenir.

Dire que la SCI était fondée à demander l'augmentaon des loyers.

Dire que la SARL Vidéo Wood n'a pas subi de préjudice à hauteur de 90 % du prix de cession, et dire irrecevable le préjudice invoqué par Chérif K. au tre de l'arcle L 145-51 du code de commerce.

Condamner la SARL Vidéo Wood, Chérif K., Hadda K., au paiement de 4000 € au tre de l'arcle 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement la SARL Vidéo Wood et Chérif K. aux eners dépens.

La SCI les Arcades expose qu'elle a acquis en 1988 une parcelle de terrain à charge de construire un immeuble à usage commercial et professionnel sous le nom de centre commercial les Arcades, dans lequel elle a consen plusieurs baux à des sociétés exploitant des acvités diverses, et notamment le 3 juin 1999 à la SARL Vidéo Wood pour l'acvité limitée de vente et locaon de tout support CD.

Elle souent sur la forme que la condion préalable posée par le code de commerce d'avoir était admis au bénéfice d'une pension d'invalidité n'était pas remplie par Chérif K. avec une invalidité seulement parelle, d'autant qu'il a créé le 3 août 2011 une nouvelle acvité de geson d'une maison d'hôtes.

Elle souent sur le fond que l'acvité très large du cessionnaire portait aeinte à son engagement dans le cahier des charges des preneurs du centre commercial d'interdire toute concurrence aux commerces existants, revenant à leur assurer l'exclusivité de leur acvité dans le centre commercial, notamment par l'acvité « alimentaon générale, orientale et boucherie » de nature à concurrencer directement l'acvité d'un autre preneur de « snack, restauraon rapide ».

Elle ajoute que le caractère extensif de l'acvité projetée lui interdirait pour l'avenir tout autre preneur sans risque évident de concurrence.

La SCI les Arcades prétend que sa demande en première instance de révision du loyer était fondée au regard de l'acvité projetée et du préjudice porté à son engagement d'exclusivité envers les autres preneurs, de sorte que les inmés ne sont pas fondés dans leurs prétenons à des dommages-intérêts et à la répéon de loyers payés.

Elle précise que la résiliaon du bail prononcée en référé le 16 janvier 2014 fait suite à un processus de résiliaon amiable par un échange de courrier du 3 et 17 octobre 2013.

Elle conteste toute situaon d'abus de droit dans l'opposion à la cession du bail, également invoquée à l'appui d'une prétenon à dommages-intérêts.

Elle s'oppose à l'indemnisaon d'une perte de chance du preneur de céder son bail, alors que la perte de chance est déjà sous-entendue dans un contrat conclu sous diverses condions suspensives et ne peut donc constuer un préjudice disnct.

En l'absence d'abus de droit, l'opposion du bailleur à la cession ne caractérise pas davantage un préjudice personnel pour Chérif K..

Le disposif des écritures de la SARL Vidéo Wood, Chérif K., Hadda K., énonce :

Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SCI de son opposion à la cession et de la demande de révision du loyer commercial.

Condamner la SCI les Arcades à payer à la SARL Vidéo Wood la somme de 95'000 € au tre de la perte de chance de céder le droit au bail, la somme de 46'503,06 € TTC au tre des loyers postérieurs à l'opposion infondée, la somme de 2300 € au tre des frais d'actes déboursés.

Condamner la SCI les Arcades à payer à Chérif K. la somme de 50'000'€ au tre du préjudice personnel subi.

Condamner la SCI les Arcades à payer à la SARL Vidéo Wood et Chérif K. la somme de 6000 €, et à Hadda K. la somme de 2000 € sur le fondement de l'arcle 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI les Arcades aux eners dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux disposions de l'arcle 699 du code de procédure civile.

Chérif K. explique que l'invalidité parelle aribuée par le régime social des indépendants correspond à une invalidité totale d'exercer l'acvité commerciale actuelle sans être nécessairement invalide à l'exercice d'autres acvités, et que sa nouvelle acvité d'hébergement tourisque ne nécessite aucun effort physique incompable avec le mof d'invalidité résultant d'une hernie discale sévère.

Les inmés exposent sur le fond que l'acvité du cessionnaire de bazar oriental et alimentaon générale n'était pas concurrente de celle de snack, restauraon rapide, de même qu'elle restait parfaitement non-concurrenelle de toutes sortes d'acvités commerciales ou arsanales qui pourraient être proposées dans d'autres locaux de l'immeuble.

Ils souennent que le bailleur ne pouvait jusfier aucune demande de révision du montant du loyer.

La SARL Vidéo Wood souent que l'opposion illégime à la cession caractérise une perte de chance de céder le bail, et que le préjudice indemnisable peut comprendre le montant des loyers qui n'auraient pas été versés sans l'opposion fauve, que par ailleurs l'abus de droit est caractérisé par la modificaon en appel des arguments d'opposion à la cession.

Elle précise que l'acquéreur du fonds avait réuni le prix sans recourir à l'emprunt, qu'aujourd'hui le local demeure inoccupé, que l'impossibilité de poursuivre l'acvité professionnelle en situaon d'invalidité a nécessairement entraîné la résiliaon judiciaire du bail.

La répéon des loyers est calculée jusqu'à la résiliaon judiciaire du bail.

Le préjudice personnel de Chérif K. résulte de son obligaon de maintenir d'abord une acvité inadaptée à son état de santé avec pour conséquence une baisse sensible de chiffre d'affaires, puis de l'entrave à sa reconversion professionnelle en l'absence de la disponibilité du prix de vente du droit au bail, nouvelle acvité qui n'a pas pu encore effecvement commencer.

MOTIFS

Il convient de relever en préalable que l'arrêt de la Cour de Cassaon a annulé dans toutes ses disposions l'arrêt rendu le 3 septembre 2013, de sorte que la cour de renvoi est saisie de l'appel total du jugement de première instance rendue le 28 juin 2012.

Le lige principal soumis au débat résultant de l'énoncé des prétenons des pares dans leurs écritures d'appel concerne en substance l'appréciaon de la validité de l'opposion du bailleur à la cession du bail, d'une part au regard des condions fixées par l'arcle L 145-51 du code de commerce d'admission du preneur au bénéfice d'une pension d'invalidité, d'autre part au regard de la clause de non-concurrence du règlement intérieur de l'immeuble du centre commercial à laquelle était soumise l'autorisaon de cession.

Sur l'applicaon de l'arcle L 145-51 du code de commerce
Ce texte qui offre au bailleur une priorité de rachat aux condions fixées dans la significaon par le

preneur d'un projet de cession du bail, énonce précisément comme condions d'applicaon : lorsque le locataire a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité aribuée par le régime

d'assurance des professions arsanales ou des professions industrielles et commerciales (disposions applicables à l'associé unique d'une société à responsabilité limitée tulaire du bail).

Le premier juge a retenu avec pernence que la condion d'admission au bénéfice d'une pension d'invalidité était remplie par la noficaon d'une pension d'invalidité parelle à effet du 1er décembre 2010 par le RSI à Chérif K. associé unique de la société à responsabilité limitée tulaire du bail.

La disposion du code de commerce n'exige pas un caractère d'invalidité totale ou une impossibilité d'exercer toute acvité professionnelle, de sorte que l'argument d'un projet du cédant et même de l'exercice effecf après la cession d'une acvité professionnelle différente, en l'espèce la geson d'une maison d'hôtes, est inopérant pour s'opposer à la cession du bail nofiée au bailleur.

La cour confirme la validité à ce tre de la noficaon de la cession du bail.
Sur la compabilité de la cession avec le règlement intérieur du centre commercial

L 145-51 du code de commerce spule également comme condion de validité de la noficaon au bailleur d'un projet de cession du bail :

la nature des acvités dont l'exercice est envisagé doit être compable avec la desnaon, les caractères et la situaon de l'immeuble.

Le cahier des charges de l'ensemble immobilier établi le 5 mai 1999 comporte en annexe une spulaon parculière intulée « clause de non-concurrence dans toute l'étendue du centre commercial » par laquelle la SCI les Arcades déclare :

« prendre l'engagement irrévocable d'interdire toute concurrence dans le centre commercial Les Arcades aux commerces existants sous peine de nullité de toutes les convenons pouvant déroger à cee clause de non-concurrence ».

La cour relève que l'arrêt de la Cour de Cassaon énonce dans son mof décisoire qu'il n'est pas contesté que ces disposions peuvent être invoquées dans le lige au tre de la desnaon, des caractères et de la situaon de l'immeuble.

Il en résulte que le bailleur doit démontrer pour s'opposer ulement au projet de cession du bail que l'acvité envisagée viendrait concurrencer des commerces existants au sein du centre commercial, ou d'une quelconque façon être incompable avec la desnaon, les caractères et la situaon de l'immeuble.

Le premier juge a relevé par des mofs pernents que la preuve ne lui était pas rapportée que l'acvité de bazar boucherie orientale au lieu d'une acvité de support CD entraînerait une acvité passante et bruyante incompable avec la desnaon des lieux, notamment en considéraon des autres commerces à proximité.

La producon en pièce 11 du bordereau annexé aux écritures du bailleur, auquel incombe exclusivement la charge de la preuve d'un mof légime d'opposion à la cession du bail, de deux baux commerciaux conclus respecvement pour l'exploitaon d'un fonds de commerce de « snack, sandwicherie et vente de boissons'», et d'un fonds de commerce de « snack, pizzeria vente à emporter », n'apporte pas en appel un élément supplémentaire de preuve.

Le bailleur ne produit aucun autre élément d'appréciaon de sa prétenon.

Il n'établit en conséquence pas davantage que l'acvité du cessionnaire de «'bazar, alimentaon générale, orientale et boucherie, ssus, vaisselle, arcles de décoraon, appareils et objets divers'» viendrait concurrencer des commerces existants au sein du centre commercial.

La cour observe que ce commerce envisagé comporte effecvement la vente de produits d'alimentaon mais sans offrir un service de restauraon sur place comme peuvent le proposer les deux exploitaons objet des baux produits par le bailleur concernant une acvité de snack ou de pizzeria.

La cour confirme en conséquence l'absence de mof légime d'opposion du bailleur au projet de cession du bail du preneur.

Sur les demandes indemnitaires

Le premier juge énonce par des mofs pernents que l'opposion sans fondement sérieux du bailleur au projet de cession du preneur caractérise une faute en lien de causalité avec un préjudice certain du preneur, en ce que celui-ci n'a pas pu faire abour son projet, dont il pouvait

d'organiser une acvité nouvelle différente, de geson de maison d'hôtes, compable avec son invalidité parelle.

Le bailleur veut opposer un processus de résiliaon amiable du bail au tre d'un échange de courriers du 3 et 17 octobre 2013 invoqués par une ordonnance en référé du 16 janvier 2014 pour constater l'accord des pares sur la résiliaon.

Cependant, cet accord de résiliaon intervenu longtemps après le refus du bailleur d'accepter la cession par une assignaon en jusce du 13 avril 2011 est inopérant sur la réalité d'un préjudice né à la date du refus.

Il caractérise bien au contraire une situaon imposée au preneur de quier l'acvité commerciale incompable avec son invalidité, d'autant que l'échange des courriers en octobre 2013 et l'ordonnance de référé du 16 janvier 2014 interviennent à la suite de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 3 septembre 2013 qui retenait un mof légime d'opposion du bailleur, et fondent pour pare l'étendue du préjudice d'avoir été contraint d'une part de poursuivre un temps cee acvité, d'autre part de la cesser sans avoir pu réaliser la vente du fonds de commerce.

Le premier juge a considéré à bon droit que ce préjudice devait se traduire par une perte de chance de céder son droit au bail.

Il a fait une juste appréciaon de la perte de chance à 90 % d'une vente inialement quasi certaine dans les condions du compromis du 11 février 2011 dont l'essenel des condions suspensives étaient réalisées.

Le jugement déféré a réduit ensuite à 45 % le taux de perte de chance en retenant l'absence de recherche d'autres acquéreurs.

Cependant, même si la SARL Vidéo Wood ne produit pas davantage en appel d'éléments à ce tre, la cour observe que l'appel relevé par la SCI les Arcades du jugement qui avait rejeté sa demande d'exécuon provisoire, suivi d'un arrêt d'infirmaon, n'a pas favorisé les condions d'une telle recherche, de sorte qu'il convient de retenir une évaluaon supérieure d'un taux de perte de chance à 70 %, soit un montant d'indemnisaon de 95'000 x 70 % = 66'500 €.

L'obligaon du preneur de poursuivre l'acvité qu'il avait souhaité céder avec le corollaire de la

preuve qui n'est pas rapportée par la SARL Vidéo Wood d'un lien de causalité avec une perte financière dans l'exploitaon poursuivie du fonds de commerce.

La producon d'un compte de résultats synthéque de la comptabilité de l'exploitaon du fonds de commerce du preneur pour l'exercice de l'année 2012, outre le fait que la pièce est citée dans les écritures seulement au souen de la prétenon à l'indemnisaon d'un préjudice personnel de Chérif K., ne vient pas soutenir efficacement celle de la SARL Vidéo Wood fondée sur une comparaison avec les résultats prétendus de l'exercice 2011 alors que le bilan de cet exercice n'est même pas produit et qu'aucun élément objecf ne permet de conforter l'affirmaon d'un lien de causalité avec le refus du projet de cession du bail.

La cour infirme sur ce point le premier juge qui avait retenu ce préjudice à hauteur du pourcentage de perte de chance appliqué aux loyers réglés, mais sans mof parculier énoncé.

La cour confirme en revanche l'indemnisaon à hauteur de 2300 € au tre du remboursement des factures d'honoraires de l'avocat de la SARL Vidéo Wood pour la rédacon des actes relafs au projet de cession du bail qui n'a pas abou.

Chérif K. demande à son bénéfice personnel une indemnisaon de 50'000 € de son préjudice résultant du refus abusif par le bailleur de la cession, en faisant valoir que cee situaon a gravement portée aeinte à la réalisaon de son projet de reconversion professionnelle adaptée à son handicap par l'acquision d'un bien immobilier à vocaon après travaux de maison d'hôtes.

Il expose que le budget d'acquision du bien et des travaux à effectuer comportait l'apport dont il n'a pu bénéficier du prix de vente du droit au bail pour 95'000 €, qu'à ce jour six ans après l'opposion infondée du bailleur les travaux ne sont pas achevés faute de financement suffisant, et que pour les années 2013 à 2015 il esme selon un plan prévisionnel ayant servi de support à la demande de crédits bancaires avoir perdu une rémunéraon totale prévisible de 49'970 €.

Le premier juge avait fait une évaluaon globale du préjudice résultant alors d'une année de retard dans la reconversion projetée à 5000 € en l'absence d'éléments de preuve comptable certain et précis, par le mof pernent qu'il n'est cependant pas contestable que l'obligaon de conserver son acvité au sein de la SARL Vidéo Wood a empêché Chérif K. d'engager sa reconversion.

Dans une situaon inchangée en appel, et notamment sans éléments de preuve parculier de l'état d'avancement des possibilités d'ouverture de l'acvité projetée, la cour confirmera simplement le

montant alloué.
Sur les autres prétenons

Il est équitable dans le contexte du long processus judiciaire de ce lige qui conduit à faire droit à la prétenon de principe du preneur de faire déclarer illégime le refus du bailleur du projet de cession en 2011 de confirmer les montants des condamnaons prononcées en première instance à l'encontre de la SCI les Arcades sur le fondement des disposions de l'arcle 700 du code de procédure civile, et de la condamner sur le même fondement pour les frais exposés en appel au paiement de 5000 € au bénéfice de la SARL Vidéo Wood et Chérif K. conjointement, et de

2000 € au bénéfice de Hadda K..

La SCI les Arcades supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, avec faculté pour ceux d'appel de recouvrement direct conformément disposions de l'arcle 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposion au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 28 juin 2012 par le tribunal de grande instance de Montpellier, sauf en ce qui concerne d'une part la condamnaon de la SCI les Arcades à payer à la SARL Vidéo Wood la somme de 4165,70 € au tre des loyers réglés pour une période postérieure au 1er mai 2011, et d'autre part le montant de la condamnaon prononcée au tre de la perte de chance de céder le droit au bail ;

Statuant à nouveau sur le montant infirmé, condamne la SCI les Arcades à payer à la SARL Vidéo Wood la somme de 66'500 € au tre d'une perte de chance de 70 % de céder le droit au bail ;

Et ajoutant au jugement, condamne la SCI les Arcades à payer en applicaon des disposions de l'arcle 700 du code de procédure civile à la SARL Vidéo Wood et Chérif K. conjointement la somme de 5000 €, à Hadda K. la somme de 2000 € ;

Condamne la SCI les Arcades aux dépens de l'appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux disposions de l'arcle 699 du code de procédure civile.